Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2015 г. N 13АП-20656/15

г. Санкт-Петербург

02 декабря 2015 г.

Дело N А56-5355/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Баркановой Я.В., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Жарковым Р.П.,

при участии:

от истца (заявителя): Яковлев А.В. (доверенность от 12.01.2015 г.)

от ответчика (должника): Акапова Ю.Л. (доверенность от 14.01.2015 г.)

от 3-х лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20656/2015) ООО "Сириус" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2015 по делу N А56-5355/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ООО "Сириус"

к Администрации Гатчинского муниципального района

3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области, Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области

о признании права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сириус" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации Гатчинского муниципального района (далее - ответчик, Администрация) о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде двухэтажного административно-торгового здания, степенью готовности 71%, имеющий инвентарный N 24416 лит. А, кадастровый (или условный) номер объекта 41-47-016/2013-151, расположенный по адресу: 188300, Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 3А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Администрация обратилась в суд с встречным иском о признании объекта недвижимости - административно-торгового здания, объекта, незавершенного строительством (процент готовности 71%), инвентарный N 24416, общей площадью застройки 510.6 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 3а, бесхозяйным недвижимым имуществом, а также о признании права собственности муниципального образования "Город Гатчина" на указанный объект недвижимости.

Решением от 25.06.2015 г. Обществу в иске отказано; признано право собственности муниципального образования "Город Гатчина" на бесхозяйное недвижимое имущество - объект незавершенного строительства (процент готовности 71%) административно-торговое здание, инвентарный номер 24416, общей площадью застройки 510,6 кв.м, расположенное по адресу: Ленинградская область, г.Гатчина, ул. Генерала Кныша, д.За. При этом арбитражный суд указал, что поскольку объект уже состоит на учёте как бесхозяйный объект недвижимости, признание его таковым в судебном порядке не требуется. Данной оговоркой суд устранил возможное нарушение правил подведомственности.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. Податель жалобы ссылается на длящиеся между сторонами поэтапные правоотношения, основанные на договоре аренды земельного участка и инвестиционном договоре.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонила.

Третьи лица о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

На основании ст. 18 АПК РФ произведена замена состава суда и рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, представитель Администрации возражала против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением Главы МО "город Гатчина" от 28.01.2005 N 75 ООО "Сириус" сроком на 11 месяцев для проведения проектно-изыскательных работ по строительству административно-торгового здания был предоставлен в аренду земельный участок площадью 6000 кв.м. по адресу: г. Гатчина, ул. Генерала Кныша.

В соответствии с постановлением был заключен договор аренды N 3044 земельного участка от 16.02.2005 сроком до 28.12.2005.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Таким образом, договор аренды N 3044 земельного участка от 16.02.2005 по истечении срока прекратил свое действие, срок аренды истек 27.12.2005.

Данное обстоятельство было установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-56787/2014 и не подлежит доказыванию вновь в силу ст. 69 АПК РФ.

По мнению подателя жалобы, арендные отношения между сторонами не прекращались ввиду внесения Обществом арендных платежей. Между тем данный довод не основан на нормах права.

Согласно п.п. 4.4.6 договора аренды N 3044 земельного участка от 16.02.2005 арендатор (ООО "Сириус") обязан передать участок по двустороннему акту в 5-дневный срок.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (в т.ч. денежные средства) за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Аналогичная позиция указана в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

При таких обстоятельствах земельный участок по адресу: г. Гатчина, ул. Кныша, За,находился в фактическом пользовании ООО "Сириус", по акту не был возвращен администрации, и поэтому Обществу обязано вносить арендные платежи за фактическое использование земельного участка.

Также между ООО "Сириус" и администрацией МО "Город Гатчина" был заключен Инвестиционный договор N 24 от 14.11.2006, который не исполнен истцом в части:

* п.п. 6.1.2 (предоставление необходимых документов для заключения договора аренды земельного участка),

* п.п. 6.2.1 (предоставление документов администрации для подготовки постановления об отводе земельного участка для завершения проектирования и строительства объекта в течение 7 дней с даты подписания договора),

* п.п. 6.2.2. (в течение 14 рабочих дней со дня заключения договора предоставить документы для заключения договора аренды земельного участка и заключить договор аренды земельного участка сроком до 31.05.2008),

* п.п. 6.2.3. (предоставление администрации разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) и других обязательств, имеющих существенное значение.

Условия, указанные в Дополнительных соглашениях N 1 от 20.12.2007 и N 2 от 01.07.2008 к инвестиционному договору N 24 от 14.11.2006 также истцом не были выполнены во вновь установленные сроки: не была разработана, согласована, утверждена проектная документация на строительство в установленные соглашениями сроки, не получены разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не было выполнено благоустройство прилегающей территории, в связи с чем, указанные документы прекратили свое действие.

Постановление N 75 от 28.01.2005 ООО "Сириус" в полном объеме выполнено не было: общество договор аренды земельного участка для строительства здания не заключило на инвестиционных условиях в течение 3 месяцев, что и является бесспорным случаем, влекущим расторжение инвестиционного договора (п.п. 10.3.2 п. 10.3), а также в установленном порядке не разработало проектную документацию, не согласовало ее со всеми уполномоченными органами, не получило разрешение на строительство и, соответственно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Документы, на которые истец ссылался в жалобе на листе N 8, (перечисляются списочно) датированы 2005 годом, до истечения срока договора аренды земельного участка, в связи с чем не могут являться допустимым доказательством по делу.

Документы, на которые истец ссылается в апелляционной жалобе (дополнительные соглашения к инвестиционному договору, акт сверки расчетов), не влияют на выводы суда об отказе в иске.

По смыслу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во взаимосвязи с п. 1 ст. 218, п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, в том числе на объект незавершенного строительства, возникает с момента его государственной регистрации.

Между тем, заявляя об осуществлении инвестиционного проекта по строительству 2-х этажного административного торгового здания и приобретая в связи с этим права собственности на объект, истец не представил доказательств исполнения инвестиционного договора и не учёл, что на основании ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в п. 4 постановления от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана и приобретена в будущем", договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судом надлежит оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникают у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Истец за государственной регистрацией права собственности не обращался и действий, направленных на приобретение права собственности, не совершил.

Выводы суда, не оспоренные истцом и положенные в основу решения, соответствуют действующему законодательству, регулирующему порядок создания объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

Кроме того, начиная с 2006 по настоящее время, то есть более 9 лет ООО "Сириус" никоим образом не заявляло своих прав на спорный объект.

Из акта обследования от 18.05.2015 с приложенной фототаблицей следует, что здание разрушается, имеет все признаки бесхозяйного, охрана здания никем не осуществляется (документы имеются в материалах дела).

24.01.2013 ООО "Сириус" заключило договор N 1/1/13 от года об уступке прав и обязанностей по инвестиционному договору N 24 от 14.11.2006 года с ООО "Вымпел", тем самым лишив себя права на иск в соответствии со ст. 4 АПК РФ. Данное обстоятельство установлено в решении по делу N А56-56787/2014.

Порядок принятия в муниципальную собственность бесхозяйного недвижимого имущества, находящегося на территории МО "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района, регламентируется Положением "О порядке принятия в муниципальную собственность бесхозяйного недвижимого имущества, находящегося на территории муниципального образования "Город Гатчина" (утв. решением совета депутатов МО "Город Гатчина" N 9 от 22.02.2012) (далее по тексту - Положение).

В соответствии с указанным Положением Комитет по управлению имуществом МО "Город Гатчина" осуществляет принятие бесхозяйного имущества в муниципальную собственность МО "Город Гатчина: выявляет бесхозяйный объект недвижимого имущества, оформляет документы, необходимые для постановки на учет бесхозяйного имущества, осуществляет постановку на учет бесхозяйных объектов недвижимого имущества и оформляет право муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество.

В соответствии с п. 4.1 Положения, по истечении года со дня постановки объекта на учет в качестве бесхозяйного орган местного самоуправления обращается в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на объект недвижимости.

Данное Положение действует на территории МО "Город Гатчина", никем не обжаловано, не отменено.

В соответствии с ч. 3 ст. 225 Гражданского кодекса РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

15.08.2013 КУМИ МО "Город Гатчина" согласно Положению подал заявление с документами на государственную регистрацию постановки на учет бесхозяйного имущества (спорного объекта) в Отдел по г. Гатчине Управления ФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (расписка).

03.09.2013 спорный объект был принят на учет в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, как бесхозяйный объект недвижимого имущества (выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 16/014/2013-151 от 03.09.2013; N 16/004/2014-259-1 от 08.09.2014).

В течение года с момента постановки объекта на учет как бесхозяйного никто прав на данный объект не заявлял.

Спорный объект - административно-торговое здание, был принят на учет бесхозяйных недвижимых вещей в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 N 580, которое действовало на момент подачи заявления, т.е. на 15.08.2013.

К заявлению были приложены документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался, документы об отсутствии сведений о нем в реестрах федерального имущества, государственного имущества Ленинградской области, имущества муниципальной собственности МО "Город Гатчина", а также документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объекта недвижимого имущества, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Порядок принятия на учет спорного объекта недвижимого имущества был соблюден и подтвержден решением арбитражного суда по делу N А56-84333/2014.

Податель жалобы считает, что встречный иск администрации следовало оставить без рассмотрения в связи с тем, что на момент вынесения решения имел место неоконченный судебный процесс в Гатчинском городском суде Ленинградской области.

Однако, в связи с тем, что имелся спор о праве и администрации Гатчинского муниципального района было отказано в удовлетворении требования судом общей юрисдикции о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь за муниципальным образованием "Город Гатчина", администрация была вынуждена обратиться со встречным иском в арбитражный суд и вправе была заявить данные требования, о чем Гатчинский городской суд разъяснил администрации право на обращение в суд с соблюдением правил подведомственности с иском о признании права собственности на объект недвижимости.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Применительно к разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 9.2 постановления от 25.12.2013 г. N 100 "Об утверждении инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной, кассационной инстанций)", апелляционный суд признал мотивированный отзыв на апелляционную жалобу соотносимым с проектом судебного акта и использовал его при изготовлении постановления.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2015 г. по делу N А56-5355/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Я.В. Барканова Т.А. Кашина