Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2015 г. N 16АП-4346/15

г. Ессентуки

30 ноября 2015 г.

Дело N А63-3892/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., в отсутствие представителей индивидуального предпринимателя Понуровского Константина Юрьевича (г. Ставрополь, ОГРНИП 304263534500349), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737), комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486), администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901), комитета градостроительства администрации города Ставрополя, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу N А63-3892/2015,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Понуровский К.Ю. (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о - признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации N 26-26-01/109/2014-985 от 29.01.2015 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.01.2013 N 1563 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 площадью 414 кв. м для продолжения строительства магазина по ул. Пирогова, 36 а, со сроком аренды земельного участка с 11.12.2012 по 10.12.2015; обязании управления осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 22.01.2013 N 1563 в границах земель муниципального образования г. Ставрополь в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 площадью 414 кв. м для продолжения строительства магазина по ул. Пирогова, 36 а, со сроком аренды земельного участка с 11.12.2012 по 10.12.2015; взыскании с ответчика сумму юридических услуг в размере 30 000 рублей и стоимости нотариально удостоверенной доверенности в размере 1 200 рублей; а также суммы уплаченной государственной пошлины.

Решением от 09.09.2015 заявленные требования удовлетворены.

Управление не согласилось с данным решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просило его отменить как незаконное и необоснованное, считая выводы суда первой инстанции несостоятельными. В обоснование заявленных доводов указало, что спорный земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов по продаже права аренды на спорный участок.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции зсчитает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Дарзияну А.А. как собственнику магазина литер А площадью 152,2 кв. м по договору аренды от 03.03.2009 N 7020 предоставлен в аренду на срок до 29.09.2019 земельный участок площадью 304 кв. м с кадастровым номером 26:12:0116055:298 по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 36 а.

Дарзиян А.А. по договору аренды от 26.11.2008 N 6931 также предоставлен в аренду на срок по 16.03.2011 земельный участок площадью 414 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:643, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 36а, в квартале 525, для проектирования и строительства магазина.

18.08.2010 заявитель на основании договора купли-продажи приобрел у Дарзиян А.А. недвижимое имущество магазин площадью 152,2 кв. м. Переход права собственности зарегистрирован 25.08.2010.

11 февраля 2011 года между Дарзиян А.А. и Понуровским К.Ю. заключены соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договорам аренды от 03.03.2009 N 7020 и от 26.11.2008 N 6931 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:011605:298 площадью 304 кв. м и N 26:12:011605:643 площадью 414 кв. м. Соглашения зарегистрированы в ЕГРП 17.02.2011.

28 февраля 2011 года комитетом градостроительства администрации города Ставрополя заявителю на основании соглашений о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договорам аренды земельных участков от 26.11.2008 N 6931 и от 63.03.2009 N 7020, выдано разрешение на строительство NRU 26309000-"00137-C", на реконструкцию магазина (литер "А"), общей площадью 437,87 кв. м в городе Ставрополе, по ул. Пирогова, 36а, на земельном участке 718 кв. м.

В связи с возведением фундамента площадью 167,1 кв. м к магазину 02.03.2011 предпринимателем получен технический паспорт на объект незавершённого строительства - магазин площадью застройки 362,4 кв. м (основное - 195,3 кв. м, пристройка (фундамент) 167,1 кв. м). Кроме того, заявителю 03.03.2011 выдан кадастровый паспорт на объект незавершённого строительства - магазин площадь застройки 362,4 кв. м со степенью готовности объекта 65%. Согласно сведениям кадастрового паспорта незавершенный строительством объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 26:12:011605:0298 и 26:12:011605:643

В связи с истечением срока действия договора аренды от 26.11.2008 N 6931 и началом предпринимателем реконструкции магазина постановлением главы администрации города Ставрополя от 11.12.2012 N 3937 предпринимателю предоставлен в аренду на новый срок 3 года земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:643 площадью 414 кв. м для продолжения строительства магазина по улице Пирогова, 36а.

На основании данного постановления 22.01.2013 между заявителем и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подписан договор аренды N 1563 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 площадью 414 кв. м для продолжения строительства магазина по улице Пирогова, 36а. Срок аренды земельного участка установлен с 11.12.2012 по 10.12.2015 года (пункт 2.2 договора).

17 декабря 2014 года заявителю взамен ранее выданного разрешения на реконструкцию N RU26309000-"00137-C" от 28.02.2011 комитетом градостроительства администрации города Ставрополя выдано разрешение на строительство N RU26309000-"1013-С" на реконструкцию магазина (литер "А") общей площадью 609,06 кв. м в городе Ставрополе, по ул. Пирогова, 36а, на земельном участке 718 кв. м.

14 ноября 2014 года кадастровой палатой заявителю выдан кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершённого строительства N 26/501/14-638447 в отношении объекта незавершённого строительства - магазина с площадью застройки 362,4 кв. м со степенью готовности 65%.

25 ноября 2014 года заявитель обратился в управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка от 22.01.2013 N 1563.

Управление сообщением от 29.01.2015 отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Данным сообщением разъяснено, что невозможно произвести государственную регистрацию права аренды на указанный земельный участок в связи с тем, что на данном участке не зарегистрированы объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности.

Кроме того, в указанном сообщении указано, что 25.11.2014 в управление Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление Понуровского К.Ю. о государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства - магазина со степенью готовности 65%. Сообщением от 22.01.2015 N 01/109/2014-984 в государственной регистрации права заявителю отказано. Согласно данного сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на объект незавершённого строительства - магазина со степенью готовности 65% за Понуровским К.Ю. не может быть зарегистрировано, в связи с тем, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 в соответствии договором аренды от 26.11.2008 N 6931 истёк.

Не согласившись с сообщениями об отказе от 22.01.2015 N 01/109/2014-984 и от 29.01.2015 N 26-26-01/109/2014-985, заявитель обратился в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на соответствие их закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа государственной власти недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина и юридического лица.

Как видно из содержания оспариваемого решения управления Росреестра, причиной отказа в государственной регистрации договора аренды от 22.01.2013 N 1563 в отношении земельного участка явилось наличие оснований, предусмотренных абзацем 10 пункта 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого отказа), а именно: не представление предпринимателем документов, необходимых в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из содержания оспариваемого решения следует, что регистрирующий орган пришел к выводу, что предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 должно осуществляться на торгах, в связи с чем заявитель должен был предоставить решение о проведение торгов, публикацию о проведении торгов и протокол о результатах торгов.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства и изучив подлежащие применению нормы права, суд пришел к выводу о несоответствии закону оспариваемого решения и нарушения прав предпринимателя.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4);

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания (абзац 5);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10);

Орган государственного регистрации, делая вывод о необходимости проведения торгов в отношении спорного земельного участка, фактически сделал вывод об отсутствии условий для предоставления земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов и об отсутствии у администрации города Ставрополя оснований для принятия постановления от 11.12.2012 N 3937 и предоставления в аренду предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 для продолжения строительства на новый срок без проведения торгов.

Вместе с тем, данный вопрос отнесен к компетенции органа уполномоченного на распоряжение земельными или суда при рассмотрении соответствующего спора, таким образом управление Росреестра вышло за пределы предоставленных ему полномочий и затребовало у предпринимателя документы, предоставление которых не требовалось в соответствии с Законом о регистрации.

Схожая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1018/11.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества производится в соответствии со статьей 26 Закон о регистрации, в силу которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, которые предусмотрены земельным законодательством и заключаются, в частности, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса.

Пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса среди прочих оснований предусматривает, что основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:643 изначально был предоставлен для строительства магазина, застройщику выдано разрешение на реконструкцию магазина, находящегося на смежном участке с кадастровым номером 26:12:011605:298, предусматривающее расширение площади существующего магазина за счет проведения строительных работ, в том числе на участке с кадастровым номером 26:12:011605:643.

Как видно из материалов дела в пределах выданного разрешения на строительства и в соответствии с целевым назначением земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 на указанном земельном участке возведен фундамент, вследствие чего был возведен незавершенный строительством объект - магазин площадью застройки 362,4 кв. м и степенью готовности 65%, что подтверждается техническим паспортом и кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства от 03.03.2011.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой предпринимателю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Кроме того, предпринимателю выдано разрешение на строительство со сроком действия до 29.11.2015.

Согласно пояснениям комитета градостроительства и акту осмотра от 13.08.2015 N 47/4 конфигурация и размеры объекта незавершенного строительства, расположенного по ул. Пирогова, 36а, соответствуют представленной ранее проектной документации.

Предприниматель использовал предоставленный ему в аренду земельный участок по назначению, что соответствует целям предоставления данного участка, и в свою очередь наделяет его правом требовать заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 сформулировал следующие правовые позиции. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно постановлению администрации от 11.12.2012 N 3937 уполномоченным органом проведена работа по выявлению условий для решения вопроса о предоставлении участка на новый срок для продолжения строительства магазина. В частности получены свидетельство о регистрации права собственности на магазин площадью 152,2 кв. м за предпринимателем, документы о правах на земельный участок, сведения об объектах недвижимости и объектах незавершенного строительства, расположенных в границах земельного участка, разрешения на реконструкцию, сведения о выполнении обязательств перед бюджетом.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание то, что земельный участок предоставлен для строительства магазина и предприниматель приступил к освоению земельного участка в пределах срока действия договора аренды (получил разрешение на строительство и возвел незавершенный строительством объект степенью готовности 65%, а также использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием) администрация города Ставрополя вправе была принять постановление от 11.12.2012 N 3937, на основании которого комитет и предприниматель подписали договор аренды от 22.01.2013 N 1563.

С учетом изложенного, заявленные требования удовлетворены правомерно.

Ссылки управления на необоснованное предоставление земельного участка без проведения торгов, не принимаются апелляционным судом, поскольку изначально земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:643 предоставлен в аренду без проведения торгов по процедуре предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, предусмотренной пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса.

С учетом изложенного названные положения об обязательном проведении торгов, как единственном основании для предоставления спорного земельного участка в аренду на новый срок для продолжения строительства не применяются.

Таким образом, законодательство, действующее в период издания постановления администрации от 11.12.2012 N 3937, в период подписания договора аренды от 22.01.2013 N 1563 и в момент принятия оспариваемого отказа допускало предоставление земельных участков в аренду на новый срок для продолжения строительства без проведения торгов.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.08.2014 N А32-23381/2013, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.04.2015 N А33-12985/2014, Арбитражного суда Уральского округа от 26.12.2014 N А07-15262/2013.

Довод управления об отсутствии зарегистрированного права на объект незавершенного строительства, как основание для отказа в государственной регистрации договора аренды являются не обоснованными и, как указано в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 18.08.2015 N А63-4444/2015, вступившего в законную силу, названные обстоятельства вызваны незаконными действиями самого регистрирующего органа.

Довод апелляционной жалобы о том, что обжалуемый отказ соответствует действующему законодательству, подлежит отклонению.

В нарушение требований части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, управление не доказало наличие законных оснований для отказа в государственной регистрации права заявителя на объект недвижимости.

Таким образом, решение суда восстанавливает нарушенные права и законные интересы предпринимателя.

Доказательств обратного заинтересованным лицом не представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы - отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу N А63-3892/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

С.И. Джамбулатов Е.В. Жуков