Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2015 г. N 11АП-15530/15

город Самара

03 декабря 2015 г.

Дело N А65-16145/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 ноября 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Реал Истэйт" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 сентября 2015 года по делу N А65-16145/2015 (судья Хасаншин И.А.)

по иску закрытого акционерного общества "Татагроэксим", г.Казань (ОГРН 1021602834660, ИНН 1654041575)

к обществу с ограниченной ответственностью "Реал Истэйт", г.Казань (ОГРН 1121690066200, ИНН 1655252177)

об обязании подписать акты приема-передачи к договорам купли-продажи от 08.05.2014 по лотам N N 10, 11, 13, 17 и произвести государственную регистрацию права собственности на земельные участки,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Реал Истэйт" к закрытому акционерному обществу "Татагроэксим" об обязании передать земельные участки по акту приема-передачи в редакции истца; об обязании соразмерно уменьшить стоимость земельных участков,

с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спор: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Росреестр), акционерного коммерческого банка "Ак Барс" (открытое акционерное общество),

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - представитель Сафиуллин Р. Р. по доверенности от 01.12.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Татагроэксим" (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Реал Истэйт" (ответчик) об обязании подписать акты приема-передачи к договорам купли-продажи от 08.05.2014 г. по лотам N N 10, 11, 13, 17 и произвести государственную регистрацию права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 16:20:050901:93, 16:20:050901:94, 16:20:050901:95, 16:20:050903:64 по договорам купли-продажи от 08.05.2015.

Определениями суда от 10.07.2015 и от 30.07.2015, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле третьими лицами привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Акционерный коммерческий банк "Ак Барс" (открытое акционерное общество).

Определением суда от 26.08.2015 на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят встречный иск ООО "Реал Истэйт" к ЗАО "Татагроэксим" об обязании передать земельные участки с кадастровыми номерами 16:20:050901:93, 16:20:050901:94, 16:20:050901:95, 16:20:050903:64, по акту приема-передачи в редакции истца; об обязании ответчика соразмерно уменьшить стоимость земельных участков: с кадастровым номером 16:20:050901:93 (лот N 11) на 1 000 000 руб., с кадастровым номером 16:20:050901:94 (лот N 10) - на 3 000 000 руб., с кадастровым номером 16:20:050901:95 (лот N 13) - на 2 000 000 руб., с кадастровым номером, 16:20:050903:64 (лот N 17) - на 2 000 000 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.09.2015 года исковые требования удовлетворены частично, суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Реал Истэйд" подписать с закрытым акционерным обществом "Татагроэксим" акты приема-передачи следующих земельных участков:

- с кадастровым номером 16:20:050901:93 (договор купли-продажи от 08.05.2014, лот N 11);

- с кадастровым номером 16:20:050901:94 (договор купли-продажи от 08.05.2014, лот N 10);

- с кадастровым номером 16:20:050901:95 (договор купли-продажи от 08.05.2014, лот N 13);

- с кадастровым номером 16:20:050903:64 (договор купли-продажи от 08.05.2014, лот N 17).

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, и удовлетворении встречных требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что 08.05.2015 г. между сторонами заключен договор купли-продажи вышеуказанных земельных участков. Однако земельные участки по акту ответчику не были переданы, стороны за регистрацией не обращались. Таким образом, по мнению ответчика, у ООО "Реал Истэйт" правомочия собственника не возникли, что также следует из постановления о прекращении дела за отсутствием состава административного правонарушения от 27.08.2015 г. по делу N 5-354/15 мирового судьи судебного участка N 1 по Зеленодольскому району РТ. Ответчик не согласен с выводом суда о вступлении ответчика в фактическое владение земельными участками до возникновения спора. Кроме этого, ответчик считает, что представил надлежащие доказательства в обоснование встречного иска. Также ответчик в жалобе указывает, что не отказывается от договоров купли-продажи и не просит их расторгнуть, а лишь хочет указать в актах приема-передачи соответствующие недостатки тех или иных земельных участков. В части отказа в иске решение ответчиком не оспаривается.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в рамках дела о несостоятельности (банкротства) ЗАО "Татагроэксим" (истец), с соблюдением установленных законодательством правил о проведении публичных торгов, истцом были реализованы земельные участки с кадастровым номерами 16:20:050901:93, 16:20:050901:94, 16:20:050901:95, 16:20:050903:64, расположенные в Зеленодольском муниципальном районе Республики Татарстан.

Согласно результату состоявшихся 05.05.2015 открытых торгов, победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью "Реал Истэйт", с которым заключены четыре договора купли-продажи земельных участков от 08.05.2015 (л.д.8-11,т.1).

Пунктом 3.2 договоров купли-продажи земельных участков от 08.05.2015 г. предусмотрено, что покупатель (ответчик) обязуется принять имущество по акту приема-передачи в семидневный срок с момента оплаты настоящего договора.

Покупателем земельных участков их стоимость уплачена в полном объеме, что сторонами не оспаривается, подтверждается платежными поручениями от 04.06.2015 г. (л.д.121-124).

В то же время, при подписании актов приема-передачи земельных участков между сторонами возникли разногласия, явившиеся предметом спора по настоящему делу.

По мнению ответчика, после проведения торгов и подписания договоров купли-продажи при обследовании приобретенных земельных участков выявлены несанкционированные свалки ТБО, дороги, ЛЭП и т.д. По мнению ответчика, эти обстоятельства должны быть вписаны в акты приема-передачи земельных участков и, соответственно, влекут соразмерное уменьшение покупной цены.

Истец считает, что доводы ответчика являются надуманными, поскольку все земельные участки были осмотрены ответчиком еще до проведения торгов и, более того, находились в его фактическом пользовании, о чем свидетельствуют акты контролирующих органов о привлечении ответчика к административной ответственности.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием обязать ответчика подписать акты приема-передачи земельных участков и на основании части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации вынести решение о государственной регистрации права собственности на спорные земельные участки. Ответчик заявил встречный иск об обязании истца подписать акты приема-передачи земельных участков в редакции истца и вынести решение о соразмерном уменьшении стоимости этих земельных участков.

Удовлетворяя частично исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела и правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.

Согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Анализ указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже объектов недвижимости свидетельствует о том, что покупатель вправе отказаться от принятия имущества лишь в случае отказа от исполнения договора купли-продажи. В этом случае он вправе также требовать возврата уплаченной за имущество денежной суммы.

Судом установлено, что согласно результату состоявшихся 05.05.2015 открытых торгов, победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью "Реал Истэйт", с которым заключены четыре договора купли-продажи земельных участков от 08.05.2015 (л.д.8-11,т.1).

В соответствии с пунктом 3.2 договоров купли-продажи земельных участков от 08.05.2015 г. покупатель (ответчик) обязуется принять имущество по акту приема-передачи в семидневный срок с момента оплаты настоящего договора.

Согласно платежным поручениям от 04.06.2015 г. покупателем земельных участков их стоимость уплачена в полном объеме (л.д.121-124), сторонами данный факт не оспаривается.

Из материалов дела следует, что в адрес ответчика истцом направлено уведомление для оформления актов приема-передачи земельных участков согласно условиям договоров. Между тем от подписания актов приема-передачи земельных участков покупатель отказался, что следует из акта от 11.06.2015 г., согласно которому руководитель ООО Реал Истэйт" Закиров Р.Ф. в соответствии с уведомлением явился для подписания актов приема-передачи. Однако от подписи в подготовленных по установленной форме актах отказался (л.д.14).

В данном случае апелляционным судом установлено, что ответчик от договоров купли-продажи не отказывается, что также следует из доводов апелляционной жалобы. Следовательно, ответчик в любом случае обязан подписать акт приема-передачи имущества, тем более, что это предусмотрено пунктами 3.2 договоров купли-продажи земельных участков от 08.05.2015.

Таким образом, в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, исковые требования об обязании ответчика подписать акты приема-передачи земельных участков являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что ответчик во владение земельными участками не вступал, стороны за регистрацией не обращались, в данном случае не имеют правового значения, поскольку, как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора купли-продажи и спор возник именно по исполнению ответчиком пункта 3.2 договоров купли-продажи земельных участков, обязывающих ответчика подписать акт приема-передачи земельных участков. Договора купли-продажи земельных участков подписаны со стороны ответчика 08.05.2015 г. без протокола разногласий. При этом суд обращает внимание, что отражение в актах на фактическое состояние принимаемых земельных участков является правом стороны.

Ответчик не согласен с выводом суда о вступлении ответчика в фактическое владение земельными участками до возникновения спора. Между тем данный вывод не повлиял на правильность принятого судом решения.

В удовлетворении иска о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки судом отказано, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации для применения этой нормы необходимым условием является доказанность факта уклонения стороны от действий по государственной регистрации права. В данном случае такие доказательства отсутствуют, так как ни истец, ни ответчик, за регистрацией права в орган по регистрации прав на недвижимость не обращались. В данной части решение суда не оспаривается.

Встречный иск ООО "Реал Истэйт" судом оставлен без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Таким образом, ненадлежащее качество имущества (земельных участков) должно быть доказано ООО "Реал Истэйт" в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Между тем ответчик не представил надлежащие доказательства принятия имущества от продавца с существенными недостатками, зафиксированными в актах, поскольку акты приема-передачи земельных участков до настоящего времени не подписаны. Следовательно, при таких обстоятельствах, апелляционный суд считает требования ответчика преждевременными и не доказанными.

Суд первой инстанции указал в решении, что в данном случае доказательства ООО "Реал Истэйт" не качественности имущества (земельных участков) свелись к фотографиям земельных участков. Между тем, фотографии сами по себе ничего не подтверждают, являются только снимком объекта. Таким образом определить время и место изготовления фотографий, лицо, которое осуществляло фотосъемку, и технические средства, с помощью которых они получены, не представляется возможным.

Таким образом, в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд правомерно не принял представленные ООО "Реал Истэйт" доказательства в качестве надлежащих доказательств факта нарушения истцом законных прав покупателя, поскольку указанные доказательства не являются допустимыми.

Суд апелляционной инстанции также не может принять в качестве надлежащего доказательства предписание МКУ Управление административно-технической инспекции исполнительного комитета Зеленодольского района от 09.06.2015 (л.д.42), поскольку оно было вынесено после заключения договоров от 08.05.2015 г. с ООО "Реал Истэйт" в отношении спорных земельных участков. В связи с этим отклоняются доводы ответчика в апелляционной жалобе о доказанности факта нахождения на земельных участках свалки ТБО, который подтверждается вышеуказанным предписанием и постановлением об административном правонарушении N 000818 от 16.07.2015 г. Кроме этого акт обследования от 09.06.2015 г. производился без участия истца.

Кроме этого, требование о соразмерном уменьшении покупной цены должно сопровождаться расчетом убытков. Принимая во внимание сложность определения соразмерной суммы, необходимой для восстановления нарушенного права, ООО "Реал Истэйт" вправе было воспользоваться помощью специалистов или экспертов в этой области. Договор о возмездном оказании услуг N 1-15 от 03.07.2015 г., заключенный ответчиком с ООО Управление Активами "Капитал" таковым доказательством не является, поскольку не отвечает требованиям ст.ст.67, 68 АПК РФ.

Таким образом, в данном случае ООО "Реал Истэйт" заключение специалистов не представило, о необходимости назначения по делу судебной экспертизы не заявлено. В связи с этим доводы ответчика в апелляционной жалобе в части предоставления надлежащих доказательств в обоснование встречного иска со ссылкой на вышеуказанный договор и дополнительное соглашение не могут быть приняты в качестве надлежащего в смысле ст.ст.67,68 АПК РФ доказательства.

Статьями 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации, статьями 8,9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплен принцип осуществления судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно Определению Экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2015 по делу N 305-ЭС14-8858 предоставление стороне процессуального права, которым он не воспользовался без уважительных причин, при наличии у него соответствующей возможности, противоречит принципу правовой определенности и положениям части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которых лицо, участвующее в деле, несет риск наступления неблагоприятных последствий совершения или несовершения этим лицом процессуальных действий.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "Реал Истэйт" не представило надлежащих доказательств в обоснование встречного иска так же в части расчета денежного требования, в связи с этим встречные исковые требования отклонены в полном объеме.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что истец доказал неисполнение ответчиком обязанности, предусмотренной п.3.2 договоров купли-продажи от 08.05.2015 г. о принятии имущества по актам приема-передачи, а ООО "Реал Истэйт" не доказало исковые требования по встречному иску как в части фактических обстоятельств, так и в части расчета денежного требования, поэтому встречные требования удовлетворению не подлежат.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.09.2015 года, принятое по делу N А65-16145/2015, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев