Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2015 г. N 17АП-13829/15

г. Пермь

07 декабря 2015 г.

Дело N А60-19463/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 декабря 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю. А.,

судей Зелениной Т.Л., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карполь О.В.,

при участии:

от истца - не явился,

от ответчика - Верещагин С.Ю., паспорт, доверенность от 23.04.2015,

от третьих лиц - не явился,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика потребительского жилищно-строительного кооператива "ПАРКОВЫЙ",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 17 августа 2015 года

по делу N А60-19463/2015,

принятое судьей Абдрахмановой Е.Ю.

по иску Администрации города Екатеринбурга

к потребительскому жилищно-строительного кооперативу "ПАРКОВЫЙ" (ИНН 6658372859, ОГРН 1106658020270),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата"

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ПЖСК "ПАРКОВЫЙ" (далее - ответчик) о взыскании 619 661 руб. 48 коп., в том числе 575 996 руб. 08 коп. долга, 43 665 руб. 40 коп. неустойки, начисленной за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.05.2012 N 5-2295 за период с 11.12.2014 по 23.03.2015.

Решением суда от 17.08.2015 исковые требования удовлетворены частично, с ПЖСК "ПАРКОВЫЙ" взыскано в пользу Администрации города Екатеринбурга 575 996 руб. 08 коп. долга, 31 768 руб. 27 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик с решением суда от 17.08.2015 не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит решение от 17.08.2015 отменить, принять новый судебный акт. Ответчик считает, что взысканная судом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, поскольку превышает средний размер платы по краткосрочным кредитам. Ответчик ссылается на отсутствие вины арендатора в не завершении строительства в установленные сроки, непринятие Администрацией мер по расселению ветхого жилого дома, расположенного на земельном участке. Указывает на неправомерность взыскания арендной платы, исходя из повышенных ставок в размере 2,5% и 5% от кадастровой стоимости, установленных п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые по своей сути являются санкциями, применяемыми к лицам, необоснованно затягивающим сроки строительства.

Истец представил письменный отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считает решением законы и обоснованным, просил рассмотреть дело в отсутствии представителя.

В судебном заседании ответчик на доводах апелляционной жалобы настаивал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных объяснений.

Протокольным определением суда от 01.12.2015 заявленное ходатайство рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "СМУ-7" заключен договор аренды от 21.05.2012 N 5-2295 земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Круговая-Дошкольная-Москвина, площадью 9894 кв.м, кадастровый номер 66:41:0000000:518 для строительства 9-этажного многосекционного жилого дома с нежилыми помещениями на первых этажах, подземным паркингом мест с 16.04.2008 на неопределенный срок (п. 6.1. договора).

В связи с государственной регистрацией права собственности ПЖСК "Парковый" на объект незавершенного строительства площадью 20 624,7 кв.м, заключено дополнительное соглашение N 1 от 07.11.2014, в соответствии с которым права и обязанности по договору возникают у ПЖСК "Парковый" с 03.10.2014.

В соответствии с договором размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и городских нормативных актов.

Пунктом 2.2.4. договора аренды предусмотрено, что арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно до 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете.

Арендная плата, начисленная ПЖСК "Парковый" за период с октября 2014 года по март 2015 года составила 645 413 руб. 94 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец рассчитал задолженность по арендной плате за период с октября 2014 года по март 2015 года в размере 575 996 руб. 08 коп. При этом истец применил при расчете арендной платы ставку арендной платы, установленную для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства на которых объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечению 2 лет с даты заключения договора аренды земельного участка в размере 2,5 за период с 03.10.2014 по 30.03.2015.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск в части взыскания суммы основного долга в полном объеме, исходил из того, что в рассматриваемой ситуации Администрацией при составлении расчета арендной платы правомерно применена ставка арендной платы в размере 2,5; расчет выполнен на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2014 N 1227-ПП, Приказа МУГИСО от 15.01.2013 N 32.

Суд указал, что в силу п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Анализ данной нормы позволил суду первой инстанции сделать верное суждение о том, что указанная норма устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков для целей жилищного строительства - без проведения торгов, а также специальный механизм определения арендной платы за пользование земельным участком с учетом даты заключения договора аренды; в силу этого, общий порядок определения арендной платы в данном случае не применим.

Материалам дела подтверждается, что договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома заключен 21.05.2012, объект недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке не введен в эксплуатацию по истечении двухлетнего срока, предусмотренного п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Иного ответчик не доказал (ст. 65 АПК РФ).

Имеющийся в материалах дела акт обследования земельного участка от 10.07.2015 (т. 1 л.д. 75) подтверждает не достижение цели предоставления земельного участка в полном объеме, то есть свидетельствует об отсутствии завершения строительства жилых домов в установленный срок.

В отсутствие в материалах дела доказательств уплаты ответчиком арендной платы в указанном размере, требование о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате удовлетворено судом в сумме 575 996 руб. 08 коп. правомерно.

Доводы ответчика о неправомерности применения повышающих коэффициентов аренды, нельзя признать обоснованными.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса и п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Суд первой инстанции, исходя из того, что ответчик, приобрел объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, и вступил в рассматриваемый договор аренды путем заключения дополнительного соглашения, пришел к верному выводу о том, что последний мог и должен был знать о предусмотренных п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" сроках введения в эксплуатацию жилого дома, для строительства которого был предоставлен земельный участок, поскольку в силу названной нормы указанные сроки являются обязательными и для лица, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка.

Поскольку п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", по существу, направлена на стимулирование строительства жилья ускоренными темпами, по истечении двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с этим применение при расчете арендной платы для ответчика коэффициента в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка является правомерным.

Довод ответчика о том, что указанный коэффициент является мерой ответственности за несвоевременное окончание сроков строительства, в связи с чем от такой ответственности должник может быть освобожден на основании ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации при доказанности неправомерного поведения кредитора, являлся предметом рассмотрения судом первой инстанции и обоснованно отклонен, поскольку, как уже было указано выше размер арендной платы является регулируемым, соответственно, нормативно установленный размер арендной платы является обязательным для сторон, а в данном случае п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлен именно размер регулируемой арендной платы, который связан с датой заключения договора аренды и со сроком ввода объекта в эксплуатацию, а не ответственность, как полагает ответчик.

Ссылка подателя жалобы на правовую позицию, приведенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, не может быть принята, так как в деле NА47-7623/2010, по которому вынесено указанное постановление, исследовались иные обстоятельства, отличные от настоящего спора.

Ссылка ответчика на отсутствие вины в превышении сроков строительства, а также на незаконность действий администрации, с учетом установленных и обоснованно признанных судом первой инстанции значимыми обстоятельств (ч. 2 ст. 65 АПК РФ) не может быть признана влекущими удовлетворение апелляционной жалобы и подлежит отклонению.

Доводы ответчика о наличии на земельном участке, предоставленном в аренду, жилого дома (ул. Дошкольная, 9) обоснованно отклонены судом первой инстанции исходя из ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку приобретая объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, вступая в рассматриваемый договор аренды путем заключения дополнительного соглашения, ответчик мог и должен был обнаружить те недостатки, на которые он ссылается в обоснование необходимости освобождения его от уплаты арендной платы в предъявленном размере. Отсутствие такой проверки имущества, подлежащего передаче в аренду, является риском ответчика, поэтому ответчик не вправе ссылаться на переписку, имевшую место между предыдущим арендатором и истцом.

Довод ответчика о том, что истцом в расчет задолженности неправомерно включена часть земельного участка предоставленного с обременением прав третьих лиц площадью 410 кв. м, верно отклонен судом первой инстанции, исходя из того, что в материалах дела с учетом имеющейся проектной документации, кадастровой выписки от 26.05.2015 N 66/301/15-351123, отсутствуют доказательства того, что земельный участок площадью 410 кв. занят жилым домом по ул. Дошкольная,9; согласно кадастровой выписке от 26.05.2015 N 66/301/15-351123 данный участок является участком иных ограничений (обременений), имеет иные адреса точек, находится в иной части предоставленного в аренду земельного участка; отсутствие регистрации каких-либо обременений в отношении предоставленного земельного участка и его частей, в том числе в размере 410 кв.м подтверждается ответом Управления Росреестра по Свердловской области от 10.07.2015 N 19-10/9027/14846.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что ответчик нарушил обязательство по уплате арендной платы, истец начислил ответчику пени в размере 43 665 руб. 40 коп. за период с 11.12.2014 по 23.03.2015.

Требование истца основано на п. 3.1 договора, ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требование о взыскании пени частично, в сумме 31 768 руб. 27 коп., суд первой инстанции правомерно исходил из п. 2.2.2 договора о последствиях передачи расчета арендной платы позднее 10 февраля года и того, что истцом не опровергнут факт вручения расчета ответчику 26.02.2015, в связи с чем пришел к выводу о том, что пени на задолженность за январь-февраль 2015 года начислению не подлежат.

Довод апелляционной жалобы о несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства, судом апелляционной инстанции отклонен в силу следующего.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, при применении пункта 1 статьи 333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Исходя из положений статьи 333 ГК РФ, основанием для снижения неустойки является только явная несоразмерность относительно последствий нарушения обязательства ответчиком.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, оснований для снижения неустойки с применением статьи 333 ГК РФ у суда апелляционной инстанции не имеется.

Превышение размера договорной неустойки над размером процентов по ставке рефинансирования не является достаточным основанием для снижения размера неустойки.

Доводы ответчика о наличии оснований для уменьшения размера неустойки, исходя из среднего размера платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку не основаны на доказательствах, свидетельствующих об исключительности сложившейся ситуации.

Размер неустойки был согласован сторонами в договоре, вступая в который, ответчик действовал по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора. Таким образом, при заключении рассматриваемого договора ответчик знал о наличии у него обязанности выплатить истцу неустойку в согласованном размере в случае просрочки уплаты арендной платы.

Кроме того, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что размер договорной неустойки, определенный сторонами (0,1% от не перечисленных сумм за каждый день просрочки исполнения обязательства), не является завышенным и не выходит за рамки обычной деловой практики, требований разумности и справедливости. Иного ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано.

Принимая во внимание вышеизложенное, материалы дела с учетом конкретных обстоятельств, приведенные выше критерии, длительность периода просрочки, размер неустойки, установленной договором и представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения подлежащей уплате неустойки в связи с отсутствием явной несоразмерности неустойки относительно последствий нарушения обязательства ответчиком.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Решение суда отмене не подлежит, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 августа 2015 года по делу N А60-19463/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.А.Голубцова

Судьи

Т.Л.Зеленина Г.Л.Панькова