Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2015 г. N 10АП-14009/15

г. Москва

08 декабря 2015 г.

Дело N А41-40349/15

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей: Марченковой Н.В., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Душкиной Ю.Д.,

при участии в заседании: от ОАО "РЖД" - Сазонова Ю.В., по доверенности от 16.10.2015 года,

от ТУ РОСИМУЩЕСТВА В Московской области - Богомолов С.В., по доверенности от 18.08.2015 года, Постильга А.С., по доверенности от 27.11.2015 года,

от ООО "Геопроектизыскания" - Жигулина Е.Н., по доверенности от 27.07.2015 года, Фельбуш Э.В., по доверенности от 27.07.2015 года,

от ФГБУ "НП "Лосиный Остров" - представитель не явился, извещён,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Геопроектизыскания" на решение Арбитражного суда Московской области от 14.10.2015 по делу N А41-40349/15 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Геопроектизыскания" к Открытому акционерному обществу "РЖД", при участии третьих лиц: ФГБУ "НП "Лосинный остров", ТУ Росимущества в Московской области о расторжении договора купли-продажи и взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Геопроектизыскания" (далее -истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Открытому акционерному обществу "РЖД" (далее - ответчик), при участии третьих лиц - ФГБУ "НП "Лосинный остров", ТУ Росимущества в Московской области о расторжении договора купли-продажи и взыскании задолженности в сумме 2250000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.10.2015 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования.

По мнению истца, акт комиссионного осмотра от 24.12.2014 г. подтверждает факт физического отсутствия имущества на обследуемом участке. Кроме того, спорные объекты недвижимости расположены на особо охраняемых землях и имеют четко определенное целевое использование, поскольку принадлежат ФГБУ Национальный парк "Лосиный остров" на праве постоянного бессрочного пользования и отнесены к землям национального парка.

Судом первой инстанции не приняты во внимание представленные истцом в качестве доказательства ситуационные планы расположения объектов недвижимого имущества, копии вступивших в законную силу судебных решений по спорам ответчика с правообладателем земельного участка, на котором объекты недвижимого имущества расположены, а также пояснения третьих лиц.

Судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении землеустроительной экспертизы, необходимой для установления факта нахождения спорных объектов недвижимого имущества в границах спорного земельного участка.

Истец считает, что ответчик доказательства своей правовой позиции не представил.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представитель третьего лица - ФГБУ "НП "Лосиный Остров" - в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца и ТУ РОСИМУЩЕСТВА в Московской области поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца, ответчика и ТУ РОСИМУЩЕСТВА в Московской области, оценив доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений к апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании с ответчика в пользу истца 2250000 руб. задолженности и расторжении договора купли-продажи являются правильными.

Суд установил, что 30 апреля 2013 г. ОАО "Российские железные дороги", в лице филиала Московской железной дороги (заказчик) на сайте http://tender.rzd.ru/ размещена

информация о проведении открытого аукциона N 1187/ОА-МОСК/13 (далее - аукцион) по продаже принадлежащих ОАО "РЖД" на праве собственности объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. 4-я Парковая (далее - имущество).

Предметом аукциона являлось следующее имущество:

N	Наименование объекта	Адрес объекта (местоположение)	Площадь застройки, м.	Общая площадь, кв.м./ протяженность м./ объем куб. м.	Кадастровы й (условный) номер объекта	Запись о государственной регистрации права собственности ОАО "РЖД"
1	Здание административное	Московская область, г. Мытищи, ул. 4-я Парковая		130 кв.м.	50-50- 12/028/2009- 316	От 25 апреля 2009 г. N 50-50-12/028/2009- 316
2	Водопровод	Московская область,- г. Мытищи, ул. 4-я Парковая		18 м.	50-50- 12/028/2009- 317	От 25 апреля 2009 г. N 50-50-12/028/2009- 317
3	Забор железобетонный	Московская область, г. Мытищи, ул. 4-я Парковая		772 м.	50-50- 12/028/2009- 318	От 25 апреля 2009 г. N 50-50-12/028/2009- 318
4	Площадка с грунтовым покрытием	Московская область, г. Мытищи, ул. 4-я Парковая	7280 кв.м.		50-50- 12/028/2009- 319	От 25 апреля 2009 г. N 50-50-12/028/2009- 319

Аукционная документация также содержит сведения о том, что наиболее эффективное использование имущества: складское, производственное. Обременения права долгосрочными договорами аренды и залога не имеется. Местоположение имущества, помимо адресных ориентиров, описано следующим образом: основное окружение объекта оценки составляет национальный парк "Лосиный остров", производственно-складские здания.

Заказчик также указал на то, что на момент организации и проведения аукциона земельно-правовые отношения на участок не оформлены. Победителем аукциона было признано ООО "Геопроектизыскания", цена по итогам аукциона составила 40053560 руб.

Между ОАО "РЖД" и ООО "Геопроектизыскания" 1 июля 2013 г. был заключен договор N ЦРИ/4/КП/2920/13/000091 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. 4-я Парковая.

Как указал истец, после подписания договора купли-продажи, им были установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для принятия решения о заключении договора купли-продажи и требующие разъяснения со стороны ответчика: правовой статус (категория) земельного участка, на котором располагается имущество, ставит под вопрос законность использования имущества по назначению, указанному в аукционной документации. Просьба истца представить стоимость каждого объекта в отдельности ответчиком была проигнорирована.

Стоимость имущества определялась как стоимость имущественного комплекса, хотя на каждый объект имелось отдельное свидетельство о регистрации права и соответственно каждый объект имущества имеет самостоятельную стоимость, в том числе кадастровую.

В целях установления правового статуса части земельного участка, занимаемого имуществом, и необходимого для использования имущества, истцом была получена кадастровая выписка о земельном участке от 27.06.2013 N МО-13/ЗВ-743033.

Согласно информации, содержащейся в выписке, земельный участок, на котором расположено имущество, является частью земельного участка с характеристикой 50:12:0000000:62, который в свою очередь является частью земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:12 (предыдущие номера: 50:12:000 00 00:0012; 50:12:110101:0001).

Весь земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:12, в том числе и часть участка с характеристикой 50:12:0000000:62, отнесен к землям особо охраняемых территорий и объектов с разрешенным использованием: земли национального парка, и находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании у правообладателя ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров".

Согласно схеме функционального зонирования национального парка, земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:62, на котором находится имущество, полностью расположен в границах ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров", на территории выдела N 17 квартала N 64 Мытищинского лесопарка Национального парка "Лосиный остров" и является частью его рекреационной зоны.

Постановлением Правительства РФ от 29.03.2000 N 280 "О национальном парке "Лосиный остров", а также иными законами Российской Федерации в сфере охраны природных территорий Российской Федерации, четко определено целевое использование каждой категории земель, в том числе и рекреационных земель, отнесенных к особо охраняемым землям.

Данное обстоятельство ставит под вопрос законность использования имущества по назначению, указанному в аукционной документации как наиболее эффективного, а именно производственного, складского.

Истец 02.07.2013 г. обратился в адрес ответчика за соответствующими разъяснениями. В письме (исх. N 1575) истец просил подтвердить фактическое использование земельного участка ответчиком для складских и производственных целей; предоставить разъяснения о правовом режиме использования земельного участка, на котором расположено имущество; предоставить информацию о взаимоотношениях ответчика с правообладателем земельного участка либо с иными лицами в отношении земельного участка, на котором находится имущество.

Не получив ответа на свой запрос, истец 08.07.2013 г. направил в адрес ответчика письмо (исх. N 1640) об отзыве договора купли-продажи, обосновав свое решение невозможностью использования имущества в целях, указанных в аукционной документации в связи с сокрытием ответчиком информации, имеющей для истца существенное значение при принятии решения об участии в аукционе.

В адрес ответчика 09.07.2013 г. с сопроводительным письмом (исх. N 1656) было направлено соглашение о расторжении договора о задатке N РКЗ МОСК-239/1186 от 07.06.2013 г., в соответствии с условиями которого, истцом на расчетный счет ответчика была перечислена сумма задатка в размере 2250200 (п/п N 1360 от 10.06.2013 г.).

Ответчику 12.08.2013 г. было направлено письмо (исх. N 2059) с требованием о рассмотрении ранее направленного письма исх. N 1640, а также с требованием о подписании Соглашения о расторжении договора о задатке (исх. N 1656) и направлении одного экземпляра соглашения в адрес истца.

В адрес ответчика 01.10.2013 г. было направлено письмо (исх. N 2464) с требованием о подписании соглашения о расторжении договора о задатке N РКЗ МОСК-239/1186 от 07.06.2013 г.

На ранее направленное письмо (исх. N 2464) в адрес истца 27.11.2013 г. поступил ответ (вх. 1992), в котором сообщалось об отказе в удовлетворении требований истца в связи с тем, что вся необходимая информация была размещена на официальном сайте ОАО "РЖД" и в средствах массовой информации, в аукционной документации было отражено, что права на земельный участок под объектами недвижимости не оформлены, назначение продаваемого имущества в аукционной документации не указано.

В этом же письме было указано, что договор купли-продажи имущества считается заключенным с 01.07.2013 г.

Осмотр имущества состоялся 24.12.2014 г. в 12 часов 00 минут, в ходе которого сторонами было установлено, что протяженность и целостность железобетонного забора не соответствуют характеристикам, заявленным в аукционной документации и техническом паспорте от 10.06.2008 г., а также ответчик не смог указать истцу местонахождение грунтовой площадки, что было также отражено в акте комиссионного осмотра.

Ответчиком с участием истца 03.02.2015 г. было проведено совместное совещание, в ходе которого обсуждались дальнейшие действия сторон, исследовались обстоятельства, обозначенные истцом в акте комиссионного осмотра имущества. Ответчик признал обоснованными требования истца о необходимости приведения характеристик имущества в соответствие с заявленными в технической документации, а также о необходимости приведения в соответствие самих регистрационных документов.

Истец 27.04.2015 г. направил в адрес ответчика требование (исх. N 702) об отказе от исполнения договора купли-продажи имущества в связи с существенным его нарушением со стороны ответчика, о возврате ранее уплаченной по договору задатка суммы в размере 2250200 руб.

Поскольку в добровольном порядке ответчик предложение о расторжении договора не удовлетворил, истец обратился в арбитражный суд с иском на основании ст. 450 ГК РФ.

Ответчик в отзыве на иск указал, что ОАО "РЖД" была опубликована полная информация об имуществе, являющемся предметом аукциона, из которой претендентам следовало самостоятельно сделать выводы о целесообразности участия в аукционе и последующего приобретения данного имущества.

П. 2.10 аукционной документации содержит сведения о том, на каком ресурсе размещена информация об имуществе, а также указано, где и у кого (адрес, номер телефона, ФИО контактного лица) можно получить подробную информацию о нем.

Заказчик предоставил претендентам возможность осмотра имущества, для чего следовало записаться, позвонив заказчику по указанным телефонам, либо направив в адрес заказчика письменное обращение. Однако, истцом этого сделано не было.

Между ОАО "РЖД" и ООО "Геопроектизыскания" 1 июля 2013 г. был заключен договор N ЦРИ/4/КП/2920/13/000091 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. 4-я Парковая.

Согласно п. 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора принадлежащее на праве собственности ОАО "РЖД" недвижимое имущество, согласно приложению N 1:

- здание административное общей площадью 130 кв.м.,

- водопровод протяженностью 18 м.,

- забор железобетонный протяженностью 772 м.,

- площадка с грунтовым покрытием общей площадью 7 280 кв.м.

Согласно п. 4.1 договора покупатель обязуется оплатить стоимость имущества,

указанную в п. 3.1 договора с учетом внесенного задатка - 37803360 руб. Покупатель обязуется произвести оплату в течение 10 календарных дней с даты подписания договора.

Согласно п. 9.1 договора, договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

В силу п. 5.1 договора имущество, а также имеющаяся у продавца техническая документация на это имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 10 дней после поступления денежных средств на счет продавца в полном объеме.

Ранее истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора и не произвел оплату в нарушение п. 3.1 договора, в связи с чем, ОАО "РЖД" вынуждено было обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23 октября 2014 г. о прекращении производства по делу N А41-36025/14 было утверждено мировое соглашение, которым установлен график погашения должником задолженности до 30 сентября 2016 г.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2015 г. по делу N А41-36025/14 в пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам было отказано в связи с тем, что не было доказано, что выявленные недостатки объектов недвижимости являются вновь открывшимся обстоятельствами и вообще каким образом имеют отношение к настоящему делу.

Вместе с тем, ОАО "РЖД" не отказывалось от имеющегося обязательства по передаче имущества истцу в соответствии с условиями договора купли-продажи, то есть свои обязательства по договору ответчик выполнил.

На совместном совещании 3 февраля 2015 г. в связи с несоответствием фактического состояния объектов недвижимого имущества (отсутствует часть забора), указанным в договоре купли-продажи, ОАО "РЖД" было предложено представителям ООО "Геопроектизыскания" либо уменьшить стоимость железобетонного забора, либо восстановить объект.

На указанное предложение истец ответил письмом от 16 февраля 2015 г., где отразил пожелание о приведении характеристик железобетонного забора в соответствие с техническим паспортом, то есть выбрал восстановление недостающих частей забора.

Мероприятия по восстановлению забора потребуют для ОАО "РЖД" временных затрат, о чем истец был уведомлен.

Однако, учитывая, что передаче имущества в любом случае не состоится до внесения платы в полном объеме, сроки восстановления забора не могут иметь значения для истца.

Следует также отметить, что довод ООО "Геопроектизыскания" о том, что грунтовую площадку не удалось обнаружить на местности, несостоятелен.

Так, осмотр имущества был произведен сторонами 24 декабря 2014 г., то есть зимой, а значит, грунтовая площадка, являющаяся по сути специально оборудованной частью земельного участка, бала покрыта снегом и не могла быть определена на местности.

Кроме того, учитывая, что покрытие площадки представляет собой грунт, площадка со временем зарастает растениями, что также было указано представителем ООО "Геопроектизыскания" в акте комиссионного осмотра (л.д. 162 т. 1), в связи с этим визуальное определение ее границ также является затруднительным.

Также, ОАО "РЖД" предоставило истцу технический паспорт на спорный объект, что позволяло истцу самостоятельно обнаружить местоположение имущества на местности. Вместе с тем, ОАО "РЖД" предлагало истцу определить границы площадки и установить знаки.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, п. 1 ст. 421 ГК РФ закрепляет принцип свободы договора, который относится к основным началам гражданского законодательства.

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Торги, которые могут проводится в форме аукциона или конкурса, по своей правовой природе представляют собой единую комплексную процедуру. При проведении торгов оферта носит характер публичного предложения, содержащего существенные условия договора, который планируется к заключению с победителем торгов. Акцептование же такой оферты посредством подачи заявки на участие в торгах свидетельствует о согласии хозяйствующего субъекта с условиями исполнения им принимаемых обязательств, сформулированных организатором торгов.

Подача заявки на участие в аукционе согласно ст. 438 ГК РФ является акцептом оферты.

Данная позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2012 N ВАС-4976/12.

Следовательно, подавая заявку на участие в аукционе, истец принял условия договора и стороны договорились о существенных условиях договора купли-продажи, а именно о наименование и количестве товара, а также о переходе права собственности только указанных объектов.

Нормы о расторжении договоров содержатся в главе 29 Гражданского кодекса

Российской Федерации (статьи 450 - 453).

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Расторжение договора на основании п/п 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ возможно только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным нарушением договора признается допущенное одной из сторон нарушение, которое влечет для другой стороны, как представляется, не любой, а только весомый ущерб. Весомость ущерба должна быть подтверждена тем, что соответствующая сторона договора в результате исполнения договора другой стороной в значительной степени лишается того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора.

При проверке наличия оснований для расторжения договора следует оценивать взаимоотношения сторон, как до, так и после принятия искового заявления к производству.

В материалах дела отсутствуют доказательства того факта, что спорные объекты недвижимости имущества действительно расположены в границах земельного участка, принадлежащего ФГБУ Национальный парк "Лосиный остров" на праве постоянного бессрочного пользования и отнесены к землям национального парка.

Представитель ТУ Росимущества в Московской области пояснил суду, что на сегодняшний день объявлен конкурс на выполнение работ по установлению границ земельных участков с кадастровыми номерами 50:12:0000000:12 и 50:12:000000062.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Бремя доказывания о несении весомого ущерба, в результате исполнения договора лежит на стороне истца. Таким образом, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик не доказал свою правовую позицию, необоснован.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец не представил доказательств нарушения условий договора купли-продажи со стороны ответчика, которые могли бы являться основанием для расторжения договора купли-продажи в силу ст. 450 ГК РФ, и не может утверждать о недобровестности ответчика, поскольку обстоятельств не возникло, которые в процессе исполнения договора другой стороной в значительной степени лишали бы истца на то, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Основным условием для расторжения договора купли-продажи по ст. 450 ГК РФ является обнаружение сторонами договора таких обстоятельств, которые причинили ущерб и ранее не были известны сторонам.

Между тем, ОАО "РЖД" при размещении аукционной документации представило полную информацию о продаваемом объекте, предложило осмотреть и проверить характеристики продаваемого объекта, однако ООО "Геопроектизыскание" реализацией данного права не воспользовалось.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом не доказана существенность нарушения договора, в связи с чем, данное требование истца не подлежит удовлетворению.

Необоснованным является довод заявителя апелляционной жалобы о том, что акт комиссионного осмотра от 24.12.2014 г. подтверждает факт физического отсутствия имущества на обследуемом участке, поскольку данный акт подтверждает лишь частичное отсутствие забора, которое ответчик впоследствии предложил восстановить.

Кроме того, недоказанным является довод ответчика о том, что спорные объекты недвижимости расположены на особо охраняемых землях. Принадлежность земельного участка ФГБУ Национальный парк "Лосиный остров" на праве постоянного бессрочного пользования была указана в аукционной информации, соответственно не является нарушением договора и не может служить основанием для его расторжения.

Представленные истцом в качестве доказательства ситуационные планы расположения объектов недвижимого имущества, копии вступивших в законную силу судебных решений по спорам ответчика с правообладателем земельного участка, на котором объекты недвижимого имущества расположены, а также пояснения третьих лиц не являются однозначным подтверждением правовой позиции истца.

Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании с ответчика в пользу истца 2250000 руб. задолженности и расторжении договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14.10.2015 года по делу N А41-40349/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Д.Д. Александров

судей

Марченкова Н.В. Юдина Н.С.