Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2015 г. N 11АП-14741/15

г. Самара

09 декабря 2015 г.

Дело N А65-11178/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - общества с ограниченной ответственностью "РАВА и К" - представитель не явился, извещено надлежащим образом,

от истца - акционерного общества "Банк Русский Стандарт" - представитель Нафикова Э.В. (доверенность от 04.03.2015 N 197),

от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - представитель не явился, извещено надлежащим образом,

от третьего лица - Абулева М.Ф. - представитель Муцаев А.О. (доверенность от 09.06.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 - 03 декабря 2015 года в зале N 6 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "РАВА и К" и Абулева Марата Фиккиевича

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 августа 2015 года по делу N А65-11178/2015 (судья Юшков А.Ю.)

по иску акционерного общества "Банк Русский Стандарт" в лице филиала в городе Казани (ОГРН 1027739210630; ИНН 7707056547)

к обществу с ограниченной ответственностью "РАВА и К" (ОГРН 1031616026298; ИНН 1650063602) г. Набережные Челны,

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 1091690058107; ИНН 1659097613) г. Казань,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - Абулева Марата Фиккиевича,

о понуждении к государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.05.2015 N 5 к договору аренды помещения от 10.06.2006 N 04,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Банк Русский Стандарт" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РАВА и К" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о понуждении к государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.08.2015 исковые требования в отношении общества с ограниченной ответственностью "РАВА и К" удовлетворены.

Суд указал произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения N 5 от 26.02.2015 к договору N 04 от 10.06.2006 аренды помещения, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Московский, д. 112, кадастровый номер 16:52:070102:2396, заключенного между акционерным обществом "Банк Русский Стандарт" в лице филиала в городе Казани и обществом с ограниченной ответственностью "РАВА и К".

В удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан отказано.

С общества с ограниченной ответственностью "РАВА и К" в пользу акционерного общества "Банк Русский Стандарт" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "РАВА и К" и третье лицо - Абулаев М.Ф. обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых считают принятое решение незаконным и необоснованным, просят решение отменить, в иске отказать.

В судебном заседании 01.12.2015 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 03.12.2015, 12 час 20 мин, после чего судебное заседание продолжено.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель Абулева М.Ф. апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель АО "Банк Русский Стандарт" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы -без удовлетворения.

В судебное заседание представители ООО "РАВА и К" и Управление Росреестра по Республике Татарстан не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

30.11.2015 от третьего лица поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-24271/2015.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Таким образом, рассмотрение одного дела до разрешения другого следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, критерием для определения невозможности рассмотрения дела при рассмотрении вопроса о приостановлении производства по делу является наличие существенных для дела обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде.

В рамках дела N А65-24271/2015 рассматривается спор по иску Абулева М.Ф. о признании дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5 недействительным.

При этом по смыслу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2001 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", поскольку полномочия апелляционной (кассационной, надзорной) инстанции состоят в проверке судебных актов нижестоящих инстанций в пределах, определенных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, то вступивший в законную силу судебный акт арбитражного суда или суда общей юрисдикции, которым удовлетворен иск об оспаривании договора, является основанием для пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам дела, спор по которому связан с этим договором.

При таких обстоятельствах приостановление производства по делу является нецелесообразным и приведет к затягиванию арбитражного процесса.

Таким образом, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворения заявления Абулева М.Ф. о приостановлении производства по делу.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 10.06.2006 между истцом и ООО "РАВА и К" заключен договор аренды помещения N 04, расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, пр. Московский, д. 112, кадастровый номер 16:52:070102:2936.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п.1 соглашения N 2 от 12.02.2008 срок действия договора установлен до 01.01.2017 ( л.д. 23).

26.02.2015 АО "Банк Русский Стандарт" и ООО "РАВА и К" подписали дополнительное соглашение N 5 к указанному договору аренды, в котором изменили размер арендной платы, оговорили изменение наименования арендатора.

Согласно п.6 дополнительного соглашения N 5 подачу соглашения на государственную регистрацию осуществляет арендатор (истец).

27.03.2015 АО "Банк Русский Стандарт" обратилось в регистрирующий орган за регистрацией вышеуказанного дополнительного соглашения.

Однако 01.04.2015 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию до 01.05.2015 ввиду направления ООО "РАВА и К" заявления с просьбой не производить действий с предметом договора аренды.

В уведомлении о приостановлении госрегистрации указано, что для возобновления регистрации необходимо заявление собственника нежилого помещения на регистрацию дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5 к договору аренды.

Поскольку соответствующих заявлений от ООО "РАВА и К" в Управление Росреестра по РТ до установленного срока не поступило, 01.05.2015 регистрирующий орган вынес решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения.

В связи с тем, что, по мнению истца, ООО "РАВА и К" чинит препятствия в регистрации дополнительного соглашения, вследствие чего его регистрация не представляется возможной, АО "Банк Русский Стандарт" обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 4 Закона о госрегистрации предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статей 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Между тем, дополнительное соглашение от 26.02.2015 N 5 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, поскольку ООО "РАВА и К" направило заявление в Управление Росреестра по РТ, в котором оно просит не производить юридически значимых регистрационных действий без его согласия в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: РТ, н.Набережные Челны, просп. Московский, д.112, кад N 16:52:070102:2936, а 02.04.2015 направило заявление о прекращении государственной регистрации данной сделки (л.д. 37-40 т.1).

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Принимая решение о государственной регистрации сделки, суд должен установить факт уклонения другой стороны сделки от регистрации, а также установить соответствие сделки по ее содержанию и форме требованиям действующего законодательства.

В данном случае истец и ООО "РАВА и К", заключив спорное дополнительное соглашение, должны были передать его на государственную регистрацию, при этом ООО "РАВА и К" не должно было препятствовать регистрации дополнительного соглашения.

Наличие фактических правоотношений между сторонами по аренде помещений подтверждено материалами дела.

В поведении ответчика усматривается уклонение от регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Из материалов дела следует, что 12.01.2015 между ООО "РАВА и К" и Абулевым М.Ф. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества площадью 848,4 кв.м., расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: г.Набережные Челны, проспект Московский, д.112, кадастровый номер 16:52:070102:2350.

В п.1.7 договора продавец уведомил покупателя (Абулева М.Ф.) о наличии обременения на объекты договора купли-продажи в виде договора аренды помещений от 01.06.2006 N 04 с дополнительными соглашениями (N 1-N 4) к нему.

Однако указанный договор купли-продажи от 12.01.2015 не был зарегистрирован в установленном законом порядке по причине уклонения ООО "РАВА и К" от совершения регистрационных действий.

Абулев М.Ф. обратился в Набережночелнинский городской суд с исковым заявлением о признании данного договора заключенным, о признании права собственности на нежилые помещения и государственной регистрации права собственности, ссылаясь на то, что ООО "РАВА и К" уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Набережночелнинского городского суда от 05.08.2015, оставленного без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.2015, исковые требования Абулева М.Ф. удовлетворены: за ним признано право собственности на объекты недвижимости общей площадью 848,4 кв.м, расположенные на 1 этаже здания, находящегося по адресу: г.Набережные Челны, проспект Московский, дом 112, кадастровый номер: 16:52:070102:2350, суд обязал Управление Росреестра по РТ зарегистрировать договор купли-продажи недвижимого имущества.

Между тем, на момент рассмотрения апелляционных жалоб доказательств регистрации договора купли-продажи от 12.01.2015 в Управлении Росреестра по РТ суду не представлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, на момент рассмотрения иска по настоящему делу, равно как и на момент рассмотрения апелляционных жалоб, договор купли-продажи нельзя признать заключенным.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, до государственной регистрации вышеназванного договора купли-продажи собственником недвижимого имущества остается ООО "РАВВА и К", следовательно, оснований препятствовать регистрации дополнительного соглашения, изменяющего размер арендной платы за период с 01.03.2015 (п.5 соглашения), а также наименование стороны договора (АО "Банк Русский Стандарт"), у ответчика не имелось.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Кроме того, анализируя договор аренды и договор купли-продажи, апелляционный суд установил, что площадь помещений различная: по договору аренды - 865,2 кв.м, по договору купли-продажи - 848,4 кв.м., что также свидетельствует о том, что в отношении части помещений собственник не поменялся.

В силу пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании спорного соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями соглашения, и существующие в настоящее время правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.

Из поведения ООО "РАВВА и К" явствует злоупотребление своим преимущественным по отношению к арендатору положением: заключило спорное дополнительное соглашение с АО "Банк Русский Стандарт", заведомо зная, что помещения проданы третьему лицу на момент подписания соглашения.

Между тем, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Таким образом, принимая во внимание, что факт прекращения сложившихся у сторон арендных отношений материалами дела не подтвержден и ООО "РАВА и К" неправомерно уклоняется от государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5, а также учитывая то, что спорное соглашение распространяет свое действие на период с 01.03.2015, соответственно при регистрации не нарушит прав Абулева М.Ф., суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы третьего лица о том, что продавец не имеет права распоряжаться имуществом после заключения сделки, в том числе при отсутствии государственной регистрации, являются несостоятельными, поскольку изменение арендной платы по смыслу ст. 209 ГК РФ не является распоряжением как таковым, а лишь устанавливает условия оплаты для уже действующего договора аренды. При этом такие изменения не умаляют права нового собственника, поскольку он не лишен права изменить размер арендной платы в будущем году после регистрации договора купли-продажи.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Отказать в удовлетворении ходатайства Абулева Марата Фиккиевича о приостановлении производства по делу.

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 августа 2015 года по делу N А65-11178/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "РАВА и К" и Абулева Марата Фиккиевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев