Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2015 г. N 10АП-13249/15

г. Москва

07 декабря 2015 г.

Дело N А41-37233/15

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола": Попова О.В. по доверенности N 03 от 26.01.15;

от общества с ограниченной ответственностью "Возрождение": Краснов С.В. по доверенности N 02 от 25.02.15; Арсентьев В.П. по доверенности N 14-06 от 20.04.15,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2015 года по делу N А41-37233/15, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение", с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация городского округа "Город Йошкар-Ола", о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Возрождение" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 2248/2005-н от 16.09.05 за период с 27.11.13 по 4 квартал 2014 года в размере 4 150 437 рублей 14 копеек, пени за период с 26.03.14 по 10.04.15 в размере 296 466 рублей 92 копейки, процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 4 446 904 рубля 06 копеек с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (л.д. 3-7).

Иск заявлен на основании статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18 августа 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация городского округа "Город Йошкар-Ола" (л.д. 100).

До вынесения судебного акта. которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил взыскать с ООО "Возрождение" 4 099 858 рублей основного долга, 265 234 рубля 30 копеек пени (л.д. 89-93).

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2015 года с ООО "Возрождение" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" было взыскано 4 099 858 рублей 92 копейки задолженности, 265 234 рубля 30 копеек пени (л.д. 128-130).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Возрождение" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания 3 958 975 рублей 40 копеек задолженности и соответствующих пени, указывая на неправильный расчет суммы арендной платы (л.д. 134-138).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Возрождение" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности в сумме 3 958 975 рублей 40 копеек, соответствующих сумм пени и штрафа.

Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 16.09.05 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (Арендодатель) и ООО "Маристройинвест" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 2248/2005-н, по условиям которого Арендатору в аренду на неопределённый срок был передан земельный участок общей площадью 2 330 кв.м., с кадастровым номером 12:05:0506008:0021, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, пл. Революции, д. 3, территориально-экономическая оценочная зона N 1, для строительства второй очереди жилого дома со встроенными помещениями предприятий обслуживания и художественной школы (л.д. 8-9).

27.11.13 была произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства - 148 - квартирный жилой дом со встроено-пристроенным блоком обслуживания, площадью застройки 1 089,9 кв.м., степень готовности 39%, адрес объекта: РМЭ, г. Йошкар-Ола, ул. К. Маркса - пл. Революции. Правообладателем вышеуказанного объекта недвижимости стало ООО "Возрождение" (л.д. 15).

20.01.14 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (Арендодатель) и ООО "Возрождение" (Арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 2248/2005-н от 16.09.05, согласно которому расчет годового размера арендной платы определяется в соответствии с постановлением Главы администрации г. Йошкар-Олы N 64 от 21.01.05, независимым оценщиком. Начисление арендной платы производится с 27.11.13 (л.д. 12).

26.02.14 ООО "Возрождение" направило в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" протокол разногласий по дополнительному соглашению, который был отклонен письмом истца N 02-14/2211 от 24.03.14 (л.д. 70-73, 75).

Таким образом, дополнительное соглашение от 20.01.14 к договору аренды земельного участка N 2248/2005-н от 16.09.05 является незаключенным.

Пунктом 2.2. договора аренды от 16.09.05 предусмотрено, что арендная плата за участок вносится ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.

ООО "Возрождение" принятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 4 099 858 рублей 92 копейки за период с 27.11.13 по 31.12.14 (л.д. 92).

Наличие указанной задолженности послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что факт наличия задолженности и ее размер подтверждены материалами дела.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указывалось выше, на основании договора аренды земельного участка N 2248/2005-н от 16.09.05 ООО "Маристройинвест" в аренду на неопределённый срок был передан земельный участок общей площадью 2 330 кв.м., с кадастровым номером 12:05:0506008:0021, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, пл. Революции, д. 3, территориально-экономическая оценочная зона N 1, для строительства второй очереди жилого дома со встроенными помещениями предприятий обслуживания и художественной школы (л.д. 8-9).

27.11.13 была произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства - 148 - квартирный жилой дом со встроено-пристроенным блоком обслуживания, площадью застройки 1 089,9 кв.м., степень готовности 39%, адрес объекта: РМЭ, г. Йошкар-Ола, ул. К. Маркса - пл. Революции. Правообладателем вышеуказанного объекта недвижимости стало ООО "Возрождение" (л.д. 15).

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в связи с регистрацией права собственности ООО "Возрождение" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0506008:0021, общество приняло на себя права и обязанности арендатора данного участка от ООО "Маристройинвест".

Пунктом 2.2. договора аренды от 16.09.05 предусмотрено, что арендная плата за участок вносится ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.

Согласно уведомлениям Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" N 08/1221 от 02.04.09 и N 08-31/416 от 23.01.15 расчет арендной платы производится на основании постановления Главы администрации города Йошкар-Олы N 64 от 21.01.05 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (л.д. 78-79).

В соответствии с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденного указанным постановлением, арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим лицам для строительства, начисляется в размере, определяемом независимым оценщиком на основе рыночной стоимости годового размера арендной платы, до дня ввода построенного объекта в эксплуатацию и получения в соответствии с нормами градостроительного законодательства соответствующего документа - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Постановлением администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" N 3477 от 28.12.11 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Йошкар-Олы N 64 от 21.01.05" был изменен порядок начисления арендной платы, согласно которому арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному в соответствии с п. 15 ст. 3 данного Федерального закона (за исключением индивидуального жилищного строительства), устанавливается на основе рыночной стоимости годового размера арендной платы, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" в соответствии с Федеральным законом N 94-ФЗ от 21.07.05 "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (л.д. 17-21).

При этом размер арендной платы не может быть меньше двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, пяти процентов от кадастровой стоимости - в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы за земли, арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам для строительства (за исключением строительства жилищного фонда, медицинских, образовательных, детских дошкольных и других социальных учреждений, дачного строительства), устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком, привлечённым муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" в рамках муниципального заказа на конкурсной основе, в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.98 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке ООО "Бизнес-Оценка" N 258/09-12 стоимость права аренды (размер годовой арендной платы) земельного участка с кадастровым номером 12:05:0506008:0021 на 2013 год составляет 1 926 000 рублей.

Стоимость права аренды (размер годовой арендной платы) на 2014 год определена на основании отчета об оценке N 189-13 от 10.12.13 ООО "Новый Дом" и составляет 4 010 000 рублей (л.д. 13-14).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Возрождение" доказательств уплаты арендных платежей в полном объеме за период с 27.11.13 по 31.12.14 не представлено, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в этой части.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.2. договора аренды за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации

Руководствуясь указанным положением, истец начислил ответчику пени за период с 26.03.14 по 16.03.15 в сумме 265 234 рубля 30 копеек (л.д. 92).

Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания пени.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправомерности расчета арендной платы подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 2.3. договора аренды от 16.09.15 расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком производится по формуле: площадь земельного участка х номер ТЭО зоны х ставка арендной платы х корректирующий коэффициент.

Пунктом 2.4. договора аренды закреплено, что размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы Арендодатель извещает Арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью настоящего договора, принимается и исполняется Арендатором в бесспорном порядке. Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующего нормативного правового акта об изменении ставки арендной платы.

Согласно уведомлениям Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" N 08/1221 от 02.04.09 и N 08-31/416 от 23.01.15 расчет арендной платы производится на основании постановления Главы администрации города Йошкар-Олы N 64 от 21.01.05 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (л.д. 78-79).

Из разъяснений, данных в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 ЛК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого Федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 19 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.09 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.

Помимо указанных Принципов, названным Постановлением Правительства Российской Федерации утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" порядок исчисления арендной платы был определен в постановлении Главы администрации города Йошкар-Олы N 64 от 21.01.05 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола".

При толковании вышеуказанных Принципов и Правил с учетом соотношения с постановлением Главы администрации города Йошкар-Олы применительно к определению арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду, апелляционный суд приходит к выводу, что установление на федеральном уровне применительно к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности, предельного размера арендной платы, порядка и срока внесения арендной платы за такие земельные участки, не означает, что за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования или государственной неразграниченной собственности, размер арендной платы не может отличаться, если к земельным участкам на территории соответствующего публично-правового образования в соответствии с требованиями закона применяется в частности такой коэффициент как местоположение земельного участка.

Учитывая изложенный анализ и толкование подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям норм права, апелляционный суд приходит к выводу о том, что постановление Главы администрации города Йошкар-Олы N 64 от 21.01.05 в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области, не противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.09.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что представленный истцом расчет арендной платы противоречит нормам действующего законодательства, не имеется.

Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 28 октября 2015 года N 305-ЭС15-14713 по делу N А41-23841/14, N 305-ЭС15-14712 по делу N А41-23315/14, N 305-ЭС15-14711 по делу N А41-22705/14 с аналогичными обстоятельствами.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на ошибочность вывода суда первой инстанции о заключенности дополнительного соглашения от 20.01.14 признается апелляционным судом обоснованной, однако указанный вывод суда не повлек за собой принятия неправильного решения, поскольку размер арендной паты был рассчитан в соответствии с нормами действующего законодательства.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2015 года по делу N А41-37233/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов Е.Н. Короткова