Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2015 г. N 01АП-6712/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 апреля 2016 г. N Ф01-960/16 настоящее постановление оставлено без изменения

9 декабря 2015 г.

А39-5867/2014

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой И.А.,

судей Захаровой Т.А., Мальковой Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "12 стульев" (ОГРН 1061326017818, ИНН 1326196914, г. Саранск, пр. Ленина, д. 4)

на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 14.08.2015

по делу N А39-5867/2014,

принятое судьей Артамоновой Л.А.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "12 стульев"

о признании незаконными действий администрации городского округа Саранск, выраженных в письме от 14.10.2014 N 6651-исх,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "12 стульев" - Синдянкина Н.Н. по доверенности от 23.10.2015, Зуйкова Д.А. по доверенности от 23.11.2015;

от администрации городского округа Саранск - Тараскова И.Ю. по доверенности от 14.10.2015 N 112-д,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "12 стульев" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий администрации городского округа Саранск (далее - администрация), выраженных в письме от 14.10.2014 N 6651-исх, об отказе в совершении юридически значимых действий, необходимых для реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - встроенного нежилого помещения общей площадью 128,2 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, пр. Ленина, 4.

Решением от 14.08.2015 Арбитражный суд Республики Мордовия отказал заявителю в удовлетворении требования.

Общество не согласилось с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельства дела, неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.

Представители Общества в судебном заседании 25.11.2015 поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации в судебном заседании 25.11.2015, в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.11.2015 объявлялся перерыв до 08 час. 40 мин. 02.12.2015.

В порядке части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после перерыва произведена замена судьи Протасова Ю.В. на судью Захарову Т.А.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 14.08.2014 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как подтверждается материалами дела, 29.08.2006 между администрацией и Обществом заключен договор N 4136 аренды муниципального нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование под кафе муниципальное нежилое помещение общей площадью 128,8 кв.м на 1-м этаже в отдельно стоящем здании и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, пр. Ленина, 4, сроком на 11 месяцев. Указанное нежилое помещение передано заявителю по акту приема передачи от 29.08.2006.

04.10.2007 между администрацией и Обществом заключен договор N 4471 аренды муниципального нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование под кафе муниципальное нежилое помещение общей площадью 128,8 кв.м на 1-м этаже в отдельно стоящем здании и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, пр. Ленина, 4, сроком на 11 месяцев. Указанное нежилое помещение передано заявителю по акту приема передачи от 04.10.2007.

28.07.2008 между администрацией и Обществом заключен договор N 4814 аренды муниципального нежилого помещения, по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование под кафе муниципальное нежилое помещение общей площадью 128,8 кв.м на 1-м этаже в отдельно стоящем здании и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, пр. Ленина, 4, сроком на 11 месяцев. Указанное нежилое помещение передано заявителю по акту приема передачи от 28.07.2008.

Дополнительными соглашениями от 24.11.2009, от 22.11.2010, от 17.11.2011 к договору аренды от 28.07.2009 N 4814 срок аренды каждый раз продлевался на 11 месяцев.

Дополнительным соглашением от 08.08.2012 к договору аренды от 28.07.2009 N 4814 срок аренды продлен до 31.12.2012, а дополнительным соглашением от 06.02.2013 - до 01.07.2015.

Дополнительным соглашением от 20.03.2013 к договору аренды от 28.07.2009 N 4814 общая площадь арендуемого имущества "128,80 кв.м" изменена на "128,20 кв.м".

Указанный договор (с учетом дополнительных соглашений к нему) 22.03.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия за N 13-1701/081/2013-109.

15.09.2014 Общество обратилось к Главе администрации с заявлением о том, чтобы: произвести государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", произвести государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на встроенное нежилое помещение общей площадью 128,2 кв.м, расположенное по адресу: Республика Мордовия, г.о. Саранск, пр. Ленина, 4; признать за Обществом право преимущественной покупки арендуемого помещения - встроенного нежилого помещения общей площадью 128,2 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия г.о. Саранск, пр. Ленина, 4; заключить с Обществом договор купли-продажи арендуемого помещения - встроенного нежилого помещения общей площадью 128,2 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.о. Саранск, пр. Ленина, 4, при этом совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) по обращению о приобретении арендуемого имущества, а именно: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В письме от 14.10.2014 N 6631-исх. администрация со ссылкой на положения пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2009 N 134 отказала Обществу в реализации права преимущественного приобретения арендованного имущества, расположенного по адресу: г. Саранск, пр. Ленина, дом 4, площадью 128,2 кв.м, мотивировав тем, что заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается.

Посчитав действия администрации, выраженные в письме от 14.10.2014 N 6651-исх, незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий.

На основании части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

С учетом данных положений заявитель и обратился в администрацию с соответствующим заявлением.

Материалами дела подтверждается и администрацией не оспорено, что Общество является субъектом малого и среднего предпринимательства; на день подачи заявления о реализации преимущественного права арендованное нежилое помещение в административном здании находилось в непрерывном владении Общества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договорами аренды; задолженность по арендной плате за имущество и неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовала, в подтверждение чего представлена справка КУ г.о. Саранск "Городская недвижимость" от 10.09.2014 N 1447-исх.; спорное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения вызван тем, что Общество арендует часть здания, являющегося муниципальной собственностью, данная часть не имеет статуса обособленного объекта недвижимости, в связи с чем не может выступать объектом договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что административное здание, назначение: нежилое здание, 4-х этажное, общая площадь 2805,8 кв.м, инв. N 5166, лит. А,А 1, адрес объекта: Республика Мордовия, г. Саранск, Ленинский район, проспект Ленина, дом 4, кадастровый (или условный) номер 13-13-01/417/2010-306, принадлежит на праве собственности городскому округу Саранск (свидетельство о государственной регистрации права от 17.12.2010 серии 13 ГА N 467761).

Исходя из сведений, содержащихся в данном свидетельстве, а также техническом паспорте (с экспликацией к поэтажному плану строения), составленном филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Мордовия (Саранское отделение) по состоянию на 19.07.2010, суд первой инстанции указал, что данное административное здание является единым объектом недвижимости, в котором на четырех этажах находятся кабинеты, служебные помещения, коридоры, фойе, лестничная клетка, санузлы, коридоры, тамбур, залы, кухня, гардероб, а испрашиваемое нежилое помещение на момент обращения Общества в администрацию (15.09.2014) и на момент рассмотрения дела в арбитражном суде как самостоятельный объект недвижимого имущества не сформировано, на кадастровый учет не поставлено.

В целях возможности формирования и выделения как обособленного объекта испрашиваемого нежилого помещения арбитражный суд определением от 23.01.2015 по заявлению Общества назначил строительно-техническую экспертизу, поставив перед экспертом следующие вопросы: 1) возможно ли сформировать и выделить в пользование (без проведения реконструкции, капитального ремонта, переустройства или перепланировки) как обособленный объект встроенное нежилое помещение, площадью 128,2 кв.м, расположенное по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, проспект Ленина, дом 4?; 2) возможна ли полноценная техническая эксплуатация встроенного нежилого помещения, площадью 128,2 кв.м, являющегося частью административного здания площадью 2805,8 кв. м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, проспект Ленина, дом 4, как обособленного объекта, без использования инженерных коммуникаций, расположенных в вышеуказанном административном здании?; 3) имеются ли во встроенном нежилом помещении площадью 128,2 кв.м, расположенном по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, проспект Ленина, дом 4, инженерные коммуникации, без доступа к которым невозможна полноценная эксплуатация административного здания площадью 2805,8 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, проспект Ленина, дом 4?

Согласно заключению эксперта Тимакиной О.В. от 31.03.2015 N 254/2-3 сформировать и выделить в пользование (без проведения реконструкции, капитального ремонта, переустройства или перепланировки) как обособленный объект встроенное нежилое помещение, площадью 128,2 кв.м, расположенное по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, проспект Ленина, дом 4, на момент экспертного осмотра невозможно, поскольку имеются общие инженерные коммуникации (отопление, канализация, водопровод, электроосвещение); техническая эксплуатация встроенного нежилого помещения, площадью 128,2 кв.м, являющегося частью административного здания площадью 2805, 8 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, проспект Ленина, дом 4, как обособленного объекта, без использования инженерных коммуникаций, расположенных в вышеуказанном административном здании, невозможна; во встроенном нежилом помещении площадью 128,2 кв.м, расположенном по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, проспект Ленина, дом 4, имеются инженерные коммуникации (отопление), без доступа к которым невозможна полноценная эксплуатация административного здания площадью 2805,8 кв.м., расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, проспект Ленина, дом 4.

С учетом данного заключения, которое суд признал надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что из арендуемого нежилого помещения площадью 128,2 кв.м без переоборудования полностью административного здания невозможно сформировать обособленный объект недвижимого имущества, поскольку имеются общие инженерные коммуникации (отопление, канализация, водопровод, электроосвещение), а у муниципального образования городского округа Саранск в лице администрации исходя из функционального назначения здания (используется для размещения структурных подразделений администрации) отсутствуют намерения проведения реконструкции административного здания.

В этой связи суд пришел к выводу о том, что арендуемое заявителем нежилое помещение здания не может быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании статей 3, 9 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества; кадастровый учет помещения как самостоятельного объекта недвижимости в установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" порядке по заявлению правообладателя не проводился; право собственности зарегистрировано в отношении всего здания; воля собственника на обособление части здания путем формирования на базе помещения самостоятельного объекта недвижимости с целью его продажи отсутствует.

Следовательно, по мнению суда, оспариваемые заявителем действия администрации, выразившиеся в отказе в совершении юридически значимых действий, необходимых для реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества встроенного нежилого помещения общей площадью 128,2 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, пр. Ленина, 4, соответствуют требованиям ГК РФ, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона N 159-ФЗ, Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и не нарушают прав заявителя.

Вместе с тем суд апелляционный инстанции считает данные выводы не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и основанными на ненадлежащей оценке имеющихся в деле доказательств в их совокупности.

Так, из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

С учетом приведенных положений реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

На основании статьи 1, пункта 5 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" помещение является предметом кадастрового учета.

При этом Федеральный закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Принимая Федеральный закон N 159-ФЗ, законодатель преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть здания (помещения) или здание в целом). В данном случае для заключения в рамках указанного закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрирования будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Делая вывод о невозможности сформировать спорный объект недвижимого имущества в качестве обособленного, суд первой инстанции фактически построил свою позицию на выводах эксперта Тимакиной О.В., изложенных в заключении от 31.03.2015 N 254/2-3, приняв их в качестве безусловных и безапелляционных, без оценки иных имеющихся в деле доказательств.

Однако заключение эксперта оценивается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае в соответствии с договорами аренды, заключенными с Обществом, актами приема-передачи объектом аренды является нежилое помещение общей площадью 128,2 кв.м (ранее 128,8 кв.м) на 1-м этаже в здании, расположенном по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, пр. Ленина, 4.

Таким образом, договоры аренды заключены в отношении муниципального имущества как самостоятельного объекта недвижимого имущества, участвующего в связи с этим в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенного объекта гражданских прав.

Согласно исследованным в судебном заседании техническому паспорту на здание административное по состоянию на 19.07.2010, выданному Саранским отделением ФГУП "Ростехинвентаризация" - Федеральное БТИ" по Республике Мордовия, извлечению из технического паспорта непосредственно на часть административного здания площадью 128,2 кв.м по состоянию на 11.04.2007, инвентарный номер N 5166, выданному Саранским отделением филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Республике Мордовия, с поэтажным планом 1-го этажа (договор на выполнение работ по технической инвентаризации объектов капитального строительства от 25.04.2007 N 286/07) спорное нежилое помещение, находящееся в аренде у заявителя, имеет самостоятельное функциональное назначение, используется под кафе, у которого есть обособленный вход с улицы, и не является неразрывно связанным с иными помещениями здания.

Факт наличия отдельного входа администрацией не отрицался и, более того, дополнительно подтвержден представленными ее представителем в судебном заседании фотографиями.

При изложенных обстоятельствах постановка на кадастровый учет помещения общей площадью 128,2 кв.м, являющегося объектом аренды, возможна, а значит, оно может являться предметом договора купли-продажи.

В свою очередь, суд апелляционной инстанции считает, что выводы эксперта, изложенные в заключении от 31.03.2015 N 254/2-3, не направлены на разрешение спора по существу, поскольку касаются возможности формирования и выделения в пользование спорного помещения как обособленного объекта исключительно с точки зрения имеющихся в этом помещении инженерных коммуникаций (отопление, канализация, водопровод, электроосвещение), тогда как эти обстоятельства не являются юридически значимыми для оценки рассматриваемого вопроса.

По мнению суда апелляционной инстанции, наличие общих инженерных коммуникаций в здании и непосредственно в спорном арендуемом помещении в данном конкретном случае не препятствует реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения.

Так, заключение с арендатором договора купли-продажи арендуемого помещения в целях реализации преимущественного права Федеральным законом N 159-ФЗ не поставлено в зависимость от данного обстоятельства.

Напротив, согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ такое преимущественное право может быть реализовано лишь при определенных в данной норме условиях.

Довод администрации о том, что в связи с наличием в спорном арендуемом помещении инженерных коммуникаций доступ к ним после заключения с Обществом договора купли-продажи данного помещения будет невозможен, судом апелляционной инстанции признается необоснованным, не имеющим правового значения для рассмотрения настоящего дела. Кроме того, этот вопрос сторонами может быть решен в рамках гражданско-правовых отношений, в частности, при заключении договора с установлением соответствующего обременения помещения (либо с иными условиями) или в судебном порядке.

Факт того, что спорный объект является неотделимой частью административного здания, не влияет на реализацию прав заявителя на выкуп этого объекта и на использование по назначению администрацией имущества, обеспечивающего ее деятельность.

Утверждение администрации о наличии у административного здания, обеспечивающего деятельность органов местного самоуправления (в здании размещены структурные подразделения администрации), особого правового статуса со ссылкой на подпункт 2.4.7 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284, судом апелляционной инстанции признается несостоятельным.

Указанная норма утратила свою силу 29.03.2003, а 05.08.2008 вступил в силу Федеральный закон N 159-ФЗ, на основании которого арендаторы при соответствии их условиям, предусмотренным данным Законом, вправе выкупить арендуемое ими недвижимое имущество. При этом данный Закон не ставит возможность приобретения арендуемого имущества в зависимость от статуса объекта, в котором это имущество находится.

Довод о том, что административное здание, в котором находится спорное помещение, расположено в центре города, не имеет правового значения для оценки рассматриваемого вопроса.

Таким образом, доказательства невозможности формирования арендуемого Обществом спорного нежилого помещения в качестве обособленного объекта и осуществления его выкупа администрацией в материалы дела не представлены.

На этом основании суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендуемое Обществом помещение может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости и, по сути, является полностью обособленным объектом, который может быть поставлен на кадастровый учет, так как имеет отдельный вход и может использоваться независимо от других частей здания, а значит, может выступать предметом приватизации, предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ.

Более того, из материалов дела следует, что заявителем непосредственно заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, в частности, на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 01.09.2006 N 1715, купли-продажи электрической энергии (мощности) от 25.06.2008 N 1160, а также производится самостоятельная оплата данных коммунальных услуг, о чем имеются подтверждающие тому доказательства.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у администрации отсутствовали правовые основания для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав и оценив в порядке указанной нормы представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемые действия администрации по отказу Обществу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения с учетом положений Федерального закона N 159-ФЗ и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в Информационном письме от 05.11.2009 N 134, не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное администрацией не доказано.

Приведенные администрацией в отзыве на апелляционную жалобу, дополнении к нему и в устных пояснениях доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда.

При этих условиях решение Арбитражного суда Республики Мордовия подлежит отмене, а требование Общества - удовлетворению.

В качестве способа восстановления нарушенного права Общества суд апелляционной инстанции считает необходимым обязать администрацию устранить допущенное нарушение его прав путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с администрации в пользу Общества в связи с удовлетворением его требований подлежат возмещению понесенные им расходы по уплате государственной пошлины в размере 3500 рублей за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций, а также расходы по оплате экспертизы в сумме 20 276 рублей.

Расходы по оплате экспертизы в сумме 20 276 рублей, понесенные непосредственно администрацией, относятся на нее.

Руководствуясь статьями 268, 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 14.08.2015 по делу N А39-5867/2014 отменить.

Признать незаконными действия администрации городского округа Саранск, выраженные в письме от 14.10.2014 N 6651-исх, об отказе в совершении юридически значимых действий, необходимых для реализации обществом с ограниченной ответственностью "12 стульев" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - встроенного нежилого помещения общей площадью 128,2 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, пр.Ленина, 4, как несоответствующие Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обязать администрацию городского округа Саранск устранить допущенное нарушение прав общества с ограниченной ответственностью "12 стульев" путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Взыскать с администрации городского округа Саранск в пользу общества с ограниченной ответственностью "12 стульев" расходы по уплате государственной пошлины в размере 3500 (три тысячи пятьсот) рублей и расходы по оплате экспертизы в сумме 20 276 (двадцать тысяч двести семьдесят шесть) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.А. Смирнова

Судьи

Т.А. Захарова Д.Г. Малькова