Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2015 г. N 17АП-15291/15

г. Пермь

14 декабря 2015 г.

Дело N А50-15103/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07.12.2015.

Постановление в полном объеме изготовлено 14.12.2015.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сусловой О.В.,

судей Балдина Р.А., Дружининой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Луканкиной И.С.,

рассмотрев апелляционную жалобу ответчика, ООО "РостСтрой",

на решение Арбитражного суда Пермского края от 21.09.2015,

принятое судьей Антоновой Е.Д.,

по делу N А50-15103/2015

по иску управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Лысьвы (ОГРН 1125918000801, ИНН 5918213139, Пермский край,

г. Лысьва)

к ООО "РостСтрой" (ОГРН 1085902005430, ИНН 5902846859, г. Пермь)

об обязании устранить недостатки,

при участии

от истца: Маринец М.В., доверенность от 31.08.2015 N 1,

от ответчика: Китаева Е.В., доверенность от 01.12.2015,

установил:

управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города Лысьвы (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "РостСтрой" (далее - общество, ответчик) об обязании безвозмездно в месячный срок с момента вступления решения в законную силу устранить недостатки недвижимого имущества, расположенного по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. Мира, д. 55, переданного по договору от 29.10.2013 N 40 на приобретение жилых помещений в многоквартирном строящемся доме в муниципальную собственность для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Решением арбитражного суда от 21.09.2015 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ответчик просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт, ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между управлением (муниципальный заказчик) и обществом (застройщик) заключен договор от 29.10.2013 N 40 на приобретение жилых помещений в многоквартирном строящемся доме в муниципальную собственность для переселения граждан из аварийного жилищного фонда (далее - договор), по условиям которого (пункт 3.2 в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2014 N 2) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 26 жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 618900, Пермский край, г. Лысьва, ул. Мира, 55 и ул. Орджоникидзе, 17, строительство которого не завершено, а муниципальный заказчик обязуется уплатить цену и принять жилые помещения.

В соответствии с пунктом 4.4 договора гарантийный срок на жилые помещения составляет 5 лет со дня, следующего за днем подписания акта приема-передачи жилых помещений. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре жилых помещений, должны быть устранены застройщиком самостоятельно или с привлечением других лиц в месячный срок с момента уведомления его муниципальным заказчиком об этих недостатках.

На основании пункта 7.3 договора в случае передачи жилых помещений ненадлежащего качества муниципальный заказчик вправе потребовать по своему выбору от застройщика: а) безвозмездного устранения недостатков в течение одного месяца с даты получения претензии; б) соразмерного уменьшения цены договора.

Сторонами подписан акт приема-передачи жилых помещений от 01.12.2014.

Застройщиком в письме от 21.11.2014 N 138 (входящий от 01.12.2014 N 1320-в) гарантировано устранение замечаний по жилому дому по адресу: ул. Мира, 55 в срок до 31.05.2015.

В связи с поступлением писем управляющей организации (ООО УК "Сервис Плюс N 2") о необходимости устранения нарушений, допущенных при строительстве многоквартирного дома по ул. Мира, 55, предоставления технической документации муниципальный заказчик направил данные письма застройщику и потребовал в сопроводительном письме от 08.12.2014 N 1532 к ним рассмотреть эти письма, информацию о принятых мерах по их исполнению направить муниципальному заказчику и управляющей организации.

В период с января по апрель 2015 года проведена приемка жилых помещений с участием нанимателей жилых помещений и составлены акты приема-передачи жилых помещений, в которых зафиксированы пригодность жилых помещений для проживания и оговорки об устранении в дальнейшем выявленных замечаний.

При приемке жилого дома по ул. Мира, 55 управляющей организацией (ООО УК "ЛКК") 25.02.2015 проведено обследование объекта и обнаружены недостатки по видам работ: фундаменты, стены, цоколь, перегородки, перекрытия ж/б плиты, подъезды лестницы, балконы, козырьки, навесы, крыша, кровля, полы в подъездах, система ГВС, система ХВС, система ЦО, система канализации (водоотведения), вентиляция, газоходы, отделка фасада, чердаки, подвалы, о чем составлен акт технического состояния от 25.02.2015.

Ссылаясь на результаты данного обследования, муниципальный заказчик предъявил застройщику претензию от 09.04.2015 N 530, в которой потребовал безвозмездно устранить выявленные недостатки в течение месяца с даты получения претензии.

Претензия получена застройщиком 16.04.2015.

Затем муниципальным заказчиком направлены застройщику вместе с сопроводительным письмом от 20.04.2015 N 608 жалобы граждан на строительные дефекты в жилых помещениях по адресу: ул. Мира, 55 для принятия мер по устранению замечаний.

Комиссией в составе представителей муниципального заказчика, управляющей организации и граждан, проживающих в жилом доме, 29.06.2015 проведено техническое обследование объекта, установлено наличие недостатков по видам работ: фундаменты, стены, цоколь, перегородки, перекрытия ж/б плиты, подъезды лестницы, балконы, козырьки, навесы, крыша, кровля, оконные переплеты, коробки и подоконные доски, полы в подъездах, система ГВС, система ХВС, система ЦО, система канализации (водоотведения), вентиляция, газоходы, отделка фасада, подвалы.

По результатам обследования комиссией составлен акт технического состояния многоквартирного дома по ул. Мира, 55 от 29.06.2015 и принято решение о выполнении ремонтно-восстановительных работ.

В сентябре 2015 года специализированной организацией (ООО "Юнайтед") на основании задания муниципального заказчика выполнено обследование строительных конструкций многоквартирного дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. Мира, д. 55.

Согласно заключению данной организации от 08.09.2015 арх. N ЮО-1004-09-15 общее техническое состояние дома является ограниченно работоспособным. Для дальнейшей безаварийной эксплуатации объекта необходимо выполнить все мероприятия, перечисленные в заключении.

Неисполнение ответчиком требований об устранении недостатков в работе послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 702, 720, 721, 722, 723, 724, 740, 755, 756, статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) и исходил из того, что ответчиком допущены существенные нарушения требований к качеству объекта, при этом не доказано, что выявленные недостатки могли быть обнаружены при осмотре жилых помещений и подписании акта приема-передачи помещений, возникли в результате эксплуатации объекта.

Суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения судебного акта исходя из следующего.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм главы 37 (Подряд) Гражданского кодекса Российской Федерации является обоснованным.

Между муниципальным заказчиком и застройщиком договор строительного подряда не заключался и нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к отношениям сторон, в том числе касающиеся ответственности за качество работ, применению не подлежат.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 5441/10.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Условия договора свидетельствуют о том, что сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, к которому применяются положения Закона о долевом участии в строительстве, а также общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи, если иное не установлено специальными по отношению к ним положениями Закона о долевом участии в строительстве.

Однако применение судом первой инстанции законодательства о подряде, не подлежащего применению, не привело к принятию неправильного судебного акта.

Законодательство о строительном подряде (статья 754 Гражданского кодекса Российской Федерации) содержит нормы об ответственности подрядчика за качество работ, которые аналогичны нормам, подлежащим применению (статья 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 7 Закона о долевом участии в строительстве).

Как законодательство о подряде, так и нормы о купле-продаже будущей недвижимой вещи, об инвестиционной деятельности, возлагают на застройщика бремя доказывания отсутствия своей вины в недостатках (дефектах) объекта, обнаруженных в пределах гарантийного срока.

Пунктом 2 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

На основании части 7 статьи 7 Закона о долевом участии в строительстве застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком такие доказательства в материалы дела не представлены. Ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы им не заявлено.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 7 Закона о долевом участии в строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Ответчиком, несмотря на неоднократные досудебные требования муниципального заказчика, недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, не устранены, техническая и иная документация, необходимая для эксплуатации объекта, управления им не предоставлена.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворен иск в полном объеме.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции сослался на письмо ООО "Управление ЖКХ-Лысьва" от 26.02.2015 N 52 о необходимости обязания застройщика устранить нарушения, допущенные в строительстве дома, предоставления в управляющую компанию (ООО "Управляющая компания "Сервис Плюс N 2) технической документации, являющееся неотносимым и недопустимым доказательством, несостоятелен, так как в основу решения положен факт обнаружения муниципальным заказчиком в течение гарантийного срока некачественного строительства объекта, а не данное письмо, которое представлено истцом вместе с исковым заявлением как одно из доказательств, обосновывающих причины обращения в суд.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя апелляционной жалобы о недопустимости заключения ООО "Юнайтед" от 08.09.2015 арх. N ЮО-1004-09-15, об отсутствии в нем подписей лиц, подготовивших заключение, также несостоятельны, так как оно отвечает требованиям допустимости доказательств (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), подписано со стороны руководителя специализированной организации, заверено представителем управления (л.д. 134, т. 1; л.д. 1, т. 2) и в совокупности с другими документами, имеющимися в деле, подтверждает обоснованность требования истца.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии недостатков, в том числе по причине выполнения строительства объекта в соответствии с проектом 01-2013-АР, о невозможности их устранения и исполнения решения не подтверждены документально.

Большинство доводов, касающихся конкретных недостатков, не приведено при рассмотрении дела в суде первой инстанции, что влечет последствия, предусмотренные статьями 9, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии обязанности предоставить техническую документацию и иную документацию, о наличии ее у истца отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку исходя из постановлений Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, от 15.05.2013 N 416 и переписки с управляющей организацией испрашиваемая документация необходима для эксплуатации объекта и управления им. Обязанность по ее предоставлению вытекает из пункта 2 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сам по себе факт выдачи органом местного самоуправления разрешения на строительство объекта не свидетельствует о нахождении в распоряжении у муниципального заказчика спорной документации.

Что касается доводов о том, что недостатки могли быть обнаружены при приемке жилых помещений, сторонами подписаны акты приема-передачи жилых помещений, то они не могут быть приняты арбитражным судом ввиду следующего.

Из материалов дела не следует, что недостатки могли быть установлены при обычном способе приемки отдельных жилых помещений в многоквартирном доме, а также управлением фактически проверено качество всего дома при приемке жилых помещений.

В любом случае действия сторон по подписанию актов приемки-передачи квартир в жилом доме не должны влиять на права граждан, на защиту которых направлен иск.

Кроме того, акты приема-передачи жилых помещений, составленные с участием граждан, содержат оговорки об устранении в дальнейшем выявленных замечаний.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы наличие у него зарегистрированного права собственности на помещения в жилом доме, в том числе подвал, не освобождает его как застройщика от ответственности за недостатки объекта.

Не может быть принят и довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 8 договора, так как к исковому заявлению приложены доказательства соблюдения такого порядка (претензия от 09.04.2015 N 530 об устранении недостатков, обнаруженных при обследовании жилого дома по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. Мира, д. 55, реестр заказных писем от 09.04.2015, уведомление о вручении 16.04.2015 почтового отправления). Ссылка в данной претензии на договор от 13.03.2013 N 49 является опечаткой.

В связи с вышеизложенным решение арбитражного суда от 21.09.2015 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 3 000 руб., понесенные ответчиком в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, относятся на последнего.

Руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 21.09.2015 по делу N А50-15103/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.В. Суслова

Судьи

Р.А. Балдин Л.В. Дружинина