Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2015 г. N 20АП-6504/15

г. Тула

14 декабря 2015 г.

Дело N А09-3055/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11.12.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.12.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "XXI век" (г. Брянск, ОГРН 1033231005015, ИНН 3254000056) на решение Арбитражного суда Брянской области от 02.09.2015 по делу N А09-3055/2014 (судья Садова К.Б.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "XXI век" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПКФ "САПСАН" (г. Брянск, ОГРН 1083254001995, ИНН 3254501327) (далее - общество) об истребовании земельного участка, общей площадью 900 кв. метров, с кадастровым номером 32:28:041601:216, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-д Московский, д. 9А, из незаконного владения общества, путем признания недействительным договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 25.11.2009 N 44097 (т. 1, л. д. 3).

Определениями суда от 22.04.2014 и от 21.05.2014, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное "Брянское городское пассажирское автотранспортное предприятие" (далее - предприятие), управление имущественных отношений Брянской области (далее - управление), Брянская городская администрация (далее - администрация) и индивидуальный предприниматель Гераськов Александр Николаевич (далее - предприниматель).

Определением суда 18.06.2014, принятым на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, управление и предприниматель привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.

В свою очередь общество, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в суд со встречным исковым заявлением к компании и предприятию о признании недействительным заключенного между ними договора субаренды от 06.10.2003 в части земельного участка площадью 900 кв. метров..

Определением суда от 15.07.2014 встречное исковое заявление принято к производству для его совместного рассмотрения с первоначальными требованиями.

Решением суда от 02.09.2015 (т. 4, л. д. 79) в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием у истцов по первоначальному и встречному искам юридической заинтересованности в исходе дела по причине того, что они не являются сторонами оспариваемых договоров.

В апелляционной жалобе компания просит решение отменить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:041601:216, общей площадью 900 кв. метров, вкраплен в единый имущественный комплекс истца, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:04:16:01:0007/02, общей площадью застройки 2 265 кв. метров. Указанное обстоятельство не позволяет осуществлять подход и подъезд к этому имуществу для эксплуатации и блокирует истцу доступ к землям общего пользования. Утверждает, что земельный участок с кадастровым номером 32:28:041601:216 фактически изъят из земельного участка с кадастровым номером 32:28:04:16:01:0007/02 площадью 2 265 кв. метров, находящегося в субаренде у истца. Обращает внимание на то, что в рамках дела N А09-306/2013 приняты обеспечительные меры, которыми Управлению Росреестра по Брянской области запрещено совершать любые регистрационные действия в отношении договора от 15.07.2002 N 20770 и земельного участка площадью 14 864 кв. метров с кадастровым номером 32:28:04:16:01:007, расположенного по адресу: г. Брянск, Северо-Восточная Промзона, 9А, из которого сформированы спорные земельные участки истца и ответчика. Отмечает, что при указанном формировании допущено наложение участка общества на земельный участок компании. Отмечает, что на участке компании находится принадлежащий на праве собственности сложный имущественный комплекс, который включает в себя объекты, перечисленные в акте ввода объекта в эксплуатацию и рабочем проекте.

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ссылается на то, что спорный земельный участок предоставлен обществу в установленном порядке. Поясняет, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости (нежилое помещение из пространственных металлических конструкций типа "Кисловодск" площадью 900 кв. метров), который приобретен предпринимателем по договору купли-продажи с предприятием от 10.04.1999 и передан по акту приема-передачи от 11.04.1999; разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию выдано постановлением администрации от 24.07.1996 N 789; объект недвижимости расположен на земельном участке с учетным кадастровым номером 32:28:04:16 01:007/06 площадью 900 кв. метров, который является частью земельного участка с кадастровым номером 32:28:04 16 01:007 и находится в распоряжении управления; вступившим в законную силу решением Фокинского районного суда от 11.10.2008 на объект недвижимости признано право собственности предпринимателя, на основании указанного решения земельному участку, на котором расположен объект, присвоен новый кадастровый номер 32:28:04:16 01:216. По договору от 25.11.2009, заключенному с управлением, земельный участок передан в аренду. Считает необоснованной ссылку заявителя на договор субаренды от 06.10.2003, заключенный с предприятием, отмечая, что срок его действия истек 27.10.2015.

В письменных пояснениях, представленных во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 19.11.2015, компания изложила хронологию заключения договоров аренды спорного участка и хронологию совершения сделок по возникновению прав ответчиков на объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство проводилось в их отсутствие. Заявленное обществом ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя удовлетворено судом на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 24.07.1996 N 789 (т. 2, л. д. 87) предприятию разрешено проектирование и строительство модуля типа "Кисловодск" для проведения ТО-1 и ТО-2 автобусов с административно-бытовым корпусом на ранее представленном предприятию земельном участке (постановление г. Брянска от 29.03.1994 N 628) по проезду Московскому, 9 в северо-восточной промзоне Фокинского района.

По договору купли-продажи от 10.04.1999 (т. 2, л. д. 99) незавершенный объект строительства - недвижимое нежилое помещение из пространственных металлоконструкций типа "Кисловодск", фундаменты - монолитные железобетонные блоки, продан предпринимателю.

Постановлением администрации от 03.08.2000 N 1068 у предприятия изъят земельный участок площадью 14 953 кв. метров (т. 3, л. д.6), из него образован земельный участок площадью 14 864 кв. метров с кадастровым номером 32:28:04:16:01:0007, для эксплуатации производственной базы, который предоставлен предприятию в аренду на 49 лет (договор аренды 15.07.2002 N 20770, т. 3, л. д. 68).

Часть указанного земельного участка площадью 2 265 кв. метров, с учетным кадастровым номером 32:28:04:16:01:0007/02 была передана предприятием в субаренду компании по договору субаренды от 06.10.2003 сроком по 27.10.2015 (т. 1, л. 31).

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законном порядке 15.03.2004 (т. 2, л. д. 80, на обратной стороне).

На субаредованном участке компания осуществила строительство объекта недвижимости - топливозаправочного пункта, который постановлением от 02.09.2004 N 3019-п разрешено сдать в эксплуатацию (т. 1, л. 19).

По акту государственной приемочной комиссии от 11.05.2005 топливозаправочный пункт принят в эксплуатацию (т. 1, л. д. 24).

Постановлением администрации от 02.06.2005 N 1953-п утвержден акт о вводе в эксплуатацию топливозаправочного пункта (т. 1, л. 21).

Право собственности компании на топливозаправочный пункт зарегистрировано 21.07.2005, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 32 АГ N 020791 (т. 1, л. 37).

Право собственности на расположенный на находящийся в аренде у предприятия незавершенный объект строительства - недвижимое нежилое помещение из пространственных металлоконструкций типа "Кисловодск", которое по договору купли-продажи от 10.04.1999 было продано предпринимателю, признано за ним вступившим в законную силу решением Фокинского районного суда города Брянска от 17.10.2008 N 2-775/08 (т. 2, л. д. 88).

На основании решения суда предпринимателю выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности (т. 1, л. д. 37).

Позднее, 25.11.2009, между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 44097 аренды земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов по адресу: г. Брянск, Фокинский район, Московский проезд, д. 9, строение А, для эксплуатации производственной базы, общей площадью 900 кв. метров, с кадастровым номером 32:28:041601:216 (образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:04:16:01:0007, предоставленного в аренду предприятию) (т. 1, л. д. 39).

По акту приема-передачи от 01.12.2009 земельный участок передан арендатору.

По договору от 30.10.2013 предприниматель уступил права арендатора обществу (т. 2, л. д. 4) в связи с отчуждением ему объекта недвижимости по договору купли-продажи от 13.10.2013 (т. 2, л. д. 3). Право собственности зарегистрировано за обществом 06.12.2013 (т. 2, л. д. 15).

После предоставления обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 32:28:041601:216, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:04:16:01:0007, предоставленного в аренду предприятию, в пользовании последнего остался земельный участок с кадастровым номером 32:26:0041601:217 площадью 13 964 кв. метра. Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 32:26:0041601:217 площадью 13 964 кв. метра разделен на три земельных участка с кадастровыми номерами 32:28:0041601:551, 32:28:0041601:552, 32:28:0041601:553 (т. 1, л. д. 83).

Таким образом, в результате совершенных сделок в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 32:28:04:16:01:0007, на переданном в субаренду компании земельном участке оказался расположен объект недвижимости общества. При этом часть этого участка площадью 900 кв. метров (под объектом недвижимости общества) также передана обществу в аренду по договору с управлением. В результате этого площадь наложения земельного участка, переданного компании в субаренду по договору с предприятием, и земельного участка, переданного обществу в аренду по договору с управлением, составила 900 кв. метров (эта площадь полностью соответствует площади объекта недвижимого имущества, принадлежащего обществу на праве собственности).

Ссылаясь на то, что топливозаправочный пункт, на который за истцом зарегистрировано право собственности, представляет собой имущественный комплекс и для его эксплуатации требуется земельный участок в размере, указанном в договоре субаренды (площадью 2 265 кв. метров), предоставление в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 32:28:041601:216, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:04:16:01:0007 (ранее предоставленного в аренду предприятию) нарушает права и законные интересы истца, компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, общество, ссылаясь на незаконность передачи компании в субаренду части земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, обратилось в суд со встречным иском.

Поскольку общество не оспаривает решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска и в отзыве просит решение оставить без изменения, у суда апелляционной инстанции, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют процессуальные основания для пересмотра решения в соответствующей части.

При этом апелляционная инстанция соглашается с позицией суда об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска компании.

Поскольку договор аренды между управлением и обществом, о признании недействительным которого просит компания, заключен 25.11.2009, к спорным отношениям применимы положения Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в ранее действующей редакции (пункт 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1 153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.09.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, а предъявленный им иск выступает средством защиты нарушенного права и законных интересов такого лица.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 01.03.2015, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как видно из материалов дела, общество является собственником объекта недвижимости - незавершенного строительством нежилого помещения из пространственных металлоконструкций типа "Кисловодск", площадью застройки 900 кв. метров по адресу: г. Брянск, проезд Московский, строение 9А (т. 2, л. д. 15).

Правовая позиция относительно возможности приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, от 12.03.2013 N 13783/12. Согласно указанной позиции выкуп земельных участков под упомянутыми объектами возможен лишь в случаях, прямо названных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства согласно положениям пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации; переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Вводного закона.

Поскольку общество, являющееся собственником объекта незавершенного строительства, не подпадает ни под один из указанных случаев, единственно возможным для него является приобретение земельного участка под названным объектом в аренду.

Объект недвижимости находился на спорном земельном участке (ранее имевшим кадастровый номер 32:28:04:16:01:0007 и находящий в аренде у предприятия) до заключения договора субаренды между предприятием и компанией.

Так, как видно из материалов дела, постановлением администрации от 24.07.1996 N 789 (т. 2, л. д. 87) предприятию разрешено проектирование и строительство модуля типа "Кисловодск" для проведения ТО-1 и ТО-2 автобусов с административно-бытовым корпусом на ранее представленном предприятию земельном участке (постановление г. Брянска от 29.03.1994 N 628) по проезду Московскому, 9 в северо-восточной промзоне Фокинского района.

По договору купли-продажи от 10.04.1999 (т. 2, л. д. 99) незавершенный объект строительства - недвижимое нежилое помещение из пространственных металлоконструкций типа "Кисловодск", фундаменты - монолитные железобетонные блоки, продан предпринимателю.

Право собственности на расположенный на ранее находящимся в аренде у предприятия земельном участке незавершенный объект строительства - недвижимое нежилое помещение из пространственных металлоконструкций типа "Кисловодск", по договору купли-продажи от 10.04.1999 перешло к предпринимателю и признано вступившим в законную силу решением Фокинского районного суда города Брянска от 17.10.2008 N 2-775/08 (т. 2, л. д. 88, т.1, л. д. 37).

Позже, 25.11.2009 между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 44097 аренды земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов по адресу: г. Брянск, Фокинский район, Московский проезд, д. 9, строение А, для эксплуатации производственной базы, общей площадью 900 кв. метров, с кадастровым номером 32:28:041601:216 (образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:04:16:01:0007, предоставленного в аренду предприятию) (т. 1, л. д. 39).

По договору купли-продажи от 13.10.2013 (т. 2, л. д. 3, 15) объект недвижимости перешел в собственность общества. К нему же перешли и права аренды земельного участка по сделке уступки от 30.10.2013 (т. 2, л. д. 4).

Таким образом, обществом, как собственником объекта незавершенного строительства было реализовано его право на приобретение земельного участка, на котором расположен указанный объект, в аренду.

Не имеет значения для настоящего спора то обстоятельство, что договор субаренды этого же участка был заключен между истцом и предприятием ранее, чем договор аренды между управлением и обществом, поскольку, как видно из материалов дела, на момент заключения договора субаренды на спорном участке располагался незавершенный строительством объект недвижимости. Следовательно, предоставление земельного участка под ним не могло осуществляться в пользу несобственника этого объекта. В связи с чем требование компании о признании недействительным договора аренды между обществом и управлением в части площади участка, необходимой для использования под объектом незавершенного строительства, не подлежит удовлетворению.

Довод заявителя о том, что принадлежащий обществу объект не соответствует критериям недвижимого имущества, не принимается судом, поскольку право на него зарегистрировано в установленном законом порядке и это право никем не оспорено.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аргумент истца о том, что для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости - топливозаправочного пункта (т. 1, л. 37), необходим земельный участок, переданный в аренду обществу, поскольку указанный объект входит в состав имущественного комплекса, не принимается апелляционной инстанцией.

Из свидетельства о государственной регистрации права видно, что топливозаправочный пункт является нежилым одноэтажным объектом, площадью 26,1 кв. метров. Сведений о том, что он входит в состав имущественного комплекса (предприятия), который соответствует площади земельного участка, переданного в субаренду, свидетельство не содержит.

Ссылка заявителя на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 по делу N А09-9229/2012, которым сделан вывод о том, что топливораздаточный пункт включает в себя объекты, перечисленные в акте ввода объекта в эксплуатацию и рабочем проекте, а не только объект недвижимости площадью 26,1 кв. метров, не принимается судом. Указанное дело рассматривалось по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с точки зрения правильности проведения процедуры раздела земельного участка. Вопросы права в рамках этого дела не разрешались.

Отказ в удовлетворении встречных исковых требований компанией не оспаривается, обществом в отзыве на апелляционную жалобу подтверждается согласие с принятым судебным актом, ввиду чего встречный иск не является предметом апелляционного пересмотра.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 02.09.2015 по делу N А09-3055/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.Н. Тимашкова Ю.А. Волкова