Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2015 г. N 15АП-20180/15

город Ростов-на-Дону

21 декабря 2015 г.

дело N А32-1975/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от истца - представитель Карпович В.Г. по доверенности от 06.03.2015;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 по делу N А32-1975/2015

по иску индивидуального предпринимателя Закарян А.Э.

к ответчикам - администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

об обязании заключить договор аренды N 4900009509 от 05.06.2014, изложив пункт 3.2 договора в редакции протокола разногласий

принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Закарян Артур Эдмонтович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи об обязании заключить договор аренды N 4900009509 от 05.06.2014 земельного участка площадью 557 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304026:60, изложив пункт 3.2 договора в редакции протокола разногласий, предложенной индивидуальным предпринимателем Закарян А.Э.: "Размер годовой аренной платы за участок составляет 75863 руб. 40 коп." (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 2 л.д. 34).

Решением от 13.10.2015 иск удовлетворен, суд обязал администрацию города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить с индивидуальным предпринимателем Закарян А.Э. договор аренды N 4900009509 от 05.06.2014 земельного участка площадью 557 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304026:60, изложив пункт 3.2. договора в редакции протокола разногласий: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 75863, 40 руб.".

Решение мотивировано тем, что согласно заключению эксперта от 08.06.2015 N 086/15 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 05.06.2014 составляет 5057560 рублей. Размер годовой арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 08.06.2015, составляет 75863 руб. 40 коп.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность и необоснованность решения, просили его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявители сослались на то, что в проекте спорного договора арендная плата предусмотрена в размере 488863 рубля, плата определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.03.2014 N 2/48/03-2014. Отчет не оспорен, выполнен в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210. При применении постановления администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 судом первой инстанции не учтено, что постановлением администрации г. Сочи от 07.09.2015 N 2580 исключены в абзаце 1 приложения N 1 слова "за земли муниципальной собственности". По мнению заявителей, внесение изменений в договор необоснованно. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора на стадии проведения торгов. Истец оценку не оспаривал.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.10.2014 N 23-0-1-197/4003/2014-931 (т. 1 л.д. 23-24) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:60 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.03.2009 сделана запись регистрации N 23-23-19/025/2009-076.

На указанном земельном участке находятся объекты, принадлежащие Закарян А.Е. на праве собственности.

Постановлением администрации города Сочи N 99 от 22.01.2014 Закарян А.Э. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 557 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304026:60, расположенный по Сухумскому шоссе в поселке Кудепста в Хостинском районе города Сочи для обеспечения эксплуатации здания кафе с офисом.

Во исполнение названного постановления Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи оформлен договор аренды N 4900009509 от 05.06.2016 (т. 1 л.д. 29-31), в соответствии с которым муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) обязалось предоставить во временное владение и пользование, а Закарян А.Э. (арендатор) принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 557 кв.м с кадастровым номером 23:49:0304026:60, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, п. Кудепста, Сухумское шоссе, с видом разрешенного использования - кафе с офисом, в территориальной зоне ОД-1, категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.03.2014 N 2/48/ОЗ-2014 и составляет 488863 рубля.

Не согласившись с размером годовой арендной платы за земельный участок, Закарян А.Э. обратился в ООО "ДИ ТРАСО" о проведении оценки рыночной стоимости арендной ставки земельного участка площадью 557 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304026:60, расположенного по Сухумскому шоссе в поселке Кудепста в Хостинском районе города Сочи.

Согласно отчету ООО "ДИ ТРАСО" N 0060/2014 от 15.10.2014 об оценке рыночной стоимости арендной ставки указанного земельного участка, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 10.10.2014 составляет 4830000 рублей (т. 1 л.д. 89).

Закарян А.Э. с сопроводительным письмом от 26.12.2014 направил в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи протокол разногласий по пункту 3.2 договор аренды N 4900009509 от 05.06.2016 (т. 1 л.д. 27-28).

Полагая, что размер арендной платы завешен, индивидуальный предприниматель Закарян А.Э. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Спорный земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 названного выше постановления, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, арендная плата должна быть определена исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена па территории Краснодарского края.

Во исполнение названного постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 принято постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (в редакции, действующей в спорный период), которые применяются, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Довод заявителей жалобы о том, что при применении постановления администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 судом первой инстанции не учтено, что постановлением администрации г. Сочи от 07.09.2015 N 2580 исключены в абзаце 1 приложения N 1 слова "за земли муниципальной собственности", признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку редакция постановления администрации города Сочи от 07.09.2015 N 2580 не подлежит применению к спорным правоотношениям.

В апелляционной жалобе заявители ссылаются на то, что в проекте спорного договора арендная плата предусмотрена в размере 488863 рубля, плата определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.03.2014 N 2/48/03-2014, отчет не оспорен, выполнен в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210.

В соответствии с пунктами 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

В связи с разногласиями сторон относительно определенной в соответствии с отчетом от 27.03.2014 N 2/48/ОЗ-2014 рыночной стоимости годовой арендной платы, судом первой инстанции по ходатайству истца определением от 22.04.2015 назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы поручено ООО "Центр независимых экспертиз".

Согласно заключению эксперта от 08.06.2015 N 086/15 (т. 2 л.д. 3-30), действительная рыночная стоимость земельного участка площадью 557 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0304026:60 по состоянию на 05.06.2014 составляет 5057560 рублей. Величина стоимости ежегодной арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на 05.06.2014 составляет 75863 руб. 40 коп.

Результаты судебной экспертизы ответчиками не оспорены.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований, с учетом выводов заключения эксперта от 08.06.2015 N 086/15.

Ссылка заявителей жалобы на то, что внесение изменений в договор необоснованно, поскольку оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора на стадии проведения торгов, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции в связи с наличием между сторонами преддоговорного спора.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 по делу N А32-1975/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Чотчаев Б.Т.