Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2015 г. N 15АП-14926/15

город Ростов-на-Дону

22 декабря 2015 г.

дело N А32-41697/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 июня 2015 года по делу N А32-41697/2014

по иску администрации г. Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Деловой двор"

при участии третьего лица: открытого акционерного общества коммерческого банка "Центр Инвест"

о взыскании задолженности, признании отсутствующим обременения,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой двор" (далее - ООО "Деловой двор", ответчик) в котором просила:

- взыскать задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0420001:142 общей площадью 4 755 кв.м. по договору аренды от 30.09.1999 N 4900001562 за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 в размере 556 335 руб., а также неустойку в размере 153 158 руб. 07 коп.;

- признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420001:142 в виде права аренды, возникшего на основании договора N 4900001562 от 30.09.1999.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей. В адрес ответчика направлялась претензия о расторжении договора, однако от заключения соответствующего соглашения общество уклонилось.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2015 исковое требование о взыскании задолженности по договору аренды от 30.09.1999 N 4900001562 за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 в размере 556 335 руб. оставлено без рассмотрения.

В данной части суд указал, что требование о взыскании задолженности по арендным платежам до обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу было заявлено администрацией в рамках судебного дела N А32-37763/2014, в связи с чем это же требование, заявленное в рамках настоящего дела, применительно к положениям пункта 1 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без рассмотрения.

Суд отказал в удовлетворении иска в части признания обременения в виде аренды отсутствующим. В данной части суд указал на избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Администрация не доказала объективной возможности защиты её интересов виндикационным иском. Земельный участок находится в фактическом владении ответчика как собственника расположенных на участке объектов недвижимости.

Требование администрации о взыскании с общества неустойки по существу судом рассмотрено не было, в связи с чем определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2015 было назначено судебное заседание для вынесения дополнительного решения.

С принятым судебным актом не согласилась администрации, в порядке, предусмотренном главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд не учёл, что спорный земельный участок на дату заключения договора аренды относился к федеральному уровню собственности, т.к. входил в состав земель курорта федерального значения г. Сочи. В связи с этим, администрация была не полномочна распоряжаться данным земельным участком, договор аренды является ничтожным;

- суд не учёл, что требование о признании обременения в виде права аренды отсутствующим фактически является реституционным. Вывод суда об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является ошибочным.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество коммерческий банк "Центр-инвест".

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ТОО "Иней" (арендатор - правопредшественник ОАО "Иней") был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 30.09.1999 N 1562, по которому товариществу в аренду был передан земельный участок площадью 4755 кв.м. для эксплуатации мастерских по ремонту и эксплуатации автотранспортных средств, земельный участок предоставлен для использования в целях автосервиса. Договор аренды заключен на срок с 01.09.1999 по 01.09.2048.

Земельный участок поставлен на ГКУ с присвоением ему кадастрового номера 23:49:04200001:142.

По договору от 10.11.2009 ОАО "Иней" уступило ООО "Деловой двор" права и обязанности арендатора по договору от 30.09.1999 N 1562 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420001:142, площадью 4755 кв.м. В пункте 1.3 договора уступки стороны указали, что на участке расположены объекты недвижимости - дом культуры, литер А, н/А, общей площадью 506,9 кв.м.; станция техобслуживания литер Б, общей площадью 99,7 кв.м.; окрасочная камера литер В, общей площадью 48,2 кв.м. Также указано, что данные объекты находятся в собственности нового арендатора на основании заключенного ОАО "Иней" и ООО "Деловой двор" договора купли-продажи от 23.09.2002.

Договор от 10.11.2009 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 1462 от 30.09.1999 в установленном законом порядке прошёл государственную регистрацию, в связи с чем в ЕГРП внесена регистрационная запись N 23-23-22/013/2010-341 от 29.05.2010, что подтверждается отметкой регистрационной службы на последнем листе договора (л.д. 29).

20.05.2013 ДИО администрации г. Сочи направил в адрес ответчика претензию N 9710/02-05-10, в которой просил ликвидировать задолженность по внесению арендной платы, размер которой по состоянию на 14.05.2013 составлял 135 962 руб. 86 коп., а также уплатить пеню в размере 9 680 руб. 67 коп. Департамент указал, что в случае невыполнения требований претензии им будет инициирован иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также о расторжении договора аренды.

04.09.2013 департамент направил в адрес общества претензию N 15709/02-05-17, в которой предложил в срок до 10.09.2013 явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Департамент указал, что при неисполнении его требований администрацией будет заявлен иск о расторжении договора аренды.

Согласно полученной судом апелляционной инстанции выписке из ЕГРП по состоянию на 07.10.2015 в государственном реестра прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:04200001:142 содержаться в том числе следующие регистрационные записи:

- N 23-23-22/109/2010-040 от 09.09.2010 о праве собственности муниципального образования г-к Сочи;

- N 23-23-22/090/2008-073 от 14.11.2008 о праве аренды ООО "Деловой двор", внесённой на основании договора аренды N 1562 от 30.09.1999.

Указывая на то, что требования, изложенные в выше указанных претензиях, общество не исполнило, а также на то, что за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 у общества образовалась задолженность по внесению арендной платы в размере 556 335 руб., администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции обоснованно оставил без рассмотрения исковое требование администрации о взыскании платы за использование земельного участка за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 по следующим основаниям.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

ООО "Деловой двор" плательщиком земельного налога в отношении спорного участка не является. Это означает, что общество за использование участка при обычных условиях должно было вносить арендные платежи лицу, осуществляющему функции собственника спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбережённой платы за использование земельного участка.

Учитывая, что в силу выше приведённых норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, то сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежат определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования.

Из правовой позиции, закреплённой в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что квалификация заявленных исковых требований является исключительной прерогативой арбитражного суда.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2014 по делу N А32-31459/2013 ООО "Деловой двор" как ликвидируемый должник признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Мачуга В.П.

Как следует из материалов настоящего дела, 14.10.2014 в Арбитражный суд Краснодарского края поступило исковое заявление администрации города Сочи к ООО "Деловой двор" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 4900001562 от 30.09.1999 за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 в размере 556 227 руб. 45 коп., а также о расторжении договора N 4900001562 от 30.09.1999 аренды земельного участка, заключенного между администрацией и ООО "Деловой двор". Судебному делу по данному иску присвоен номер А32-37763/2014.

При сопоставлении содержания исковых заявлений в части требования о взыскании задолженности за использование земельного участка за период с 01.01.2013 по 30.09.2014, а также расчётов задолженности, приложенных к искам, поданных в рамках судебного дела N А32-37763/2014 и настоящего судебного дела, суд первой инстанции обоснованно установил полное тождество требований (совпадают основания и срок начисления платы, размер долга, формула расчёта задолженности).

Ввиду того, что иск администрации в рамках дела N А32-37763/2014 был принят к производству арбитражного суда ранее (определение от 17.10.2014), чем аналогичное требование было принято к рассмотрению суда в рамках настоящего спора (определение от 17.11.2014), суд первой инстанции, руководствуясь положениями пунктом 1 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковое требование администрации к ООО "Деловой двор" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 4900001562 от 30.09.1999 за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 в настоящем деле правомерно оставил без рассмотрения.

Хотя в просительной части апелляционной жалобы администрация просит решение суда первой инстанции отменить в полном объёме, однако доводы, направленные на обжалование решения в части оставления требования о взыскании платы без рассмотрения, в мотивировочной части жалобы не приведены.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил иск администрации в части требования о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420001:142 в виде права аренды, возникшего на основании договора N 4900001562 от 30.09.1999.

Данное требование администрации суд апелляционной инстанции квалифицирует как иск о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды ООО "Деловой двор" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:04200001:142.

Согласно справке Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи N 21.01-09/29913 от 24.11.2015 спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:04200001:142, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Красная Поляна, ул. ГЭС-10, входит в состав второй зоны санитарной охраны курорта г. Сочи, границы которого определены на основании проекта округа горно-санитарной охраны Черноморского побережья Краснодарского края от реки Шепси до реки Псоу, разработанного СКГП "Геоминвод" в 1965 году и утверждённого приказом Минздрав РСФСР N 297 от 21.10.1969 "Об утверждении границ округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского побережья Краснодарского края от Анапы до Сочи".

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Однако в отношении земельного участка, первоначально переданного ТОО "Иней" по договору аренды от 30.09.1999 N 1562, государственная собственность была разграничена в силу прямого указания закона (статья 31 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 3 Федерального закона Российской Федерации от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды), распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", статьи 95, 96 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земли в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение, и являлись федеральной собственностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Администрация г. Сочи никогда не наделялась полномочиями по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка товариществу в аренду.

В связи с этим, рассматриваемый договор аренды от 30.09.1999 N 1562, как и последующий договор уступки прав и обязанностей арендатора от 10.11.2009, заключённый между ОАО "Иней" и ООО "Деловой двор", являются ничтожными сделками в силу норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавших в редакции на момент совершения сделок.

С учётом изложенного, ООО "Деловой двор" по выше указанным сделкам не могло приобрести право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:04200001:142. Внесение в ЕГРП соответствующей записи о праве аренды ответчика в отношении спорного земельного участка не имеет под собой правового основания.

Государственная регистрации 09.09.2010 права собственности МО г. Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:04200001:142 не способна исцелить изначально ничтожный договор аренды от 30.09.1999 N 1562, не может это сделать и факт размещения на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО "Деловой двор" на праве собственности (в последнем случае общество имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду, которое должно быть реализовано в общем внесудебном порядке).

В материалы дела представлен акт осмотра земельного участка от 14.05.2014 N 145-А, согласно которому в границах земельного участка расположены два ветхих строения, территория земельного участка частично огорожена, строительно-монтажные работы не проводились.

В пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 N 12576/11, следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

Из приведённых разъяснений следует, что применение такого способа защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в ЕГРП в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца, и при этом у истца отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения вещью.

Применительно к рассматриваемому спору у истца отсутствует потребность именно в защите владения, то есть не имеется необходимости заявлять требование о возврате участка ответчиком посредством виндикации либо реституции, т.к. из содержания акта осмотра земельного участка N 145-А от 14.05.2014 следует, что на территорию участка имеется свободный доступ со стороны любых третьих лиц (территория участка огорожена частично), в том числе и истца.

Права муниципалитета, нарушенные внесением в ЕГРП безосновательной регистрационной записи о праве аренды ООО "Деловой двор", в полном объеме восстанавливаются погашением данной регистрационной записи.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что применительно к рассматриваемому спору заявленное требование фактически носит негаторный характер, на которое не распространяется срок исковой давности (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 57 Постановления N 10/22).

Для удовлетворения негаторного иска также не имеет значение добросовестность ответчика при получении доступа к спорному участку.

Кроме того, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 12 Закон N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

ЕГРП имеет значение единого федерального информационного ресурса, в связи с чем содержащиеся в нем сведения должны отвечать критериям достоверности и актуальности (часть 9 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации N 149-ФЗ от 27.07.2006 "Об информации, информационных технологиях и о защите информации").

Согласно пункту 1 статьи 17 Закон N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются вступившие в законную силу судебные акты.

Учитывая, что договор аренды от 30.09.1999 N 1562 является ничтожным и имеющаяся в ЕГРП запись о праве аренды ООО "Деловой двор" была внесена в государственный реестр в отсутствие к тому правового основания, удовлетворение иска администрации будет иметь положительное значение и для целей приведения сведений государственного реестра в соответствие с действительностью.

При таких обстоятельствах, иск администрации о признании обременения в виде аренды ООО "Деловой двор" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:04200001:142 отсутствующим подлежит удовлетворению, т.к. у истца не имеется оснований для заявления в целях восстановления своего нарушенного права виндикационного либо реституционного иска (аналогичная позиция высказана по судебным делам N А32-28445/2010, N А32-34619/2014, N А32-8744/2013).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что настоящее постановление является основанием для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в ЕГРП регистрационных записей N 23-23-22/090/2008-073 от 14.11.2008 и N 23-23-22/013/2010-341 от 29.05.2010 о праве аренды ООО "Деловой двор" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:04200001:142, общей площадью 4755 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Красная Поляна, ул. ГЭС-10.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по исковому требованию о признании обременения отсутствующим и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ООО "Деловой двор", в связи с чем с общества в доход федерального бюджета надлежит взыскать 6 500 руб.

(4 000 руб. по исковому требованию о признании обременения отсутствующим и 1 500 руб. по апелляционной жалобе, т.к. последняя удовлетворяется только в части).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 июня 2015 года по делу N А32-41697/2014 в части отказа в удовлетворении иска о признании отсутствующим права аренды отменить, в указанной части принять новое решение.

Признать отсутствующим право аренды общества с ограниченной ответственностью "Деловой двор" (ИНН 2320001293, ОГРН 1022302934367) на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420001:142, общей площадью 4 755 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. ГЭС-10, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 1462 от 30.09.1999 (регистрационная запись N 23-23-22/090/2008-073 от 14.11.2008) и договора от 10.11.2009 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 1462 от 30.09.1999 (регистрационная запись N 23-23-22/013/2010-341 от 29.05.2010).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой двор" (ИНН 2320001293, ОГРН 1022302934367) в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

В остальной части решение оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе