Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 г. N 11АП-16045/15

г. Самара

24 декабря 2015 г.

Дело N А55-13687/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Корнилова А.Б., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н., с участием:

от Самарского областного Фонда жилья и ипотеки - Хохлов Д.А., доверенность от 26.06.2013 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Ряхова Л.В., доверенность от 28.08.2015 г. N 12-6121;

от ООО "ОКТОГОН" - Малышева Н.А., доверенность от 25.06.2015 г.;

от ОАО "Цветущие сады" в лице конкурсного управляющего Решухина К.Ю. - Малышева Н.А., доверенность от 25.06.2015 г.;

от Территориального управления Росимущества в городе Москве - извещен, не явился;

от Решухина Константина Юрьевича - извещен, не явился;

от Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО) - извещен, не явился;

от Общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности" - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 сентября 2015 года по делу N А55-13687/2015 (судья Филатов М.В.),

по заявлению Самарского областного Фонда жилья и ипотеки, г.Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц - ООО "ОКТОГОН", г.Самара, ОАО "Цветущие сады" в лице конкурсного управляющего Решухина К.Ю., г.Самара, Территориального управления Росимущества в городе Москве, г. Москва, Решухина Константина Юрьевича, г.Самара, Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО), г. Москва, Общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности", п. Волжский,

о признании недействительным отказа и об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Самарский областной Фонд жилья и ипотеки обратился (далее - заявитель, СОФЖИ) в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором, с учетом уточнения требований, принятых судом первой инстанции в соответствии со статей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации(далее - АПК РФ), просил признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) об отказе в государственной регистрации права собственности и перехода права на объект недвижимого имущества и обязать осуществить государственную регистрацию права и перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 сентября 2015 г. заявленные требования удовлетворены.

Суд признал решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества -нежилое помещение, литера Т, 1 этаж, комнаты N 1 -3, площадью 11004,10 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, Кировский район, Опытная станция по садоводству, б/н 18 км, кадастровый (условный) номер объекта 63:01:000000:0000(0)// 1:6192200:Т// 0001:03:1375:000:0:0// П01:001:0:002:0:003:0 (Сообщение об отказе в государственной регистрации исх. N 63/001/301/2015-4112 от 20.05.2015) недействительным.

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, литера Т, 1 этаж, комнаты N 1 -3, площадью 11004,10 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, Кировский район, Опытная станция по садоводству, б/н 18 км, кадастровый (условный) номер объекта 63:01:000000:0000(0)//1:6192200:Т//0001:03:1375:000:0:0//П01:001:0:002:0: 003:0.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных СОФЖИ требований.

В апелляционной жалобе указывает, что судом были неправильно применены нормы материального права.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители СОФЖИ, ООО "ОКТОГОН" и ОАО "Цветущие сады" считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проведено в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

ОАО "Цветущие сады" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства, что подтверждается решением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2012 по делу N А55-7405/2010.

На электронной площадке "Центр реализации" (http://www.bankrupt.ctnterr.ru) 25.10.2014 г. было размещено сообщение о проведении открытых торгов по продаже имущества должника ОАО "Цветущие сады": нежилого помещения 1 этаж: комнаты N 1-3, площадью 11004.1 кв. м (теплица), расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, Опытная станция по садоводству, б/н, 18 км. (ЛотN 1).

Спорное недвижимое имущество продавалось ОАО "Цветущие сады" на торгах в порядке реализации конкурсной массы должника.

Между ООО "ОКТОГОН" и Самарским областным Фондом жилья и ипотеки (далее - СОФЖИ) 14.01.2015 г. заключен агентский договор N 01-а для участия в открытых электронных торгах в форме публичного предложения по продаже имущества ОАО "Цветущие сады", в целях приобретения в собственность для СОФЖИ нежилого помещения 1 этаж: комнаты N 1-3, площадью 11004,1 кв. м (теплица), расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, Опытная станция по садоводству, б/н, 18 км. Согласно агентскому договору N 01-а от 14.01.2015 г. для оплаты задатка за участие в электронном аукционе СОФЖИ оплатило ООО "ОКТОГОН" 3 000 000 руб. (Платежное поручение N 195 от 14.01.2015 г.), в последующим ООО "ОКТОГОН" внесло данную сумму в качестве задатка за участие в электронном аукционе (Платежное поручение N 10 от 15.01.2015 г.).

ООО "ОКТОГОН" в интересах СОФЖИ подали заявку на участие в электронных торгах, по результатам которых был определен победитель согласно Протоколу о результатах проведении открытых торгов от 16.01.2015 г.

Между ОАО "Цветущие сады" и ООО "ОКТОГОН" 23.01.2015 г. заключен договор купли-продажи имущества должника, по которому ООО "ОКТОГОН" приобрело для СОФЖИ нежилое помещение, литера Т, 1 этаж, комнаты N 1-3, площадью 11004,10 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, Опытная станция по садоводству, б/н 18 км. по цене 13 443 156 (Тринадцать миллионов четыреста сорок три тысячи сто пятьдесят шесть) руб. 34 коп. Согласно агентскому договору N 01-а от 14.01.2015 г. для оплаты за имущество, приобретенное при проведение открытых торгов, СОФЖИ оплатило ООО "ОКТОГОН" 10 577 587 руб. 91 коп.

Стоимость приобретенного имущества была оплачена в полном объеме.

Между ОАО "Цветущие сады" и СОФЖИ 29.01.2015 г. подписан передаточный акт.

СОФЖИ и ОАО "Цветущие сады" 05.02.2015 г. подали документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимою имущества - нежилое помещение, литера Т, 1 этаж, комнаты N 1-3, площадью 11004.10 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, Опытная станция по садоводству, б/н 18 км. (вх. N 63/001/301/2015-4112 от 05.02.2015 г.).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 20.05.2015 г. сообщением исх. N 63/001/301/2015-4112 отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на имя СОФЖИ. Отказ мотивирован тем, что не представлено заключение уполномоченного органа на отчет об оценке недвижимого имущества.

Самарский областной Фонд жилья и ипотеки, посчитав данный отказ незаконным и необоснованным, нарушающим его права и законные интересы в экономической сфере, обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного отказа незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Для определения стоимости спорного нежилого помещения и последующей реализации его на торгах ОАО "Цветущие сады" привлекался оценщик. Оценщиком был подготовлен Отчет об оценке N 77-01/13 от 30.04.2013. Данный Отчет направлялся в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, от которого поступило отрицательное мотивированное заключение N 15/27798 от 20.06.2013.

После этого оценщиком был подготовлен переработанный Отчет об оценке N 7701/13 от 23.10.2013.

На основании переработанного Отчета Конкурсным управляющим было подготовлено Положение о порядке и условиях реализации - продажи (проведении торгов) имущества ОАО "Цветущие сады". Указанное Положение представлялось собранию кредиторов ОАО "Цветущие сады" для утверждения. Решением собрания кредиторов ОАО "Цветущие сады" от 11.11.2013 предложение Конкурсного управляющего об утверждении Положения о порядке и условиях реализации - продажи (проведении торгов) имущества ОАО "Цветущие сады" было отклонено.

В соответствии со ст. 60 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд Самарской области с ходатайством об утверждении Положения о порядке и условиях реализации - продажи (проведении торгов) имущества ОАО "Цветущие сады".

Определением арбитражного суда Самарской области от 20.12.2013 по делу N А55-7405/2010, вступившим в законную силу, указанное Положение было утверждено.

Согласно п.2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения. При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (п. 1 ст. 18).

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав установлен статьей 20 Закона о государственной регистрации прав.

В данном случае в качестве документа-основания для выполнения заявленных регистрационных действий был представлен договор купли-продажи имущества должника от 23.01.2015, заключенный между продавцом - ОАО "Цветущие сады" в лице конкурсного управляющего Решухина К.Ю., и покупателем - ООО "ОКТОГОН" в лице директора Никитенко О.А., а также акт приема-передачи от 29.01.2015.

Указанный договор подписывался по результатам проведения открытых торгов в рамках осуществления процедуры конкурсного производства в отношении ОАО "Цветущие сады".

По мнению регистрирующего органа, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, определённая в соответствии с вышеназванными отчётами об оценке, недостоверна, в связи с чем она не могла быть использована для утверждения начальной цены его продажи.

В силу вышеизложенных обстоятельств в выполнении заявленных регистрационных действий было отказано по основанию, предусмотренному абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 1 22-ФЗ, в связи с несоответствием представленных документов по содержанию требованиям действующего законодательства.

Судом верно отмечено в решении, что регистрирующим органом не учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 139 Закона о банкротстве положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника подлежит утверждению собранием кредиторов (комитетом кредиторов) должника.

Предложение Конкурсного управляющего ОАО "Цветущие сады" Решухина К.Ю. об утверждении Положения "О порядке и условиях реализации-продажи (проведения торгов) имущества открытого акционерного общества "Цветущие сады" отклонено большинством голосов.

Согласно пункту 1 статьи 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества.

Представленное Конкурсным управляющим ОАО "Цветущие сады" должника для утверждения в суд положение о порядке и условиях реализации-продажи (проведения торгов) имущества открытого акционерного общества содержит условие о способе реализации имущества, условия определения начальной цены предложения, критерии определения победителя.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2013 по делу N А55-7405/2010 указанное Положение, в том числе устанавливающее начальную цену продажи имущества, утверждено, дана надлежащая правовая оценка действиям конкурсного управляющего, который осуществил все действия, необходимые для оценки и продажи имущества должника, предусмотренные Законом о банкротстве. Указанным судебным актом подтверждена правомерность обозначенных выше действий конкурсного управляющего, в том числе связанных с оценкой имущества, подлежащего реализации на торгах. При этом отсутствие заключения уполномоченного органа по переработанному Отчету об оценке не явилось основанием для отказа в удовлетворении ходатайства Конкурсного управляющего об утверждении Положения о порядке и условиях реализации - продажи (проведении торгов) имущества ОАО "Цветущие сады", подготовленного на основании переработанного отчета об оценке.

Суд пришел к правильному выводу, что начальная продажная цена спорного имущества установлена в соответствии с Положением, утвержденным вступившим в законную силу судебным актом.

С учетом изложенного и в соответствии с положениями ст. 201 АПК РФ, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, были рассмотрены судом первой инстанции и им была дана надлежащая правовая оценка, и, соответственно, они не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 сентября 2015 года по делу N А55-13687/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

А.Б. Корнилов В.Е. Кувшинов