Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 г. N 07АП-10097/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 марта 2016 г. N Ф04-300/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Томск

24 декабря 2015 г.

Дело N А03-8887/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Л.И. Ждановой,

судей: Е.Г. Шатохиной, М.А. Фертикова,

при ведении протокола помощником судьи Ю.М. Лопатиной,

при участии в судебном заседании:

от истца: Коренной С.С. по доверенности от 10.11.2015 (сроком на 2 месяца); Варанкина Е.А. по доверенности от 16.11.2015 (сроком на 1 год); Худобин А.Е. по доверенности от 10.11.2015 (сроком на 2 месяца),

от ответчиков: без участия (извещены),

от третьего лица: без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Синэрг" (07АП-10097/2015) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 августа 2015 года по делу N А03-8887/2015 (судья А.С. Гуляев)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Синэрг" (ИНН 0411149832, ОГРН 1100411001525)

к обществу с ограниченной ответственностью "Офис Рент" (ИНН 228401388369, ОГРН 1142223004285), Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ИНН 2202000060, ОГРН 1022201770381),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Ефремов Иван Петрович,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, об установлении стоимости объекта оценки в размере 2 770 000 руб.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Синэрг" (далее - истец, ООО "Синэрг") обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Офис Рент" (далее - ООО "Офис Рент") о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества - нежилого одноэтажного здания столовой литер В, общей площадью 290,1 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710, и земельного участка, площадью 2188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, находящихся по адресу: г.Барнаул, ул.Гвардейская, 1/3, определенной в отчете об оценке от 23.03.2015 N 18-03/15-(2) ООО "Офис Рент".

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены оценщик Ефремов Иван Петрович и Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет).

Определением от 24.06.2015 по ходатайству истца суд назначил проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества по состоянию на 18.03.2015, проведение которой поручено экспертам закрытого акционерного общества "Бизнес-эксперт" Бабушкиной О.А. и Клименко Е.В. После получения экспертного заключения производство по делу было возобновлено.

Принимая во внимание выводы экспертного заключения, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, привлек в качестве второго ответчика Комитет и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: нежилого одноэтажного здания столовой литер В, общей площадью 290,1 кв.м, кадастровый номер: 22:63:050710, и земельного участка, площадью 2188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по ул.Гвардейская, 1/3, в г.Барнауле, и установить стоимость объекта оценки в размере 2 770 000 руб.

Уточнение принято судом на основании статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27 августа 2015 года по делу N А03-8887/2015 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, при этом договор не заключен. Также указывает на то, что истец не мог знать о стоимости, указанной в договоре купли-продажи в связи с чем, не имело возможности возразить или оспорить указанную стоимость до момента получения решения, предложения о заключении договора; спор возник в результате преддоговорных отношений; отчет ООО "Офис-Рент" подготовлен с нарушением норм действующего законодательства об оценочной деятельности; суд первой инстанции давая оценку договору на предмет его ничтожности, вышел за пределы заявленных требований.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе, дополнении.

Комитет в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, дополнение к отзыву на апелляционную жалобу, в которых просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.

ООО "Офис Рент" в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил в удовлетворении апелляционной жалобы в части относящейся к ООО "Офис Рент" отказать.

В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Согласно части 6 статьи 268 АПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Из разъяснений пункта 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", следует, что, если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции суд не принял решение по требованию лица, участвующего в деле и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования. Аналогичные последствия предусмотрены пунктом 28 указанного Постановления Пленума и в случаях, если при рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции, в котором содержатся выводы в отношении части требований, рассмотренных по существу, а другие требования оставлены без рассмотрения или по ним прекращено производство, и суд апелляционной инстанции установит, что имеются основания для отмены судебного акта в части оставления заявления без рассмотрения, то он переходит к рассмотрению дела в этой части по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанцию.

Из анализа смысла приведенных разъяснений следует, что при наличии требований, заявленных в суде первой инстанции, но не рассмотренных в нарушение процессуального законодательства, в случае установления этого обстоятельства при рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда, принятое по существу спора, не рассмотренные надлежащим образом требования подлежат рассмотрению апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, первоначально истцом заявлено требование к ООО "Офис Рент" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества - нежилого одноэтажного здания столовой литер В, общей площадью 290,1 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710, и земельного участка, площадью 2188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, находящихся по адресу: г.Барнаул, ул.Гвардейская, 1/3, определенной в отчете об оценке от 23.03.2015 N 18-03/15-(2) ООО "Офис Рент".

14 августа 2015 года истцом представлено уточнение исковых требований, в соответствии с котором просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: нежилого одноэтажного здания столовой литер В, общей площадью 290,1 кв.м, кадастровый номер: 22:63:050710, и земельного участка, площадью 2188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по ул.Гвардейская, 1/3, в г.Барнауле. Также истец просил установить стоимость объекта оценки в размере 2 770 000 руб. (л.д. 91-92), в качестве второго ответчика привлек Комитет.

Суд первой инстанции в нарушение ст. 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований, направленное на одновременное изменение предмета и основания иска, при этом по существу не рассмотрел требования, по существу направленные на урегулирование разногласий при заключении договора купли-продажи. (требование истца об установлении стоимости объекта оценки в размере 2 770 000 руб.). В связи с чем, суд апелляционной инстанции применительно к разъяснения данным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" перешел к рассмотрению требования истца об установлении стоимости объекта оценки в размере 2 770 000 руб. по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

Определением от 01 декабря 2015 года (резолютивная часть объявлена 24 ноября 2015 года) Седьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А03-8887/2015 в части исковых требований об установлении стоимость объекта оценки в размере 2 770 000 руб. по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.

По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Следовательно, решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 августа 2015 года по делу N А03-8887/2015 подлежит отмене в части отказа в удовлетворении иска ООО "Синэрг" установить стоимость объекта оценки в размере 2 770 000 руб.

17.12.2015 Комитет представил отзыв, в котором просил оставить исковые требования истца без удовлетворения, также указал, что поддерживает позицию, изложенную в отзывах ранее представленных.

Ответчики и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интерне-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, Комитет просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении (с учетом уточнения) и в апелляционной жалобе, уточнили исковые требования, в окончательной форме просят урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Синэрг" и Комитетом при заключении договора купли-продажи одноэтажного здания литер В, общей площадью 290,1 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710 и земельного участка площадью 2 188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по улице Гвардейская, 1/3 в городе Барнаул, изложив первый абзац пункта 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена приобретения, имущества, указанного в п. 1.1 договора составляет 2 277 000 руб.".

Уточнение принято судом апелляционной инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.

Суждение Комитета о том, что ранее исковые требования не касались преддоговорного спора, в связи с чем, отсутствуют основания для принятия уточнения исковых требований, признается ошибочным, основанным на неверном толковании норм права и фактических обстоятельств дела.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, ООО "Синэрг" на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) воспользовалось преимущественным правом на приобретение арендуемого объекта недвижимости - нежилого одноэтажного здания столовой литер В, общей площадью 290,1 кв.м, кадастровый номер: 22:63:050710, и земельного участка, площадью 2188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по ул.Гвардейская, 1/3, в г.Барнауле, в связи с чем 18.03.2015 обратилось с соответствующим заявлением в Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула.

Постановлением Администрации города Барнаула от 01.04.2015 N 457 принято решение об условиях приватизации спорного имущества.

06.04.2015 Комитет направил в адрес истца копию названного постановления и проект договора купли-продажи. В пункте 2.1 проекта договора купли-продажи арендуемого имущества продажная цена объекта установлена согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 23.03.2015 в размере 4 334 000 руб.

Названный отчет выполнен ООО "Офис Рент" по заказу органа местного самоуправления по состоянию на 23.03.2015.

Истец 05.05.2015 обратился к Комитету с просьбой рассмотреть вопрос о внесении изменений в п. 2.1. проекта договора купли-продажи, в части уменьшения стоимости цены приобретения (л.д. 121 том 1).

В отсутствие ответа, 04.06.2015 истец повторно обратился к Комитету с просьбой рассмотреть вопрос о внесении изменений в п. 2.1. проекта договора купли-продажи, в части уменьшения стоимости цены приобретения (л.д. 120 том 1).

Повторное обращение ООО "Синэрг" также оставлено без ответа.

Истец, считая, что цена объекта, определенная Комитетом на основании отчета, существенно завышена ООО "Офис Рент", а также ссылаясь на то, что разногласия по цене выкупаемого помещения сторонами не урегулированы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно отчету ООО "Офис Рент" N 18-03/15-(2) от 23.03.2015, рыночная стоимость имущества определена в ценах на момент производства экспертизы, составляет 4 334 000 руб.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований исковых требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки исходил из того, что отсутствуют основания для вывода о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете ООО "Офис Рент" N 18-03/15-(2) от 23.03.2015 об оценке рыночной стоимости здания столовой (литер В) с земельным участком, площадью 2188 кв.м. по адресу: г.Барнаул, ул.Гвардейская, 1/3, общей площадью 290,1 кв.м., поскольку оценка проведена по состоянию на день составления отчета - 23.03.2015, в связи с чем данный отчет не мог быть использован Комитетом при совершении сделки.

Отказывая в удовлетворении требований об установлении стоимости объекта оценки в размере 2 770 000 руб. исходил из того, что удовлетворение данного требования фактически создаст условия для заключения сторонами договора, имеющего признаки ничтожной сделки.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей истца, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум ВАС РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Законодательство устанавливает обязательность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, для органа местного самоуправления в случае приватизации муниципального имущества субъектом малого или среднего предпринимательства, что подтверждается правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ N 2419/11 от 27.07.2011.

Статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 информационного письма N 92 от 30.05.2005 Президиум ВАС РФ разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7240/12 от 18.10.2012.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и лицами, участвующими в деле не оспаривается, ООО "Синэрг" обратилось в Комитет с заявлением, выражающим намерение на приобретение имущества, 18.03.2014

Поскольку из отчета ООО "Офис Рент" N 18-03/15-(2) от 23.03.2015 об оценке рыночной стоимости здания столовой (литер В) с земельным участком, площадью 2188 кв.м. по адресу: г.Барнаул, ул.Гвардейская, 1/3, общей площадью 290,1 кв.м., следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в Комитет заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, на дату составления отчета - 23.03.2015, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что данный отчет не может быть использован Комитетом при совершении сделки.

Принимая положения статьи 11 ГК РФ, учитывая, что признание недостоверной оценки имущества, определенной в отчете от 23.03.2015 N 18-03/15-(2) не приведет к восстановлению прав истца, поскольку оценка в нем проведена на иную дату, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в указанной части. Оснований для иных выводов у апелляционного суда не имеется.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от30.06.2015"О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая, что в рамках дела рассматривается спор, связанный с оценкой стоимости объекта недвижимости, требующий специальных познаний, по ходатайству истца судом первой инстанции была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества по состоянию на 18.03.2015.

Проведение экспертизы поручено экспертам закрытого акционерного общества "Бизнес-эксперт" Бабушкиной О.А. и Клименко Е.В.

Согласно заключению экспертов N 25-2015 (л.д. 42 том 2) рыночная стоимость объектов исследования составляет 2 770 000 руб.

Рыночная стоимость определена по состоянию на 18.03.2015 (дата подачи истцом заявления о предоставлении преимущественного права на выкуп).

Оценивая представленное в материалы дела экспертное заключение в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что оно соответствуют требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ). Ответчики в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представили документальных доказательств недостоверности выводов экспертов; ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявили. При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания сомневаться в достоверности и полноте заключения, выполненного специализированной организацией

Таким образом, определенная экспертами в заключении N 25-2015 рыночная стоимость спорных объектов в общем размере 2 770 000 руб., на дату поступления в уполномоченный орган заявления ООО "Синэрг" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по мнению суда, является достоверной и подлежит определению в качестве цены имущества в договоре купли-продажи.

Рыночная стоимость имущества в размере 2 770 000 руб. предлагается истцом для включения ее в договор в качестве существенного условия договора, что соответствует положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

С учетом данного вывода, редакция пункта 2.1 договора купли-продажи принимается судом апелляционной инстанции в редакции истца.

Довод Комитета о ничтожности заключаемого договора, поддержанные судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку Постановлением Администрации города Барнаула от 01.04.2015 N 457 принято решение об условиях приватизации спорного имущества, данный ненормативный правовой акт в установленном законом порядке не отменен и недействительным в судебном порядке не признан. Кроме того, указанные обстоятельства не входят в предмет исседлвания по заявленному иску.

Довод Комитета, изложенный в дополнительном отзыве, о пропуске истцом срока на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий со ссылкой пункт 1 статьи 445 ГК РФ основан на неправильном толковании норм материального права, поскольку истец не является стороной, которая направила оферту, и заключение договора для которой обязательно. В рассматриваемом случае к спорным отношением подлежит применению пункт 2 стать 445 ГК РФ, в соответствии абзацем второй указанной нормы права тридцатидневный срок на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий не предусмотрен.

При таких обстоятельствах, требования ООО "Синэрг" об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Синэрг" и Комитетом при заключении договора купли-продажи одноэтажного здания литер В, общей площадью 290,1 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710 и земельного участка площадью 2 188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по улице Гвардейская, 1/3 в городе Барнаул, подлежат удовлетворению.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Седьмой арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 августа 2015 года по делу N А03-8887/2015 в части отказа в удовлетворении требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости от 23.03.2015 N 18-03/15-(2) основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, подлежит оставлению без изменения.

Судебные расходы распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 268, статьей 269, пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 августа 2015 года по делу N А03-8887/2015 отменить в части отказа в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Синэрг" установить стоимость объекта оценки в размере 2 770 000 руб., принять в данной части новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Синэрг" об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью "Синэрг" и Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Барнаула при заключении договора купли-продажи одноэтажного здания литер В, общей площадью 290,1 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710 и земельного участка площадью 2 188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по улице Гвардейская, 1/3 в городе Барнаул удовлетворить.

Первый абзац пункта 2.1. указанного договора купли-продажи принять в следующей редакции: Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего договора составляет 2 770 000 (два миллиона семьсот семьдесят тысяч) рублей 00 копеек".

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула в пользу общества с ограниченной ответственностью "Синэрг" 1 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Л.И. Жданова

Судьи

Е. И. Захарчук Е.Г. Шатохина М.А. Фертиков