Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2015 г. N 14АП-9226/15

г. Вологда

29 декабря 2015 г.

Дело N А05-7729/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 декабря 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Малиновой О.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью фирма "Якорь" Верховцева А.В. по доверенности от 17.06.2013, от мэрии города Архангельска Доценко Н.А. по доверенности от 24.07.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Архангельской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Якорь" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 сентября 2015 года по делу N А05-7729/2013 (судья Бунькова Е.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Якорь" (ОГРН 1022900541091, ИНН 2901026368, место нахождения: 163020, г. Архангельск, ул. Валявкина, д.2, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к мэрии города Архангельска (ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991, место нахождения: 163000, г. Архангельск, пл. Ленина, д.5, далее - Мэрия) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 06.06.2013, на продажу здания ресторана "Якорь" и конторы общей площадью 1165,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 (далее - здание) и земельного участка с кадастровым номером 29:22:023013:3, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 (далее - земельный участок).

Спор возник в отношении:

- пунктов 1.2, 2.4 договора, устанавливающих цену указанного имущества и земельного участка,

- пункта 3.1.5 договора, устанавливающего обязанность Общества по страхованию указанного имущества,

- пункта 5.3 устанавливающего ответственность Общества за отказ от оплаты земельного участка,

- Приложения 1, устанавливающего график оплаты.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования: на рассмотрение суда переданы разногласия по пункту 1.2 договора - подпункты 1.2.1 и 1.2.2 (цена продаваемого имущества), по пункту 2.4 и по пункту 3.1.5 договора, устанавливающему обязанность Общества по страхованию указанного имущества (истец просит исключить данный пункт из договора).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Архангельский центр оценки" (далее - ООО "Архангельский центр оценки").

Решением суда от 20 мая 2014 года исковые требования удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 06.06.2013, возникшие между Мэрией и Обществом в следующем порядке:

изложить пункт 1.2 договора в следующей редакции: "Общая цена продажи арендуемого имущества и земельного участка составляет 11 214 000 руб. 00 коп. (без учета НДС), в том числе:

1.2.1 Цена продажи арендуемого имущества - 5 298 000 руб. 00 коп.;

1.2.2 Цена продажи земельного участка - 5 916 000 руб. 00 коп.".

Пункт 3.1.5 договора изложить в редакции Мэрии: "Покупатель обязан застраховать за свой счет арендуемое имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество. Копию договора страхования предоставить продавцу в течение десяти дней с момента заключения". С муниципального образования "Город Архангельск" в лице Мэрии за счет казны муниципального образования "Город Архангельск" в пользу Общества взыскано 1200 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине (с учетом определения об исправлении опечатки).

Дополнительным решением от 17 ноября 2014 года суд урегулировал разногласия по пункту 2.4 договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 06.06.2013, возникшие между Мэрией и Обществом, изложив указанный пункт договора в следующей редакции: "Оплата стоимости земельного участка, указанная в пункте 1.2.2 настоящего Договора, осуществляется единовременно, в течение 10 банковских дней со дня заключения настоящего Договора на расчетный счет Продавца:

УФК по Архангельской области (ДМИ), ИНН 2901078408, КПП 290101001, р/сч N 40101810500000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Архангельской области, БИК 041117001, КБК 81311406024040000430, ОКАТО 11401000000. В поле "назначение платежа" платежного документа указать текст: выкуп земельного участка по договору купли-продажи N от 06.06.2013". С муниципального образования "Город Архангельск" в лице Мэрии за счет казны муниципального образования "Город Архангельск" в пользу Общества взыскано 2800 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине (с учетом определения об исправлении опечатки).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 апреля 2015 года решение от 20 мая 2014 года и дополнительное решение от 17 ноября 2014 года Арбитражного суда Архангельской области, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 февраля 2015 года по делу N А05-7729/2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При этом суд кассационной инстанции указал на следующее.

Суды определили цену выкупаемого здания в размере 5 298 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) исходя из отчета от 30.01.2014 эксперта Стрижаковой В.Н., а цену земельного участка - в размере 5 916 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с отчетом Центра оценки от 12.12.2012 N 39.

Выводы судов в этой части суд кассационной инстанции счел недостаточно обоснованными, а вопрос о цене продажи имущества - нуждающемся в дополнительном исследовании.

В ходе нового рассмотрения дела истец уточнил предмет спора, просил урегулировать разногласия следующим образом:

- изложить пункт 1.2 договора в следующей редакции:

"1.2. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов, составленному независимым оценщиком, общая цена продажи арендуемого имущества и земельного участка (далее - объект) составляет 10 023 000 руб. (Десять миллионов двадцать три тысячи) рублей без НДС, в том числе:"

2) изложить пункт 1.2.1 договора в следующей редакции:

"1.2.1 Цена продажи арендуемого имущества - 4 107 000 руб.;"

3) изложить пункт 2.4.договора в следующей редакции:

"Оплата стоимости земельного участка, указанная в п.1.2.2. Договора, осуществляется единовременно, в течение 10 банковских дней со дня заключения настоящего договора на расчетный счет Продавца: УФК по Архангельской области (ДМИ), ИНН 2901078408, КПП 290101001, р/сч N 40101810500000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Архангельской области, БИК 041117001, КБК 81311406024040000430, ОКАТО 11401000000.

В поле "назначение платежа" платежного документа указать текст: выкуп земельного участка по договору купли-продажи N __ от 06.06.2013."

4. исключить из текста договора пункт 3.1.5.

Уточнение исковых требований судом принято.

Решением от 18 сентября 2015 года суд урегулировал разногласия по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 06.06.2013, возникшие между Мэрией и Обществом, в следующем порядке:

- изложить пункт 1.2 договора в следующей редакции:

"1.2 Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов, составленному независимым оценщиком, общая цена продажи арендуемого имущества и земельного участка (далее - объект) составляет 10 023 000 руб. (Десять миллионов двадцать три тысячи) рублей без НДС, в том числе:";

- изложить пункт 1.2.1 договора в следующей редакции:

"1.2.1 Цена продажи арендуемого имущества - 4 107 000 руб.";

- изложить пункт 2.4 договора в следующей редакции:

"Оплата стоимости земельного участка, указанная в п.1.2.2. Договора, осуществляется единовременно, в течение 10 банковских дней со дня заключения настоящего Договора на расчетный счет Продавца: УФК по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ДМИ), ИНН 2901078408, КПП 290101001, р/сч N 40101810500000010003, банк получателя: Отделение Архангельск г. Архангельск, БИК 041117001, КБК 81311406024040000430, ОКТМО 11701000. В поле "назначение платежа" платежного документа указать текст: выкуп земельного участка по договору купли-продажи N __ от 06.06.2013";

- изложить пункт 3.1.5 договора в следующей редакции: "Покупатель обязан застраховать за свой счет арендуемое имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество. Копию договора страхования предоставить Продавцу в течение десяти дней с момента заключения".

С муниципального образования "Город Архангельск" в лице Мэрии за счет казны муниципального образования "Город Архангельск" в пользу Общества взыскано 4000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине.

Общество с решением суда в части принятия в редакции Мэрии пункта 3.1.5 договора не согласилось, в апелляционной жалобе просит его в указанной части отменить, из договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества исключить. Доводы жалобы сводятся к следующему. Поскольку сторонами соглашение по пункту 3.1.5 не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и нормах Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Учитывая, что в названных нормативных актах спорные положения детально не регламентированы, пункт 3.1.5 должен быть исключен из текста договора купли-продажи. Истец полагает, что включение в текст договора купли-продажи условия об обязательном страховании арендованного имущества является незаконным и необоснованным, поскольку при отчуждении недвижимого имущества ответчик (продавец) утрачивает права на него. В этом случае условие о страховании недвижимого имущества в пользу ответчика ущемляет права истца, как покупателя, поскольку влечет дополнительные финансовые затраты для последнего.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Мэрия в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Поскольку Обществом обжалуется только часть решения, то в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд апелляционной инстанции при отсутствии возражений сторон проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 (ред. от 23.07.2009) "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при отсутствии возражений сторон по проверке судебного акта в обжалуемой части до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 30.06.2008 муниципальным образованием "Город Архангельск" в лице Мэрии (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 821 (в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2012 N 2), на основании которого Общество арендует нежилые помещения, общей площадью 1165,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 (помещения N 1-68 на 1 этаже и помещения N 1-14 в отдельно-стоящем здании, далее по тексту - здание ресторана "Якорь" и конторы).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Мэрией 29.04.2013 принято Распоряжение N 1108р "О приватизации муниципального имущества по ул. Валявкина, 2", которым утверждено решение об условиях приватизации муниципального имущества: здания ресторана "Якорь" и конторы общей площадью 1165,7 кв.м с земельным участком, общей площадью 3534 кв.м, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2.

Указанным Распоряжением Обществу предложено реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества и земельного участка путем заключения договора купли-продажи с условием предельного срока рассрочки 5 лет.

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости, в соответствии с отчетом ООО "Архангельский центр оценки" от 12.12.2012 N 39, в сумме 17 421 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), в том числе: 5 916 000 руб. - стоимость земельного участка, 11 505 000 руб. - стоимость здания.

Мэрия 07.05.2013 направила Обществу проект договора купли-продажи указанного здания и земельного участка, указав в пункте 3.1.5 обязанность Общества по страхованию за свой счет арендуемого имущества в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество и обязанность Общества по предоставлению Мэрии копии договора страхования в течение 10 дней с момента заключения.

Общество подписало договор с протоколом разногласий, который был отклонен Мэрией (письмо от 07.06.2013 N 003-07/599). Предложенная Обществом цена приобретаемого имущества в соответствии с отчетом ООО "Архангельское бюро оценки" от 22.03.2013 N 76/03/13 составила 8 685 000 руб. 00 коп. с учетом НДС, в том числе: 6 640 000 руб. - стоимость земельного участка, 2 045 000 руб. - стоимость здания. Пункт 3.1.5 Общество предложило исключить.

В связи с наличием между сторонами разногласий при заключении договора относительно цены имущества и обязанности покупателя по страхованию, Общество в соответствии со статьей 446 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований при новом рассмотрении дела).

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, определяя цену приобретаемого Обществом имущества, правомерно руководствовался экспертным заключением от 30.07.2015 N 676-15рс, согласно которому рыночная стоимость здания ресторана "Якорь" и конторы общей площадью 1165,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2, по состоянию на 16.10.2012 составила 4 107 000 руб. без НДС.

В указанной части решение суда не обжалуется.

Рассматривая исковые требования в части урегулирования разногласий по пункту 2.4 договора купли-продажи суд первой инстанции принял во внимание неактуальность даты, указанной в пункте 2.4 договора, применительно к периоду рассмотрения спора, также учел, что ответчик не представил возражений по урегулированию разногласий в редакции, предложенной истцом, учел, что предложенная истцом редакция предусматривает срок для осуществления платежа (в течение 10 банковских дней со дня заключения настоящего договора), и урегулировал разногласия в предложенной истцом редакции. При этом, судом учено, что в ходе рассмотрения спора ответчиком представлены новые реквизиты, согласно которым должна производиться уплата указанного платежа.

В данной части решение суда также не обжалуется.

Отказывая в удовлетворении иска в части требования об урегулировании разногласий по пункту 3.1.5 договора купли-продажи путем его исключения из текста договора, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

На основании протокола разногласий истец просит исключить из договора пункт 3.1.5, устанавливающий обязанность Общества по страхованию имущества.

Пункт 3.1.5 в редакции продавца изложен в следующей редакции: "пункт 3.1.5 договора изложить в редакции мэрии города Архангельска: "Покупатель обязан застраховать за свой счет арендуемое имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество. Копию договора страхования предоставить Продавцу в течение десяти дней с момента заключения".

По условиям договора купли-продажи Обществу как покупателю предоставлена рассрочка по оплате приобретаемого им здания и земельного участка.

В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В пункте 7.1 договора, по которому у сторон нет разногласий, указано, что имущество находится в залоге у продавца.

Правоотношения залогодателя и залогодержателя регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

На основании статьи 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором: страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

При грубом нарушении залогодержателем обязанностей, указанных в пункте 1 настоящей статьи, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога.

Таким образом, с учетом вышеизложенных норм права и обстоятельств дела, суд пришел к верному выводу, что редакция пункта 3.1.5 договора соответствует правилам, установленным в статье 343 ГК РФ, обеспечивает баланс интересов сторон по выкупу муниципального имущества, в том числе направлена на обеспечение интересов продавца в случае повреждения, уничтожения объекта и т.д.

С учетом всего вышеизложенного, апелляционная коллегия считает, что при новом рассмотрении дела, судом первой инстанции произведен всесторонний анализ представленных сторонами документов, дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон, учтены все рекомендации Арбитражного суд Северо-Западного округа, указанные в постановлении от 21 апреля 2015 года.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Определением суда от 30.11.2015 истцу предлагалось представить в суд апелляционной инстанции подлинное платежное поручение от 27.11.2015 N 411 на уплату государственной пошлины в бюджет с отметкой о списании денежных средств со счета плательщика.

Поскольку в представленном истцом платежном поручении от 27.11.2015 N 411 отсутствует отметка о списании денежных средств со счета Общества в уплату государственной пошлины, государственная пошлина в сумме 3000 руб. подлежит взысканию с Общества в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 сентября 2015 года по делу N А05-7729/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Якорь" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма "Якорь" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова