Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2015 г. N 15АП-18295/15

город Ростов-на-Дону

29 декабря 2015 г.

дело N А32-36852/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мируковой Я.Ю.,

при участии:

в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Берг Олега Викторовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2015 по делу N А32-36852/2014, принятое судьей Савиным Р.Ю., по заявлению индивидуального предпринимателя Берг Олега Викторовича к Администрации муниципального образования город Краснодар третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о государственной регистрации договора аренды земельного участка, об обязании администрацию передать на государственную регистрацию договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Берг Олег Викторович (далее - предприниматель, истец) обратился в суд с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) о вынесении решения о государственной регистрации подписанного между истцом и администрацией договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125041:2, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Яровая, 26 площадью 800 кв.м., об обязании администрацию передать на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Краснодарскому краю указанный договор аренды; о признании недействительным договор аренды указанного земельного участка в части пункта 6.1 - срока начала и окончания действия договора и изменить этот пункт, изложив его в следующей редакции: "6.1. Договор действует с момента его государственной регистрации до истечения 3 -х лет со дня передачи земельного участка по акту приема-передачи" (принятые уточнения в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что договоры аренды земельных участков были выданы истцу в начале 2012, но предприниматель письмом от 14.03.2012 передал их в Департамент с просьбой разделить прошитый пакет документов на подписанный договор и неподписанный акт приема-передачи, поскольку Управление Росреестра указывает в качестве одной из причин отказа в государственной регистрации договора аренды наличие в составе документов для государственной регистрации неподписанного акта. После составления Администрацией от 01.08.2013 протокола N 14 об аннулировании торгов, Администрация отказывала арендаторам в выдаче договора аренды со ссылкой на этот протокол. Таким образом, с 2013 Администрация нарушила договор аренды, отказываясь передать его истцу для государственной регистрации и не регистрируя его самостоятельно, что создало препятствия истцу для его исполнения (строительства индивидуального жилого дома), поскольку выдача разрешения на строительство возможна только после государственной регистрации договора аренды. При таких обстоятельствах на этот двухлетний период должен быть продлен срок действия договора аренды.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Через канцелярию суда от предпринимателя поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства предпринимателя.

В судебное заседание участвующие в деле лица представителей не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования г. Краснодар от 01.11.2011 Берг О.В. признан победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка кадастровый номер с кадастровым номером 23:43:0125041:2, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Яровая, 26 площадью 800 кв.м. для индивидуального жилищного строительства.

01.11.2011 Берг О.В. и администрация подписали договор аренды указанного участка. Согласно п. 6.1 договора договор действует с 01.12.2011 по 01.12.2014.

Протоколом от 01.08.2013 администрация аннулировала торги (в том числе от 01.11.2011 со ссылкой на не подписание истцом акта приема-передачи земельного участка.

Истец указывает, что договор аренды остался у администрации. Он неоднократно обращался за выдачей договоров (в том числе и по спорному участку) аренды в администрацию (письма от 14.03.2012, 05.07.2013, 31.10.2013), однако администрация отказала в выдаче договоров аренды (письма от 04.08.2013 N 30751, от 12.02.2014 N 69-ж).

Не согласившись с действиями Администрации, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Как следует из пункта 2 статьи 1 ГК РФ, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 421 ГК РФ, закреплен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Земельные участки без предварительного согласования места размещения объекта предоставляются исключительно на торгах в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Согласно пункту 4 статьи 38 Земельного кодекса РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Земельного кодекса РФ извещение о проведении торгов должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 7 и пункту 10 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора.

Согласно статье 447 ГК РФ, статье 38 Земельного кодекса РФ и пункту 26 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", заключение договора аренды с победителем торгов является обязанностью для лица, проводившего соответствующие торги.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Стороны свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Из материалов дела видно, 01.11.2011 Берг О.В. и администрация подписали договор аренды указанного участка. Согласно п. 6.1 договора договор действует с 01.12.2011 по 01.12.2014.

В силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации.

По правилу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ и пункта 63 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие следующих условий: законность сделки и совершение ее в надлежащей форме, исполнения обязательства по передаче имущества, уклонение стороны от государственной регистрации перехода права (ст. 65 АПК РФ).

Выдача договора аренды ответчику администрацией подтверждена:

- пояснениями администрации;

- письмом истца в департамент муниципальной собственности и городских земель администрации от 14.03.2012, согласно которому истец по собственной инициативе отказался от получения договора аренды спорного земельного участка с целью его раздела на договор аренды и акт приема-передачи в связи с предполагаемым отказом Управления Росреестра по Краснодарскому краю в государственной регистрации договора по причине наличия в пакете документов неподписанного документа (акта приема-передачи) и оставил его в отделе приватизации указанного департамента;

- ответами департамента муниципальной собственности и городских земель администрации от 12.02.2014 N 69-Ж, от 14.08.2014 N 30751, от 08.07.2013 N 25999.26, в которых констатируется факт неоднократного направления истцу договора аренды.

Допрошенный в суде первой инстанции 11.08.2015 бывший сотрудник отдела департамента муниципальной собственности и городских земель администрации Баско А.П. также подтвердил, что лично вручил Бергу О.В. договор аренды спорного участка согласно представленной Берг О.В. расписке от 09.02.2012.

Из содержания договора аренды земельного участка от 01.12.2011 видно, что осуществление государственной регистрации сделки не предусматривается в качестве обязанности арендодателя. Действующим законодательством такая обязанность за арендодателем также не предусмотрена.

Между тем, пункты 4.1.19, 4.1.20 договора предусматривают обязанность арендатора оплатить расходы по государственной регистрации права аренды и в трехдневный срок с момента регистрации представить арендодателю сведения о регистрации.

Из материалов дела видно, что истец, несмотря на то, что договор аренды спорного участка был ему выдан, не обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации спорного договора аренды, соответствующий отказ не получал.

Таким образом, в деле не имеется доказательств уклонения администрации от государственной регистрации договора, в связи, с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что права предпринимателя действиями администрации нарушены не были, поскольку ни законом, ни спорным договором аренды на Администрацию не была возложена обязанность по передаче договора аренды на государственную регистрацию.

При этом предприниматель в апелляционной жалобе указывает, что самостоятельно не обращался в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что ранее ему было отказано в регистрации другого договора со ссылкой на неподписание акта приема-передачи.

Однако предприниматель в апелляционной жалобе ссылается на Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.11.2015, в котором суд кассационной инстанции указал, что отсутствие акта приема-передачи земельного участка не является предусмотренным Законом о регистрации прав препятствием для государственной регистрации подписанного администрацией и гражданином Бергом О.В. по результатам торгов (конкурсов, аукционов), договора аренды земельного участка.

На основании изложенного апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что предприниматель не исполнил возложенную на него договором аренды обязанность по передаче его в Управление Росреестра для государственной регистрации, в связи с чем, нарушение прав истца со стороны Администрации отсутствуют.

При таких обстоятельствах протокол от 01.08.2013 администрации об аннулировании результатов торгов и отказ администрации от его отмены не может свидетельствовать о ее уклонении от государственной регистрации договора.

Как видно из содержания договора аренды земельного участка срок его действия составляет с 01.12.2011 по 01.12.2014; целевое назначение использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, подписывая договор аренды, стороны определили период его действия сроком 3 года, в течение которого истец мог пользоваться земельным участком.

В этой связи основания для осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка по окончании согласованного сторонами срока его действия не имеется, поскольку возникновение у сторон после истечения оговоренного ими срока прав и обязанностей в отношении земельного участка, являющегося объектом аренды, противоречит волеизъявлению сторон, а также - цели данного договора.

Так предприниматель в апелляционной жалобе указывает, что спорный договор аренды был выдан ему Администрацией в начале 2012 года, следовательно, у истца было достаточно времени для обращения в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, предприниматель, получив от администрации договор аренды земельного участка, не предпринял активных действий по его регистрации, что привело к невозможности в дальнейшем получения разрешения на строительство и строительство в установленные договором сроки индивидуального жилого дома.

Однако истец считает, что баланс интересов сторон нарушен, поскольку фактический срок аренды земельного участка (с даты фактической передачи арендатору земельного участка по день окончания срока договора) меньше, чем предусмотренные условиями торгов три года.

Вместе с тем из материалов дела видно, что истец заключил договор аренды добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением принял на себя все права и обязанности, определенные договором, сведений о наличии разногласий при заключении указанного договора в материалы дела не представлено.

Таким образом, на момент заключения спорного договора победитель аукциона располагал полной информацией об условиях, содержащихся в договоре.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, договор заключен по итогам торгов, и признание его недействительным в части требований истца возможно лишь в порядке оспаривания торгов по основаниям, установленным ст. 449 ГК РФ. Торги не оспорены, в связи с чем, признание условий договора недействительными, учитывая тот факт, что информация об условиях договора аренды земельного участка была заблаговременно доведена до всех участников аукциона, может ущемить права третьих лиц, принимавших участие в аукционе.

На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2015 года по делу А32-36852/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

Н.Н. Смотрова Г.А. Сурмалян