Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2015 г. N 18АП-15160/15

г. Челябинск

29 декабря 2015 г.

Дело N А76-3844/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Содействие в малоэтажном строительстве" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2015 по делу N А76-3844/2014 (судья Шумакова С.М.).

В судебном заседании принял участие представитель Управления муниципальной собственности администрации города Троицка - Касымова Ю.А. (доверенность от 12.01.2015 N 1, паспорт).

Управление муниципальной собственности администрации города Троицка (далее - истец по первоначальному иску, Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к некоммерческому партнерству "Содействие в малоэтажном строительстве" (далее - некоммерческое партнерство, НП "Содействие в малоэтажном строительстве", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 872 215 руб. 48 коп., а также штрафа в сумме 185 995 руб. 38 коп.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2014 к рассмотрению совместно с первоначальным иском, принято встречное исковое заявление НП "Содействие в малоэтажном строительстве" к Управлению об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка (т. 2 л.д. 86-88, т. 3 л.д. 4-11).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Троицка (далее - Администрация), Овчинникова Людмила Юрьевна (далее - Овчинникова Л.Ю.), Берсанов Сергей Анатольевич (далее - Берсанов С.А.), Стадникова Алла Ивановна (далее - Стадникова А.И.), Григорьев Владимир Иванович (далее- Григорьев В.И.) (т. 3 л.д. 15-16, Т 4 л.д. 132-135).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2015 (резолютивная часть оглашена 19.10.2015) исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме. С некоммерческого партнерства "Содействие в малоэтажном строительстве" в пользу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка взыскана задолженность по договору аренды земельного участка в сумме 872 215 руб. 48 коп., штраф в сумме 185 995 руб. 38 коп., всего 1 058 210 руб. 86 коп.

В удовлетворении встречных требований некоммерческого партнерства "Содействие в малоэтажном строительстве" об уменьшении размера арендной платы отказано.

С вынесенным решением не согласилось НП "Содействие в малоэтажном строительстве" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе некоммерческое партнерство (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции относительно того, что ответчик не представил доказательств невозможности использования арендуемого земельного участка. Материалами дела доказан бесспорный факт того, что арендуемый земельный участок предоставлен ответчику с указанием в договоре иного вида разрешенного использования не соответствующего данным кадастрового учета. Суд не учел, что смена вида разрешенного использования была произведена после заключения сторонами договора аренды. Поскольку возможность использования земельного участка обусловлена зависимостью от его категории и вида разрешенного использования, апеллянт полагает, что ответчик не имел реальной возможности осуществлять такое пользование.

Указанный судом мотив отказа в удовлетворении требований партнерства со ссылкой на то, что арендатор в течение двух лет не принимал мер к расторжению договора аренды либо возврату земельного участка несостоятелен, т.к. в силу п. 1 ст.612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендатор в праве по своему выбору в том числе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора. При этом очередность совершения таких действий арендатором при обнаружении недостатков нормой п. 1 ст. 612 не установлена.

Кроме того, ошибочным, по мнению апеллянта, является вывод суда первой инстанции о наличии множественности лиц на стороне арендатора, возникшей в результате передачи отдельных земельных участков физическим лицам. Ссылаясь на п. 5 ст. 22 ЗК РФ апеллянт указывает, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды лицом, ответственным перед арендодателем за исполнение обязательств, вытекающих из договора, становится новый арендатор, множественность лиц на стороне арендатора не возникает, а права и обязанности, возникающие у нового арендатора, не могут быть солидарными с правами прежнего арендатора.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Ответчик и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:35:1900002:71, площадью 68260 кв.м., расположенного: Челябинская область, г. Троицк, севернее ул. Сиреневая, внесены в государственный кадастр недвижимости 08.08.2011. Разрешенным использованием земельного участка являлось: для проектирования квартала малоэтажной застройки (т. 2 л.д. 96-97).

12.09.2011 Главой города Троицка было вынесено постановление N 1844 о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 2 л.д. 147).

Из протокола о результатах аукциона N 18/1 усматривается, что аукцион признан несостоявшимся. Договор аренды заключен с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (т. 2 л.д. 146).

В соответствии с указанным протоколом и постановлением Администрации города Троицка N 2122 от 24.10.2011 (т. 1 л.д. 38) между Управлением (арендодатель) и НП "Содействие в малоэтажном строительстве" (арендатор) был оформлен договор от 24.10.2011 N 126.11.02.01.01 аренды земли г. Троицка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов), кадастровый номер 74:35:1900002:71, площадь 68260 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, севернее ул.Сиреневая. Разрешенное использование участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т.1 л.д. 14-15).

Договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации в установленном законом порядке (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 арендатор уплачивает за пользование земельным участком арендную плату. Расчет арендной платы (приложение N 1), является неотъемлемой составной частью договора, в соответствии с которым на каждый год устанавливается величина арендной платы за пользование земельным участком.

Согласно пункту 4.2.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Из обстоятельств, установленных постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу N А76-2998/2012 следует, что Управление 29.11.2011 обратилось в кадастровую палату с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером 74:35:1900002:71 в части изменения вида разрешенного использования на основании постановления Администрации города Троицка N 2122 от 24.10.2011. Решение о приостановлении осуществления кадастрового учета было признано необоснованным.

В последующем НК "Содействие в малоэтажном строительстве" были совершены действия по разделу принятого в аренду земельного участка с образованием ряда земельных участков, поставленных на кадастровый учет 22.10.2012 с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 2 л.д. 53).

23.12.2012 Управлением и НК "Содействие в малоэтажном строительстве" оформлено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в соответствии которым предметом договора является аренда 56 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:35:1900002:71 (т. 1 л.д. 18-20).

Государственная регистрация соглашения произведена 25.12.2012 (т. 1 л.д. 23-131). В соответствии со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в 2013 году права и обязанности по договору аренды в отношении отдельных земельных участков переданы партнерством физическим лицам по договорам о передаче прав и обязанностей (т. 1 л.д. 102, 112, 130).

Решением Собрания депутатов города Троицка от 25.12.2012 N 193 были внесены изменения в Правила землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, утвержденные решением Собрания депутатов города Троицка от 24.06.2009 N120, в частности, пункт 2 - Условно разрешенные виды использования зоны И2 Зона сельскохозяйственного использования (питомники, теплицы) дополнен подпунктом 2.2 следующего содержания: "2.2 отдельно стоящие жилые дома усадебного типа и коттеджи на одну семью с приусадебными участками применительно к зоне 02 03 09 И2" (т. 2 л.д. 75-76).

20.01.2014 Администрация города Троицка вынесла постановление N 27 о подготовке проекта о внесении изменений в карту градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, утвержденные решением Собрания депутатов города Троицка от 24.06.2009 N 120 (т. 2 л.д. 62-63).

Распоряжением от 03.02.2014 N 41-р определено проведение публичных слушаний по проекту решения о внесении изменений в карту градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории Троицкого городского округа (т. 2 л.д. 64-65).

Решением Собрания депутатов города Троицка от 29.05.2014 N 93 в Правила землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, утвержденные решением Собрания депутатов города Троицка от 24.06.2009 N 120, внесены следующие изменения: изменена граница зоны 02 03 09 И2 Зона сельскохозяйственного использования (питомники, теплицы) в границах территории проекта планировки и проекта межевания территории для ведения малоэтажного жилищного строительства севернее ул.Сиреневая, обозначена как зона 02 03 11 В1.1 Зона усадебной коттеджной застройки (т. 2 л.д. 107-108).

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного участка за период с 24.10.2012 по 31.12.2013, Управление обратилось с настоящим иском о ее взыскании.

Встречные исковые требования НП "Содействие в малоэтажном строительстве" мотивированы невозможностью использования земельного участка по назначению по причине несоответствия указанного в договоре аренды вида разрешенного использования для комплексного освоения в целях жилищного строительства, виду разрешенного использования земельного участка для проектирования квартала малоэтажной застройки, который был определен при постановке арендованного земельного участка на кадастровый учет 08.08.2011. Отнесение земельного участка к зоне сельскохозяйственного использования, до внесения изменений в карту градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории Троицкого городского округа (в части отнесения земельного участка к зоне усадебной коттеджной застройки) исключает возможность выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. При этом, строительство отдельно стоящих жилых домов не может являться условно разрешенным видом использования земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о том, что некоммерческое партнерство осуществляло использование земельного участка в целях, поименованных в договоре аренды, в силу чего должно уплатить стоимость арендной платы. Полагая, что заключение с физическими лицами договоров перенайма в отношении четырех земельных участков не влияет на объем обязательств партнерства в силу множественности лиц на стороне арендатора и наличии у арендодателя права на солидарное взыскание задолженности, суд удовлетворил требования Управления в полном объеме.

Встречный иск об уменьшении размера арендной платы отклонен по мотиву того, что некоммерческое партнерство в спорный период не вносило арендную плату, в связи с чем, ее уменьшение не представляется возможным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт не подлежащим изменению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Обстоятельство передачи во владение арендатора земельного участка подтверждено подписанным сторонами актом приема-передачи от 24.10.2011 (т. 1 л.д.17).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для оценки фактических обстоятельств как свидетельствующих о невозможности использования арендуемого земельного участка.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается совершение ответчиком действий по планировке и межеванию земельного участка, результатом которых явилась постановка на кадастровый учет 56 земельных участков, образованных из исходного. Указанное соответствует предусмотренным пунктом 4.2.1 договора, обязанностям арендатора по подготовке и утверждению проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка.

В рамках реализации полномочий арендатора партнерством совершены сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды физическим лицам Берсанову С.А., Григорьеву В.И, Стадниковой А.И., Овчинниковой Л.Ю., что так же свидетельствует об использовании земельного участка.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что обращение Управления 29.11.2011 в кадастровую палату с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером 74:35:1900002:71 в части изменения вида разрешенного использования на основании постановления Администрации города Троицка N 2122 от 24.10.2011. свидетельствует о наличии воли арендодателя на использование участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Кроме того, судебная коллегия усматривает, что при межевании земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, разрешенное использование вновь образованных земельных участков может быть изменено, исходя из предназначения запланированного к строительству (в рамках предусмотренных договором аренды целей) объекта недвижимости.

Судом обоснованно не принята во внимание ссылка партнерства на отказ в выдаче разрешения на строительство в связи с отнесением земельного участка к зоне 02 03 09 И2 - Зона сельскохозяйственного использования (питомники, теплицы), поскольку партнерством не представлено доказательств обращения в орган местного самоуправления за разрешением на строительство объектов инженерной инфраструктуры, а также доказательств исполнения установленной пунктом 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязанности застройщика приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство документы, материалы, содержащиеся в проектной документации, как и доказательств разработки такой документации.

При названных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у партнерства неисполненных обязательств по оплате арендных платежей, вытекающих из договора от 24.10.2011 N 126.11.02.01.01 аренды земли г. Троицка.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Определяя размер денежного обязательства ответчика, суд первой инстанции исходил из того, что сумма арендной платы за земельный участок в соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) определена по результатам аукциона. С учетом передачи по договорам перенайма прав на четыре земельных участка физическим лицам на стороне арендатора имеет место множественность лиц и солидарность денежного обязательства.

Данные выводы суда следует признать ошибочными.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Пункт 20 названного постановления Пленума содержит следующее разъяснение: при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

В силу названного, основанием возникновения множественности лиц на стороне арендатора является неделимость объекта аренды, при том, что пользование данным объектом осуществляют различные лица.

Передача на основании единого договора нескольких самостоятельных объектов в аренду различным лицам не образует множественности лиц на стороне арендатора и соответственно исключает возможность применения положений пункта 2 статьи 322 ГК РФ о солидарности обязательств арендаторов по такому договору.

С учетом того, что в обозначенный истцом период, за который взыскивается задолженность, были совершены и зарегистрированы сделки перенайма четырех земельных участков, обязательства по оплате арендной платы за данные участки с момента регистрации договоров перенайма перешли к контрагентам ответчика по данным сделкам.

Из материалов дела следует, что запись о регистрации договора перенайма в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:35:1900002:0135 внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 10.07.2013, в отношении земельного участка 74:35:1900002:0085 запись внесена 30.07.2013, в отношении земельного участка 74:35:1900002:0121 запись внесена 06.11.2013, в отношении земельного участка 74:35:1900002:0126 запись внесена 02.12.2013 (т.1 л.д.130-131, 30-31, 102-103, 112-113).

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлено, что взыскиваемая Управлением сумма задолженности рассчитана с учетом исключения из неё стоимости арендной платы за пользование земельными участками, переданными по договорам перенайма физическим лицам. Данное обстоятельство усматривается из письменных пояснений Управления, содержащихся в томе N 2 (лист дела 128-129) и в томе N4 (лист дела 56-57).

Из указанных пояснений следует что сумма причитающегося к уплате ответчиком платежа в размере 360 513 руб. 79 коп. определена за вычетом размера арендной платы, подлежащей внесению каждым физическим лицом с момента регистрации за ним прав арендатора земельного участка, возникших на основании договора перенайма.

При данных обстоятельствах судебная коллегия усматривает, что оснований для вывода об обращении истца с требованием о солидарном взыскании с некоммерческого партнерства задолженности по арендной плате за всю первоначально переданную по договору аренды площадь земельного участка, не имеется.

Сумма задолженности ответчика истцом рассчитана верно, исходя из стоимости арендной платы за квадратный метр площади участка и периода просрочки.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условие о неустойке содержится в тексте договора аренды в силу чего, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю штраф из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы истец начислил ответчику штраф в сумме 185 995 руб. 48 коп., исходя из размера задолженности по арендной плате, установленного договором размера пени и периода просрочки с 02.12.2012 по 20.02.2014 (л.д. 13).

С учетом сделанных судом выводов о размере обязательств ответчика за заявленный истцом период просрочки (исходя из стоимости арендной платы за один квадратный метр в месяц), у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для критической оценки представленного истцом расчета суммы штрафа.

Расчет штрафа проверен арбитражным судом апелляционной инстанции и признан арифметически верным. Указанный расчет ответчиком не оспорен.

В силу этого суд первой инстанции правомерно и обоснованно в полном объёме удовлетворил исковое требование Управления.

Доводы подателя апелляционной жалобы о невозможности использования арендуемого земельного участка подлежат отклонению, как противоречащие установленным по делу обстоятельствам, свидетельствующим о том, что в порядке исполнения установленных договором аренды обязательств ответчиком спорный участок был размежеван, вновь образованные участки были поставлены на кадастровый учет и передавались по договорам перенайма физическим лицам.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска, в силу недоказанности обстоятельств невозможности использования земельного участка по назначению.

Установленные судом фактические обстоятельства дела свидетельствуют о возможности такого использования и фактическом его осуществлении ответчиком.

Доводы ответчика об ошибочности вывода суда первой инстанции о наличии множественности лиц на стороне арендатора рассмотрены в настоящем постановлении выше.

При названных обстоятельствах решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на НП "Содействие в малоэтажном строительстве".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2015 по делу N А76-3844/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Содействие в малоэтажном строительстве" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова