Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2015 г. N 15АП-13872/15

город Ростов-на-Дону

30 декабря 2015 г.

дело N А32-19109/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 06 июля 2015 года по делу N А32-19109/2015

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Глобал Сити"

о взыскании задолженности, неустойки,

принятое в составе судьи Сумина Д.П.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Глобал Сити" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 401 256 руб. 03 коп. за период с 04.09.2013 по 31.03.2015 за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:77, общей площадью 3 306 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, между пляжем гостиницы "Жемчужина" и проспектом Пушкина, в границах улиц Черноморская, Гагринская, Депутская, неустойки в размере 30 126 руб. 76 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в заявленный период не исполнял обязанности по внесению арендных платежей за используемый участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2015 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.03.2015 в размере 250 603 руб. 30 коп., 6 011 руб. 04 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что истцом доказан факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы за использование спорного земельного участка. Однако суд пришел к выводу о том, что в силу пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", взыскание задолженности за ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка возможно с момента государственной регистрации права собственности муниципального образования.

С принятым судебным актом не согласилась администрация, в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что арендная плата за использование публичной земли подлежала начислению на основании соответствующих нормативно-правовых актов и не могла быть поставлена в зависимость от заключения дополнительного соглашения от 10.12.2014 к спорному договору аренды.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении сторон дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а решение суда первой инстанции - изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.02.2010 в ЕГРП внесена регистрационная запись N 23-23-19/124/2009/145 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:77, общей площадью 3306 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, между пляжем гостиницы "Жемчужина" и пр. Пушкина, в границах улиц Черноморская, Гагринская, Депутатская.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 10.12.2009 N 1416-р между ТУ ФАУФИ по КК (арендодатель) и ООО "Глобал Сити" (арендатор) заключен договор N 7700001557 от 07.05.2010 о предоставлении обществу в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:77, общей площадью 3306 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, между пляжем гостиницы "Жемчужина" и пр. Пушкина, в границах улиц Черноморская, Гагринская, Депутатская, предназначенного для эксплуатации существующих гидротехнических сооружений и размещения рекреационных объектов.

На основании распоряжений ТУ ФАУГИ в КК N 359-3 от 25.06.2013 и N 418-р от 31.07.2013 в собственность муниципального образования город Сочи из собственности Российской Федерации передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:77.

Право собственности МО город Сочи зарегистрировано в ЕГРП 10.10.2013 (запись о регистрации N 23-23-19/304/2013-258).

Как указывает истец, в связи с передачей земельного участка в муниципальную собственность города-курорта Сочи, Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи и ООО "Глобал Сити" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому договор от 07.05.2010 N 7700001557 считать договором от 07.05.2010 N 4900771557.

В соответствие с пунктом 2 дополнительного соглашения от 10.12.2014 пункт 3.6 договора аренды изложен в редакции: "арендная плата исчисляется с момента подписания акта приема-передачи земельного участка из федеральной в муниципальную собственность - с 04.09.2013".

Ввиду того, что ответчиком оплата за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:77 за период с 04.09.2013 по 31.03.2015 не произведена, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что администрация в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила доказательства, подтверждающие тот факт, что дополнительное соглашение к договору аренды, датированное 10.12.2014, было подписано со стороны ответчика и в установленном законом порядке прошло государственную регистрацию в ЕГРП. Данное обстоятельство свидетельствует о незаключённости данного дополнительного соглашения.

Вместе с тем, определяя период времени, за который истец был вправе отыскивать арендную плату, суд первой инстанции ошибочно пришёл к выводу о возникновении права собственности муниципалитета на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:77 с 10.10.2013.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что право собственности на спорный земельный участок было передано Российской Федерацией муниципальному образованию г-к Сочи в порядке, закреплённом положениями Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 22.08.2004 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"" (далее - Закона N 122-ФЗ).

Согласно части 11 статьи 154 Закона N 122-ФЗ решения о передаче имущества из федеральной собственности в муниципальную собственность принимаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника имущества, если иное не установлено Правительством Российской Федерации.

Указанные в настоящей части решения являются основаниями возникновения права собственности на имущество, включенное в утвержденные перечни.

Право собственности на имущество, передаваемое в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой указанными в настоящей части решениями.

Установить, что к правоотношениям, возникающим при передаче имущества в соответствии с настоящей частью, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям настоящей статьи.

Из выше приведённых норм права следует, что Закон N 122-ФЗ предусмотрел иной момент возникновения права собственности муниципального образования на недвижимое имущество, передаваемое из собственности Российской Федерации, а именно: с даты, указанной в решении компетентного органа Российской Федерации о передаче имущества в собственность муниципалитета.

Как указывалось ранее, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:77 был передан в собственность муниципального образования г. Сочи на основании распоряжений ТУ ФАУГИ в КК N 359-3 от 25.06.2013 и N 418-р от 31.07.2013 по акту приёма-передачи от 04.09.2013. При этом в пункте 7 распоряжений ТУ ФАУГИ в КК N 359-3 от 25.06.2013 закреплено, что право собственности муниципального образования г. Сочи на передаваемое имущество, указанное в приложениях NN 1 и 2 к настоящему распоряжению, возникает с даты утверждения Территориальным управлением акта приёма-передачи.

Ввиду того, что акт приёма-передачи, в котором поименован спорный земельный участок, был утверждён ТУ ФАУГИ в КК 04.09.2013, то именно в этот момент возникло право собственности муниципалитета на данный участок, следовательно, с 04.09.2013 муниципальное образование как собственник участка вправе получать платежи за использование данного участка третьими лицами, в том числе в виде арендной платы. Фактически в силу прямого указания действующего законодательства с 04.09.2013 на стороне арендодателя по договору аренды N 7700001557 от 07.05.2010 произошла смена Российской Федерации на муниципальное образование г. Сочи.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 16 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения: при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключён после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

С учётом того, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:77 с 04.09.2013 является собственностью МО г. Сочи, с указанной даты размер арендных платежей подлежал определению на основании нормативно-правовых актов муниципалитета.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 7700001557 от 07.05.2010 размер арендной платы определялся сторонами договора исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной на основании отчета независимого оценщика (филиала ГУП КК Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация по г. Сочи") N 10/035 от 16.03.2010, и ставки рефинансирования ЦБ РФ на начало 2010 года (8,75%), что соответствовало пункту 6 Правил постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.

В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки её внесения регламентировались нормами:

- постановления глава города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791);

- постановления главы города Сочи N 210 от 20.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210);

- постановления администрации города Сочи N 1061 от 03.06.2011 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Постановление N 1061).

Согласно пункту 2 Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Пунктом 5.7 Постановления N 210 закреплялось, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктами 2, 8 настоящего постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления, за исключением договоров аренды земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего постановления.

Учитывая, что ответчику земельный участок был предоставлен для эксплуатации существующих гидротехнических сооружений и размещения рекреационных объектов, что не подпадало под действие пунктов 5.1-5.5 Постановления N 210, размер арендной платы подлежал исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствовало положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 (далее - Постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Учитывая, что ни Постановление N 210, ни Постановление N 791 не содержали формулу расчёта арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, к спорным правоотношения подлежали применению положения раздела 4 Постановления N 1064 и Постановление N 50, согласно которым размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

АП = Р x С x Ки, где

АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции.

Пунктом 9.2 Постановления 210 закреплялось, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно отчёту независимого оценщика N 10/035 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:77 на дату 16.03.2010 составила 10 183 344 руб. Оценщиком также определена рыночная стоимость арендной платы, однако она не подлежит учёту в спорных правоотношениях, т.к. в выше указанных нормативно-правовых актах прямо закреплено, что арендная плата подлежит исчислению исходя из рыночной стоимости самого земельного участка. Ввиду того, что плата за публичные земли является регулируемой, то к спорным правоотношениям подлежат применению непосредственно положения нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок исчисления арендных платежей, вне зависимости от содержания договора аренды.

Нормативно-правовыми актами муниципального образования не установлена ставка арендной платы, исчисляемой исходя из рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого ответчику, в связи с чем суд апелляционной инстанции руководствуется общей нормой подпункта 4 пункта 1 Постановления N 50, согласно которой за прочие иные земельные участки ставка арендной платы установлена в размере 1,5 процента от рыночной стоимости участка (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014).

Учитывая, что отчёт об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка был составлен на дату 16.03.2010, начиная с 2011 года стоимость земельного участка подлежала индексированию на соответствующий уровень инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Таким образом, размер арендной платы за период с 04.09.2013 по 31.03.2015 составил 300 023 руб. 71 коп.:

- в 2013 году (за период с 04.09.2013 по 31.12.2013) - 59 311 руб. 98 коп.:

(10 183 344 руб. х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,5%) / 365дн. х 119 дн.;

- в 2014 году - 191 020 руб. 03 коп.:

10 183 344 руб. х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,5%

- в 2015 году (за период с 01.01.2015 по 31.03.2015) - 49 691 руб. 70 коп.:

(10 183 344 руб. х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,5%) / 365 дн. х 90 дн.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие факт внесения в спорный период ответчиком арендных платежей, в связи с чем с ООО "Глобал Сити" в пользу администрации надлежит взыскать 300 023 руб.

71 коп. задолженности по арендной плате, начисленной за период с 04.09.2013 по 31.03.2015. В удовлетворении остальной части иска о взыскании задолженности надлежит отказать.

При обращении с иском администрацией также было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 (расчёт администрации представлен на листе дела 9).

Согласно пункту 3.6 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

Ссылка администрации на размер неустойки в размере 0,05% в день от суммы задолженности, предусмотренный пунктом 6 дополнительного соглашения от 10.12.2014 к договору аренды, является необоснованной, т.к. данное дополнительное соглашение не подписано со стороны ответчика.

Таким образом, размер неустойки за заявленный период составляет 7 288 руб. 92 коп.:

- за период с 01.01.2015 по 10.01.2015 - 688 руб. 40 коп.:

((59 311 руб. 98 коп. + 191 020 руб. 03 коп.) х (8,5%/300)) х 10 дн.;

- за период с 11.01.2015 по 31.03.2015 - 6 600 руб. 52 коп.:

((59 311 руб. 98 коп. + 191 020 руб. 03 коп. + 49 691 руб. 70 коп.) х (8,5%/300)) х 80 дн.

В удовлетворении остальной части иска о взыскании неустойки надлежит отказать.

В связи с тем, что при вынесении решения суд первой инстанции допустил нарушение при применении норм материального права, судебный акт подлежит изменению.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворённых требований, в связи с чем с ООО "Глобал Сити" в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе в размере 6 508 руб. 28 коп. Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 июля 2015 года по делу N А32-19109/2015 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Глобал Сити" (ИНН 2320125940, ОГРН 1042311709516) в пользу администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) задолженность по арендной плате за период с 04.09.2013 по 31.03.2015 в размере 300 023 руб. 71 коп., неустойку за период с 01.01.2015 по 30.03.2015 в размере 7 288 руб. 92 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Глобал Сити" (ИНН 2320125940, ОГРН 1042311709516) в доход федерального бюджета государственную пошлину по делу в размере 6 508 руб. 28 коп.".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе