Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 января 2016 г. N 15АП-20215/15

город Ростов-на-Дону

02 января 2016 г.

дело N А32-3651/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 января 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель Скорик О.В., паспорт, по доверенности от 21.09.2015;

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2015 по делу N А32-3651/2015

по иску Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район

к обществу с ограниченной ответственностью "Марс-Плюс"

о расторжении договора и о взыскании задолженности,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Марс-Плюс" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 04.10.2011 N 4800005847, заключенного управлением и обществом (с учетом отказа истца от иска в части требований о взыскании задолженности и пени).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ответчиком нарушены условия договора, поскольку им не используется земельный участок по назначению и не была уплачена арендная плата.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверена в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, управлением и обществом на основании постановления администрации муниципального образования Славянский район от 08.08.2011 N 1581 "О проведении торгов (в виде аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в Славянском районе, г. Славянск-на-Кубани, квартал, 4/1" и протокола N 2 аукционной (конкурсной) комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Славянский район земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 04.10.2011, был заключен договор N 4800005847 от 04.10.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:48:0000000:13 площадью 19 240 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, квартал 4/1. Целевое назначение - для размещения домов малоэтажной жилой застройки.

Договор аренды заключен сроком до 04.04.2016. Согласно пункту 4.2 договор действует до 04.04.2016. В соответствии с пунктом 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 30.07.2015 N 23/016/005/2015-261 земельный участок с кадастровым номером 23:48:0000000:13 находится в аренде общества.

Согласно пункту 4.2.5 договора арендодатель вправе принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий: использование земельного участка не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора, неиспользование земельного участка в течение одного квартала, нарушение арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в пункте 2 договора, и невыполнение арендаторами обязанностей, указанных в пунктах 5.1, 5.2 договора, использование земельного участка, способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В пункте 10.1 договора стороны согласовали следующие обязанности арендатора: в месячный срок с момента государственной регистрации договора аренды обратиться в управление архитектуры и градостроительства для изготовления градостроительного плана; в течение 6-ти месяцев с момента государственной регистрации договора аренды предоставить на рассмотрение и согласование в управление архитектуры и градостроительства проектную документацию на строительство с приложением календарного плана работ строительства объекта; по результатам рассмотрения и согласования проектной документации в месячный срок заключить дополнительное соглашение к договору аренды, устанавливающее обязанность арендатора вести строительство объекта по этапам и срокам, указанным в соглашении; в течение года с момента государственной регистрации договора аренды получить разрешение на строительство объекта; к строительным работам приступить не позднее 30-ти дней с момента получения разрешения на строительство объекта.

В соответствии с пунктом 10.2 договора неиспользование земельного участка в течение одного года является нарушением установленных сроков строительства и расценивается как неосвоение.

Как указано судом первой инстанции, общество испрашивало внесение изменений в генеральный план в части изменения зоны ИЖС на зону малоэтажной застройки в квартале 4/1, ограниченной улицами: 8 Марта, Крупской, Полковой в г. Славянск-на-Кубани (письмо от 02.04.2013).

Решением Совета Славянского городского поселения Славянского района от 26.06.2013 N 3 градостроительные регламенты части территориальной зоны 1 ЖЗ 103 индивидуальной жилой застройки постоянного проживания планировочного квартала N 4, ограниченного улицами Крупской, Полковой, Артельной, изложены в новой редакции согласно приложению N 2. Согласно данному приложению в состав видов использования земельных участков и объектов капитального строительства включены 2-х - 3-х этажные жилые дома. К основным видам разрешенного использования отнесены малоэтажные жилые дома, малоэтажные жилые дома с нежилыми помещениями.

При этом для внесения изменений в генеральный план города Славянск-на-Кубани, как следует из материалов дела, потребовалось заключение муниципального контракта N 12-5/28-01 с ООО "Проектный институт территориального планирования". Согласно пояснительной записке к генеральному плану территория в северной части города севернее улицы Артельной между улицами Крупской и Полковой обозначена как территория проектируемой застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами.

Постановлением главы Славянского городского поселения Славянского района по заявлению ответчика был утвержден градостроительный план N RU 23528101 - 02073 земельного участка в квартале 4/1 в г. Славянск-на-Кубани с кадастровым номером 23:48:0000000:13 площадью 1,9240 га. Согласно пункту 2.1 градостроительного плана участок относится к зоне малоэтажной жилой застройки, основные виды разрешенного использования - малоэтажные жилые дома, малоэтажные жилые дома с нежилыми помещениями (этажность - не более 3 этажей).

В суд первой инстанции истцом представлены выполненные по заказу ответчика в 2012 году архитектурно-строительные решения многоквартирных жилых домов, разработанные ООО "Верхне-Баканское художественное творческо-производственное предприятие" (далее - ООО "ВХТПП"). Также в материалы дела представлена проектная документация на многоквартирные жилые дома на земельном участке в квартале 4/1 в г. Славянск-на-Кубани, подготовленная в 2013 году ООО "ВХТПП", и пояснительная записка, проект организации строительства, выполненный ООО "ВХТПП" в 2013 году, схема планировочной организации земельного участка, сводный план инженерных сетей.

Из представленных истцом документов также видно, что ответчик обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство восьми многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 23:48:0000000:13 в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО "ВХТПП".

Отдел архитектуры и градостроительства администрации Славянского городского поселения письмом от 09.01.2014 N 09-10/14-12 отказал обществу в выдаче разрешения на строительство восьми многоквартирных жилых домов, поскольку согласно проектной документации на указанные объекты здания запроектированы трехэтажные с подпольем. В соответствии со сводом правил 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", введенным в действие 20.05.2011, при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие. Для получения разрешения предложено предоставить положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Истец представил в дело акты обследования земельного участка от 16.01.2015, от 08.11.2013, из которых следует, что земельный участок не застроен, не используется, работы по размещению домов малоэтажной застройки не ведутся.

Материалами дела также подтверждается направление претензии-уведомления от 16.12.2014, в которой истец указывал на неосвоение земельного участка, нарушение пункта 10.1 договора, предлагал устранить существенные нарушения условий договора либо расторгнуть договор аренды земельного участка.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды земельного участка подтверждено и сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ установлено основание прекращения права на земельный участок в виде неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Суд первой инстанции верно указал, что отсутствие строительства на спорном земельном участке обусловлено не бездействием общества, а изначальным существенным затруднением в целевом использовании земельного участка, выражающимся в нахождении земельного участка на территории, отнесенной к индивидуальному жилищному строительству. Данное обстоятельство потребовало внесения изменений в градостроительный регламент.

Как верно указал суд первой инстанции, земельный участок был изначально не пригоден для застройки малоэтажными жилыми домами, причем по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, предоставившего земельный участок для малоэтажной жилой застройки в территориальной зоне города, функционально предназначенной для иного вида строительства. Ответчику потребовалось время для устранения данного несоответствия, из-за которого получение разрешения на строительство многоквартирных жилых домов не представлялось возможным.

В материалы дела представлены достаточные доказательства, подтверждающие совершение обществом необходимых действий для строительства, в том числе проектные решения многоквартирных домов, схема планировочной организации земельного участка, сводный план инженерных сетей, проект организации строительства. Общество также получило градостроительный план земельного участка, обратилось в установленном порядке за получением разрешения на строительство, представив полный комплект документов. Однако отделом архитектуры было выдвинуто новое требование - о необходимости экспертизы проектной документации, поскольку, по мнению архитектуры, этажность здания превышает три этажа.

Поведение общества было обоснованно признано добросовестным, направленным на реальное исполнение договора аренды с учетом цели предоставления земельного участка. Изначально легальное строительство было невозможно не по вине арендатора, столкнувшегося с проблемой изменения территориальной зоны, в которой находился предоставленный для строительства земельный участок.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении. В данном случае отсутствие застройки земельного участка не может быть отнесено исключительно на арендатора, которым в течение трехлетнего срока с момента заключения договора принимались меры, объективно необходимые для начала легального строительства (изменение территориальной зоны, получение градостроительного плана земельного участка, подготовка проектной документации, архитектурных решений, обращение за получением разрешения на строительство).

Истец, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, ссылается на положения пункта 10.1 договора аренды, а также пункта 4.2.5 данного договора, согласно которым неиспользование земельного участка в течение одного квартала дает право досрочно расторгнуть договор. Вместе с тем, истец не учитывает, что земельный участок на момент заключения договора на данных условиях располагался в территориальной зоне, исключающей многоквартирное жилищное строительство, и арендатору не могло быть выдано разрешение на строительство на данном участке в соответствии с обозначенным в договоре целевым назначением - размещение домов малоэтажной жилой застройки. Следовательно, нарушение пунктов 4.2.5 и 10.1 договора аренды от 04.10.2011 не может быть вменено в вину арендатору и послужить при таких обстоятельствах основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Установленный пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства как основание прекращения права на земельный участок, из буквального содержания данной нормы может быть увеличен федеральным законом, из чего следует запрет на его уменьшение условиями договора.

Приведенное истцом основание расторжения договора аренды в виде невнесения арендной платы отклоняется, поскольку спорная задолженность полностью погашена, размер этой задолженности - 27 209 руб. 33 коп. - с учетом установленного договором размера арендной платы в сумме 617 315 руб. незначителен.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что санкция в виде расторжения договора аренды за просрочку уплаты арендной платы в размере 27 209 руб. 33 коп. несоразмерна с данным нарушением.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2015 по делу N А32-3651/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев