Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2015 г. N 19АП-7465/14

город Воронеж

29 декабря 2015 г.

Дело N А35-9355/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 декабря 2015 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Поротикова А.И.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Долженкова Юрия Владимировича: Долженкова Ю.В.; Долженкова С.Ю., представителя по доверенности от 24.12.2013,

от индивидуального предпринимателя Локтионова Олега Станиславовича: Локтионова О.С.; Кондрашовой А.А., адвоката,

от федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Курского филиала: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Долженкова Юрия Владимировича (ОГРНИП 304463211300518, ИНН 462901908866) на решение Арбитражного суда Курской области от 01.10.2015 по делу N А35-9355/2014 (судья Масютина Н.С.) по иску индивидуального предпринимателя Локтионова Олега Станиславовича (ОГРНИП 306463201800168, ИНН 463210267767) к индивидуальному предпринимателю Долженкову Юрию Владимировичу (ОГРНИП 304463211300518, ИНН 462901908866) об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии третьего лица: федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Курского филиала,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Локтионов Олег Станиславович (далее - ИП Локтионов О.С., истец)обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Долженкову Юрию Владимировичу (далее - ИП Долженков Ю.В., ответчик) о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор купли-продажи на незавершенный строительством объект - торгово-офисное здание, расположенный по адресу г. Курск, ул. Орловская, на следующих условиях, изложенных в соглашении о задатке N 1/07 от 06.02.2007:

"Индивидуальный предприниматель Долженков Юрий Владимирович, действующий на основании свидетельства, именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель Локтионов Олег Станиславович, действующий на основании свидетельства, именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Орловская, кадастровый номер объекта 46:29:102193:188 (далее недвижимость).

2. Недвижимость принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: Решения Арбитражного суда Курской области от 03.03.2014 г. Дело N А35-10074/2013, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.2014 г. серия 46 АС N 002582, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2014 г. сделана запись регистрации N 46-46- 01/074/2014-42.

3. Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимость за 1 500 000 руб. (Один миллион пятьсот тысяч рублей). До подписания настоящего договора расчет между сторонами произведен полностью.

4. До заключения настоящего договора отчуждаемая недвижимость, никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена.

5. Расходы по составлению и оформлению данного договора оплачиваются сторонами в равных долях.

6. Стороны отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством.

7. Передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется путем подписания сторонами акта приема-передачи с передачей всех документов на недвижимость.

8. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

9. Покупатель приобретает право собственности на недвижимость с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

10. Договор считается заключенным с момента подписания его сторонами", а также о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Курск, ул. Орловская, кадастровый номер объекта 46:29:102193:188; о возложении на ответчика обязанности в соответствии с условиями договора купли-продажи передать истцу объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание, расположенный по адресу г. Курск, ул. Орловская (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Курского филиала.

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.10.2015 исковые требования ИП Локтионова О.С. удовлетворены частично. Решением суда на ИП Долженкова Ю.В. возложена обязанность передать ИП Локтионову О.С. объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание, расположенный по адресу г. Курск, ул. Орловская; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Курск, ул. Орловская, кадастровый номер объекта 46:29:102193:188.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Долженков Ю.В. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылался на то, что соглашение о задатке N 1/07 от 06.02.2007, квалифицированное истцом как договор купли-продажи, является незаключенным.

В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции третье лицо явку полномочных представителей не обеспечило.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

Через канцелярию суда от ИП Локтионова О.С. поступило уточнение к отзыву на апелляционную жалобу.

Через канцелярию суда от ИП Долженков Ю.В. поступило дополнение к апелляционной жалобе.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Долженков Ю.В. и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным.

ИП Локтионов О.С. и его представитель против доводов апелляционной жалобы возражали, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 06.02.2007 между ИП Долженковым Ю.В. (продавец) и ИП Локтионовым О.С. (покупатель) было заключено соглашение о задатке N 1/07.

Согласно пункту 1.1. соглашения о задатке N 1/07 от 06.02.2007 продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор о передаче незавершенного строительством торгово-офисного здания, расположенного на земельном участке площадью 0,17 га в городе Курске по улице Орловской, а также договор подряда на завершение строительства этого имущества.

Пунктом 1.5. соглашения о задатке N 1/07 от 06.02.2007 предусмотрено, что покупатель передает продавцу задаток в сумме 1 500 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1.1. продавец обязуется принять задаток в сумме 1 500 000 руб. и заключить с покупателем договор о передаче имущества и, соответственно, передать имущество в срок до 01.07.2007.

ИП Локтионов О.С. уплатил задаток в сумме 1 500 000 руб. (расходные кассовые ордеры от 06.02.2007, от 10.07.2007, от 29.12.2007, 19.12.2008, от 01.10.2008).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 03.03.2014 по делу N А35-10074/2013 признано право собственности ИП Долженкова Ю.В. на незавершенный строительством объект - торгово-офисное здание, общей площадью застройки 331,1 кв.м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Орловская.

В связи с неисполнением ИП Долженковым Ю.В. обязанности по заключению договора ИП Локтионов О.С. обратился в органы полиции с заявлением по факту мошеннических действий ИП Долженкова Ю.В.

Постановлением оперуполномоченного отделения N 4 ОЭБ и ПК УМВД России по г. Курску от 10.10.2014 отказано в возбуждении уголовного дела о совершении Долженковым Ю.В. преступления, предусмотренного частью 3 статьи 159 Уголовного кодекса РФ в связи с отсутствием признаков состава преступления.

Полагая, что предварительный договор купли-продажи спорного здания является договором купли-продажи будущей вещи; обязанным лицом является ответчик, который в настоящее время стал собственником здания и может исполнить обязательство по его передаче, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, правильно квалифицировал соглашение о задатке N 1/07 от 06.02.2007 как сделку купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что данный спор подлежит разрешению с учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 487 Кодекса).

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП (пункт 5 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011N 54).

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Из постановления от 11.07.2011 N 54 следует, если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав собранные по делу доказательства и доводы сторон, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что предмет соглашения достаточно индивидуализирован сторонами.

Согласно пункту 1.1. соглашения о задатке N 1/07 от 06.02.2007 продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор о передаче незавершенного строительством торгово-офисного здания, расположенного на земельном участке площадью 0,17 га в городе Курске по улице Орловской, а также договор подряда на завершение строительства этого имущества.

Проанализировав в совокупности, имеющиеся в материалах дела доказательства, а также условия договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для признания договора незаключенным не имеется.

Определение в тексте договора объекта недвижимости как незавершенного строительством торгово-офисного здания, расположенного на земельном участке площадью 0,17 га в городе Курске по улице Орловской свидетельствует о том, что стороны при заключении договора исходили из создания именно объекта незавершенного строительства, что не противоречит положениям статьи 130 Гражданского кодекса РФ.

При этом в соглашении имеется ссылка на то, что использование земельного участка площадью 0,17 га под строительство, осуществляется на основании договора аренды, заключенного в соответствии с постановлением администрации города Курска N 3046 от 28.09.2006 и решения комитета по управлению имуществом Курской области N 02-22/84 от 31.01.2007, что позволяет идентифицировать объект купли-продажи его местонахождение, право собственности на который признано арбитражными судом за ИП Долженковым Ю.В. в рамках арбитражного производства по делу N А35-10074/2013.

Соглашение о задатке N 1/07 от 06.02.2007 недействительными (ничтожными) в судебном порядке не признано.

Таким образом, поскольку между сторонами рассматриваемого спора имеет место заключенный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, основания для удовлетворения исковых требований ИП Локтионова О.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи отсутствуют.

Защита прав истца может производиться лишь в рамках способов, поименованных в пункте 5 Постановления N 54 путем заявления требований о государственной регистрации права и перехода права на спорное имущество и об исполнении обязательств по передаче имущества, которые предметом настоящего иска не являлись.

Материалами дела подтверждается, что продавец не исполнил обязанность по передаче товара.

Как установлено судом области, спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности ИП Долженкова Ю.В. на спорное имущество зарегистрировано в установленном порядке, спор относительно идентификации торгово-офисного здания отсутствует, по условиям предварительного договора стоимость объекта оплачена.

Учитывая, что ответчик фактически является продавцом по предварительному договору, а на момент рассмотрения спора здание находится в его собственности, суд первой инстанции не нашел оснований для отказа в удовлетворении требований. Обязанность по передаче истцу объекта незавершенного строительства, а также осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект, правомерно возложена на ответчика.

Довод ИП Долженкова Ю.В. о прекращении предварительного договора в связи с истечением срока его исполнения не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку с учетом пунктов 5 и 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 споры, вытекающие из договоров, поименованных сторонами как предварительные и квалифицированных судом как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, разрешаются в соответствии с правилами главы 30 Гражданского кодекса РФ о договорах купли-продажи, а статья 429 названного Кодекса неприменима.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что ИП Долженков Ю.В., стал собственником спорного объекта в результате иных правовых оснований. Действующее законодательство не содержит такого способа прекращения обязательств по договору купли-продажи, как замена продавца, следовательно, обязательства по договору прекращены не были; данный договор не расторгался. При этом право требования исполнения по договору купли-продажи не зависит от способа приобретения права собственности продавца на вещь, которую он обязался передать в будущем.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы о том, что в соглашении о задатке N 1/07 от 06.02.2007 не определена цена купли-продажи незавершенного строительством объекта, следовательно, в силу статей 554, 555 ГК РФ соглашение не может считаться заключенным, были предметом оценки судом первой инстанции, верно отклонены, оснований для переоценки не имеется. Определив объект договора, стороны установили и его цену - 1 500 000 руб., что следует из буквального толкования условий соглашения и поведения сторон.

Иные доводы апелляционной жалобы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суд области правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не допущено.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 01.10.2015 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 01.10.2015 по делу N А35-9355/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

А.И. Поротиков Е.Ю. Щербатых