Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 г. N 09АП-46230/15

г. Москва

24 декабря 2015 г.

Дело N А40-117014/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17.12.2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 24.12.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,

при ведении протокола секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом с/з апелляционные жалобы ФАУ МО РФ ЦСКА и Минобороны РФ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.09.2015 г. по делу N А40-117014/2015, принятое судьей Корогодовым И.В.

по спору с участием:

заявитель Федеральное автономное учреждение Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" (ФАУ МО РФ ЦСКА) (ОГРН 1037714063078, ИНН 7714317863, 125167, г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 39, стр. 29)

заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822, ИНН 7722859500, 115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д.15),

третьи лица 1- Министерство обороны РФ (119600, г. Москва, ул. Знаменка, д. 19), 2- Компания "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" ("High-Technology AG") (страна регистрации: Княжество Лихтенштейн, рег. N FL-0001.123.913-6, адрес: 125252, г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, стр. 1)

о признании действий по государственной регистрации договора аренды незаконными,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Трапезников В.А. по дов. от 25.05.2015 г.;

от заинтересованного лица: Ахмеджанова В.Р. по дов. от 15.10.2015 г.;

от третьих лиц: от 1-го: Соколова С.Ю. по дов. от 28.04.2015 г., от 2-го: Разоренов Н.В. по дов. от 26.11.2014 г., Скрыпник К.В. по дов. от 26.11.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное автономное учреждение Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" обратилось с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по государственной регистрации Договора аренды от 10.10.1995 г., произведенной 25.08.2014 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.09.2015 г. (т. 4 л.д. 26-27) в удовлетворении заявленных требований отказано.

На состоявшееся Решение ФАУ МО РФ ЦСКА и Минобороны РФ поданы апелляционные жалобы (т. 4 л.д. 32-39, 50-56).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявители требования и доводы апелляционных жалоб поддержали, также заявили ходатайство (т. 5 л.д. 148-149, т. 6 л.д. 9-12) о проведении судебно-технической экспертизы для выяснения, подвергались или нет монтажу Дополнительные соглашения от 07.12.1995 г., от 15.07.1998 г., 07.12.1995 г., каким способом на них выполнены оттиски печати, не использовались ли какие-либо технические средства или приемы при выполнении подписей, не производилась ли замена листов, соответствует ли дата их фактического подписания дате, указанной в договоре; остальные участвующие в деле лица возражали по требованиям и доводам апелляционных жалоб и ходатайству о проведении экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство, полагает его не подлежащим удовлетворению, учитывая, что предметом спора является законность совершенных государственным регистратором регистрационных действий, а не спор между арендатором и арендодателем из арендного правоотношения.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Установлено, что 25.08.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве внесена запись N 77-77-09/014/2014-425 об обременении арендой в пользу Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" на срок по 31.08.2044 г. нежилого 4-х этажного здания площадью 3 928,6кв.м. по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, принадлежащего Российской Федерации на праве собственности и Федеральному автономному учреждению Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" на праве оперативного управления; основанием для государственной регистрации указан Договор аренды от 10.10.1995 г. (т. 1 л.д. 93).

Судом апелляционной инстанции исследован оригинал регистрационного дела (копия которого представлена в т. 2 л.д. 32-147), из которого (расписка в получении документов - т. 2 л.д. 47), следует, что на государственную регистрацию были представлены:

- 1 (один) оригинал и 1 (одна) копия Договора аренды от 10.10.1995 г. N 01-13/2543 в первоначальной редакции, заключенного на условиях: арендодатель - Центральный спортивный клуб Армии, арендатор - компания "High-Technology AG", объект аренды - отдельно стоящее сооружение гостиницы по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, вл. 2, общей площадью 2 895,1кв.м.; поэтажные планы переданных помещений являются приложениями к Договору; срок аренды - с 01.09.1995 г. по 31.08.2020 г.; ставка арендной платы 91,18 долларов США за 1кв.м. в год; арендатору предоставлено право на надстройку за счет дополнительного этажа, реконструкцию крыши, комплексную реконструкцию внутренней части здания (копия - т. 2 л.д. 49-68);

- 1 (один) оригинал и 1 (одна) копия Дополнительного соглашения от 07.12.1995 г. б/н, которым установлено, что арендатор до 31.12.1998 г. за счет собственных средств производит вложения в сумме не менее 1 500 000 долларов США в неотделимые улучшения арендуемого сооружения, в т.ч. капитальный ремонт и реконструкцию, а также строительство новых помещений (копия - т. 2 л.д. 83-86);

- 1 (один) оригинал и 1 (одна) копия Дополнительного соглашения от 07.12.1995 г. б/н, которым установлено, что при создании в процессе строительства здания гостиницы полезных площадей большей площади они передаются арендатору в аренду по ставке 91,18 долларов США за 1кв.м. в год; при создании в процессе строительства здания гостиницы технических и вспомогательных площадей большей площади они передаются арендатору без начисления арендной ставки; срок аренды установлен до 31.08.2044 г. (копия - т. 2 л.д. 77-78);

- 1 (один) оригинал и 1 (одна) копия Дополнительного соглашения от 20.12.1995 г., которым стороны подтвердили факт полного демонтажа (сноса) 3-х этажного отдельно стоящего здания гостиницы по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, вл. 2; арендатор обязался произвести инвестиции в строительство и реконструкцию здания гостиницы по указанному адресу в сумме не менее 1 500 000 долларов США (копия - т. 2 л.д. 76);

- 1 (один) оригинал и 1 (одна) копия Дополнительного соглашения от 15.07.1998 г. б/н, которым стороны подтвердили тот факт, что арендатор произвел капитальный ремонт (реконструкцию) предоставленного в аренду сооружения гостиницы, выполнил общестроительные и монтажные работы, произвел перепланировку помещений, выполнил пристройки к зданию, выполнил работы по внешнему благоустройству и ремонту фасадов, полностью заменил внутреннее инженерное оборудование; сумма, затраченная арендатором на капитальный ремонт предоставленного в аренду сооружения в размере 1 965 328,90 долларов США подлежит зачету в счет арендной платы полностью (копия - т. 2 л.д. 79);

- 1 (один) оригинал и 1 (одна) копия Дополнительного соглашения от 15.07.1998 г. б/н, в которым указаны нумерация, этаж, площадь, характеристики помещений (общей площадью 2 895,1кв.м.), передаваемые арендатору в аренду после произведенного им капитального ремонта сооружения (копия - т. 2 л.д. 69-75);

- 1 (один) оригинал и 1 (одна) копия Дополнительного соглашения от 15.07.1998 г., в котором указаны нумерация, этаж, площадь, характеристики вновь созданных арендатором технических и вспомогательных помещений (общей площадью 1 075,7кв.м.), передаваемые арендатору в аренду без начисления арендной ставки (копия - т. 2 л.д. 80-82).

Таким образом, на государственную регистрацию были представлены только один оригинальный экземпляр Договора аренды и только по одному оригинальному экземпляру каждого из Дополнительных соглашений к нему.

С заявлением о государственной регистрации обратилась и документы на государственную регистрацию представила Компания "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт".

После произведенной государственной регистрации регистрирующий орган возвратил Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" один оригинальный экземпляр Договора аренды и по одному оригинальному экземпляру каждого из Дополнительных соглашений к нему, с отметкой о произведенной государственной регистрации (указанные документы были представлены суду апелляционной инстанции на обозрение).

К материалам регистрационного дела были приобщены только светокопии Договора аренды и Дополнительных соглашений к нему.

Данное обстоятельство подтверждается не только содержанием расписки в получении документов (т. 2 л.д. 47), но и установлено судом апелляционной инстанции посредством непосредственного исследования оригинала регистрационного дела, представленного в судебное заседание Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Суд апелляционной инстанции полагает, что действия регистрирующего органа по государственной регистрации Договора аренды являются незаконными по следующим основаниям.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, но не прошедший государственную регистрацию, как того требует п. 2 ст. 651 ГК РФ, с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям порождает соответствующие ему правовые последствия, но только для сторон указанного договор. Поэтому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Такой договор не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, т.к. по смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Требование о государственной регистрации такого договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Соответствующие разъяснения даны в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Тогда как Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года и прошедший государственную регистрацию, порождает те последствия (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц.

Поэтому для государственной регистрации арендного обременения, как и для государственной регистрации иных сделок с недвижимостью, законодательством предъявляются определенные формальные требования, невыполнение которых не лишает стороны договора, подлежащего государственной регистрации, но не прошедшего таковую, исполнять его, но лишает их права осуществить его государственную регистрацию и воспользоваться вышеуказанными правовыми преимуществами, которые дает государственная регистрация, позволяя распространить определенные правовые последствия сделки на права и интересы третьих лиц.

В частности, ч. 5 ст. 18 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрены в т.ч. следующие требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, а именно: необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим ФЗ, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов. На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие настоящего ФЗ на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов в форме документов на бумажном носителе, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных как до, так и после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исключений из вышеуказанного правила не предусмотрено.

Следовательно, государственная регистрация Договора аренды от 10.10.1995 г. и Дополнительных соглашений к нему могла быть произведена только по представлении регистрирующему органу не менее двух экземпляров-подлинников Договора аренды и не менее двух экземпляров-подлинников каждого из Дополнительных соглашений, после чего один экземпляр-подлинник подлежал помещению в регистрационное дело.

Тогда как по настоящему делу, как указано выше, регистрирующему органу был представлен только один экземпляр-подлинник Договора аренды и по одному экземпляру-подлиннику каждого из Дополнительных соглашений, которые не были приобщены к регистрационному делу.

Таким образом, для государственной регистрации были представлены документы, по форме не соответствующие требованиям действующего законодательства, что в силу ч. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является основанием для отказа в государственной регистрации.

Требования, предъявляемые ч. 5 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к форме документов, выражающих содержание сделок, представляемых на государственную регистрацию прав (на бумажном носителе, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав помещается в дело правоустанавливающих документов), являются императивными, сформулированы четко, не допуская двусмысленного толкования; исключений из указанного правила закон также не содержит.

Следовательно, действия регистрирующего органа по государственной регистрации Договора аренды от 10.10.1995 г., произведенной 25.08.2014 г., являются незаконными, не соответствующими требованиям ч. 5 ст. 18, ч. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, ч. 1.2. ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

П. 3 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных как до, так и после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исключений из вышеуказанного правила не предусмотрено.

Тогда как по настоящему делу на государственную регистрацию кадастровые паспорта представлены не были; здание, в котором расположены арендуемые площади, на кадастровый учет не поставлено.

Таким образом, для государственной регистрации были представлены документы, необходимые в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, что в силу ч. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является основанием для отказа в государственной регистрации.

Следовательно, действия регистрирующего органа по государственной регистрации Договора аренды от 10.10.1995 г., произведенной 25.08.2014 г., являются незаконными также как не соответствующие требованиям п. 3 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Указанные действия нарушают права и законные интересы Заявителя ФАУ Минобороны РФ "Центральный спортивный клуб Армии" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создает препятствия в реализации правомочий собственника.

Установленный ст. 198 АПК РФ 3-х месячный срок на обжалование Заявителем не пропущен, т.к. действия регистратора обжалованы им посредством направления в суд заявления по настоящему делу 24.06.2015 г., тогда как о произведенной государственной регистрации Заявитель узнал 08.06.2015 г., что подтверждается выпиской из ЕГРП (т. 1 л.д. 93).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требований Заявителя и их удовлетворении в полном объеме.

Решение первой инстанции, содержащее вывод об обратном, как принятое без исследования и оценки вышеуказанных существенных имеющих значение обстоятельств, подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.09.2015 г. по делу N А40-117014/2015 отменить.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по государственной регистрации Договора аренды от 10.10.1995 г., произведенной 25.08.2014 г.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Т.Ю. Левина О.В. Савенков