Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2016 г. N 15АП-12018/15

город Ростов-на-Дону

13 января 2016 г.

дело N А01-2767/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 января 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

ответчика ИП Долматова В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 22 мая 2015 года по делу N А01-2767/2013

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп"

к ответчику индивидуальному предпринимателю Долматову Вячеславу Олеговичу

при участии третьего лица администрации г. Майкоп

о взыскании задолженности, расторжении договора

по встречному иску индивидуального предпринимателя Долматова Вячеслава Олеговича

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп"

о расторжении договора,

принятое в составе судьи Мусифулиной Н.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Майкоп (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к индивидуальному предпринимателю Долматову Вячеславу Олеговичу (далее - ИП Долматов В.О., предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 73 187 руб. 39 коп., неустойки в размере 45 293 руб. 72 коп., о расторжении договора аренды земельного участка N 007618 от 18.05.2012 и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 01:08:1212004:12, общей площадью 91 514 кв.м., расположенный по адресу: г. Майкоп, п. Северный, 100 м. по направлению на запад, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 14.10.2009 N 0108/201/09-20316, привести его в первоначальное состояние.

Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность, на которую подлежит начислению неустойка. Арендатор использовал предоставленный ему земельный участок способом, приводящим к порче участка, что, как и невнесение ответчиком арендной платы, является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции предприниматель обратился со встречным иском, в котором просил:

- признать предметом договора аренды земельного участка от 18.05.2012 N 007618 - "земельный участок площадью 91 514 кв.м., относящийся к категории "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 01:08:1212004:12 с расположенным на нём искусственным водоёмом - прудом, а также относящимися к нему гидротехническими сооружениями, находящийся по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, п. Северный, 100 м. по направлению на запад";

- расторгнуть договор аренды земельного участка N 007618 от 18.05.2012 по требованию арендатора, в связи с неисполнением арендодателем обязательств.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что в конкурсной документации действительно указывалось на то, что в аренду подлежит предоставлению земельный участок сельскохозяйственного назначения, однако фактически весь земельный участок занят прудом, который и выступает предметом договора аренды. После заключения договора аренды комитет не предоставил предпринимателю документацию на пруд, как на гидротехническое сооружение; муниципалитет не производил капитальный ремонт пруда, в связи с чем с 22.06.2013 на 23.06.2013 в результате неблагоприятных погодных явлений стена пруда была разрушена и арендодатель фактически лишился возможности использовать арендованное имущество.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 22.05.2015 в удовлетворении иска комитета отказано в полном объёме. Иск предпринимателя удовлетворён в части требования о расторжении договора аренды, в остальной части встречный иск оставлен без удовлетворения.

Судебный акт мотивирован тем, что действующее законодательство не устанавливает запрета на предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на праве аренды, в том числе тех, в границах которых расположен изолированный водный объект (пруд, обводненный карьер). Принимая во внимание установленную в рамках дела N А01-465/2014 действительность спорного договора аренды, наличие государственной регистрации сделки, подтверждение полномочий сторон на ее заключение, суд признал договор заключенным и действующим в соответствии с условиями обязательства.

Суд указал, что досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора. Ни комитет, ни предприниматель не соблюли досудебный порядок расторжения договора. Однако ввиду того, что стороны не согласовали между собой возникшую конфликтную ситуацию, суд посчитал вопрос о расторжении договора подлежащим разрешению в судебном порядке.

Суд исходит из того, что воля сторон при совершении сделки была направлена на передачу в аренду земельного участка, занятого водным объектом - прудом, поскольку функционирование предмета договора, сформулированного в его условиях (земельного участка), невозможно отдельно от пруда, существовавшего на нем на момент заключения договора.

Суд указал, что представленными письменными доказательствами подтверждено повреждение арендуемого предпринимателем пруда, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:08:1212004:12, площадью 91 514 кв.м., до степени невозможности его эксплуатации по целевому назначению. Арбитражный суд посчитал, что фактическое отсутствие имущества в связи с его уничтожением является именно тем обстоятельством, которое влечет невозможность исполнения обязательств сторон и, соответственно, их прекращение.

Суд признал необоснованным довод комитета о том, что арендатором ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору и предприниматель не обеспечил сохранность переданного ему в аренду имущества, не содержал гидротехнические сооружения в порядке, предусмотренном установленными нормами, документально не подтверждены. Вина арендатора в произошедшем происшествии не установлена и не доказана. Суд признал договор аренды N 007618 от 18.05.2012 подлежащим расторжению по инициативе арендатора. Поскольку с 23.06.2013 у комитета отсутствуют правовые основания для взимания арендной платы за период после утраты предмета аренды в том состоянии, в котором он был передан предпринимателю, а арендная плата погашена за июнь 2013 года включительно, суд отказал в удовлетворении первоначального иска о взыскании арендной платы. В связи с отказом в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга по первоначальному иску, суд отклонил требование комитета о взыскании неустойки.

Суд отклонил встречный иск предпринимателя в части признании предметом договора соответствующего земельного участка с расположенным на нем водным объектом - прудом, с гидротехническими сооружениями, указав, что избранный способ защиты не восстановит права предпринимателя.

С принятым решением не согласился комитет, в порядке, установленном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить иск комитета в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд необоснованно пришёл к выводу о том, что по договору N 007618 от 18.05.2012 комитет предоставлял в аренду предпринимателю пруд, т.к. предметом сделки являлся земельный участок сельскохозяйственного назначения;

- суд не учёл, что факт наличия либо отсутствия на участке пруда не имеет значения при определении задолженности по арендной плате и основания для расторжения сделки, поскольку изначально предметом сделки являлся земельный участок;

- суд необоснованно пришёл к выводу о прекращении действия договора аренды с 23.06.2013, отсутствия у предпринимателя обязанности по внесению арендных платежей за последующий период;

- неисполнение предпринимателем своей обязанности по внесению платежей является достаточным основанием для расторжения договора по требованию комитета.

В судебном заседании предприниматель с доводами апелляционной жалобы комитета не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, представил платёжные документы, на основании которых им вносились арендные платежи по договору N 007618 от 18.05.2012.

Истец явку своего представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела. От комитета поступили письменные пояснения по вопросам о поступивших от предпринимателя арендных платежах, уточнённый расчёт задолженности по арендной плате и неустойки. Также комитет указал, что в части удовлетворения требования о приведении ответчиком спорного земельного участка в первоначальное состояние комитет не настаивает, однако отказ от иска в данной части не заявлен.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.02.2012 по делу N А01-921/2011, вынесенным по иску ИП Долматова В.О., признано недействительным распоряжение главы муниципального образования "Город Майкоп" от 01.04.2011 N 1021-р "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:08:1212004:12, расположенного по адресу: г. Майкоп, п. Северный, 100 м по направлению на запад", признан недействительным договор аренды земельного участка N 007025 от 16.05.2011. На комитет возложена обязанность заключить с ИП Долматовым В.О. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01:08:1212004:12, из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: г. Майкоп, п. Северный, 100 метров по направлению на запад, сроком на 10 лет на условиях аукциона, указанных в информационном сообщении, опубликованного в газете "Майкопские новости" от 18.02.2011, установив размер годовой арендной платы в размере 41 000 руб.

Во исполнение данного судебного акта администрацией МО г. Майкоп издано распоряжение N 1156-р от 12.05.2013 о предоставлении предпринимателю в аренду сроком на 10 лет земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 01:08:1212004:12, площадью 91 514 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, п. Северный, 100 м по направлению на запад, с разрешенным видом использования - "для сельскохозяйственного производства".

18.05.2012 между администрацией (арендодатель) и ИП Долматовым В.О. (арендатор) заключён договор N 1156-Р, по которому предпринимателю сроком на 10 лет в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 01:08:1212004:12. Размер арендной платы за участок в год определён в размере 41 000 руб.

Договор аренды 13.10.2012 прошел государственную регистрацию в ЕГРП, что подтверждается соответствующей выпиской из государственного реестра.

Ссылаясь на то, что в границах спорного земельного участка предпринимателем самовольно сооружен водный объект (пруд), что привело к нецелевому использованию земельного участка, а также на то, что арендатор неоднократно нарушал условия договора аренды земельного участка N 007618 от 18.05.2012 по внесению платы за пользование участком, комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о недостоверности довода комитета о факте создания пруда на спорном земельном участке именно ИП Долматовым В.О., суд обоснованно указал, что пруд на земельном участке существовал задолго до предоставления участка в аренду предпринимателю.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что факт нахождения на арендованном земельном участке пруда был установлен арбитражными судами при рассмотрении дела N А01-465/2014 по иску прокурора Республики Адыгея к администрации МО "Город Майкоп" и ИП Долматову В.О. о признании недействительным договора аренды земельного участка N 007618 от 18.05.2012.

В обоснование недействительности указанной сделки прокурор ссылался на то, что спорный земельный участок, на котором находится водный объект - пруд, передан в аренду предпринимателю с нарушением положений Земельного и Водного кодексов Российской Федерации.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по данному делу указано, что в соответствии с генеральным планом МО "Город Майкоп", утвержденным решением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" N 310-рс от 30.12.2010 "Об утверждении Генерального плана муниципального образования "Город Майкоп" и Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Совета народных депутатов N 377-рс от 28.10.2011, спорный земельный участок относится к водным объектам.

Решением Майкопского городского суда по делу N 2-81/2014 от 18.02.2014 по иску прокурора г. Майкопа к администрации МО "Город Майкоп" на ответчика возложена обязанность по оформлению документации по эксплуатации гидротехнических сооружений на пруду, расположенном в п. Северный в 100 м по направлению на запад. В мотивировочной части указанного судебного акта отклонен довод администрации о самовольности разработки водоема арендатором (ИП Долматовым В.О.) без согласования с администрацией как опровергнутый письменными доказательствами, свидетельствующими о существовании пруда со времен совхоза "Майкопский-10".

Указанное решение оставлено без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 15.04.2014.

Наличие на спорном земельном участке пруда также подтверждено и представленными в дело постановлением главы администрации N 277 от 02.03.2000, которым утверждены материалы инвентаризации сельскохозяйственного участка МОЖКХ АОЗТ "Майкопское-10" и картографическими материалами от 2006 года и 2011 года (приложения к делу).

Данные обстоятельства подтверждены показаниями допрошенных в ходе судебного разбирательства в качестве свидетелей жителей поселка Северный Хвостенко А.М. и Панченко Н.Н., указавших на то, что пруд был искусственно создан еще в период работы совхоза для орошения полей. До того, как Долматов В.О. стал арендовать пруд, его использовали другие арендаторы (протокол судебного заседания от 05.03.2014).

Суд первой инстанции также обоснованно указал, что отсутствие регистрации водного объекта, проектной документации на искусственно созданный водоем (пруд) и документации по эксплуатации гидротехнических сооружений, находящихся на объекте, не может свидетельствовать о передаче ИП Долматову В.О. земельного участка свободного от водного объекта.

При таких обстоятельствах, довод комитета о допущении ИП Долматовым В.О. нецелевого использовании арендованного земельного участка, в виде создания на участке искусственного пруда, является необоснованным.

Возражая против доводов комитета, ИП Долматов В.О. обратился со встречным иском о расторжении договора аренды N 007618 от 18.05.2012, который мотивировал невозможностью исполнения договора, ввиду гибели объекта аренды - пруда.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в ночь с 22 на 23 июня 2013 года в связи с выпадением большого количества осадков на наиболее слабом участке тела защитной дамбы обвалования пруда, произошел ее размыв до образования прорана размером 20 х 15 метров. В связи с данным происшествием в канал реки Псенаф было сброшено около 36 тыс. куб.м. воды.

Справкой Адыгейского центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды ФГБУ "Северо-Кавказское УГМС" N 575 от 25.06.2013 отмечен комплекс неблагоприятных метеорологических явлений в ночь с 22 на 23 июня 2013 года, в том числе сильных ливневых дождей, града, шквалистого ветра, гроз, достигших критерия опасного явления.

Данный факт также установлен апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 15 апреля 2014 года по иску прокурора г. Майкопа к администрации об обязании ответчика произвести расчет вероятного вреда на гидротехнические сооружения, расположенные на пруду в пос. Северном в результате аварии с оформлением документации по эксплуатации гидротехнических сооружений. Указанным судебным актом, исследованным в деле N А01-465/2014, установлено, что собственником земельного участка, на котором расположен пруд, является администрация, которая в нарушение требований Водного кодекса Российской Федерации, действующих Федеральных законов "О безопасности гидротехнических сооружений" и "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" не обеспечила исправное содержание гидротехнических сооружений, имеющихся на водоеме и оформление необходимой технической документации.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска комитета и удовлетворяя встречные исковые требования предпринимателя, суд первой инстанции фактически исходил из того, что действующее законодательство не устанавливает запрета на предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на праве аренды, в том числе тех, в границах которых расположен изолированный водный объект (пруд, обводненный карьер). Суд пришёл к выводу о том, что спорный земельный участок мог использоваться предпринимателем только для производства аквакультуры, т.е. изначальным единственно возможным целевым назначением земельного участка являлось размещение на нём и эксплуатация пруда. Ввиду того, что пруд фактически погиб в результате погодных явлений, произошедших в ночь с 22 на 23 июня 2013 года (объект аренды утрачен по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает), суд пришёл к выводу, что в силу положений пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации данное обстоятельство является основанием для констатации факта прекращения договора аренды с 23.06.2013. Расторжение же прекращённого договора аренды в судебном порядке направлено на создание правовой определенности в правоотношениях сторон.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Прежде всего, расторжение сделки в судебном порядке (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) и прекращение обязательства невозможностью его исполнения, если последняя вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (статья 413 Кодекса) являются различными основаниями прекращения обязательства.

Сделка, прекращённая в порядке статьи 413 Кодекса, не может быть в последующем расторгнута в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции полагает, что исковые требования комитета и предпринимателя о расторжении договора аренды N 007618 от 18.05.2012 в силу положений пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Предложение комитета N 6844 от 06.12.2013 о погашении задолженности по арендной плате по состоянию на декабрь 2013 года в размере 18 520 руб. 67 коп. и устранении нарушений в части нецелевого использования арендуемого земельного участка, а также расторжению договора до 18.12.2013, было направлено ответчику в течение срока оставления первоначального иска без движения (т.е. уже после того, как комитетом был заявлен иск о расторжении договора аренды), что не может быть признано в качестве доказательства надлежащего соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Требование о расторжении договора аренды ИП Долматовым В.О. в адрес комитета не направлялось.

Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал сторонам спора представить доказательства соблюдения досудебного порядка расторжения договора, однако представители сторон пояснили, что у них отсутствуют доказательства обращения с досудебными претензиями друг к другу о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

С учётом изложенного, исковые требования комитета и ИП Долматов В.О. о расторжении договора аренды земельного участка от 18.05.2012 N 007618, заключённого в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:08:1212004:12, площадью 91 514 кв.м., расположенного по адресу: г. Майкоп, п. Северный, 100 м по направлению на запад, подлежат оставлению без рассмотрения в силу прямого императивного указания Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает договор аренды N 007618 от 18.05.2012 прекращённым с 18.02.2014 по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 450 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из приведённой нормы права следует, что обязательство подлежит прекращению при обоюдном выражении воль сторон данного обязательства на прекращение всех корреспондирующих друг другу прав и обязанностей сторон данного обязательства, составляющих содержание правоотношения. При этом мотив для прекращения обязательства по взаимному волеизъявлению сторон по общему правилу не имеет значения.

Заявив исковые требования о расторжении договора аренды N 007618 от 18.05.2012, комитет и ИП Долматов В.О., по сути, однозначно выразили свою волю на прекращение арендных правоотношений, при этом, как указывалось ранее, мотивы для заявления такого взаимного отказа сторон от дальнейшего исполнения сделки лежат за пределами факта прекращения обязательства.

Встречное требование о расторжении договора аренды было озвучено предпринимателем в предварительном судебном заседании суда первой инстанции 18.02.2014. Именно с этого момента комитету доподлинно стало известно о наличии у предпринимателя воли на прекращение арендного обязательства, которое в данной части полностью совпало с волей самого комитета. Доказательства того, что комитет был поставлен в известность о данном волеизъявлении предпринимателя ранее даты 18.02.2014, в материалы дела не представлены (в материалах дела имеется почтовая квитанция о направлении ИП Долматовым В.О. копии встречного иска в адрес комитета, однако отсутствуют доказательства того, что комитет получил копию иска предпринимателя ранее 18.02.2014).

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды N 007618 от 18.05.2012 был прекращён 23.06.2013, т.к. считает ошибочным вывод суда о том, что фактическим объектом арендных правоотношений являлся искусственный пруд, расположенный на спорном земельном участке, а не сам участок как таковой.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания пункта 1.1 договора аренды N 007618 от 18.05.2012 однозначно следует, что в аренду подлежал передаче земельный участок с кадастровым номером 01:08:1212004:12, из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: г. Майкоп, п. Северный, 100 метров по направлению на запад.

В договоре не имеется упоминаний о том, что при заключении сделки администрация выразила свою волю на передачу предпринимателю в аренду пруд как водный объект, размещающийся на данном участке.

В ходе рассмотрения дела N А01-465/2014 арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций было установлено, что наличие на спорном земельном участке пруда не свидетельствует о ничтожности договора аренды, поскольку сам по себе данный факт не исключает возможность передачи в аренду данного земельного участка. Данный вывод следует из части 4 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации, согласно которой пруды не исключены из гражданского оборота и могут отчуждаться в соответствии с гражданским и земельным законодательством с отчуждением земельных участков, в границах которых они расположены.

Из части 1 статьи 11 Водного кодекса Российской Федерации следует, что договоры водопользования опосредуют предоставление водных объектов в пользование для: 1) забора (изъятия) водных ресурсов из поверхностных водных объектов; 2) использования акватории водных объектов, в том числе для рекреационных целей; 3) использования водных объектов без забора (изъятия) водных ресурсов для целей производства электрической энергии. Из данной нормы не следует обязательность заключения таких договоров в иных случаях.

Спорный земельный участок относится к категории "земли сельскохозяйственного назначения", что сторонами не оспаривается; данное целевое назначение указано в пункте 1.1 спорного договора аренды. Из статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что наличие на земельном участке пруда исключает отнесение такого участка к землям сельскохозяйственного назначения.

В договоре аренды отсутствует указание на предоставление арендатору права использования расположенного на арендованном земельном участке пруда в целях, определенных частью 1 статьи 11 Водного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела не следует, что использование арендованного земельного участка для сельскохозяйственного производства возможно только при использовании расположенного на нем пруда в соответствии с указанными в части 1 статьи 11 Водного кодекса Российской Федерации целями.

Из этого следует, что отсутствие договора водопользования прудом не влечет недействительности договора аренды земельного участка, но исключает возможность арендатора использовать расположенный на данном участке пруд для целей, определенных частью 1 статьи 11 Водного кодекса Российской Федерации.

С учётом выше приведённых выводов арбитражных судов, суд апелляционной инстанции считает, что в момент заключения договора аренды ИП Долматов В.О. не мог не знать, что им в аренду приобретается именно земельный участок без права на использование расположенного в границах земельного участка поверхностного водного объекта. Для целей возделывая аквакультуры (для разведения и ловли рыбы) ИП Долматов В.О. был обязан заключить договор на водопользование в порядке, определённом нормами Водного кодекса Российской Федерации.

Заключив договор аренды N 007618 от 18.05.2012 и не получив право на водопользование прудом, ИП Долматов В.О. действовал на свой риск.

Пруд как водный объект не входил в объект арендных правоотношений по договору N 007618 от 18.05.2012, в связи с этим, его повреждение 23.06.2013 в результате погодных условий не могло привести к прекращению договора аренды, т.к. сам земельный участок с кадастровым номером 01:08:1212004:12 как объект обязательственных правоотношений остался в неизменном виде. Доказательства того, что ИП Долматов В.О. по объективным причинам был лишен возможности использовать земельный участок в том объёме, как это было предусмотрено по условиям договора аренды и в тот момент, когда на земельном участке ещё сохранялся пруд (то есть до 23.06.2013), в материалы дела не представлены.

Довод ИП Долматова В.О. о том, что после гибели пруда земельный участок им не использовался, не имеет значения для определения периода, в течение которого у предпринимателя сохранялась обязанность по внесению арендных платежей.

Как указывалось ранее, частичное разрушение пруда 23.06.2013 само по себе не могло привести к прекращению договора аренды N 007618 от 18.05.2012. Доказательства того, что данная сделка на указанную дату была прекращена по иному гражданско-правовому основанию, в материалах дела отсутствуют.

Неиспользование арендодателем арендованного имущества не может выступать основанием для освобождения последнего от обязанности вносить арендные платежи.

С учётом изложенного, ИП Долматов В.О. был обязан вносить арендую плату за земельный участок с кадастровым номером 01:08:1212004:12 вплоть до 18.02.2014, когда договор аренды N 007618 от 18.05.2012 фактически был прекращён по воле его сторон.

Согласно разделу 3 договора аренды размер арендной платы за участок составляет 41 000 руб. в год. Арендная плата начисляется с 18.03.2011 и вносится равными долями ежемесячно по первое число каждого месяца текущего года (авансовый платёж), путём перечисления на счёт комитета.

Таким образом, за период с 18.03.2011 по 18.02.2014 ИП Долматов В.О. был обязан оплатить комитету арендную плату в общей сумме 123 322 руб. 96 коп.

Согласно материалам дела ИП Долматов В.О. уплатил арендные платежи на общую сумму 95 802 руб. 40 коп. (6 970 руб. - были внесены в качестве задатка при проведении торгов по заключению договора аренды и зачтены комитетом в счёт арендной платы при подписании договора; 41 000 руб. 40 коп. были перечислены по чеку-ордеру от 23.01.2013 и поступили на счёт комитета 29.01.2013; 44 416 руб. были перечислены по чекам-ордерам от 20.07.2013 и поступили на счёт комитета 22.07.2013; 3 416 руб. были перечислены по чеку-ордеру от 29.07.2013 и поступили на счёт комитета 30.07.2013).

Следовательно, задолженность предпринимателя перед комитетом по арендным платежам составляет 27 520 руб. 56 коп. В удовлетворении иска в остальной части требования о взыскании арендной платы надлежит отказать.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,1 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

С учётом того, что договор аренды был заключён 18.05.2012, предусматривал авансирование платежей в срок до 1 числа соответствующего месяца, и стороны придали договору ретроспективное действие, то за период с 18.03.2011 по 30.06.2012 ИП Долматов В.О. с учётом платежа в размере 6 970 руб. в срок до 01.06.2012 был обязан уплатить 45 823 руб. 13 коп.

Неустойка за невнесение указанных денежных средств подлежала начислению с 02.06.2012.

С учётом данного обстоятельства, факта произведённых платежей, положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 02.06.2012 по 30.04.2015 с ИП Долматова В.О. в пользу комитета надлежит взыскать 36 391 руб. 48 коп. неустойки (см. прилагаемый расчёт). В удовлетворении остальной части иска комитета о взыскании пени надлежит отказать.

В своих определениях суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал комитету представить доказательства того, что на дату вынесения судом первой инстанции и в настоящее время спорный земельный участок занят ИП Долматовым В.О. Такие доказательства суду представлены не были. Напротив, из представленных в материалы дела фотоснимков следует, что участок освобождён от имущества предпринимателя, на участок имеется свободный доступ со стороны неограниченного круга лиц. В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно отклонил иск комитета в части возложения на предпринимателя обязанности по освобождению спорного земельного участка.

В своих письменных пояснениях комитет указал, что на исковых требованиях об обязании предпринимателя привести спорный земельный участок в первоначальное состояние он не настаивает. Доказательства того, что участок на дату вынесения решения находился в состоянии отличном от того, которое у него имелось на дату заключения договора, в материалах дела отсутствуют. Ввиду того, что пруд не являлся предметом договора аренды, у ИП Долматова В.О. отсутствует обязанность по его восстановлению.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил встречный иск ИП Долматова В.О. в части требования о признании предметом договора аренды "земельный участок площадью 91 514 кв.м., относящийся к категории "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 01:08:1212004:12 с расположением на нём искусственным водоёмом - прудом, а также относящимися к нему гидротехническими сооружениями".

В данной части решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается, кроме того, как указывалось ранее, объектом арендных правоотношений выступал именно земельный участок, а не пруд как водный объект.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат отнесению на сторон пропорционально размеру удовлетворённых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 22 мая 2015 года по делу N А01-2767/2013 отменить в части, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" и индивидуального предпринимателя Долматова Вячеслава Олеговича о расторжении договора аренды земельного участка от 18.05.2012 N 007618, заключённого в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:08:1212004:12, площадью 91 514 кв.м, расположенного по адресу: г. Майкоп, п. Северный, 100 м по направлению на запад, оставить без рассмотрения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Долматова Вячеслава Олеговича (ИНН 010515731921, ОГРНИП 304010527300253) в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) задолженность за период с 18.03.2011 по 18.02.2014 в размере 27 520 руб. 56 коп., неустойку за период с 02.06.2012 по 30.04.2015 в размере 36 391 руб. 48 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Долматова Вячеслава Олеговича (ИНН 010515731921, ОГРНИП 304010527300253) в доход федерального бюджета 4 075 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе