Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2016 г. N 15АП-20615/15

город Ростов-на-Дону

14 января 2016 г.

дело N А32-22044/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

при участии: от заявителя: представителя Гридчиной Людмилы Николаевны по доверенности от 18.06.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленная корпорация "МЕГА-ПРОФ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2015 по делу N А32-22044/2015 (судья Пристяжнюк А.Г.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленная корпорация "МЕГА-ПРОФ" к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленная корпорация "МЕГА-ПРОФ" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление):

- о признании незаконным отказа управления в реализации обществом преимущественного права выкупа нежилых помещений площадью 426,5 кв.м, составляющих литер М, расположенных по адресу: г.Анапа, ул.Шевченко, 286, арендуемых по договору аренды от 25.08.2010 N 40, выраженного в письме от 20.10.2014 N 27.01-11577;

- об обязании управления в течение 10 дней направить обществу проект договора купли-продажи нежилых помещений площадью 426,5 кв.м, составляющих литер М, расположенных по адресу: г. Анапа, ул. Шевченко, 286;

- об изложении п. 1.1 договора купли-продажи (выкупа) в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество (далее - объект): Объект - нежилое помещение, общей площадью 426,5 кв.м, а именно: литер М, этаж 1, комната N 1/2 площадью 3,7 кв.м, литер Ml, этаж 1, комната N 37 площадью 15,6 кв.м., комната N 38 площадью 75,2 кв.м, комната N 39 площадью 30 кв.м., комната N 40 площадью 8,6 кв.м., комната N 41 площадью 27,4 кв.м, комната N 42 площадью 21,4 кв.м., этаж 2, комната N 43 площадью 22 кв.м, комната N 44 площадью 10,8 кв.м, комната N 45 площадью 28,3 кв.м, комната N 46 площадью 108,5 кв.м, комната N 47 площадью 15,7 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Анапа. ул.Шевченко, 286, цель использования: коммерческая деятельность";

- об изложении п. 2.1 договора купли-продажи (выкупа) в следующей редакции: "Рыночная стоимость Объекта установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного ООО "Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга "ЭКСКО" от 15.04.2014 N 14-4/33, и составляет 11 321 000 (Одиннадцать миллионов триста двадцать одна тысяча) рублей, кроме НДС. В счет выкупной стоимости Объекта засчитывается стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений на сумму 5 920 327 (Пять миллионов девятьсот двадцать тысяч триста двадцать семь) рублей, а также неотделимых улучшений по газификации на сумму 524 924 (Пятьсот двадцать четыре тысячи девятьсот двадцать четыре) рубля, в связи с чем выкупная цена Объекта по Договору составляет 4 875 749 (Четыре миллиона восемьсот семьдесят пять тысяч семьсот сорок девять) рублей";

- об изложении п. 3.1 договора купли-продажи (выкупа) в следующей редакции: "Оплата вносится Покупателем в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение пяти лет в следующем порядке: Получатель: УФК МФ РФ по Краснодарскому краю (Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа), ИНН - 2301006401, КПП - 230101001 Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю, г. Краснодар, р/с - 40101810300000010013. БИК - 040349001. Назначение платежа: доходы от реализации имущества, находящегося в собственности городских округов в соответствии с договором купли-продажи (выкупа) от _____ 2014 года N _______. КБК- 921111402043040000410, Код ОКТМО-03703000".

Заявленные требования мотивированы следующим. Общество является арендатором нежилого помещения. В порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" решило воспользоваться правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.201998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В 30-дневный срок общество направило управлению протокол разногласий к договору купли-продажи с просьбой в течение 30 дней сообщить о принятии договора в редакции, изложенной в протоколе, либо об отклонении протокола разногласий. Ответ из управления не поступил. 30.03.2015 общество обратилось через МФЦ с запросом о предоставлении ответа на протокол разногласий от 18.09.2014, однако ответ не поступил. 14.05.2015 общество обратилось с заявлением к руководителю МФЦ о предоставлении ответа. Письмом от 20.10.2014 N 27.01-11577 управление сообщило, что общество утратило преимущественное право выкупа арендуемого муниципального имущества, поскольку по истечении тридцати дней с момента направления договора купли-продажи (выкупа) он не был подписан обществом.

В отзыве на заявление управление возражало против его удовлетворения, указав на следующее:

- общество утратило преимущественное право на заключение договора, о чем имеется решение управления;

- право муниципальной собственности зарегистрировано на нежилое помещение площадью 367,2 кв.м, в то время как общество просит суд обязать управление направить в его адрес проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 426,5 кв.м, у администрации муниципального образования город-курорт Анапа отсутствуют законные основания для реализации такого имущества.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд указал, что в соответствии с существующей судебной практикой несоблюдение процедуры выкупа арендуемого имущества является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований по заявлению.

Суд пришел к выводу, что управление действовало в соответствии с требования Федерального закона N 159-ФЗ, нарушений законодательства судом не установлено.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение, принять новый судебный акт о частичном удовлетворении требований общества: признать незаконным отказ управления, содержащийся в письме от 20.10.2014 N 27.01-11577, в реализации обществом преимущественного права выкупа нежилых помещений площадью 426,5 кв.м, составляющих литер М, расположенных по адресу: г. Анапа, ул. Шевченко, 286, арендуемого по договору аренды N 40 от 25.08.2010; обязать управление в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить обществу проект договора купли-продажи нежилых помещений площадью 426,5 кв.м, составляющих литер М, расположенных по адресу: г. Анапа, ул. Шевченко, 286; заявление общества в части понуждения управления заключить договор купли-продажи арендованного нежилого помещения в редакции, изложенной в протоколе разногласий, оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Проект договора, подготовленный управлением и направленный обществу, не содержит подписи уполномоченного лица и печати, не содержит номера, даты, в силу чего является лишь образцом, содержащим примерный текст договора, не может расцениваться как оферта и быть принят в качестве надлежащего подтверждения волеизъявления лица, направленного на предложение общества заключить договор в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Таким образом, в рассматриваемом случае действия отраслевого органа администрации муниципального образования г.-к. Анапа не могут быть квалифицированы как направление оферты, эти действия не могут создавать для сторон какие-либо права и обязанности. Направленный в адрес общества проект договора купли-продажи арендуемого имущества не соответствовал ст. 435 ГК РФ, поскольку данный проект не содержит даты и номера, на странице 4 проекта в графе "Реквизиты и подписи Сторон" значится только фамилия и инициалы лица, которое должно было подписать договор от лица управления имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа, подпись и печать отсутствуют, в приложении к договору также отсутствуют подпись уполномоченного лица и печать управления, данный проект договора не прошит, не пронумерован и не скреплен печатью, что дает основание рассматривать данный документ как образец договора. Таким образом, неподписанный проект договора, направленный управлением обществу, по сути, проектом договора не является, следовательно, не были выполнены требования, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона N159-ФЗ, о направлении обществу проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В данном случае общество не акцептовало оферту в связи с отсутствием самой оферты. В адрес управления был направлен протокол разногласий, содержащий условия о включении в проект договора зачета стоимости неотделимых улучшений, указания площади объекта с учетом поданной управлением имущественных отношений в орган кадастрового учета декларации, требование о включении в договор условий о рассрочке платежа, что также свидетельствует об отсутствии акцепта в смысле, определенном ст.438 ГК РФ, предусматривающей, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии, при этом акцепт должен быть полным и безоговорочным. Выводы суда первой инстанции о том, что обществом не соблюден 30-дневный срок, предназначенный для подписания договора или направления разногласий по такому договору для рассмотрения в суд, являются преждевременными и основанными на неверном толковании правовых норм, поскольку управлением обществу не был направлен подписанный проект договора купли-продажи. Учитывая, что оферта и, соответственно, акцепт в данном случае отсутствовали, не мог возникнуть преддоговорной спор об урегулировании разногласий при заключении договора, в связи с чем он не мог быть передан на рассмотрение суда, ввиду чего последующее принятие управлением оспариваемого решения о признании общества утратившим преимущественное право на выкуп арендуемого помещения лишает его возможности требовать от органа местного самоуправления направить в адрес СПК "МЕГА-ПРОФ" (ООО) договор купли-продажи, отвечающий требованиям, предъявляемым к оферте, и реализовать свои права по покупке арендуемого недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Заинтересованное лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, будучи уведомленным о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды N 40 от 25.08.2010, зарегистрированного в ЕГРП 22.01.2011, заявитель является арендатором нежилых помещений общей площадью 367, 2 кв.м литера М, с указанием в договоре перечня арендованных помещений и площади каждого помещения, расположенных по адресу: г. Анапа, ул. Шевченко, 286 - л.д.34-45 т. 1.

Согласно представленному в дело свидетельству о государственной регистрации права помещение общей площадью 367,2 кв.м по указанному адресу принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа - л.д. 45 том 1.

Решением Совета муниципального образования г.-к. Анапа от 26.12.2013 N 422 был утвержден прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г.-к. Анапа на 2014 года, в перечень объектов муниципальной собственности муниципального образования г-к Анапа планируемых к приватизации на 2014 года, были включены нежилые помещения 1/2, 37-42, 43-47 площадью 367, 2 кв.м, расположенные по адресу: г.Анапа, ул.Шевченко, 286 - л.д. 48 том 1. Согласно примечанию к данному документу возможно уточнение площади и технических характеристик объекта при проведении работ по их технической инвентаризации.

Общество в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратилось в орган местного самоуправления с заявлениями от 26.08.2013 и от 12.02.2014 о приобретении арендуемого помещения в собственность - л.д. 57, 59 том 1.

На данное обращение был получен ответ от 12.03.2014 N 27.01-2163, согласно которому управление уведомило общество о проведении оценки рыночной стоимости имущества, после чего в адрес общества будет направлен проект договора купли-продажи арендованного имущества - л.д. 60.

Впоследствии управлением имущественных отношений в адрес общества было направлено предложение о заключении договора купли-продажи (выкупа) нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Анапа, ул.Шевченко, 286, а также проект договора.

Из последующей переписки сторон следует, что проект заявителем подписан не был, причем достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, заявителем не оспаривается.

Из направленного обществом в адрес управления протокола разногласий к договору купли-продажи, датированного 18.09.2014, следует, что общество не согласно со следующими условиями договора:

- общество не согласно с общей площадью помещений, полагает, следует указать 426,5 кв.м, а не 367,2 кв.м, при этом указывает ту квадратуру каждого отдельного помещения, как и в договоре аренды: комната N 1/2 площадью 3,7 кв.м, литер Ml, этаж 1, комната N 37 площадью 15,6 кв.м, комната N 38 площадью 75,2 кв.м., комната N 39 площадью 30 кв.м, комната N 40 площадью 8,6 кв.м, комната N 41 площадью 27,4 кв.м, комната N 42 площадью 21,4 кв.м, этаж 2, комната N 43 площадью 22 кв.м., комната N 44 площадью 10,8 кв.м, комната N 45 площадью 28,3 кв.м, комната N 46 площадью 108,5 кв.м, комната N 47 площадью 15,7 кв.м. В совокупности данная площадь составляет 367,2 кв.м;

- общество пожелало включить в договор согласование порядка оплаты выкупной стоимости объекта (11 321 000 руб., установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного ООО "Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга "ЭКСКО" от 15 апреля 2014 г. N 14-4/33 кроме НДС) и указать, что в счет выкупной стоимости объекта засчитывается стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений на сумму 5 920 327 рублей, в связи с чем выкупная цена объекта составляет 5 400 673 рубля; общество ссылается на справку КС-3 от 30.04.2012 о стоимости выполненных работ и затрат, дополнительное соглашение от 14.06.2012 к договору аренды нежилого помещения от 25.08.2010 N 40;

- общество пожелало включить в договор условие о рассрочке платежа, а именно оплату ежеквартальными выплатами в равных долях по 270 033 рубля 65 копеек в течение пяти лет - л.д. 62 том 1.

Письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа от 29.04.2015 N 27.01-3044/1 сообщено, что 20.10.2014 в адрес ООО СПК "МЕГА-ПРОФ" было направлено письмо N 27.01-11577 о протоколе разногласий от 18.09.2014 - л.д. 69-73 том 1.

Как утверждает заявитель, ранее письмо от 20.10.2014 N 27.01-11577 в адрес заявителя не поступало.

Управление указывает на то, что письмо возвращено в связи с истечением срока его хранения, представило в дело копию конверта - л.д. 33 том 2.

В указанном ответе N 27.01-11577 от 20.10.2014 управление имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа рассмотрело каждое из изменений в проект договора, на которых настаивало общество, и сообщило, что СПК "МЕГА-ПРОФ" утратило преимущественное право выкупа арендуемого муниципального имущества, поскольку в установленный срок проект не был подписан обществом.

Заявитель полагает, что письмо управления от 20.10.2014 N 27.01-11577 о признании СПК "МЕГА-ПРОФ" утратившим преимущественное право выкупа муниципального имущества и содержащее, по сути, отказ в реализации обществом права на выкуп арендуемого нежилого помещения, не соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности и создает препятствия в реализации преимущественного права, предусмотренного законом.

В соответствии с пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом регулирует Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены иным федеральным законом (пункт 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ).

Соответствующие особенности предусмотрены положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Положениями Федерального закона N 159-ФЗ установлены основания для утраты субъектом малого (среднего) предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Установлено три таких основания, каждое из которых по смыслу части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ достаточно для констатации утраты преимущественного права:

- отказ от заключения договора купли-продажи;

- неподписание договора в установленный срок;

- расторжение договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий.

В силу положений частей 4, 4.1, пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 (пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества датировано 30.07.2014, в предложении указано, что оно сделано на основании Федерального закона N 159-ФЗ, указано, что в течение 30 календарный дней обществу надлежит погасить задолженность по арендной плате и заключить договор купли-продажи без проведения аукциона по цене равной рыночной стоимости объекта и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В предложении указано, что оспаривание достоверности рыночной стоимости объекта оценки проводится в судебном порядке.

Также указано на сохранение преимущественного права в случае такого оспаривания.

Общество предупреждено об утрате преимущественного права при неподписании договора в установленный срок. Также разъяснено право на отказ от заключения договора.

К предложению приложен проект договора купли-продажи (выкупа) муниципального имущества, а также копия решения Совета от 22.11.2014 и акт сверки по арендной плате.

Предложение исходило от компетентного органа, подписано уполномоченным лицом.

К предложению приложен проект договора купли-продажи (выкупа), который содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества:

- предмет договора купли-продажи и указание на отчуждаемый объект с полной индивидуализацией, соответствующей договору аренды, указание на принадлежность объекта на праве собственности муниципальному образованию;

- указание цены объекта, которая установлена на основании Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного ООО "Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга "ЭКСКО" от 15.04.2014 N 14-4/33 и составляет 11 321 000 рублей, кроме того НДС, указание на то, что налоговым агентом по уплате НДС является покупатель, указание реквизитов для платежа.

В проекте также указан порядок оплаты, передачи имущества и перехода права собственности на него.

Согласно положениям ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В рассматриваемом случае в направленном обществу письме (предложении) определенно выражена воля управления на заключение договора с обществом в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ, на условиях приложенного проекта, проект поименован в письме и приложен к нему.

В предложении общество проинформировано управлением о наличии у него преимущественного права на выкуп в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, о возможности оспаривания оценки, о необходимости подписания приложенного проекта, о последствиях пропуска установленного срока.

Отсутствие подписи в самом проекте в такой ситуации не порочит сделанное управлением обществу предложение как оферту. Положения действующего законодательства не содержат указания на подпись уполномоченного органа в приложенном к предложению проекте как на обязательный атрибут соблюдения уполномоченным органом права субъекта малого (среднего) предпринимательства на выкуп имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

Не вызывает сомнений, что общество восприняло предложение и приложенный к нему проект именно как сделанную в установленном порядке оферту, так как направило протокол разногласий к проекту договора (отказ от акцепта и новую оферту) и впоследствии инициировало в суде преддоговорный спор.

Поэтому подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы об отсутствии сделанной в надлежащем порядке оферты, о неправомерности квалификации судом первой инстанции рассматриваемого спора как преддоговорного.

Положения Федерального закона N 159-ФЗ управлением соблюдены.

Из дела следует, что предложение управления и проект со всеми существенными условиями получены обществом ранее 18.09.2014, так как 18.09.2014 обществом составлен протокол разногласий (л.д. 61 том 1), оригинал предложения управления и проекта договора представлены суду апелляционной инстанции (приложены к жалобе).

Соблюдая положения Федерального закона N 159-ФЗ, общество обязано было в течение 30 дней с момента получения предложения о заключении договора и (или) проекта договора купли-продажи подписать проект и направить подписанный проект управлению.

Исходя из содержания и смысла Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, тридцатидневный срок установлен в целях исключения правовой неопределенности по отношению к судьбе арендуемого муниципального имущества, в отношении которого принято решение о наличии преимущественного права и его продаже субъекту малого (среднего) предпринимательства.

Положения Федерального закона N 159-ФЗ устанавливают только одно основание для приостановления течения данного срока. Течение срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В судебных актах Верховного Суда Российской Федерации принят подход, согласно которому законом не определена конкретная форма документа, выражающего оспаривание достоверности величины рыночной стоимости.

В качестве такого оспаривания принимается, в том числе, направление проекта договора с указанием иной оценки. Протокол разногласий относительно выкупной цены оценивается судами как надлежащее оспаривание, в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.

В рассматриваемом случае общество не выразило сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.

Напротив, из протокола разногласий к договору следует, что оценка признается обществом достоверной, общество указывает ту же цену, что и управление в проекте договора.

Проанализировав указанные обществом в протоколе разногласий замечания, апелляционная коллегия приходит к выводу, что ни одно из них не являлось основанием для приостановления течения установленного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срока.

Так, общество полагает необходимым указать иную площадь - 426,5 кв.м вместо 367,2 кв.м. Однако согласно надлежащим образом зарегистрированному договору аренды общая площадь арендованных обществом помещений составляет именно 367,2 кв.м. Доказательства регистрации в установленном порядке дополнительного соглашения N 2 от 21.06.2012 (л.д.164 том 1) в дело не представлены, кроме того, в нем не указана площадь каждого из арендованных обществом помещений (как это согласовано сторонами в договоре). Наконец, в протоколе разногласий обществом указаны те же самые помещения, что и в договоре аренды и в проекте договора, который был представлен обществу управлением, с той же площадью, в совокупности данная площадь составляет 367,2 кв.м. В ЕГРП зарегистрировано право на помещения именно этой площади.

Общество настаивало на включение в договор условия о зачете в счет выкупной стоимости объекта стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений на сумму 5 920 327 рублей, с указанием, что выкупная цена объекта составляет 5 400 673 рубля.

Между тем вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты относится к порядку исполнения договора. Общество не лишено было права заявить о таком зачете после заключения договора в установленном порядке, в том числе указывать на такой зачет в суде (пример соответствующего спора - в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.12.2015 по делу N А63-6981/2014).

Кроме того, направленные обществом управлению заявления не содержали указания на необходимость включения в проект соответствующего условия. В деле имеется дополнительное соглашение к договору от 14.06.2012, согласно которому стоимость неотделимых улучшений в сумме 5 290 327 рублей зачтена в счет арендной платы - л.д. 146 том 1.

Общество также пожелало включить в договор условие о рассрочке платежа, а именно оплату ежеквартальными выплатами в равных долях по 270 033 рубля 65 копеек в течение пяти лет.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При предоставлении рассрочки на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества - ч.3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ.

Предоставление рассрочки влечет возникновение права продавца как залогодателя (ипотеку), т.е. обременение права собственности приобретателя, поэтому уполномоченный орган не должен презюмировать предоставление рассрочки и ее срок при направлении проекта договора потенциальному покупателю.

Представленные в дело заявления общества о реализации преимущественного права (л.д. 57, 59 том 1) не содержат указания на рассрочку, поэтому при подготовке проекта управление указало способ оплаты выкупаемого объекта - единовременно, на что управление также указало в письме от 20.10.2014.

Таким образом, в протоколе разногласий обществом не оспаривалась цена выкупаемого имущества. Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, общество сомнению не подвергло. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя также подтвердил, что возражений относительно определенной оценщиком выкупной цены арендуемого нежилого помещения не имеют.

Основания для констатации приостановления течения установленного положениями Федерального закона 159-ФЗ срока отсутствуют, срок заключения договора купли-продажи не был приостановлен.

Управление выполнило предписания Федерального закона N 159-ФЗ. При этом 30-дневный срок для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества очевидно истек.

Следовательно, при таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения на основании пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ.

Заявитель подал ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что пропущенный заявителем срок не является пресекательным, исходя из обстоятельств настоящего дела, суд апелляционной инстанции полагает, что в данном случае принятие судом заявления к производству и его рассмотрение по существу означает фактическое восстановление процессуального срока. При этом, восстановление судом срока на обжалование не нарушает прав и законных интересов как заявителя, так и заинтересованного лица.

В данном конкретном случае неотражение судом первой инстанции мотивов восстановления процессуального срока на подачу заявления не влияет на законность судебного акта в указанной процессуальной части.

При этом суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что письмо от 20.10.2014 N 27.01-11577 прав и законных интересов общества не нарушает, соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Апелляционный суд также учитывает следующее. Согласно п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Направив протокол разногласий 18.09.2014, общество не получило ответ (возврат корреспонденции в связи с истечением срока хранения - л.д.33, 34 том 2), интерес к судьбе своего протокола разногласий общество проявило только через полгода (30.03.2015 и в мае 2015 года - л.д.64, 68 том 1). В суд обратилась 19.06.2015.

В тех случаях, когда заинтересованная сторона передала разногласия на рассмотрение суда по истечении срока, установленного статьей 445 Кодекса, а другая сторона не возразила против этого, суд рассматривает такое исковое заявление по существу (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

Между тем в отзыве на заявление управление указало на нарушение обществом порядка передачи спора на рассмотрение арбитражного суда, на утрату обществом преимущественного права выкупа, т.е. возражало против рассмотрения требований общества в части преддоговорного спора по существу.

Таким образом, обществом нарушен (не соблюден) как алгоритм поведения, предусмотренный положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-Ф, так и положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2015 по делу N А32-22044/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина