Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2016 г. N 15АП-17460/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 мая 2016 г. N Ф08-2072/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

18 января 2016 г.

дело N А32-36464/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Ефимовой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смородиной Ю.А.,

при участии:

от заявителя: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: представитель по доверенности от 03.08.2015 Кириенко А.А., паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2015 по делу N А32-36464/2014, принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

по заявлению Администрации города Сочи

к заинтересованному лицу - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Строитель-2000"

о признании незаконным отказа в погашении записи о регистрации обременения прав на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) в погашении записи о регистрации обременения прав на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204007:11 площадью 407 кв.м., расположенного по ул. Роз в Центральном районе г. Сочи, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об аренде ООО "Строитель-2000" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204007:11 площадью 407 кв.м., расположенного по ул. Роз в Центральном районе г. Сочи.

Заявленные требования мотивированы тем, что в адрес арендатора 23.05.2014 направлено уведомление об истечении срока действия договора аренды, договор продлению не подлежал согласно его условиям.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строитель-2000".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что доказательств направления уведомления о прекращении договора аренды по адресу ООО "Строитель-2000" в материалы дела не представлено. Договор аренды заключен в отношении земельного участка, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. По состоянию на 20.06.2008 администрация города Сочи не вправе была распоряжаться земельным участком, который в тот момент в силу федерального законодательства относился к федеральной собственности, полномочия по распоряжению землями федеральных курортов на 20.06.2008 администрации г. Сочи переданы не были. При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от 20.06.2008 N 4900004643 является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 ГК РФ). Надлежащим способом защиты является иск о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности в виде погашения регистрационной записи, признании права или обременения отсутствующими.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы указывает на следующее. Администрацией был соблюден порядок одностороннего отказа от договора, в связи с чем отказ от регистрации прекращения обременения является незаконным.

В отзыве на апелляционную жалобу управление указывает, что истечение срока договора аренды само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. Ссылается на положения договора, регулирующие порядок одностороннего расторжения договора и устанавливающие заблаговременное уведомление арендатора об этом. Полагает, что письмо от 23.05.2014 N 1034/02-05-16 не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде.

общество с ограниченной ответственностью "Строитель-2000" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило изменить мотивировочную часть судебного акта, исключив выводы о ничтожности договора аренды. Полагает, что суд вышел за пределы заявленных администрацией требований. В дополнении к апелляционной жалобе указывает, что право федеральной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204007:11 площадью 407 кв.м., расположенного по ул. Роз в Центральном районе г. Сочи, не зарегистрировано. Земли особо охраняемых территорий являются в силу статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации отдельной категорией земель. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204007:11 площадью 407 кв.м., расположенный по ул. Роз в Центральном районе г. Сочи, относится к землям населенных пунктов, перевод в категорию особо охраняемых территорий не производился.

В судебном заседании представитель общества настаивал на доводах апелляционной жалобы. В удовлетворении апелляционной жалобы администрации просил отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы общества и администрации не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Сочи и ООО "Строитель-2000" 20.06.2008 заключен договор N 4900004643 о предоставлении обществу в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204007:11 площадью 407 кв.м., расположенный по ул. Роз в Центральном районе г. Сочи. Срок действия договора согласно дополнительному соглашению N 1 от 23.12.2011 - до 17.05.2014.

Администрация 01.07.2014 обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о погашении записи об аренде спорного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Письмом от 11.08.2014 N 50/185/2014-473 регистрирующий орган сообщил заявителю об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды общества, указав, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании либо судебного решения, либо соглашения сторон о расторжении договора.

Полагая, что запись о государственной регистрации договора аренды создает препятствия в осуществлении полномочий собственника, Администрации города Сочи обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

К компетенции органов по государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В статье 17 Закона о регистрации предусмотрено, что истребование регистрирующим органом у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным статьей 18 Закона о регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию прав, содержатся в статье 18 Закона о регистрации.

Статья 20 Закона о регистрации содержит основания для отказа в государственной регистрации права, к которым, в частности, относится непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Управление в обоснование оспариваемого решения указало, что департамент не представил документы, подтверждающие соблюдение порядка изменения или расторжения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.

В рамках настоящего дела администрация выразила свою волю на прекращение договорных отношений путем направления обществу письма от 23.05.2014 N 110349/02-05-16 (после окончания срока действия договора).

Доказательств направления указанного письма арендатору администрация в управление с пакетом документов не представила.

С момента приостановления государственной регистрации права заявитель располагал достаточным временем и возможностями для представления на государственную регистрацию необходимых документов и (или) подачи соответствующих пояснений регистрирующему органу по данному вопросу, но свои права в установленном порядке не реализовал, в связи с чем основания для признания отказа незаконным в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В апелляционной жалобе общество указывает, что суд, делая вывод о недействительности сделки аренды, вышел за пределы заявленных требований.

Оценив приведенные доводы апеллянта, судебная коллегия признает их несостоятельными.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу.

Поскольку ничтожные сделки являются недействительными независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), суд может констатировать факт недействительности ничтожной сделки независимо от доводов, приведенных сторонами спора.

В рамках настоящего дела суд установил принадлежность земельного участка ко второй зоне санитарной охраны курорта федерального значения, что означает, что на момент заключения договора аренды земельный участок находился в федеральной собственности. Доказательств, опровергающих указанный вывод, обществом не приведено.

Соответственно, администрация распорядилась земельным участком, относящимся к собственности Российской Федерации, не имея на это соответствующих полномочий, что влечет недействительность (ничтожность) сделки в соответствии со статьями 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество указывает, что земельный участок относится к землям поселений, доказательств изменения категории земельного участка в материалы дела не представлено.

Пунктом 2 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Отнесение земельного участка к землям населенного пункта не означает, что правовой режим особо охраняемых территорий не должен применяться к такому земельному участку, если он установлен в отношении этого участка в соответствии с законодательством.

Факт отнесения одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение.

Таким образом, нахождение спорного земельного участка во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта свидетельствует о том, что названный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2015 по делу N А32-36464/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Т.Г. Гуденица О.Ю. Ефимова