Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2016 г. N 15АП-21421/15

город Ростов-на-Дону

18 января 2016 г.

дело N А32-16030/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2015 по делу N А32-16030/2014

по иску администрации муниципального образования г. Сочи

к закрытому акционерному обществу "САФИ"

при участии третьих лиц: внешнего управляющего закрытого акционерного общества "САФИ" Поповой Евгении Сергеевны; Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края

о взыскании неосновательного обогащения,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "САФИ" (далее - ответчик, общество) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201007:0008 площадью 10 000 кв.м., расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Крымская, за период с 01.07.2011 по 31.12.2014 в размере 17 909 871 руб. 51 коп. (уточненные требования).

Определением от 19.08.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, внешнего управляющего ЗАО "САФИ" Попову Евгению Сергеевну.

Определением от 22.10.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2015 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что признание договора аренды недействительным не исключает взыскание с ответчика неосновательного обогащения в размере платы за пользование земельным участком.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверена в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом был заключен договор от 30.05.2008 N 4900004208 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 01 007:0008 площадью 10 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, для завершения строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

Договор аренды был заключен на срок с момента его государственной регистрации до 01.02.2010 (пункт 2.1). В соответствии с пунктом 8.4 срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 договора. Договор не подлежит продлению.

Данный договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в июле 2007 года.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 08.04.2014 N 50/029/2014-492 право собственности муниципального образования город-курорт Сочи зарегистрировано на земельный участок площадью 10 000 кв.м с кадастровым номером 23:49:0201007:8 в ЕГРП 23.11.2011.

Согласно кадастровому паспорту от 07.02.2012 N 2343/12/12-49691 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201007:8 площадью 10 000 кв.м. полностью расположен во второй зоне горно-санитарной охраны курорта.

Муниципальное образование город-курорт Сочи и общество подписали дополнительное соглашение N 1 от 23.11.2011 к договору аренды от 30.05.2007 N 4900004208, которым внесли изменения к договору аренды в части изложения пунктов 1.1 и 2.1 договора, а также изложили в новой редакции раздел 3 договора аренды. В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения оно является неотъемлемой частью договора аренды от 30.05.2007 N 4900004208.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в первоначальной редакции) (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.

Статьей 17 ЗК РФ установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В период заключения договора аренды N 0000000177 к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 ЗК РФ в первоначальной редакции).

Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ)). Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", пункт 3 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).

В пункте 6 статьи 2 Закона N 33-ФЗ (в применимой к спору редакции) предусматривалось, что особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Как указано судом первой инстанции, территория города Сочи в пределах округа горно-санитарной охраны курорта относилась на дату заключения договора аренды земельного участка к территории федерального курорта, распоряжение которым могло осуществляться территориальным органом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю.

У администрации города Сочи полномочия по распоряжению землями федерального курорта на день заключения спорного договора отсутствовали, что не оспаривается истцом.

Таким образом, названный договор заключен со стороны арендодателя неуполномоченным органом, поэтому такой договор является недействительным (ничтожным) как противоречащий пункту 1 статьи 125, пункту 1 статьи 209, пункту 3 статьи 214, статьям 168 и 608 ГК РФ.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Как верно указано судом первой инстанции и не оспаривается истцом, изменения (дополнения) в такую (недействительную) сделку внесены быть не могут. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды следует квалифицировать как недействительное и дополнительное соглашение N 1 от 23.11.2011, направленное на внесение изменений в недействительную (ничтожную) сделку.

При таких обстоятельствах у общества не могла возникнуть договорная обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком. В отсутствие действительного договора аренды земельного участка пользование им для целей взыскания неосновательного обогащения подлежит доказыванию истцом применительно к периоду возникновения неосновательного обогащения.

В соответствии с актом обследования земельного участка от 17.04.2013 ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:8 площадью 10 000 кв.м. расположены пять объектов незавершенных строительством (многоквартирные дома), а также два жилых многоквартирных дома со встроенно-пристроенным помещением. Строительные работы на участке не ведутся. Дополнительно указано, что на участке имеются пять 22-х этажных незавершенных строительством многоквартирных домов, а также два 20-ти этажных жилых дома со встроенно-пристроенным помещением.

Факт расположения на земельном участке многоквартирных многоэтажных жилых домов подтверждается соответствующими фотоматериалами. Признаков осуществления строительной деятельности на данном участке из представленных администрацией фотоматериалов не усматривается.

Судом первой инстанции верно указано, что материалами дела не подтверждается ведение обществом строительных работ на земельном участке в период, за который администрация начисляет обществу неосновательное обогащение (01.07.2011 - 31.12.2014).

Из представленных администрацией разрешений на ввод объектов в эксплуатацию многоквартирных жилых домов N RU23309-144, N RU23309-320, N RU23309/207 следует, что многоквартирные жилые дома в Центральном районе г. Сочи по ул. Крымская, N 166А введены в эксплуатацию в 2007 - 2009 годах (том 5 дела).

Из представленных ответчиком документов следует, что в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Сочи, ул. Крымская, строительный N 166А, блок 1, которому был присвоен почтовый адрес "г. Сочи, ул. Ландышевая, дом N 12/7", право собственности на квартиры регистрировалось с 2008 года (регистрация права собственности 18.02.2008 на квартиру N 9 в доме N 12/7 по ул. Ландышевая в г. Сочи - т. 6, л.д. 17).

В многоквартирном жилом доме по ул. Крымская, строительный N 166А, блок 2 (присвоен адрес "г. Сочи, Центральный район, ул. Ландышевая, д. 12/8") право собственности на квартиры также регистрируется с 2008 года (регистрация права собственности 27.08.2008, 04.09.2008 на квартиры N 53 и N 38 в доме N 12/8 по ул. Ландышевая - т. 6, л.д. 24 - 25).

Следовательно, данными домами и территорией, занятой ими и необходимой для их использования, в спорном периоде 2011 - 2014 годов пользовались собственники квартир, а не застройщик.

В соответствии с представленными ответчиком решениями судов общей юрисдикции право собственности на квартиры в остальных расположенных на участке домах было признано за гражданами - участниками долевого строительства в период до 01.07.2011.

Так, применительно к объекту Б блок 1 решением Центрального районного суда города Сочи от 22.12.2009 к делу N 2-4509/9 признано право собственности за Манеровым С.Н. и Манеровой А.А. на долю в незавершенном строительстве дома по адресу: г. Сочи, ул. Крымская, 166, в виде однокомнатной квартиры N 43 на двенадцатом этаже 19-ти этажного дома по ул. Крымской 166 "Б" блок 1, общей площадью 47,4 кв.м., жилой площадью 18,15 кв.м. Федеральная регистрационная служба по Центральному району г. Сочи обязана зарегистрировать право собственности на долю, состоящую из однокомнатной квартиры N 43 на 12 этаже 19-ти этажного дома по ул. Крымской, 166 "Б" блок 1, общей площадью 47,4 кв.м., жилой площадью 18,15 кв.м. за Манеровым С.Н., Манеровой А.А.

Данное решение вступило в законную силу 13.01.2010, что видно из представленной в материалы дела заверенной судом копии данного решения (т. 6, л.д. 45 - 49).

Применительно к объекту Б блок 2 решением Центрального районного суда города Сочи от 03.09.2010 к делу N 2-2796/10 признано право собственности Миносян Е.Л. на однокомнатную квартиру N 8 общей площадью 48,52 кв.м., расположенную на третьем этаже в многоквартирном 19-ти этажном жилом доме по ул. Крымская, 166 "Б", блок 2. Данное решение вступило в законную силу 14.09.2010 (т. 6, л.д. 76 - 80). Решением Центрального районного суда г. Сочи от 20.09.2010 к делу N 2-3271/10 признано право собственности Ивановского А.Л. на однокомнатную квартиру N 42 общей площадью 64,35 кв.м., расположенную на десятом этаже в многоквартирном 19-ти этажном жилом доме по ул. Крымской, 166 "Б", блок 2. Решение вступило в законную силу 01.10.2010 (т. 6, л.д. 150 - 153).

Судом в данных решениях установлено, что строительная готовность дома по ул. Крымская, 166 блок Б-2 составляет 75%: каркас здания готов на 100%, выполнено остекление дома, проводятся отделочные работы.

В отношении объекта В блок 1 судом установлено, что решением Центрального районного суда г. Сочи от 10.02.2011 к делу N 2-201/11 признано право собственности Чернышевой Ю.С. на 3/1000 доли в незавершенном строительстве 19-ти этажном строении по ул. Крымской, 166, "В", блок 1, а также право собственности Чернышова В.Н. на 3/1000 доли в незавершенном строительством 19-ти этажном строении по ул. Крымская, 166, "В", блок 1. Решение вступило в законную силу 15.03.2011 (т. 6, л.д. 155 - 158). В кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.03.2011 по данному делу указано, что заключением проведенной в рамках гражданского дела экспертизы установлена степень готовности дома 81% и соответствие доли истцов, составляющей 6/1000, по своим объемно-планировочным и конструктивным решениям требованиям, предъявляемым к жилому помещению (т. 6, л.д. 159 - 162).

В отношении объекта В блок 2 судом установлено, что решением Центрального районного суда г. Сочи от 25.05.2011 к делу N 2-1910/11, вступившим в законную силу 07.06.2011, признано право собственности Крамаренко Д.С. на 4796/688340 доли в незавершенном строительством 19-ти этажном строении по ул. Крымской, 166 "В", блок 2 в г. Сочи (т. 6, л.д. 164 - 168). Вступившим в законную силу 01.07.2011 решением Центрального районного суда г. Сочи от 16.06.2011 к делу N 2-2272/11 признано право собственности Кознюк С.С., Кознюк Е.В. на 1/56,55 части доли в праве общей долевой собственности незавершенного строительством строения по адресу: г. Сочи, ул. Крымская, 166В, блок 2 (т. 6, л.д. 169 - 175). В данном решении сделан вывод о том, что истцы приобрели квартиру, фактически владеют и пользуются указанным объектом недвижимого имущества, однако не имеют возможности зарегистрировать право собственности на нее по причинам, связанным с ЗАО "САФИ". В частности, с момента введения в отношении ЗАО "САФИ" процедуры наблюдения не принимаются меры к окончанию строительства многоквартирного жилого дома, вводу его в эксплуатацию и исполнению обязательств ЗАО "САФИ" по договору об участии в долевом строительстве путем передачи дольщику объекта недвижимого имущества. С даты принятия арбитражным судом определения о введении наблюдения ЗАО "САФИ" может распоряжаться принадлежащим ему имуществом с согласия временного управляющего, что ограничивает возможность дольщиков по реализации их права собственности на приобретенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.

Применительно к объекту В блок 3 установлено, что решением Центрального районного суда г. Сочи от 13.12.2010 к делу N 2-4020/10 (вступило в законную силу 01.03.2011) признано право собственности Нестерова М.С. на долю в объекте незавершенного строительства в размере 4795/688340 кв.м. в доме N 166 "В" блок 3 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская (т. 6, л.д. 177 - 183). Решением Центрального районного суда г. Сочи от 10.02.2011 к делу N 2-199/11, вступившим в законную силу 15.03.2011, признано право собственности Афанасьевой Л.В. на 6/1000 доли в незавершенном строительством 19-ти этажном строении по ул. Крымская, 166 "В", блок 3 в г. Сочи (т. 6, л.д. 190 - 193). В кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.03.2011 к делу N 33-4828/2011 указано, что у истца возникло право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме на основании договора участия в долевом строительстве, экспертизой установлена степень готовности дома 83% и соответствие доли истца, составляющей 6/1000, по своим объемно-планировочным и конструктивным решениям требованиям, предъявляемым к жилому помещению (т. 6, л.д. 194 - 197). Решением Центрального районного суда г. Сочи от 17.03.2011 к делу N 2-1050/11, вступившим в законную силу 28.04.2011, признано право собственности Морозова В.А., Морозовой А.Н. на долю в объекте незавершенного строительства, составляющую 9260/688340 кв.м., в доме N 166 "В" блок 3 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская (т. 6, л.д. 202 - 208). Решениями Центрального районного суда г. Сочи от 31.03.2011 к делу N 2-884/11 (вступило в законную силу 12.04.2011), от 05.04.2011 к делу N 2-886/11 (вступило в законную силу 17.05.2011) признано право собственности Якимова И.В. на долю в объекте незавершенного строительства, составляющую 9570/688340 в доме N 166 "В" блок 3, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, а также признано право собственности Компанец О.В. на долю размером 4795/688340 кв.м. в доме N 166 "В" блок 3 по тому же адресу (т. 6, л.д. 212 - 223).

Судом также установлено, что решением Центрального районного суда г. Сочи от 19.04.2011 к делу N 2-1113/11, вступившим в законную силу 12.05.2011, признано право собственности Коптеловой И.Г. на 6/1000 доли в праве общей долевой собственности незавершенного строительством строения по адресу: г. Сочи, ул. Крымская, 166 В, блок 3 (т. 6, л.д. 234 - 237). Решениями Центрального районного суда г. Сочи от 19.04.2011 к делу N 2-1629-11 (вступило в законную силу 30.04.2011), от 30.05.2011 к делу N 2-1482/11 (вступило в законную силу 10.06.2011), от 30.05.2011 к делу N 2-1911/11 (вступило в законную силу 10.06.2011), от 31.05.2011 к делу N 2-2294/11 (вступило в законную силу 13.06.2011), признано право собственности ряда граждан на доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства - дом N 166 "В" блок 3 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская (т. 6, л.д. 242 - 252, 260 - 264, 265 - 268, 278 - 284).

Применительно к такому объекту как блок 8 установлено, что решениями Центрального районного суда г. Сочи от 21.03.2011 к делу N 2-462/11 (вступило в законную силу 01.07.2011), от 21.03.2011 к делу N 2-458/11 (вступило в законную силу 05.05.2011), от 20.05.2011 к делу N 2-1312/2011 (вступило в законную силу 03.06.2011) признано право собственности ряда граждан на доли в праве собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, дом N 166, блок 8 (т. 6, л.д. 286 - 307).

В соответствии с представленной ответчиком выкопировкой из генерального плана, на спорном земельном участке расположены следующие здания: N 166А Блок 1, N 166А Блок 2, N 166Б Блок 1, N 166Б Блок 2, N 166В Блок 1, N 166В Блок 2, N 166В Блок 3 (том 7 материалов дела).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что к 01.07.2011 право собственности на расположенные на спорном земельном участке многоквартирные жилые дома и незавершенные строительством объекты - строящиеся многоквартирные дома было признано за гражданами - участниками долевого строительства решениями Центрального районного суда г. Сочи, которые к 01.07.2011 вступили в законную силу. Признание права собственности на объект долевого строительства за участниками долевого строительства исключает довод администрации о пользовании ЗАО "САФИ" земельным участком, на котором расположены объекты долевого строительства, после 01.07.2011.

Приведенные выше решения Центрального районного суда г. Сочи мотивированы введением в отношении ЗАО "САФИ" процедуры банкротства и неисполнением им обязательств по завершению строительства и регистрации первичного права собственности на квартиры с последующей их передачей дольщикам. Данные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Центрального районного суда города Сочи, подтверждают позицию ответчика о неиспользовании земельного участка для целей строительства в период с 01.07.2011, что исключает начисление обществу платы за фактическое пользование земельным участком в порядке статьи 1102 Гражданского кодекса за период с 01.07.2011 по 31.12.2014.

Суд первой инстанции обоснованно ссылается на судебную практику, в соответствии с которой с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (соответствующей очереди строительства) у собственников жилых помещений возникает право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, а у застройщика прекращается обязанность по внесению платы за эту часть участка (постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.11.2014 по делу N А32-15286/2013).

Администрация данные обстоятельства не опровергла, доказательств, подтверждающих владение и использование обществом спорного земельного участка или его части в период с 01.07.2011 по 31.12.2014, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, не представила.

С учетом указанных норм и установленных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2015 по делу N А32-16030/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев