Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2016 г. N 04АП-5013/15

г. Чита

25 января 2016 г.

Дело N А19-15128/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Гречаниченко А.В., судей Капустиной Л.В., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаферовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А19-15128/2014 по иску индивидуального предпринимателя Царь Натальи Вениаминовны (ОГРН 304381114100050) к Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610; адрес: г. Иркутск, ул. Ленина, 14-1) и обществу с ограниченной ответственностью "Экспертиза оценки" (ОГРН 1103850012991; адрес: г. Иркутск, ул. Советская, 96) о признании недостоверным отчёта об оценке и урегулировании разногласий

(суд первой инстанции: А.А. Архипенко),

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от истца предпринимателя - Царь В.И. (представитель по доверенности от 05.02.2015);

от ответчика Администрации города Иркутска - не явился, извещен;

от ответчика ООО "Экспертиза оценки" - не явился, извещен;

установил:

индивидуальный предприниматель Царь Наталья Вениаминовна (далее - истец, Царь Н.В.) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Администрации города Иркутска (далее - ответчик, Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Экспертиза оценки" (далее - ответчик, ООО "Экспертиза оценки") о признании недостоверным отчёта от 25.07.2014 N 14-13 об определении рыночной стоимости имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 9;

- об обязании Администрации города Иркутска заключить с Царь Натальей Вениаминовной договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 9 в редакции согласно приложению N 1 к исковому заявлению;

- о принятии предложенной цены рыночной стоимости выкупаемого объекта и устранить разногласия по пунктам 2.1., 2.3.2., 2.5., 2.6., 3.3.8., 3.3.10., 3.3.12., 4.2., 4.3., 4.4., 4.5., 4.6. и 4.7 переданного ему продавцом проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 июля 2015 года иск удовлетворен, отчёт от 25.07.2014 N 14-13 об определении рыночной стоимости имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 9, признан недостоверным. Спорные пункты проекта договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Иркутска в Кировском районе, ул.Урицкого, д. 9 приняты в следующей редакции: пункт 2.1 договора "Стоимость имущества составляет 29 364 200 (двадцать девять миллионов триста шестьдесят четыре тысячи двести) рублей без учёта налога на добавленную стоимость (далее - НДС)"; пункт 2.3.2 "Первый платёж в размере 815 672 (восемьсот пятнадцать тысячи шестьсот семьдесят два) рубля 22 копейки без учёта НДС перечисляется в течение 10 дней с даты подписания договора"; пункт 2.5 "Датой поступления денежных средств, определённых пунктами 2.3.-2.4. договора считается дата их зачисления на расчётный счёт УФК города Иркутска"; пункт 2.6 "Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости имущества проценты, предусмотренные приложением N 1 к договору, подлежат перерасчёту и начисляются на неоплаченную сумму"; пункт 3.3.8 "В месячный срок с момента подписания договора застраховать за свой счёт имущество на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1. договора, на случай утраты или повреждения имущества вследствие аварии или действия непреодолимой силы. Копию договора страхования в 5-дненевный срок с момента заключения представить в 24 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является продавец; пункт 3.3.10 "предоставлять возможность продавцу проверять наличие и состояние имущества, а также другую необходимую информацию об имуществе"; пункт 4.2 "За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных п. 2.3;2.4;3.3.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере двойной суммы процентов, исчисленных в соответствии с правилами статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за каждый день просрочки от неисполненной суммы.

В случае просрочки исполнения обязательств по ежемесячным выплатам за шесть месяцев подряд, продавец вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения обязательств по договору без обращения в суд и составления дополнительного соглашения о расторжении договора".

Пункт 4.3 " За неисполнение обязательств, определённых п.п. 3.3.2., 3.3.3. и 3.3.4. договора покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения"; пункт 4.6 "В случае нарушения покупателем обязательств, предусмотренных п.п. 3.3.9-3.3.12 договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения"; пункты 3.3.12; 4.4; 4.7 из редакции договора исключить; пункт 4.5. принять в редакции продавца.

С Администрации в пользу Царь Н.В. взыскано 4 000 рублей - расходов по оплате государственной пошлины, с Царь Н.В. в пользу Администрации взыскано 15 000 рублей расходов по оплате судебной комиссионной экспертизы. С ООО "Экспертиза оценки" в пользу Царь Н.В. взыскано 4 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 5000 рублей судебных расходы по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Царь Н.В. и Администрация обжаловали его в апелляционном порядке. Считают его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, полагает, что судом не в полном объеме исследованы материалы дела.

Истец считает, что выводы суда относительно результатов назначенной комиссионной экспертизы являются ошибочными и противоречат нормам права, судебная экспертиза, проведённая экспертами Абдуллиным А.В. и Черненко И.А, имеет существенные пороки, которые не были устранены при рассмотрении дела. Предприниматель считает, что стоимость имущества подлежит установлению как 24211864,40 руб., с определением первого платежа как 672551,22 руб. Кроме того, заявитель не согласен с суммой взысканных судебных расходов и полагает, что судебные расходы за экспертизу подлежат взысканию с ООО "Экспертиза оценки".

Ответчик в своей жалобе указывает, что при отсутствии документальных опровержений достоверности и обоснованности определенной независимым оценщиком рыночной стоимости спорного объекта и, учитывая наличие в материалах настоящего дела экспертного заключения отчета оценщика, у суда не имелось оснований для назначения судебной экспертизы, на проведение которой не были согласны лица, участвующие в деле. Полагает, что суд, в нарушение норм процессуального законодательства определил рыночную стоимость объекта, которая не подтверждается документально. Считает, что в удовлетворении иска предпринимателя следует отказать, считая подлежащей применению свою редакцию договора с установленной ценой.

Установив наличие безусловного основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренного пунктом 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (несоответствие резолютивной части решения, оглашенной в судебном заседании, резолютивной части мотивированного решения) Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь частью 6.1 статьи 268 этого же Кодекса, определением от 11 ноября 20154 года перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции.

Определением председателя первого судебного состава от 22 сентября 2015 года на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе судей, рассматривающих настоящее дело, судья Юдин С.И. заменен на судью Скажутину Е.Н.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои позиции по делу.

О месте и времени судебного заседания представители иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определений о принятии апелляционной жалобы к производству и об отложении судебного разбирательства, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения дела.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, проанализировав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, в том числе дополнительно представленные в суд апелляционной инстанции, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что Царь Н.В. как субъект малого предпринимательства в течение более трёх лет в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 09.07.2010 N 8776, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, арендует нежилое помещение, расположенное на первом (номера на поэтажном плане 5-9, 11, 24, 25, 25-а общей площадью 249,8 кв.м.) и подвальном (номера на поэтажном плане 2, 6, 7, 12-14 общей площадью 219,1 кв.м.) этажах здания N 9 по ул. Урицкого в городе Иркутск.

Истец обратился к собственнику имущества с заявлением о приватизации арендуемого помещения в установленном федеральным законом от 22.07.2008 159-ФЗ порядке.

18.08.2014 предпринимателем получено распоряжение заместителя Мэра - председателя КУМИ г. Иркутска от 08.08.2014 N 504-02-1760/4 "О приватизации нежилых помещений, расположенных в Кировском районе г. Иркутска, ул. Урицкого, д. 9", проект договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Иркутска в Кировском районе, ул. Урицкого, д. 9, согласно которым выкупная стоимость арендованного помещения составляет 43 840 000 рублей.

Стоимость арендованного помещения определена продавцом - ответчиком по делу на основании отчёта N 14-13 от 25.07.2014 об определении рыночной стоимости имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 9, выполненным ООО "Экспертиза оценки": помещений, находящихся на 1 этаже, в размере 165 813 руб./кв.м. и помещений, находящихся в подвале, из расчета в размере 11.000 руб./кв.м.

Предприниматель, посчитав отчёт N 14-13 от 25.07.2014 недостоверным ввиду нарушения оценщиком правил Федерального стандарта оценки, поручил независимому оценщику произвести оценку рыночной стоимости выкупаемого помещения.

В соответствии с отчётом по определению рыночной стоимости N 581/14 от 21.08.2014, выполненного независимым оценщиком ООО "Русская провинция", рыночная стоимость нежилого помещения составила значительно меньшую сумму - 21 904 000 рублей (78 118 руб/кв.м - за помещения первого этажа и 10 908 руб./кв.м- подвального).

Предприниматель обратился к оценщику с требованием о признании отчёта от 25.07.2014 N 14-13 недостоверным и просил установить цену в размере установленной им рыночной стоимости нежилого помещения составила значительно меньшую сумму - 21 904 000 руб.

Поскольку в процессе заключения договора между сторонами возникли, помимо цены, неурегулированные разногласия по условиям пунктов 2.1., 2.3.2., 2.5., 2.6., 3.3.8., 3.3.10., 3.3.12., 4.2., 4.3., 4.4., 4.5., 4.6. и 4.7 проекта договора купли-продажи, то требования покупателя включают и рассмотрение судом разногласий по перечисленным пунктам.

В материалах дела имеется судебная экспертиза от 13.01.2015 N 1385-Н-14, согласно которой отчет от 25.07.2014 N 14-13 об определении стоимости имущества, выполненный ООО "Экспертиза оценки", соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем, в связи с наличием недостатков в указанной экспертизе (достаточность и достоверность использованной оценщиком и экспертом информации, обоснованность сделанных ими допущений, в частности, принятие объектов-аналогов, не сходных объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; неразрешение вопроса об исключении из состава цены суммы налога на добавленную стоимость, что нарушает требования пункта 14 ФСО N 16), суд первой инстанции назначил комиссионную судебную оценочную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой поручено эксперту ООО "Прайс Хаус ТВ'c" Тумбаеву С.И.; эксперту ООО "Сибирская оценочная компания" Черненко И.А.; эксперту ООО "Оценщик" Абдуллину А.В.

Ввиду разногласий мнений экспертов по предмету экспертизы суду представлены два заключения экспертов (часть 2 статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса РФ):

1) заключение эксперта Тумбаева С.И. от 18.05.2015, согласно которому рыночная стоимость с учетом НДС составила 28 570 000 руб.(21 090 400 руб. без НДС - первый этаж - 84 429 р/м; 2 337 000 руб. без НДС - 10 667 р/м подвал);

2) заключение комиссии экспертов Абдуллина А.В., Черненко И.А. от 08.04.2015, согласно которому рыночная стоимость составила 35 810 000 руб.(33 340 000 руб. - первый этаж - 133 467 р/м; 2 470 000 руб. - подвал - 11 273 р/м).

Судом проанализированы заключения экспертов, проект договора. По результатам оценки доказательств суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации" предприниматель пользуется преимущественным правом на приобретение арендованного помещения в собственность по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Правилами пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 при проведении экспертизы отчета об оценке предусмотрено осуществление совокупности мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также остаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленный в дело отчет от 25.07.2014 N 14-13 об определении стоимости имущества, выполненный ООО "Экспертиза оценки", имеет недостатки в достаточности и достоверности использованной оценщиком и экспертом информации, обоснованности сделанных ими допущений, в частности, при применении сравнительного подхода оценщиком допущены нарушения требования пункта 14 ФСО N 16: в качестве объектов - аналогов объекта оценки приняты объекты, не сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; экспертом не разрешен вопрос об исключении из состава цены суммы налога на добавленную стоимость.

Соответственно, указанный отчет признается недостоверным.

Разногласия экспертов при проведении комиссионной экспертизы возникли по следующим вопросам:

1) при применении доходного подхода экспертами Абдуллиным А.В. и Черненко И.А. годовая сумма операционных расходов была исчислена расчетным путем в размере 18% от потенциального валового дохода (ПВД) на основании Справочника оценщика недвижимости 6 "Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода" (т. 2, под ред. Лейфер Л.А., авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., 2014 года) и составила 1 325 307 руб. (стр.34-35 табл.24 комиссионного заключения), в то время как экспертом Тумбаевым С.И. были приняты в качестве операционных расходов фактические расходы - в размере 1 511 296 руб. (стр. 55 заключения эксперта Тумбаева С.И.).

2) использование экспертами в качестве объектов-аналогов не всех представленных на рынке сходных помещений, а также использование объектов с завышенной либо заниженной ценой. Так, экспертами в качестве объекта-аналога использованы помещения, расположенные на первом этаже дома по ул. Литвинова/К.Маркса: однако экспертами Абдуллиным А.В. и Черненко И.А. в качестве объекта-аналога под N 3 принято помещение площадью 114 кв.м. с ценой 192 982 руб./кв.м.; а экспертом Тумбаевым С.И. в качестве объекта-аналога под N 1 принято помещение площадью 336 кв.м. с ценой 86 310 руб./кв.м

Невозможность использования помещения площадью 114 кв.м. в качестве объекта - аналога эксперт Тумбаев С.И. объяснил явно завышенной против среднерыночной цены объекта.

3) необходимости учета при определении рыночной стоимости как в составе цены объектов аналогов, так и в цене объекта оценки суммы налога на добавленную стоимость.

Так, комиссионными экспертами сумма рыночной стоимости объекта оценки определена без учета налога на добавленную стоимость, а соответствующие мотивированные обоснования отсутствия НДС не приведены, в то время как экспертом Тумбаевым С.И. (по словам последнего) были приняты в качестве объектов-аналогов объекты, в состав цены которых включена сумма НДС), и окончательная рыночная цена на предмет оценки выведена с учетом НДС.

4) присвоение экспертами различных весовых коэффициентов для доходного и сравнительного подхода в отношении помещения первого этажа: так комиссионными экспертами при расчете в пользу сравнительного подхода приняты весовые коэффициенты 2, а в пользу доходного подхода - 1 (с.37 табл.28), тогда как экспертом Тумбаевым С.И. весовые коэффициенты для обоих подходов приняты равновеликими по 0.5 соответственно (с.58).

По итогам оценки судебной комиссионной экспертизы, суд приходит к следующему.

Из выявленных экспертом Тумбаевым С.И. на рынке объектов-аналогов (предложений) к продаже торговых помещений экспертом были исключены объекты с номерами 1,3 по ул. Литвинова/К.Маркса и 9 по ул.Урицкого (таблица 7) ввиду "завышенная стоимость 1 кв.м_.188 556 руб/м", тогда как по его мнению "средняя стоимость 1кв.м. нежилых помещений в бизнес-центре, расположенном на пересечении ул.Горького и Марата, равняется 98 333 руб/м".

Данный вывод совершен в нарушение требований ФСО N 1 без учета и анализа ценообразующих параметров (уровень отделки, престижность, проходимость местоположения) за счет влияния которых сформировалась цена предложения исключенных объектов с номерами 1,3,9, а также при необоснованном сопоставлении цен последних с несравнимым объектом - торгов-офисными помещениями бизнес-центра (иное назначение, этажность, расположен не на торговой улице и т.д.).

Очевидно, что офисные помещения в бизнес-центре, расположенном на пересечении ул.Горького и Марата, не могут быть равнозначными торговым помещения на главной торговой улице города, а тем более исследуемому объекту (находится на центральной торговой улице города, на 1 этаже и имеет максимальную торговую привлекательность и относится к верхнему ценовому сегменту рынка).

Из выбранных экспертом Тумбаевым С.И. (перечислены в таблице 11 заключения эксперта) объектов-аналогов только один расположен на ул.Урицкого и цена предложения составляет 120 000 руб/м.(суд полагает необходимым указать, что данный объект принят и другими экспертами в качестве объекта-аналога).

Указанное означает, что в этих условиях сделанный экспертом Тумбаевым С.И. вывод о рыночной стоимости приватизации (помещения 1 этажа) )по ул.Урицкого в размере 102962 руб/м., значительно ниже цены рынка, а потому не может носить достоверный характер.

В тоже время в заключении комиссии экспертов Абдуллина А.В., Черненко И.А. в качестве объектов - аналогов объекта оценки приняты объекты (таблица 6), сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам определяющим его стоимость - 50% объектов находятся на улице Урицкого, первая линия, середина улицы, на 1 этаже.

При таких обстоятельствах суд считает, что выбранные данными экспертами для сравнения объекты, обоснованно ими были приняты в качестве объектов-аналогов.

Доводы истца отклоняются, поскольку предметом оценки является торговое помещение, расположенное на первом этаже, первой линии в центре главной торговой улицы города, в то время как предложенные экспертом Тумбаевым С.И. для сравнения единицы представляют собой объекты торгово- офисного назначения (т.е. различные по назначению как торговые, так и офисные), находящиеся на самых разных улицах города, разных этажах только один объект расположен на ул. Урицкого, потому совершенно обоснованно экспертами Абдуллиным А.В. и Черненко И.А., исходящими из принципа максимальной тождественности объекта, приняты для сравнения 50% объектов-аналогов по ул.Урицого и 50% объектов-аналогов, расположенных на параллельной Урицкого улице К.Маркса/Литвинова.

У суда нет оснований считать принятые этими экспертами объекты-аналоги недостаточными в качестве единиц для сравнения.

Также экспертами Абдуллиным А.В. и Черненко И.А. установление операционных расходов расчетным путем в размере 18% от потенциального валового дохода (ПВД) на основании Справочника оценщика недвижимости "Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода" обоснованно, поскольку документов, подтверждающих фактические доходы арендатора от использования приватизируемого помещения, в материалах дела не имеется, соответственно, и операционные расходы установлены расчетным путем с целью получения объективного результата.

Применение неравнозначных подходов в оценке обусловлено степенью получения объективной информации (отсутствие при использовании доходного подхода фактических данных и применении расчетных данных), соответственно, для доходного и сравнительного подхода в отношении помещения первого этажа присвоены различные коэффициенты.

Таким образом, оснований считать, что заключение судебной экспертизы экспертов Абдуллина А.В. и Черненко И.А. могло сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, у суда не имеется. Следовательно, рыночная стоимость приватизируемого помещения первого этажа составит 33 340 000 руб.

При определении стоимости подвального помещения стороны в заседание суда согласились с размером рыночной стоимости, установленным в заключении экспертов Абдуллина А.В. и Черненко И.А. - 2 470 000 руб.

Всего достоверно установленная рыночная стоимость объекта приватизации составит сумму 33 340 000 руб. + 2 470 000 руб. =35 810 000 руб.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В этой связи судом рассмотрены возникшие между сторонами разногласия по пунктам 2.1, 2.3.2, 2.5, 2.6, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.12, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 и 4.7 переданного покупателю продавцом проекта договора купли-продажи.

По пункту 2.1 договора определяется продажная цена имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.08.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом необходимо учитывать, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются НДС, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя НДС. Если рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета НДС, это должно быть прямо указано в отчете.

Установлено, что экспертами Абдуллиным А.В. и Черненко И.А. рыночной стоимости объекта для цели совершения сделки без учета налога на добавленную стоимость (из отчета и пояснений последних иного не усматривается).

Из второго абзаца части 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ следует, что при определении налоговой базы по НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога (постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 3139/12).

В силу части 4 статьи 173 Налогового кодекса РФ НДС при совершении названных операций исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в статье 161 Налогового кодекса Российской Федерации, то есть в рассмотренном случае - приобретателем муниципального имущества.

Между тем, согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Следовательно, в рассмотренном случае обязанность по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости, потому оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, не имеется.

Соответственно, цена выкупаемого имущества составит 35 810 000 руб. - 18%НДС = 29 364 200 руб. без учёта налога на добавленную стоимость.

По пункту 2.3.2, исходя из положений части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и установленной судом цены договора, первый платёж следует установить в размере 815 672 руб.22 коп.

По пункту 2.5.- покупатель считает предложенное продавцом условие - считать датой поступления денежных средств, определённых пунктами 2.3.-2.4. договора - дату их зачисления на расчётный счёт УФК города Иркутска, подтверждённой выпиской с лицевого счета последнего излишним, поскольку покупатель не имеет возможности контролировать зачисление денежных средств на расчётный счёт УФК города Иркутска и, тем более, получать выписки с лицевого счета продавца, суд соглашается с доводами покупателя, и принимает его редакцию в следующей форме "Датой поступления денежных средств, определённых пунктами 2.3.-2.4. договора считается дата их зачисления на расчётный счёт УФК города Иркутска".

По пункту 2.6 покупатель находит необоснованным требование, устанавливающее обязанность уплачивать проценты от выкупной цены без учёта уменьшения её на суммы внесенных платежей, так как это противоречит правовой природе указанных процентов.

Действительно по смыслу статей 468 Гражданского кодекса РФ, положений статьи 395 Гражданского кодекса РФ ответственность наступает за неисполнение денежного обязательства, за исполненное обязательство проценты начисляться не могут.

Суд соглашается с аргументами покупателя и устанавливает следующую редакцию "Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости имущества проценты, предусмотренные приложением N 1 к договору, подлежат перерасчёту и начисляются на неоплаченную сумму".

По пункту 3.3.8 предложенная продавцом редакция в части распространения случаев страхования на "_действие непреодолимой силы, совершения иными государственными органами действий и приятия ими актов, прекращающих хозяйственную деятельность Покупателей, либо препятствующих ей, или неблагоприятно влияющих на неё конфискация, реквизиция предмета залога), также ликвидации или признания несостоятельным, либо объявления о своей несостоятельности." не соответствует ограничительному перечню случаев страхования, установленных законом, а потому представляется излишней.

Учитывая, что: в соответствии с частью 1 статьи 343 Гражданского кодекса РФ страховым риском является случай утраты или повреждения заложенного имущество, в размере не ниже размера обеспеченного залогом требования; статья 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не препятствует производить страхование в пользу залогодателя-покупателя, спорное условие представляется возможным изложить в следующей редакции: "страховать имущество за свой счёт от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже суммы неисполненных обязательства по оплате стоимости имущества. Копию договора страхования (страховой полис) в 5-дненевный срок с момента заключения представить в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска".

По пункту 3.3.10 покупатель не согласен с условием "сообщать продавцу в течение пяти рабочих дней о любых происшествиях, касающихся имущества, в частности, о его утрате или повреждении, предъявлении к нему претензий третьими лицами, ареста, а также при возникновении угрозы наступления этих и других событий, которые могут повлиять на его сохранность".

Согласно части 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Правила содержания и сохранности заложенного имущества, в том числе, предлагаемые продавцом в спорной редакции, изложены в статье 343 Гражданского кодекса РФ, потому представляются излишними. Достаточной представляется следующая редакция "предоставлять возможность продавцу проверять наличие и состояние имущества, а также другую необходимую информацию об имуществе".

По пункту 3.3.12 покупатель предлагает исключить перечисленные продавцом условия, так как обязательства покупателя как собственника объекта имущества, являющегося памятником истории и культуры, регулируются нормами специального законодательства, Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а потому не требуют включения в договор купли-продажи.

Действительно вопросы сохранности имущества, являющегося памятником истории и культуры, регулируются нормами специального законодательства и повторении их в условиях договора не требуется. Данный пункт из редакции договора следует исключить.

По пункту 4.2. продавец предлагает покупателю за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определённых п.п. 2.3, 2.4, 3.3.1 договора уплачивать пеню в размере 0,2% неоплаченной стоимости имущества за каждый день просрочки. Покупатель предложенный размер пени находит не соответствующим принципам разумности и не позволяющим соблюсти баланс интересов сторон. Потому предлагает первый абзац пункта в следующей редакции "в случае нарушения Покупателем установленных настоящим договором сроков оплаты и (или) внесение таких платежей не в полном объёме, покупатель уплачивает в пользу Продавца пеню в размере равном ставке рефинансирования, остановленной Банком России (Центральным банком России) от размера просроченного платежа за каждый календарный день просрочки и действующей на дату, когда обязательство должно было быть исполнено".

Покупатель настаивал на исключении второго и третьего абзацев пункта, как-то "в случае просрочки исполнения обязательств более чем на 15 календарных дней, продавец вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору без обращения в суд и составления дополнительного соглашения о расторжении Договора" и "В случае расторжения Договора по вине Покупателя уплаченная сумма денежных средств, продавцом не возмещается. При этом Имущество остаётся в муниципальной собственности города Иркутска".

Необходимость исключения мотивирована тем, что просрочка исполнения обязательств независимо от количества дней при наличии обязанности по уплате пени вне зависимости от суммы основного долга, позволяет продавцу компенсировать возможный ущерб, а действующее законодательство (часть 3 статьи 488 Гражданского кодекса РФ) наделяет продавца в таких случаях правом потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров и не допускает возможность одновременного требования оплаты и возврата товара.

В условиях, когда временный риск неплатежей у предпринимателя может быть вызван причинами, объективно не зависящими от него (нарушение обязательств со стороны контрагентов, банка и т.п.), расторжение договора продавцом во внесудебном порядке нарушает его права.

По первому абзацу спорного условия суд по соглашению со сторонами выработал в следующей редакции "За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных п.2.3;2.4;3.3.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере двойной суммы процентов, исчисленных в соответствии с правилами статьи 395 Гражданского кодекса РФ за каждый день просрочки от неисполненной суммы" данное условие способствует соблюдению баланса интересов, стимулированию покупателю к надлежащему исполнению денежных обязательств и компенсирует продавцу издержки просрочки его исполнения, в тоже время не допуская неосновательного обогащения на его стороне.

С учетом положений статей 6, 523 ГК РФ, наличия у продавца права одностороннего расторжения при существенном нарушении покупателем условий договора, под которым, в частности, подразумевается систематические неплатежи, то необходимо предусмотреть условие о системе неисполнения денежных обязательства, дающим продавцу право на односторонний отказ от договора, условие о возможности продавца односторонне отказаться от договора является правомерным. По соглашению стороны сбалансированной является просрочка исполнения покупателем обязательств по ежемесячным выплатам за шесть месяцев подряд.

Вместе с тем, условие продавца (третий абзац) об оставлении уплаченных сумм денежных средств за ним в случае одностороннего отказа от договора, противоречит принципу гражданского права о возмездности сделок (часть 3 статьи 423 Гражданского кодекса РФ) и носит кабальный характер. Предложение продавца о том, что "_имущество остаётся в муниципальной собственности города Иркутска_" лишено смысла, поскольку приватизируемое помещение с момента государственной регистрации перехода права поступает в собственность покупателя и в муниципальной собственности не находится.

В этой связи два последних предложения из редакции третьего абзаца следует исключить и, с учетом изложенного, пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: "За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных п.2.3;2.4;3.3.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере двойной суммы процентов, исчисленных в соответствии с правилами статьи 395 Гражданского кодекса РФ за каждый день просрочки от неисполненной суммы. В случае просрочки исполнения обязательств по ежемесячным выплатам за шесть месяцев подряд, продавец вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения обязательств по договору без обращения в суд и составления дополнительного соглашения о расторжении договора".

По пункту 4.3 за неисполнение обязательств, определённых п.п. 3.3.2, 3.3.3 и 3.3.4 договора покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 0,5 % от стоимости имущества, то есть предусмотрена ответственность за неисполнение неденежных обязательств: несвоевременную приёмку имущества (п. 3.3.3), за несвоевременное обращение в Службу по охране объектов культурного наследия Иркутской области для оформления охранного обязательства (п. 3.3.4), за несвоевременное обращение в Росреестр для регистрации перехода права.

Суд не усматривается обязательности включения в договор указанного пункта: законодательно подобная неустойка не предусмотрена, покупатель выражает явное несогласие с указанным штрафом ввиду его неразумности, следовательно, с учетом принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), данный пункт из договора подлежит исключению.

По пункту 4.4. покупатель не соглашается с предложением продавца об установлении ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, определённых п.п. 3.3.5, 3.3.6, 3.3.7 договора (соблюдение экологических, санитарных, строительных норм при проведении ремонтных работ и реконструкции имущества (п. 3.3.5); содержанию прилегающей территорию в надлежащем санитарном состоянии (п.3.3.6); обеспечение доступа к имуществу аварийным службам, надлежащему содержанию имущества и исполнению нормативных актов (п. 3.3.7) посредством уплаты штрафа в размере 0,1% от стоимости Имущества.

Принимается во внимание, что продавец после перехода права собственности на помещение не несет ответственности за условия его содержания и использования, которые возникают в этих условиях для покупателя.

Таким образом, отношения по соблюдению покупателем (новым собственником имущества) экологических, санитарных, строительных норм при проведении ремонтных работ и реконструкции имущества (п. 3.3.5); содержанию прилегающей территорию в надлежащем санитарном состоянии (п.3.3.б); обеспечению доступа к имуществу аварийным службам возникают между новым собственником и всеми ответственными организациями. При этом продавец участником данных отношений не является и, соответственно, не вправе ставить вопрос об ответственности за их соблюдению покупателем. Соответственно, этот пункт надлежит исключить из редакции договора.

По пункту 4.5 продавец возлагает на покупателя обязанность по уплате штраф в размере 1% от стоимости имущества за нарушение обязанности по страхованию имущества (п. 3.3.8 Договора). При рассмотрении дела покупатель относительно указанного условия продавца не возражал.

По пункту 4.6 покупатель не согласен с предложенным условием об ответственности в виде штрафа в размере 0,5% от стоимости имущества за нарушение обязательств, предусмотренных п.п. 3.3.9-3.3.12 договора: обеспечению сохранности Имущества, включая его защиту от посягательств и требований третьих лиц (п. 3.3.9); предоставлять возможность продавцу проверять наличие и состояние имущества, а также другую необходимую информацию об имуществе (п. 3.3.10); предоставлению возможности продавцу проверять наличие и состояние имущества, а также другую необходимую информацию об имуществе (п. 3.3.11); обеспечению неизменность облика и интерьера имущества в соответствии с особенностями данного объекта, определёнными как предмет охраны (п. 3.3.12 - исключен из редакции договора), свое несогласие покупатель мотивирует тем, что указанные условия носят явно дискриминационный характер по отношению к нему, отсутствует механизм и порядок их применения, явно несоразмерны возможным последствиям нарушения обязательств и, кроме того, покупатель не может и не должен нести ответственность за действия третьих лиц.

Суд не усматривается обязательности включения в договор указанного пункта: законодательно подобная неустойка не предусмотрена, покупатель выражает явное несогласие с указанным штрафом ввиду его неразумности. Учитывается, что предложенный единовременный штраф завышен, условия возможного нарушения данных пунктов не конкретизированы. Следовательно, с учетом принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), данный пункт из договора подлежит исключению.

По пункту 4.7 покупатель настаивает на исключении и предложения продавца об установлении санкций в размере 1% от стоимости имущества при совершении действий, повлекших повреждение или уничтожение имущества, поскольку, по его мнению, условие неконкретно, допускает неоднозначное толкование, и является абсолютно произвольным необоснованным.

В случае совершении действий, повлекших повреждение или уничтожение имущества, договором предусмотрены различные формы восстановления возможно нарушенных прав продавца, в частности, страхование имущества от указанных событий, кроме того, повреждение или уничтожение имущества не влекут за собой прекращение обязательственных прав покупателя по отношению к продавцу. В этой связи суд приходит к выводу о кабальности и не сбалансированности данного условия и считает нужным его исключить.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судом удовлетворено требования истца о признании недостоверным отчета оценщика - ООО "Экспертиза оценки".

В рассматриваемом случае предпринимателем был предъявлен иск о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения, определенной ООО "Экспертиза оценки в отчете об оценке. Исходя из положений Закона об оценочной деятельности и содержания заявленного требования, надлежащим ответчиком по такому иску является непосредственно само ООО "Экспертиза оценки" как лицо, проводившее оценку и определившее оспариваемую истцом величину рыночной стоимости объекта. Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

Соответственно, расходы по госпошлине в размере 4 000 руб. и затраты на экспертизу в полном объеме следует отнести на последнее. Подобный подход изложен в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 января 2015 года по делу N А19-18651/2013.

Затраты на комиссионную судебную оценочную экспертизу по настоящему делу составили 75000 руб. В счет оплаты экспертиз по делу сторонами представлены платежные поручения: от 10.11.2014 N 311 на сумму 10 000 руб. (ИП Царь Н.В.); от 25.03.2015 N 63 на сумму 25 000 руб. (ООО "Десоф-Консалтинг"); и поручением КУМИ от 23.03.2015 N 70-3647115 на сумму 40 000 руб. (от Администрации), от 17.07.2015 No131 на сумму 5000 руб. (от ИП Царь Н.В.).

Указанные денежные средства были перечислены соответствующим определением суда на счет экспертной организации и подлежат взысканию с ООО "Экспертиза оценки" в пользу участвующих в деле лиц, понесших затраты на комиссионную судебную оценочную экспертизу: в пользу Администрации - 40 000 руб., в пользу ИП Царь Н.В. - 10 000 руб.

Решение суда первой инстанции в связи с переходом к рассмотрению дела апелляционным судом по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, подлежит отмене. Так, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 июля 2015 года по делу N А19-15128/2014 отменить. Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недостоверным отчёт от 25.07.2014 N 14-13 об определении рыночной стоимости имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 9.

Принять спорные пункты проекта договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Иркутска в Кировском районе, ул.Урицкого, д. 9, в следующей редакции:

- пункт 2.1 "Стоимость имущества составляет 29 364 200 (двадцать девять миллионов триста шестьдесят четыре тысячи двести) рублей без учёта налога на добавленную стоимость (далее - НДС)";

- пункт 2.3.2 "Первый платёж в размере 815 672 (восемьсот пятнадцать тысячи шестьсот семьдесят два) рубля 22 копейки без учёта НДС перечисляется в течение 10 дней с даты подписания договора";

- пункт 2.5 "Датой поступления денежных средств, определённых пунктами 2.3-2.4 договора считается дата их зачисления на расчётный счёт УФК города Иркутска";

- пункт 2.6 "Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости имущества проценты, предусмотренные приложением N 1 к договору, подлежат перерасчёту и начисляются на неоплаченную сумму";

- пункт 3.3.8 "В месячный срок с момента подписания договора застраховать за свой счёт имущество на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1 договора, на случай утраты или повреждения имущества вследствие аварии или действия непреодолимой силы. Копию договора страхования в 5-дненевный срок с момента заключения представить в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является продавец;

- пункт 3.3.10 "предоставлять возможность продавцу проверять наличие и состояние имущества, а также другую необходимую информацию об имуществе";

- пункт 4.2 "За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных п.2.3; 2.4; 3.3.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере двойной суммы процентов, исчисленных в соответствии с правилами статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за каждый день просрочки от неисполненной суммы. В случае просрочки исполнения обязательств по ежемесячным выплатам за шесть месяцев подряд, продавец вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения обязательств по договору без обращения в суд и составления дополнительного соглашения о расторжении договора";

Пункт 4.5. принять в редакции продавца.

Пункты 3.3.12; 4.3; 4.4; 4.6; 4.7 из редакции договора исключить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза оценки в пользу индивидуального предпринимателя Царь Натальи Вениаминовны 4 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 10 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза оценки в пользу Администрации города Иркутска 40 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.В. Гречаниченко

Судьи

Е.Н. Скажутина Л.В. Капустина