Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2016 г. N 15АП-21210/15

город Ростов-на-Дону

26 января 2016 г.

дело N А32-10504/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,

при участии:

от истца: Щедрин О.Г. по доверенности от 02.04.2015;

от ответчика: не явился, извещен надлежаще;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Персиановского фонда содействия развитию деятельности Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Донского государственного аграрного университета на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2015 по делу N А32-10504/2014 по иску Персиановского фонда содействия развитию деятельности Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Донского государственного аграрного университета к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Кубань-сервис" при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Черноморская Финансовая Компания", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании договоров недействительными, взыскании убытков, принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,

УСТАНОВИЛ:

Персиановский Фонд содействия развитию деятельности Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Донского государственного аграрного университета (далее - фонд) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань-сервис" (далее - общество) о признании договоров купли-продажи нежилых помещений N 136-138, 139-141, 143-145, 146-148, 149-151, 152-154, 155 по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, заключенных между Персиановским фондом содействия развитию деятельности ФГБОУ ВПО "Донской государственный аграрный университет" и ООО "Кубань-сервис" в лице агента - ООО "Черноморская Финансовая Компания" действительными; о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения N 136, 137, 138 общей площадью 34,0 кв. м; 139, 140, 141 общей площадью 38,5 кв. м; 143, 144, 145 общей площадью 31,0 кв. м; 146, 147, 148 общей площадью 23,7 кв. м; 149, 150, 151 общей площадью 23,9 кв. м; 152, 153, 154 общей площадью 24,1 кв. м; 155 общей площадью 20,5 кв. м, расположенные на 2-м этаже по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, с ООО "Кубань-сервис" на Персиановский Фонд содействия развитию деятельности ФГБОУ ВПО "Донской государственный аграрный университет", о взыскании с ответчика убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (требования, уточненные в соответствии со ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности к истцу на помещения, приобретенные истцом по договорам купли-продажи.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу о том, что истцом как покупателем не доказан факт оплаты имущества и владение на момент рассмотрения спора. В части требования о признании договоров действительными суд указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, не способный привести к его восстановлению. Отказывая во взыскании убытков, суд отметил, что истцом не заявлен и не доказан какой-нибудь определенно выраженный размер убытков (не указана сумма).

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Заявитель жалобы указывает, что передача спорного имущества продавцом во владение покупателю отражена непосредственно в тексте договоров, которым придана сила актов приема-передачи. Кроме того, истцом подтверждено несение бремени содержания имущества (проведен ремонт), а ответчик в отзыве на иск признает факт владения помещениями со стороны истца. То обстоятельство, что в настоящее время помещения стоят закрытые и ими никто не пользуется, по мнению истца, не имеет юридического значения, поскольку покупателю они были переданы. Истец отмечает, что требования о признании договоров действительными вызвано тем. что ответчик безосновательно ставит факт заключения данных договоров под сомнение. Также отмечает, что, уточняя исковые требования, взыскать убытки не просил.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание не явились представители ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что в настоящее время "истец не утверждает, что произвел полную оплату" за приобретенные помещения, однако полагает данное обстоятельство не препятствующим удовлетворению иска, поскольку продавец не лишен права взыскания долга в отдельном процессе. На вопрос суда о факте владения спорными помещениями пояснил, что после проведения ремонта управляющая зданием компания перестала пускать истца в спорные помещения, поскольку истец не может документально подтвердить своего права.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Черноморская Финансовая Компания", действующая в качестве агента ООО "Кубань-сервис" по договору от 26.03.2010 г. (продавец) заключило с Персиановским Фондом содействия развитию деятельности Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Донского государственного аграрного университета (покупатель) ряд предварительных договоров купли-продажи нежилых помещений:

- договор JN пд-23 от 22.11.2010 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещения N 155 площадью 20,5 кв.м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 1 050 000 руб. с уплатой аванса в размере 30 000 руб. в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;

- договор JN пд-24 от 22.11.2010 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений N 152-154 площадью 28,3 кв.м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 1 490 000 руб. с уплатой аванса в размере 30 000 руб. в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;

- договор JN пд-25 от 22.11.2010 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений N 149-151 площадью 28,1 кв.м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 1 490 000 руб. с уплатой аванса в размере 30 000 руб. в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;

- договор JN пд-26 от 22.11.2010 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений N 146-148 площадью 27,9 кв.м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 1 490 000 руб. с уплатой аванса в размере 30 000 руб. в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;

- договор JN пд-27 от 22.11.2010 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений N 143-145 площадью 27,9 кв.м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 1 810 000 руб. с уплатой аванса в размере 30 000 руб. в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;

- договор JN пд-28 от 22.11.2010 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений N 139-141 площадью 27,9 кв.м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 2 240 000 руб. с уплатой аванса в размере 30 000 руб. в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора;

- договор JN пд-29 от 22.11.2010 о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении помещений N 136-138 площадью 39,5 кв.м на 2-ом этаже туристической гостиницы по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, ул. Портовая, 14, по цене 2 000 000 руб. с уплатой аванса в размере 30 000 руб. в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора, а оставшейся суммы - в течение 5 банковских дней с даты подписания основного договора.

Во всех названных договорах указано, что планируемый срок ввода в эксплуатацию гостиницы - первый квартал 2011 года. Продавец обязуется в течение 60 календарный дней с даты ввода объекта в эксплуатацию зарегистрировать свое право собственности. Заключение основного договора предусмотрено в течение 30 рабочих дней с даты регистрации права продавца.

Во исполнение условий указанных предварительных договоров истцом произведена оплата авансовых платежей следующими платежными поручениями:

- от 1612.2010 N 160 на сумму 30 000 руб. по договору пд-23 от 22.11.2010;

- от 1612.2010 N 162 на сумму 30 000 руб. по договору пд-24 от 22.11.2010;

- от 1612.2010 N 163 на сумму 30 000 руб. по договору пд-25 от 22.11.2010;

- от 1612.2010 N 164 на сумму 30 000 руб. по договору пд-26 от 22.11.2010;

- от 1612.2010 N 165 на сумму 30 000 руб. по договору пд-27 от 22.11.2010;

- от 1612.2010 N 166 на сумму 30 000 руб. по договору пд-28 от 22.11.2010;

- от 1612.2010 N 161 на сумму 30 000 руб. по договору пд-29 от 22.11.2010.

Согласно представленным в материалы дела выпискам ЕГРЮЛ права собственности на данные помещения зарегистрированы за ООО "Кубань-сервис" в 2011 году (апрель-июнь).

В обоснование иска истцом представлены основные договоры купли-продажи, заключенные между ООО "Кубань-сервис" в лице агента ООО "Черноморская Финансовая Компания" (агентский договор от 26.03.2010, доверенность от 23.05.2011) и фондом в отношении вышеуказанных помещений. Всего семь договоров без указания номера и даты их заключения.

Согласно пунктам 2.2. договора денежные средства в полном объеме перечислены покупателем на расчетный счет агента до подписания данных договоров.

Согласно пунктам 4.1. договоров до момента их подписания продавец передал покупателю документы и ключи, в связи с чем договорам придана сила актов приема-передачи.

В материалы дела представлены платежные поручения от 23.04.2013 г., подтверждающие факт перечисления фондом в счет агента - ООО "Черноморская Финансовая Компания" денежных средств в следующих размерах:

- N 43 на сумму 270 000 руб. за помещения N 136-138;

- N 44 на сумму 270 000 руб. за помещения N 139-141;

- N 45 на сумму 270 000 руб. за помещения NN 143-145;

- N 46 на сумму 270 000 руб. за помещения NN 146-148;

- N 47 на сумму 270 000 руб. за помещения NN 149-151;

- N 49 на сумму 270 000 руб. за помещение N 155;

- N 48 на сумму 270 000 руб. за помещения N 152-154.

Несмотря на указание в договорах на полный расчет сторон, ответчик отрицал факт получения платы в полном объеме, признавал заключение предварительных договоров, однако выражал сомнение в существовании основных договоров, возражал против понуждения его к регистрации перехода права в отсутствие полной оплаты, завладение помещениями со стороны истца полагал незаконным. Вместе с тем, о фальсификации основных договоров не заявлял, доказательств, опровергающих факт их заключения не предоставлял.

Довод о неполноте платежей проверен по данным открытого акционерного общества "Крайинвестбанк" и в суде апелляционной инстанции истцом не отрицался.

Полагая, что договоры купли-продажи спорных помещений нуждаются в судебном подтверждении их действительности по причине выраженных ответчиком сомнений, а также считая, что имеются основания для принудительной регистрации перехода права на спорные помещения от ответчика к истцу, последний обратился с настоящими требованиями в суд.

Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи. Согласно пункту 2 статьи 223 того же Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичная специальная норма включена в число специальных норм, посвященных купле-продаже недвижимости.

Так, в соответствии с правилами статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пунктах 60-62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны следующие разъяснения о порядке рассмотрения требований, заявленных в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Рассматривая требование о регистрации перехода права, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

В суде апелляционной инстанции истец подтвердил, что фактическое владение спорными помещениями не осуществляет ввиду возникшего спора и невозможности документально подтвердить свое право, истца лишили доступа к помещениям.

Истец также подтвердил, что оплата в полном размере им не произведена.

При таких обстоятельствах удовлетворение иска, заявленного в порядке статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможно.

Регистрация перехода права является завершающим элементом, создающим типичные для договора купли-продажи недвижимости правовые последствия в виде перехода права.

Для того, чтобы судебное понуждение к регистрации могло быть признано в полной мере восстанавливающим права покупателя, суд должен удостовериться в отсутствии иных нарушений данных прав в рамках договора купли-продажи. В противном случае право истца не будет восстановлено.

Довод истца о том, что наличие долга по оплате недвижимости не является препятствием к применению правил статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочен.

В данном случае действия ответчика по отказу подать заявление в органы Росреестра о регистрации перехода права подлежат оценке с точки зрения правил, закрепленных в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такие действия являются для продавца правомерным приостановлением исполнения своих обязанностей в рамках договора ввиду неисполнения обязанностей покупателя.

Таким образом, отказ в иске в данной части правомерен.

Заявитель жалобы полагает ошибочным вывод суда о недопустимости использования в рассматриваемом споре такого способа защиты как признание договоров действительными. Однако данное суждение основано на неверном понимании заявителем норм материального и процессуального права, а также целей судебной защиты. Суд правомерно указал, что констатация действительности договоров не создает сама по себе для истца сколько-нибудь значимого правового эффекта, то есть не достигается цели обращения в суд (ст. 4 АПК РФ), в силу чего отказ в удовлетворении исковых требований в соответствующей части правомерен. Гражданскому праву не известен такой способ защиты. Договор либо может быть признан недействительным, либо стороны вправе требовать его исполнения предусмотренными способами, либо вправе отказываться от его исполнения, требуя расторжения договора и возмещения убытков.

Доводы о том, что суд рассмотрел требование о взыскании убытков без учета того, что истец не указывал данное требование при уточнении иска, основаны на ошибочном понимании норм процессуального права. Исключить ранее заявленное требование из предмета иска можно лишь посредством использования процессуального института отказа от иска в соответствующей части. Без прямого заявления отказа от иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не вправе предполагать соответствующие намерения истца. Поскольку отказ не был заявлен суд правомерно рассмотрел данное требование по существу.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещения убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки подлежат взысканию судом при условии представления доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиком виновных действий, в результате которых нарушены положения закона или договора, а также доказательств наличия причинно-следственной связи между фактом причинения убытков и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку бремя доказывания всех вышеперечисленных условий привлечения ответчика к такому виду гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков не доказаны, размер убытков не указан, суд правомерно отказал в иске в соответствующей части.

Таким образом, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2015 по делу N А32-10504/2014 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов