Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 г. N 13АП-29007/15

г. Санкт-Петербург

28 января 2016 г.

Дело N А56-26952/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.

при участии:

от истца: представители Савина Ю.И. (по доверенности от 3.03.2015), Ботлюков Т.И.(по доверенности от 13.03.2015),

от ответчика: представитель Гаврилова С.А. (по доверенности от 29.12.2015),

от 3-го лица: 1) представитель не явился, уведомлен, 2) представители Скуратова Т.А. (по доверенности от 11.01.2016), Корушова Н.В. (по доверенности от 11.01.2016), Иванец Д.Г. (по доверенности от 11.01.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29007/2015, 13АП-29262/2015) Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2015 по делу N А56-26952/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ООО "Транссервис"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Транссервис" (адрес: Россия 196084, Санкт-Петербург, ул. Глеба Успенского, д. 3, лит. М, пом. 2Н, ОГРН: 1027808012803) (далее - Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный, 6 подъезд, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 18.12.2014 N 31-8- 0168(673)-2014, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН"), в отношении помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 18-20, литера А, пом. 9-Н, площадью 1 167,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001229:2476; обязании Комитета заключить договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении указанного помещения по цене 160 247 074 руб., а также о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) и ГУП "ГУИОН".

При рассмотрении дела судом первой инстанции Истец был заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в связи с процессуальным правопреемством применительно к положениям статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда от 15.10.2015 иск удовлетворен.

Не согласившись с названным решением, Комитет и ГУП "ГУИОН" обратились с апелляционными жалобами, в которых просили состоявшийся судебный акт отменить, в иске отказать.

Так, по мнению ГУП "ГУИОН", при назначении экспертизы судом допущены нарушения положений ст.ст. 8, 68, 71, 82, п. 1 ст. 83, ст. 87, 170, 185 АПК РФ, ст.ст. 16.2, 17.1, 21.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития N 256 от 20.07.2007, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития N 254 от 20.07.2007, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

ГУП "ГУИОН" полагает, что экспертиза по вопросу о достоверности отчета ГУП "ГУИОН" могла быть поручена только эксперту саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик, подписавший отчет ГУП "ГУИОН" об оценке в отношении спорного объекта, в силу положений ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Кроме того, ГУП "ГУИОН" полагает, что суд первой инстанции ошибочно посчитал доказанной величину рыночной стоимости спорного объекта, определенную заключением эксперта, а также пришел к необоснованному выводу о недостоверности отчета ГУП "ГУИОН" и рыночной стоимости, им установленной, основываясь на недопустимом и недостоверном доказательстве. При этом судом не были учтены многочисленные нарушения, допущенные экспертом при проведении судебной экспертизы. Учитывая изложенное, ГУП "ГУИОН" полагает, что правовых оснований для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы у суда первой инстанции не имелось.

В апелляционной жалобе Комитетом приводятся аналогичные доводы относительно недостоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной по результатам судебной экспертизы. Кроме того, Комитетом заявлены возражения относительно распределения судом расходов по делу.

В судебном заседании апелляционного суда представители Комитета и ГУП "ГУИОН" заняли солидарную позицию по существу спора, доводы апелляционных жалоб поддержали, просил решение суда отменить.

В отзыве Фонд с доводами жалобы Комитета согласился, в судебное заседание своего представителя не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 21.01.2016, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Протокольным определением апелляционный суд отклонил ходатайство ГУП "ГУИОН" о назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возможностью рассмотрения спора по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

Предметом настоящего спора является достоверность величины рыночной стоимости помещения, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости от 18.12.2014 N 31-8-0168(673)-2014, выполненном ГУП "ГУИОН", а также урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 18-20, литера А, пом. 9-Н.

Ссылаясь на то, что выполненный ГУП "ГУИОН" отчет об оценке является недостоверным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В рассматриваемом случае Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе нежилого помещения 09.12.2014.

Распоряжением Комитета N 2596-рз от 31.12.2014 "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 18-20, литера А, пом. 9-Н" определено осуществить приватизацию объекта Обществу по цене 213 000 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 18.12.2014 N 31-8-0168(673)-2014, выполненным ГУП "ГУИОН".

16.03.2015 Общество направило протокол разногласий, в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "цена продажи объекта составляет 160 000 000 руб."

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения апелляционный суд исходит из следующего.

Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае отчет об оценке рыночной стоимости арендованного Обществом нежилого помещения выполнен ГУП "ГУИОН" по состоянию на 18.12.2014, что с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, само по себе не свидетельствует о допустимости указанного доказательства применительно к целям выкупа помещения, поскольку определение рыночной стоимости нежилого помещения следует производить на дату получения Комитетом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть по состоянию на 09.12.2014.

С учетом указанных выше правовых норм, не исключающих оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки, в рамках настоящего дела экспертом ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" проведена экспертиза по вопросам: соответствует ли отчет об оценке от 18.12.2014 N 31-8-0168(673)-2014 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, могли ли выявленные нарушения (при наличии таковых) повлиять на размер стоимости объекта недвижимости. Кроме того, на разрешение эксперта был поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Набережная канала Грибоедова, д. 18-20, литера А, пом. 9-Н, площадью 1 167,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001229:2476, по состоянию на 09.12.2014.

Как следует из материалов дела, в экспертном заключении ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" N 181 от 11.08.2015 сделан вывод, что отчет об оценке, выполненный ГУП "ГУИОН", не отвечает критериям достоверности и объективности, содержит некорректные и необоснованные выводы, что приводит к итоговым и недостоверным результатам определения рыночной стоимости объекта недвижимости, не отвечает требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, выявленные нарушения привели к существенному завышению рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Кроме того, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 09.12.2014 определена оценщиком в размере 160 247 074 руб.

По результатам судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований Общества о признании отчета "ГУП "ГУИОГН" недостоверным.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов такой организации (статья 16.2 Закона N 135-ФЗ).

Поскольку эксперт ООО "Центр оценки и консалтинга" Маркович Вадим Александрович не является экспертом саморегулируемой организации оценщиков по смыслу статьи 16.2 Закона об оценочной деятельности, проведенная им экспертиза спорного отчета не является допустимым доказательством недостоверности отчета ГУП "ГУИОН" согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 1 ст. 65, ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая установленные судом апелляционной инстанции нарушения порядка проведения экспертизы отчета независимого оценщика, а также отсутствие в материалах дела иных доказательств недостоверности данного отчета, следует признать, что правовых оснований для удовлетворения данного требования Общества не имеется.

Между тем, оснований для признания заключения судебной экспертизы ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" N 181 от 11.08.2015 в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости недостоверным доказательством апелляционный суд не усматривает.

Приведенные ГУП "ГУИОН" доводы носят формальный характер и допустимыми доказательствами по делу не подтверждены. В заключении эксперта Марковича В.А. объектом оценки является единый объект, при этом рыночная стоимость объекта оценки определяется с применением доходного подхода для единого объекта, а сравнительный подход используется справочно для проверки и подтверждения полученного результата. Как следует из главы "Согласование полученных результатов", поскольку эксперт не выявил на рынке объектов, аналогичных объекту оценки, в сравнительном подходе определялась рыночная стоимость двух объектов (кафе и хостела), составляющих объект оценки, а затем полученные стоимости суммировались. Предлагаемые и используемые при расчётах методами массовой оценки коэффициенты местоположения ГУП "ГУИОН" не являются нормативным документом, в связи с чем Марковичем В.А. использованы коэффициенты площади, коэффициенты этажности, коэффициенты входа и не использован коэффициент местоположения, так как эксперт считает данный коэффициент одинаковым для объекта оценки и объектов-аналогов, т.е. корректировка на местоположение равна нулю. Корректировки на местоположение при расчете рыночной арендной ставки в заключении эксперта Марковича В.А. для помещений кафе равна нулю, так как объект оценки и объекты-аналоги располагаются в Центральном районе Санкт-Петербурга, в микрорайоне станций метро "Невский проспект", "Гостиный двор", "Адмиралтейская" в зонах высокой проходимости, в равных по престижности, транспортной доступности и социальному окружению микрорайонах. Поскольку объекты-аналоги экспертом выбраны в одном районе, применение коэффициента, равного 1, при котором корректировка по местоположению не проводится, представляется обоснованным.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части обязания Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи арендуемого имущества по цене, определенной в соответствии с заключением эксперта, составленным по результатам проведенной в ходе рассмотрения дела экспертизы, соответствует собранным по делу доказательствам, всесторонне исследованным и надлежащим образом оцененным судом в их взаимосвязи и каждого в отдельности.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции следует изменить, обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения по цене 160 247 074 руб., в удовлетворении остальной части иска отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С Комитета в пользу Общества следует взыскать 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску, а также 40 000 руб. расходов на экспертизу, пропорционально объему удовлетворенных судом требований.

Кроме того, Обществом заявлено требование о взыскании 100 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Принципиальное отличие таких судебных расходов, как расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт (пункт 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), от иных заключается в том, что они взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Свобода договора и субъективное отношение к оценке защиты права позволяет сторонам соглашения определять достаточно высокую цену за оказание соответствующих услуг. Однако несение расходов по оплате услуг адвоката не является безусловным основанием для отнесения их в полном объеме на сторону в споре.

При решении вопроса об отнесении расходов по оплате услуг адвоката суд не оценивает правильность (целесообразность) установления сторонами той или иной цены услуг в соглашении, поскольку это является правом сторон, а определяет в соответствии с предоставленным законом правом разумные пределы размера возмещения понесенных расходов за счет лица, стороной в соглашении не являющегося, с учетом обстоятельств конкретного дела.

В соответствии с пунктом 20 Информационного письма Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 82 от 13.08.2004 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, продолжительность рассмотрения и сложность дела.

По мнению апелляционного суда, судебные расходы в размере 50 000 руб. соразмерны сложности рассматриваемого спора, количеству судебных заседаний, объему проделанной представителем Общества работы по делу, в связи с чем заявленные требования в указанной части подлежат удовлетворению в сумме 25 000 руб. (пропорционально объему удовлетворенных апелляционным судом требований).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2015 по делу N А56-26952/2015 изменить, изложить его резолютивную часть в следующей редакции:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (ОГРН: 1027809244561) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ТРАНССЕРВИС" (ОГРН: 1027808012803) договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 18-20, литера А, пом. 9-Н, площадью 1 167,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001229:2476, по цене 160 247 074 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ОГРН: 1027809244561) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТРАНССЕРВИС" (ОГРН: 1027808012803) 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску, 40 000 руб. расходов на экспертизу и 25 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина