Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2016 г. N 15АП-17654/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2017 г. N Ф08-1550/17 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

16 декабря 2016 г.

дело N А32-25702/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: представитель Ильин А.Е. по доверенности от 21.0.2016, паспорт;

от ответчиков: не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Александрова Дениса Сергеевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2016 по делу N А32-25702/2016 по иску ИП Александрова Дениса Сергеевича к ответчикам: Администрации города Сочи и Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи о взыскании неосновательного обогащения, процентов, расторжении договора аренды от 16.09.2015 N49000110062, принятое в составе судьи Сумина Д.П.

УСТАНОВИЛ:

ИП Александров Д.С. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Сочи о взыскании неосновательного обогащения в размере 484654 руб., процентов в размере 34438,86 руб., расторжении договора аренды от 16.09.2015 N 49000110062.

Решением суда от 12.10.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что использование земельного участка по назначению невозможно, арендодателем передано имущество с недостатками, препятствующими пользованию земельным участком по назначению (расположение участка в зоне санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов). Указанные недостатки не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не могли быть обнаружены. Заявитель также указывает, что не мог пользоваться земельным участком во время действия договора аренды ввиду его незаконного ограждения жильцами соседнего дома и отсутствия доступа к нему. Согласно заключению ООО "Стройпроект" максимальная площадь застройки составляет 3,4% от общей площади земельного участка, вместо указанных в аукционной документации 25% и 40% указанных в градостроительном плане.

В судебное заседание ответчики, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчиков, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.09.2015 г. между ИП Александровым Д.С. и администрацией города Сочи по результатам аукциона был заключен договор аренды N 49000110062 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства.

Согласно п. 1.1 указанного договора арендодатель (департамент имущественных отношений) передает арендатору ИП Александрову Д.С. во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205020:108, площадью 1144 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, в районе пер. Промышленный для строительства мастерской автосервиса.

ИП Александровым Д.С. 08.09.2015 г. была внесена годовая арендная плата за земельный участок в размере 484 654,00 рублей.

По условиям договора земельный участок считается переданным арендатору с момента его государственной регистрации, которая была произведена 18.11.2015 г.

В предоставленном после проведения государственной регистрации договора градостроительном плане арендованного земельного участка указано, что он расположен в том числе: 1. В зоне "ОГПО-О" оползневых процессов (оползни)-(весь); 2. В зоне "СЗЗ-П" - санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 метров в обе стороны ВЛ-110 кВ (частично 959 кв. м).

Согласно материалам дела, 09.03.2016 г. по обращению Александрова Д.С. в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи был предоставлен ответ, в котором указано, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 24.09.2009 г. N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" и санитарными правилами СНиП N 2971-84 - "Защита населения от воздействия электрического поля, создаваемого воздушными линиями электропередачи переменного тока промышленной частоты" запрещается: - производить строительство, капитальный ремонт, снос любых зданий и сооружений.

Так как администрацией не были устранены препятствия в пользовании арендованным земельным участком, истец направил в адрес арендодателя письмо с предложением подписать соглашение о расторжении договора по мотиву невозможности использовать земельный участок по его целевому назначению (л.д. 35-37).

В связи с изложенным, истцом заявлены требования о возврате денежных средств, перечисленных в счет арендной платы и взыскании процентов за их использование.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд проверил досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка и установил следующее.

Материалами дела подтверждается, что арендатором фактически соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Так арендатор направлял в адрес арендодателя претензию, в которой ясно усматривается причины в связи, с которыми он не может использовать земельный участок.

Так как указанная претензия была оставлена без внимания, как и не устранены обстоятельства, препятствующие в использовании земельного участка, на которые ссылается истец, арендатор предложил расторгнуть договор аренды.

Получение письма о проведении проверки и принятии необходимых мер от 21.09.2015 подтверждается штампом входящей корреспонденции департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 22.09.2015 (л.д. 34).

Получение претензии в порядке ст. 452 ГК РФ от 17.05.2016 года подтверждается штампом входящей корреспонденции департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 17.05.2016 (л.д. 35).

Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Следовательно, для расторжения договора необходимо установить фактическое нарушение арендодателем условий договора, в части предоставления земельного участка соответствующего условиям договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

При этом в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На основании изложенного суд устанавливает информируемость арендодателя о наличии препятствий в освоении земельного участка на момент подписания договора аренды, являющегося фактическим документом свидетельствующим о передаче земельного участка.

В материалах дела имеется извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с целью коммерческого использования.

Согласно указанному выше извещению осмотр земельного участка на местности осуществляется в любое время в течение периода приема заявок. Прием заявок на участие осуществляется с 13 августа 2015 года по 09 сентября 2015 года (л.д. 14).

Таким образом, арендодателем предусмотрена открытость и свобода доступу к земельному участку, являющегося лотом на торгах.

Следовательно, судом обоснованно отмечено, что потенциальный арендатор имел возможность не только в обусловленное время, но и в любое другое обозреть земельный участок.

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено то, договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка.

Кроме того, в соответствии с п. 1.3 земельный участок считается переданным арендатору с момента государственной регистрации (18.11.2015, л.д. 23), без каких либо иных документов о его передачи.

С учетом указанного выше пункта 1.2 договор аренды является фактически актом приема-передачи земельного участка.

В силу п. 4.2.2 договора аренды арендодатель обязуется передать земельный участок свободным от прав третьих лиц.

Истец не представил доказательств, свидетельствующих об обременении земельного участка правами иных лиц.

Спорный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 18.11.2015.

В силу абз.2 п. 6.1 договора аренды арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка или передаче участка в аренду.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендатор должен был знать о том, что земельный участок находится в зоне "ОГПО-О" оползневых процессов (оползни)-(весь), в зоне "СЗЗ-П" - санитарно - защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 метров в обе стороны ВЛ - 110 кВ (частично 959 кв. м) как минимум на момент участия в торгах.

Суд апелляционной инстанции поддерживает указанные выводы, поскольку из представленных в материалы дела доказательств не следует, что ответчик каким либо образом препятствовал обследованию земельного участка до проведения торгов.

Учитывая, что земельный участок предоставлен для строительства мастерской автосервиса, в отсутствии специальных познаний, при наличии кадастрового номера земельного участка ничто не препятствовало истцу обратиться к лицам, обладающим специальными познаниями не после заключения спорного договора, а до его подписания и последующей регистрации.

Представленное истцом заключение ООО "Сочистройпроект", согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205020:108 площадью 1144 кв. м не пригоден для строительства мастерской автосервиса, апелляционная коллегия также оценивает критически, поскольку из заключения следует, что строительство мастерской автосервиса возможно только на части спорного земельного участка площадью 39 кв. м.

Однако, дальше следует вывод, что площадь земельного участка в размере 39 кв. м недостаточна для строительства мастерской автосервиса.

При этом, указанный вывод нормативно не обоснован.

Кроме того, в заключении не дана оценка возможности изменения места расположения линий электропередач (Вл-110 кВ) и связанных с ними охранных зон, а также не изучен и не мотивирован вопрос строительства в зонах "ОГПО-О" и "СЗЗ-П" оползневых процессов, с учетом проведения дополнительных работ или при размещении объекта в таком виде, в котором эти зоны не являются препятствием для строительства.

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу, что истцом не доказан факт невозможности использования земельного участка.

На основании изложенного, в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды отказано правомерно.

Требования истца о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной арендной платы в размере 484 654 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 34 438,86 руб. оставлено без удовлетворения правомерно, так как истец не доказал не возможность использования земельного участка.

Поскольку спорный платеж производился истцом в рамках исполнения договорных обязательств за арендуемое им имущество по договору аренды, то правовых оснований для их квалификации в качестве неосновательного обогащения и взыскания с арендодателя не имеется.

Отклоняя доводы жалобы о невозможности использования земельного участка, апелляционный суд также отмечает, что возврат уплаченных за аренду земельного участка денежных средств противоречит принципу платности землепользования, поскольку истцу было фактически предоставлено владение земельным участком на весь срок договора. Уплаченные в виде арендной платы денежные средства являются эквивалентом произведенного арендодателем предоставления в виде владения и пользования земельным участком.

Доводы жалобы об отсутствии доступа к земельному участку ввиду его ограждения жильцами соседнего дома подлежат отклонению, поскольку не подтверждены документально.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2016 по делу N А32-25702/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина И.В. Пономарева