Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2016 г. N 15АП-21584/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 мая 2016 г. N Ф08-1854/16 настоящее постановление изменено

город Ростов-на-Дону

30 января 2016 г.

дело N А32-29832/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Айдинян Т.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Жданова Р.А. - представитель по доверенности от 15.01.2016, паспорт;

от ответчика: до перерыва представитель не явился, надлежаще извещен; после перерыва: Яремчук И.И. - представитель по доверенности от 31.12.2015, паспорт;

от третьего лица: Егорова Е.О. - представитель по доверенности от 19.02.2014 N 23АА3319763, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Администрации города Сочи; Муниципального унитарного предприятия культуры "Парки отдыха "Ривьера-Сочи"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2015 по делу N А32-29832/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Леда"

к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие культуры "Парки отдыха "Ривьера-Сочи"

о признании незаконным отказа в приобретении арендуемого имущества и обязании заключить договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений,

принятое судьей Пристяжнюком А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Леда" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконным бездействие департамента в приобретении в собственность за плату арендуемых нежилых помещений общей площадью 118,2 кв. м, а именно: помещений первого этажа (литера Д): комната N 1 площадью 11,8 кв. м, комната N 2-17,8 кв. м, помещений первого этажа (литера Ж): комната N 1 площадь 27 кв. м, комната N 2-17 кв. м, комната N 3-8,3 кв. м, помещения первого этажа (литера Е): комната N 1 площадь 36,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова, д. 2, для использования в целях общественного питания;

- обязать департамент заключить с обществом договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.08.2014.

Исковые требования мотивированы нарушением департаментом норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), устанавливающего преимущественное право выкупа арендуемых помещений субъектом малого и среднего предпринимательства. Бездействие департамента не соответствует закону и нарушает права общества в имущественной сфере.

Определением от 19.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Парк отдыха "Ривьера" (далее - предприятие).

Решением от 16.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован обстоятельствами, установленными вступившими в законную силу решениями арбитражного суда, согласно которым арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды. Кроме того, арендуемое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за предприятием и передано ему по акту приема-передачи. Договор аренды прекращен в установленном законом порядке, о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Не согласившись с решением от 16.02.2015, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции. Определением от 05.05.2015 апелляционная жалоба возвращена заявителю, в связи с пропуском срока на апелляционное обжалование и отказом в его восстановлении.

Постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.07.2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 по делу было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Из постановления суда кассационной инстанции следует, что при принятии решения судом первой инстанции не учтены те обстоятельства, что право хозяйственного ведения за предприятием в отношении спорного недвижимого имущества зарегистрировано 25.06.2014, то есть после обращения общества (23.04.2014) к уполномоченному органу с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества срок договора аренды не истек, договор являлся действующим.

Кассационный суд указал, что суд первой инстанции должным образом не рассмотрел вопрос о том, являлись ли действия департамента по передаче спорного имущества в хозяйственное ведение предприятия, а также игнорирование обращений общества с заявлениями о продлении срока действия договора аренды от 26.02.2014 и реализации права преимущественного выкупа арендуемого имущества от 23.04.2014 злоупотреблением правом. Также судом не дана оценка бездействию департамента, который в ответ на обращение общества не направил арендатору ни договор купли-продажи спорных помещений, ни мотивированный отказ в приобретении арендуемых помещений, что не соответствует положениям статьи 9 Закона N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя.

При новом рассмотрении суду первой инстанции предписано дать оценку тому, являются ли указанные им нарушения (возведение навеса без разрешительной документации, а также взыскание неосновательного обогащения за невнесение соответствующей платы за использование земельного участка, принадлежащего третьему лицу и не, являющегося предметом договорных отношений по договору аренды) основанием для лишения общества возможности на реализацию права преимущественного выкупа арендуемых помещений.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2015 заявленные требования общества с ограниченной ответственностью "Леда" удовлетворены частично. Суд признал незаконными бездействия Департамента имущественных отношений администрации МО города Сочи в реализации ООО "Леда" преимущественного права выкупа арендованного обществом по договору аренды от 01.05.2006 N к/7-06 (с учетом дополнительных соглашений) нежилых помещений общей площадью 118,2 кв.м., а именно: помещений первого этажа (литер Д): комната N 1 площадью 11,8 кв.м., комната N 2-17,8 кв.м., помещений первого этажа (Литер Ж): комната N 1 площадью 27,0 кв.м., комната N 2-17,0 кв.м., комната N 3-8,3 кв.м., помещения первого этажа (Литер Е): комната N 1 площадью 36,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова, дом N 2, для использования в целях общественного питания.

Кроме этого, суд обязал Департамент имущественных отношений администрации города Сочи направить в адрес ООО "Леда" проект договора купли-продажи вышеперечисленных нежилых помещений в соответствии с требованиями статьи 9 Закона РФ N 159-ФЗ.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи, а также Муниципальное унитарное предприятие культуры "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

Апелляционная жалоба Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи мотивирована следующим. При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не учел, что в период эксплуатации нежилых помещений литер Д, Ж, Е, общей площадью 118,2 кв.м. (кафе "Лето", кафе "Лагуна"), переданных ООО "Леда" по договору аренды муниципального имущества от 01.05.2006 N к/7-06, последнее незаконно использовало прилегающие бетонные площадки и возвело навес над открытыми площадками, тем самым нарушив существенные условия заключенного договора аренды. Указанные обстоятельства были установлены Арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела N А32-10503/2013.

Кроме этого, судом не учтено, что срок договора аренды муниципального имущества от 01.05.2006 N к/7-06 истек 30.04.2014.

По истечении трех месяцев с момента уведомления арендатора об отказе в продлении договора аренды муниципального имущества от 01.05.2006 N к/7-06, собственник имущества 24.09.2014 обратился в Лазаревский отдел УФРС по Краснодарскому краю с документами на государственную регистрацию прекращения записи об обременении его права правом аренды.

В настоящее время спорное имущество на основании распоряжения Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 08.04.2014 N 662-р закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП "Парк отдых "Ривьера-Сочи".

Доказательства эксплуатации спорных помещений обществом с ограниченной ответственностью "Леда" по назначению в 2014 году заявителем не представлено.

Учитывая изложенное, департамент полагает, что у ООО "Леда" отсутствовали основания для приобретения помещений в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Мотивируя апелляционную жалобу Муниципальное унитарное предприятие культуры "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" полагает, что оспариваемое решение суда является не законным и не обоснованным. С момента приемки законченного строительством объекта в марте 2002 года нежилое здание кафе "Лагуна" литер Е, расположенное по адресу: г. Сочи, ул. Павлова, д. 2 находилось на балансе муниципального унитарного предприятия культуры "Лазаревский парк культуры и отдыха" (Постановление главы города Сочи N 318/3 от 03.06.2002).

С 2005 года нежилые здания кафе "Лето", литер Д, кафе "Лето", литер Ж, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Павлова, д. 2 находились на балансе муниципального унитарного предприятия культуры "Лазаревский парк культуры и отдыха" согласно договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12.12.2005 г. N 581, распоряжения комитета по управлению имуществом администрации г. Сочи Краснодарского края N 303-р от 12.12.2005.

Однако, распоряжением главы города Сочи N 91-р от 11.02.2008 нежилые помещения здание кафе "Лагуна" литер Е, кафе "Лето", литер Д, кафе "Лето", литер Ж, и прилагающие к ним открытые площадки, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Павлова, д. 2, были изъяты из хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия города Сочи "Лазаревский парк культуры и отдыха" и включены в состав имущества муниципальной казны города-курорта Сочи.

В связи с завершением реорганизации МУП "Парк культуры и отдыха "Ривьера" города Сочи" путем присоединения к нему МУП "Парк культуры и отдыха Хостинского района" г. Сочи, МУП "Парк культуры и отдыха Адлерского района г. Сочи", МУПК г. Сочи "Лазаревский парк культуры и отдыха" с 2011 года МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" неоднократно ставил вопрос передачи (возврата) в хозяйственное ведение всего недвижимого имущества, располагающегося на территории парков и находящегося в составе казны города Сочи (письмо от 11.04.2011 N 01-52, письмо от 21.06.2011 N 01-123, письмо от 03.05.2012 N 01-93, письмо от 07.05.2013 N 01-113).

С указанного времени были возвращены в хозяйственное ведение 10 объектов, расположенных на территории МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" (распоряжение ДИО администрации города Сочи N 2217-р, N 1426-р, N3023-р).

При этом, ООО "Леда" содержало указанные кафе в антисанитарном состоянии, территория была захламлена (что негативно сказывалось на общем облике Парка отдыха), самостоятельно пристраивала навесы к указанным кафе, Парк ежегодно обращался в ДИО администрации города Сочи о возврате кафе и прилегающих открытых площадок, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109029:57, расположенном по адресу: г. Сочи, Лазаревский р-н, ул. Павлова, д. 2 переданного МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" в аренду сроком до 01.01.2055 года согласно договора аренды от 29.05.2006 N 4900003892.

28.02.2014 письмом N 01-42 администрация МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" вновь довело до сведения собственника, что ООО "Леда" содержит имущество, переданное по договору аренды N К\7-06 в антисанитарном состоянии, а также просило передать помещения здания кафе "Лагуна" литер Е, кафе "Лето", литер Д, кафе "Лето", литер Ж, и прилагающих к ним открытые площадки, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Павлова, д. 2 в хозяйственное ведение МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи". Учитывая сложное финансовое состояние и значительные затраты по содержанию парка, с целью приведения парка в удовлетворительное санитарное состояние, 08.04.2014 года ДИО администрации города Сочи издало распоряжение N 662-р о закреплении на праве хозяйственного ведения за МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" нежилых зданий кафе "Лето" литера Д N 1,2, литера Ж N 1,2,3 и кафе "Лагуна" литера Е N 1 и открытых прилегающих площадок к кафе литера Д,Е,Ж, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова, д. 2.

14.04.2014 МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" поставило в известность ООО "Леда" о том, что по истечении срока действия договора не намерено продлевать арендные отношения по указанным объектам недвижимости.

ООО "Леда" обратилось в департамент имущественных отношений администрации города Сочи с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с законом N 159-ФЗ 24.04.2014, когда указанное имущество уже было передано по акту приема-передачи с соответствии с изданным распоряжением МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи". Третье лицо указывает, что, следовательно, органом местного самоуправления не были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение имущества, а приняты были меры по возврату имущества в хозяйственное ведение от арендатора, который содержал имущество в антисанитарном состоянии с нарушением существенных условий договора (самовольное использование прилегающей территории, нарушение сроков оплаты арендной платы). Решение о передаче нежилых зданий кафе "Лето" литера "Д" N 1,2, литера "Ж" N 1,2,3 и кафе "Лагуна" литера "Е" N 1 и открытых прилегающих площадок к кафе литера "Д", "Е", "Ж", расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова, д. 2 было принято еще до подачи заявления ООО "Леда".

Предприятие указывает, что, в свою очередь ООО "Леда" уклонялось от получения почтовой корреспонденции и поэтому не получало ответы на свои заявления, являлось недобросовестным арендатором по договору аренды. По данному договору до настоящего времени арендатором не оплачена арендная плата за период с 08.04.2014 (момент передачи имущества Парку) по 03.10.2014 (момент погашения договора аренды в УФРС).

Непосредственно в судебное заседание был предоставлен расчет задолженности по арендной плате и пени ООО "Леда" по договору аренды муниципального имущества от 01.05. 2006 года N К/7-06, в котором отражена задолженность по неустойки в размере 5 764 рубля 12 копеек.

При изложенных обстоятельствах у ООО "Леда" отсутствовали основания для приобретения помещений в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Настоящее дело слушалось с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 21.01.2016 по 28.01.2016.

В судебном заседании представители ответчика, а также привлеченного к участию в деле третьего лица, поддержали доводы апелляционных жалоб в полном объеме.

Представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судебное решение подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между заявителем и Комитетом по управлению имуществом г. Сочи 01.05.2006 был заключен договор аренды муниципального имущества зданий, сооружений и нежилых помещений г. Сочи N к/7-06 (с учетом дополнительных соглашений от 13.09.2006, 26.09.2006, 01.01.2009), в соответствии с которым ООО "Леда" были предоставлены в аренду сроком до 30.04.2014 г. нежилые помещения, общей площадью 118,2 кв. м, в том числе: Литер Д, этаж 1, комната, площадь N 1-11,8 кв. м,; N 2-17,8 кв. м, Литер Ж, этаж 1, комната, площадь N 1-27,0 кв. м, N 2-17,0 кв. м, N 3-8,3 кв. м, Литер Е, этаж 1, комната, площадь N 1-36,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова, дом N 2, для использования в целях общественного питания.

26.02.2014 заявитель обратился в Департамент с письмом о продлении заключенного договора аренды на новый срок на тех же условиях, однако ответа получено не было.

В апреле 2014 года заявитель обратился в Департамент с заявлением о преимущественном праве выкупа арендованного имущества, которое также было оставлено без ответа.

В последующем, заявителю стало известно, что распоряжением Департамента имущественных отношений города Сочи N 662-р от 08.04.2014 спорное имущество было передано и закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП "Парк отдыха "Ривьера-Сочи".

В августе 2014 года общество повторно обратилось к заинтересованному лицу с заявлением, в котором просило заключить договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества, в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.

Из представленного расчета по арендным платежам ООО "Леда" в отношении спорного имущества за период с 02.02.2011 по 21.05.2014 следует наличие переплаты в размере 169 338,26 рублей.

Заявитель полагает, что у него имеется преимущественное право выкупа арендованного имущества согласно Федерального закона N 159-ФЗ, а заинтересованным лицом нарушены права общества при отчуждении спорного имущества третьему лицу, не смотря на неоднократные обращения общества за выкупом помещений, которые были оставлены без ответа.

Изложенные обстоятельства послужили основанием заявителю для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требование общества с ограниченной ответственностью "Леда" о признании незаконным бездействия департамента в передаче в собственность за плату арендуемых нежилых помещений, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания решения органа государственной власти незаконным является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением органа государственной власти прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства.

Так, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 ФЗ N 159 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости определяется датой его подписания сторонами.

В силу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие приведенным в указанной норме права условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Таким образом, выкупная цена спорного помещения должна определяться на основании отчета об оценке рыночной стоимости, действующего на дату заключения договора купли-продажи от либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор (правовой подход изложен в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2011 по делу N А32-56734/2009, от 22.01.2008 по делу N А32-1215/2007, от 13.02.2008 по делу N А32-11796/2007 и от 29.10.2009 по делу N А53-4314/2009).

Как обоснованно указал суд первой инстанции, 01.05.2006 между ООО "Леда" и Комитетом по управлению имуществом города Сочи заключен договор аренды муниципального имущества, зданий, сооружений, нежилых помещений города Сочи N к/7-06.

По истечении срока действия договора общество направило департаменту письмо от 26.02.2014 о его продлении на тех же условиях на новый срок.

В письме от 23.04.2014 ООО "Леда", реализуя свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с Законом N 159-ФЗ просило департамент принять все необходимые для этого меры.

Однако указанные письма от 26.02.2014, от 23.04.2014 оставлены департаментом без ответа.

Передача арендованного имущества на основании распоряжения департамента от 08.04.2014 N 662-р на праве хозяйственного ведения МУП культуры "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" (государственная регистрация права от 25.06.2014), не влияет на выводы суда первой инстанции о незаконности бездействия департамента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. В статьях 8 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 5 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили, что в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Судом установлено, что право хозяйственного ведение за предприятием в отношении спорного недвижимого имущества было зарегистрировано 25.06.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Таким образом, право хозяйственного ведения за третьим лицом в отношении спорного недвижимого имущества было зарегистрировано после обращения общества 23.04.2014 к уполномоченному органу с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества срок договора аренды не истек.

Несмотря на это, в августе 2014 года общества повторно обратилось к департаменту с заявлением, в котором просило заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

14.04.2014 МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи", как балансодержатель, сообщило заявителю о том, что срок действия договора N к/7-06 от 01.05.2006 продлеваться не будет (исх. N 01-83) и предложил ООО "Леда" освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи.

16.05.2014 администрация парка повторно сообщила заявителю о необходимости освободить занимаемое имущество (исх, N 01-105).

21.05.2014 в адрес заявителя были направлены дополнительное соглашение к договору аренды ввиду смены лица на стороне арендодателя и соглашение о расторжении договора, в связи с отсутствием намерения арендодателя передавать имущество в аренду (исх. N N 01-107, 01-108).

29.05.2014 департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи направил в адрес ООО "Леда" письмо N 10929/02-05-16 в котором указал, что договор аренды продлеваться не будет и потребовал освободить занимаемые помещения по договору N К/7-06 от 01.05.2006, которое было получено заявителем 20.06.2014.

30.06.2014 МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" вновь направило ООО "Леда" копию Распоряжения N 662-р от 08.04.2014, а также копию письма от 15.05.2014 N 01-105 (получены заявителем 08.07.2014).

Между тем, приведенные обстоятельства не влияют на тот факт, что на дату обращения заявителя о реализации преимущественного права выкупа арендованного помещения 23.04.2014 договор аренды недвижимого имущества являлся действующим, более того в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие отсутствие у ООО "Леда" условий для реализации преимущественного права, предусмотренных Федеральным законом N 159-ФЗ.

Установленные Арбитражным судом Краснодарского края в рамках рассмотрения дела факты незаконного использования обществом прилегающих бетонных площадок, возведение навеса, над открытыми площадками, а так же неосновательное обогащение ООО "Леда" (дело N А32-22897/2013) свидетельствуют о нарушением обществом прав департамента, не связанных с предметом заключенного договора аренды.

Доказательства, связанные с наличием задолженности по арендной плате, а также ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей на протяжении арендных отношений в материалах дела отсутствуют, в связи с чем обстоятельства установленные судом при рассмотрении дела N А32-22897/2013, не являются основанием для лишения общества возможности для реализации права преимущественного выкупа арендуемых помещений.

Довод ответчика и третьего лица о том, что на стороне ООО "Леда" существует задолженность по оплате неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы на сумму 5 764 рубля 12 копеек, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Из представленного в материалы дела расчета задолженности по арендной плате и пени ООО "Леда" по договору аренды от 01.05.2006 N К/7-06 за период с 01.01.2011 по 23.04.2014 следует, что на стороне общества по состоянию на 23.04.2014 имеется переплата по арендным платежам в размере 169 338,26 рублей.

Неустойка в размере 5 764,12 рублей сложилась в результате увеличения арендодателем арендных платежей в одностороннем порядке, о чем ООО "Леда" не извещалось.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал, что наличие на счету арендодателя переплаты позволяет последнему осуществить погашение неустойки из имеющихся денежных средств.

Таким образом, нарушений обществом условий договора аренды N к/7-06, препятствующих последнему реализации права приобретения в собственность за плату арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, апелляционным судом не установлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о нарушении заинтересованным лицом требований Федерального закона N 159-ФЗ, выразившихся в ненаправлении ответа на обращение заявителя о приобретении права собственности на имущество, арендованное по договору от 01.05.2006 N К/7-06.

Правовыми последствиями признания незаконными решений, действий (бездействия) органа согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ является возложение на государственный орган обязанности совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Между тем, в рассматриваемом случае устранить допущенные нарушение прав и законных интересов ООО "Леда" не представляется возможным, поскольку имущество, подлежащее приватизации в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, на момент разрешения настоящего спора фактически утрачено.

Согласно актам обследования зданий от 29.10.2015, составленным ГУП Краснодарского края "Крайтехинвенторизация - Краевое БТИ" филиал по г. Сочи, при проведении регистрации текущих изменений объектов недвижимости МУП культуры г. Сочи "Лазаревский парк культуры и отдыха", расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова, д. 2, установлено прекращение существования следующего имущества: кафе "Лагуна", Литре "Е", инвентарный номер 38657, кафе "Лето", Литеры "Д", "Е", инвентарный номер 38657.

Кроме этого, в материалы дела представлены фотографии, а также инвентарные карточки о списании спорного имущества от 01.09.2015 N Л00000001, N Л00000002, N Л00000003 по причине 100 % физического износа.

Основанием для сноса указанного имущества послужило распоряжение администрации г. Сочи от 13.10.2015 N 348-р о списании и исключении из реестра объектов муниципальной собственности города Сочи кафе "Лагуна", кафе "Лето" (литер "Д", "Е"), распоряжения департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 20.10.2015 N 184-р о прекращении права хозяйственного ведения третьего лица.

Учитывая изложенное в совокупности, решение суда первой инстанции в части обязания департамента имущественных отношений администрации города Сочи направить в адрес ООО "Леда" проект договора купли-продажи нежилых помещений в соответствии с требованиями статьи 9 Закона РФ N 159-ФЗ подлежит отмене, в удовлетворении требований заявителя в указанной части следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2015 по делу N А32-29832/2014 отменить в части обязания департамента имущественных отношений администрации города Сочи направить в адрес ООО "Леда" проект договора купли-продажи нежилых помещений в соответствии с требованиями статьи 9 Закона РФ N 159-ФЗ.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции: "Признать незаконными бездействия Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования города Сочи в реализации ООО "Леда" преимущественного права выкупа арендованного обществом по договору аренды от 01.05.2006 N к/7-06 (с учетом дополнительных соглашений) нежилых помещений общей площадью 118,2 кв. м, а именно: помещений первого этажа (литер Д): комната N 1 площадью 11,8 кв. м, комната N 2-17,8 кв. м, помещений первого этажа (Литер Ж): комната N 1 площадью 27,0 кв. м, комната N 2-17,0 кв. м, комната N 3-8,3 кв. м, помещения первого этажа (Литер Е): комната N 1 площадью 36,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова, дом N 2, для использования в целях общественного питания.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования города Сочи в пользу ООО "Леда" судебные расходы понесенные заявителем по оплате госпошлины по иску в размере 2 000 рублей".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов