Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2016 г. N 07АП-8950/14

г. Томск

03 февраля 2016 г.

Дело N А03-9160/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.02.2016 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Д.Г. Ярцева

судей: В.М. Сухотиной, Т.Е. Стасюк

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.И. Чапановой

при участии в судебном заседании:

без участия представителей лиц, участвующих в деле (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Кайман" (номер апелляционного производства 07АП-8950/14(6)) на определение Арбитражного суда Алтайского края от 30 ноября 2015 г. по делу N А03-9160/2014 о признании ЗАО "Торговый Дом Скаут" (ОГРН 1022201506909 ИНН 2224059614) несостоятельным (банкротом) (Судья Е.И. Конопелько)

(по заявлению конкурсного управляющего ЗАО "Торговый Дом Скаут" Кузовлева А.М. к ООО "Кайман" (ОГРН 1142225010311, ИНН 2221213875) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 01.04.2015 г. и применении последствий недействительности сделки путем обязания возвратить в конкурсную массу должника переданное по недействительной сделке имущество и взыскания разницы недополученной арендной платы из расчета 250 000 руб. ежемесячно за период фактического пользования до даты признания сделки недействительной)

третьи лица: ПАО "Коммерческий банк "КЕДР" (ОГРН 1022400000655 ИНН 2451001025), ИП Медведенко Павел Павлович (ОГРНИП 304222233000087, ИНН 222200803751), ИП Нороян Аркади Грагатович (ОГРНИП 309222333600094, ИНН 222214034915), ООО "Торгово-промышленная компания "ФАТО" (ОГРН 1132224001414, ИНН 2224158037) и ООО "Прайс Лидер" (ОГРН 1135476122330, ИНН 5404490705)

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Алтайского края от 02.06.2015 г. по делу N А03-9160/2014 закрытое акционерное общество "Торговый Дом Скаут" (далее по тексту ЗАО "ТД Скаут", должник) было признано (несостоятельным) банкротом, в отношении него была открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника был утвержден Кузовлев Александр Михайлович.

11.09.2015 г. конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании недействительным договора аренды нежилого здания по адресу: г. Барнаул, ул. Г. Исакова, 260б, заключенного 01.04.2015 г. между должником и ООО "Кайман" (ОГРН 1142225010311, ИНН 2221213875) и применении последствий недействительности сделки в виде возврата должнику переданного в адрес ООО "Кайман" нежилого здания, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Г. Исакова, 260б, и взыскания с ООО "Кайман" в пользу должника разницы между действительной стоимостью арендных платежей и стоимостью, предусмотренной недействительным договором аренды, из расчета 250 000 руб. в месяц за период с 01.04.2015 г. по дату признания договора недействительным.

Заявление со ссылкой на ст. 10 ГК РФ, п. 1 и п. 2 ст. 61.2 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 г. (далее Закон о банкротстве) обосновано неравноценностью встречного предоставления, а именно тем, что размер арендной платы по оспариваемому договору значительно ниже рыночного, учитывая, в том числе условия заключенных ООО "Кайман" договоров субаренды спорного имущества; заключение договора с заинтересованным лицом, а так же тем, что ООО "Кайман" не осуществляет внесение должнику арендных платежей, не оплачивает коммунальные расходы, что нарушает права как кредиторов, так и должника.

По ходатайству заявителя к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ПАО "Коммерческий банк "КЕДР" (ОГРН 1022400000655 ИНН 2451001025), требование которого обеспечено ипотекой спорных нежилых помещений; ИП Медведенко Павел Павлович (ОГРНИП 304222233000087, ИНН 222200803751), ИП Нороян Аркади Грагатович (ОГРНИП 309222333600094, ИНН 222214034915), ООО "Торгово-промышленная компания "ФАТО" (ОГРН 1132224001414, ИНН 2224158037) и ООО "Прайс Лидер" (ОГРН 1135476122330, ИНН 5404490705), являющиеся субарендаторами нежилых помещений, переданных в аренду по оспариваемой сделке.

Определением суда от 30.11.2015 г. (резолютивная часть объявлена 25.11.2015 г.) заявление было удовлетворено, договор от 01.04.2015 г. аренды нежилых помещений, расположенных на первом и втором этажах здания литер А по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Исакова, дом 260б, обозначенных под номерами: 1,3,4,5,6,7 (первый этаж), 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 (второй этаж) согласно выписке из технического паспорта, выданной ФГУП "Ростехинвентаризция - Федеральное БТИ" по Алтайскому краю от 07.12.2010 г., общей площадью 939,6 кв.м. (далее - спорные помещения), заключенный между ЗАО "ТД Скаут", в качестве арендодателя, и ООО "Кайман" (ОГРН 1142225010311, ИНН 2221213875), в качестве арендатора был признан недействительным и применены последствия недействительности сделки, в виде обязания ООО "Кайман" возвратить в конкурсную массу должника спорные помещения и, взыскания с ООО "Кайман" в конкурсную массу должника 1 958 333,25 руб. неосновательного обогащения в виде недополученной арендной платы за период с 01.04.2015 г. по 25.11.2015 г.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, ООО "Кайман" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей жалобы ее податель указал, что судом не учтено то, что субарендатор спорных помещений оплачивает ООО "Кайман" исключительно арендную плату за пользование помещениями, без несения дополнительных расходов на ремонт помещений и арендованного здания в целом, текущее содержание мест общего пользования, благоустройство, содержание; ООО "Кайман" осуществляет полное текущее содержание здания. Так же, между должником и ООО "Кайман" заключен договор оказания услуг по хранению, содержанию и управлению имущественным комплексом лица, находящегося в процедуре банкротства, от 08.05.2015 г.; конкурсный управляющий не обращался к ООО "Кайман" с требованием об изменении арендной платы.

Конкурсный управляющий должника в соответствии со ст. 262 АПК РФ представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами и требованиями подателя апелляционной жалобы не согласился.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания лица, участвующие в данном обособленном споре, своих представителей в заседании суда апелляционной инстанции не направили, иных письменных отзывов на апелляционную жалобу в материалы дела не поступило.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в данном обособленном споре, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на неё, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность определения суда первой инстанции от 30.11.2015 г., арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, дело о банкротстве должника возбуждено определением суда от 30.06.2014 г.

Определением суда от 28.10.2014 г. в отношении должника введена процедура наблюдения.

01.04.2015 г. должником (арендодатель) и ООО "Кайман" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого здания, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные на первом и втором этажах здания литер А по адресу: г. Барнаул, ул. Г. Исакова, 260б, обозначенные под номерами 1,3,4,5,6,7 (первый этаж), 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 (второй этаж) согласно выписке из технического паспорта, выданной ФГУП "Ростехинвентаризция - Федеральное БТИ" по Алтайскому краю от 07.12.2010 г. общей площадью 939,6 кв.м. (п. 1.1).

Срок аренды был установлен сторонами с 01.04.2015 г. до 01.03.2016 г. с указанием на автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений какой-либо из сторон договора (п. 1.3).

Согласно п. 2.2 договора аренды от 01.04.2015 г. арендатор обязан содержать арендуемые помещения и прилегающую территорию; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого здания; за свой счет произвести капитальный ремонт помещений в здании.

Сумма арендной платы составляет 100 000 руб. в месяц с НДС (п. 3.1).

Расходы по оплате коммунальных услуг и охране несет арендатор сверх арендной платы (п. 3.3).

На основании акта приема-передачи нежилые помещения были фактически переданы в аренду 01.04.2015 г.

Из материалов дела следует, что спорные помещения ООО "Кайман" сдает в субаренду по договорам субаренды нежилого помещения N 1 от 21.10.2014 г. с ИП Медведенко П.П. (помещение N 5 на первом этаже), N 2 от 19.01.2015 г. с ООО "Прайс Лидер" (помещения NN 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 на втором этаже), N 3 от 24.04.2015 г. с ООО ТПК "Фато" (помещения площадью 145 кв.м. на первом этаже).

При этом, по договору N 1 от 21.10.2014 г. арендная плата составляла 127 500 руб. в месяц из расчета 750 руб. за 1 кв.м., в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2015 г. арендная плата составляла 117 750 руб. в месяц из расчета 750 руб. за 1 кв.м., в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2015 г. - 82 425 руб. из расчета 525 руб. за 1 кв.м. (170 кв.м.).

В п. 4.1.6, п. 6.5 и п. 6.6 договора субаренды N 1 от 21.10.2014 г. предусмотрено, что все расходы, связанные с обслуживанием и использованием субарендуемого помещения, возлагаются на субарендатора, а именно: услуги связи, телекоммуникационные услуги, услуги по охране Объекта, обслуживание охранно-пожарной сигнализации, уборка Объекта и входного узла, вывоз ТБО. В редакции дополнительного соглашения от 30.10.2014 г. на субарендатора возложена обязанность по оплате электроэнергии (внесены изменения в п. 6.5).

По договору N 2 от 19.01.2015 г. арендная плата составляет 238 095 руб. в месяц из расчета 550 руб. за 1 кв.м., в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2015 г. арендная плата составляет 190 476 руб. в месяц, из расчета 440 руб. за 1 кв.м. (432,9 кв.м.).

При этом п. 4.1.6, п. 6.4 и п. 6.5 договора субаренды N 2 от 19.01.2015 г. так же предусмотрено, что все расходы, связанные с обслуживанием и использованием субарендуемого помещения, возлагаются на субарендатора, а именно: электроэнергия, услуги связи, телекоммуникационные услуги, услуги по охране Объекта, водоснабжение и водоотведение, отопление, обслуживание охранно-пожарной сигнализации, уборка Объекта и входного узла, вывоз ТБО прилегающей территории от снега и грязи, уборка Объекта.

По договору N 3 от 24.04.2015 г. размер арендной платы составляет 58 000 руб. в месяц из расчета 400 руб. за 1 кв.м. (145 кв.м.), в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2015 г. арендная плата составляет 78 000 руб. в месяц из расчета 400 руб. за 1 кв.м. (195 кв.м.).

При этом п. 4.1.5, п. 6.4 и п. 6.5 договора субаренды N 3 от 24.04.2015 г. имеются аналогичные условия о том, что все расходы, связанные с обслуживанием и использованием субарендуемого помещения, возлагаются на субарендатора, а именно: электроэнергия, услуги связи, телекоммуникационные услуги, услуги по охране Объекта, обслуживание охранно-пожарной сигнализации, уборка Объекта и входного узла, вывоз ТБО прилегающей территории от снега и грязи, уборка Объекта.

Из расчета минимальной платы по договорам субаренды ООО "Кайман", обязанное по оспариваемой сделке уплачивать 100 000 руб. в месяц должнику, в то же время за передачу в субаренду тех же нежилых помещений, получает более 350 000 руб. (82 425 руб. + 190 476 руб. + 78 000 руб.).

Согласно официальной информации, опубликованной на сайте Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Алтайскому краю (каталог официальных статистических публикаций за 2015, приложение 2, таблицы 1 и 2) стоимость аренды 1 кв.м. торговых помещений составляет не менее 600 руб. при этом, как правило, коммунальные платежи не входят в арендную плату.

Согласно данным с сайта www.rosrealt.ru средняя стоимость аренды 1 кв.м. торговых площадей в г. Барнауле составляет 7 019 руб. в год (584 руб. в месяц)

Также из материалов дела следует, что нежилое здание, в котором находятся спорные помещения находятся в залоге у ПАО "Коммерческий банк "КЕДР" по договору об ипотеке без номера от 08.04.2013 г.

В соответствии с условиями п. 3.3 договора об ипотеке от 08.04.2013 г. должник не вправе распоряжаться заложенным имуществом, в том числе, передавать его в аренду без согласия залогодержателя.

Из материалов настоящего обособленного спора следует, что должник не обращался за получением согласия залогодержателя на передачу нежилых помещений в аренду, в свою очередь, залоговый кредитор такого согласия не давал.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, конкурсный управляющий обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд о признании оспариваемого договора недействительным.

Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего должника, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания оспариваемого договора недействительным на основании п. 1 и п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, отсутствия согласия залогодержателя на сдачи имущества в аренду.

Апелляционный суд поддерживает данные выводы суда первой инстанции.

При этом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что согласно ч. 1 ст. 223 АПК РФ и п. 1 ст. 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии со ст. 61.9 Закона о банкротстве конкурсный управляющий от имени должника вправе обратиться в арбитражный суд с заявление об оспаривании сделки должника.

В силу п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно разъяснениям, данным в п. 8 Постановления N 63 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 23.12.2010 г., п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В соответствии с абзацем первым п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

В п. 9 данного Постановления указано, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных п. 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Как усматривается из материалов дела, оспариваемый договор совершен в период наблюдения. Таким образом, условие п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве о сроке совершения оспариваемой сделки соблюдено.

Учитывая условия договоров субаренды спорных помещений, статистические данные, апелляционный суд пришел к выводу о том, что конкурсным управляющим должника представлены доказательства неравноценности встречного исполнения обязательств другой стороной сделки - ООО "Кайман".

Ссылки на апеллянта на договор оказания услуг по хранению, содержанию и управлению имущественным комплексом лица, находящегося в процедуре банкротства, от 08.05.2015 г. апелляционным судом не принимаются, учитывая, что обязанности по осуществлению ремонтов, содержанию, охране и оплате коммунальных услуг итак возложены на ООО "Кайман" согласно условиям оспариваемого договора, в свою очередь ООО "Кайман" получает арендную плату по договорам субаренды, фактически переложив несение указанных расходов на субарендаторов. Разница между арендной платой по оспариваемой сделке и договорам субаренды составила 250 000 руб. (350 000 руб. - 100 000 руб.), причем в арендную плату не входят расходы на коммунальные платежи и т.п.

Кроме того, реальное несение данных расходов ООО "Кайман" не доказано, из материалов дела следует наличие задолженности по спорному зданию за электроэнергию.

Таким образом, суд первой инстанции законно и обоснованно признал оспариваемый договор недействительным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что определение от 30 ноября 2015 г. по делу N А03-9160/2014 является законным и обоснованным, судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, и им была дана правильная оценка. Нарушений норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции, установленных ст. 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам ст. 110 АПК РФ относится на ее подателя.

Руководствуясь ст. 110, ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Алтайского края от 30 ноября 2015 г. по делу N А03-9160/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Д.Г. Ярцев

Судьи

В.М. Сухотина Т.Е. Стасюк