Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2016 г. N 20АП-6245/15

г. Тула

3 февраля 2016 г.

Дело N А23-3515/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03.02.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.02.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - городской управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (г. Калуга, ОГРН 1024001345830, ИНН 4029017117), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 02.09.2015 по делу N А23-3515/2015 (судья Акимова М.М.), установил следующее.

Городская управа города Калуги (далее - истец, управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 096 146 рублей 35 копеек и пени за просрочку арендных обязательств в сумме 234 350 рублей 89 копеек по договору от 03.02.2014 N 60/14.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 02.09.2015 исковые требования удовлетворены в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" в пользу городской управы города Калуги денежных средств в сумме 43 845 рублей 85 копеек и неустойки в сумме 9375 рублей, всего 53 220 рублей 85 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, управа подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, распоряжением городского головы городской управы города Калуги от 07.05.2003 N 2334-р утвержден акт о выборе земельного участка в микрорайоне "Тайфун" и предварительном согласовании его ООО "СК "Монолит" для проектирования жилого комплекса. Согласно пункту 3 этого распоряжения общество обязано до начала проектирования выполнить топогеодезические работы, получив разрешение на их производство в комитете по планированию развития города; инженерно-геологические изыскания, получив разрешение на их производство в управлении архитектуры и градостроительства (подпункт 3.1); разработать проектную документацию согласно архитектурно-планировочным заданиям, утвержденным в управлении архитектуры и градостроительства (подпункт 3.2); предусмотреть благоустройство территории в смете строительства (подпункт 3.3); обратиться в городскую управу для подготовки правовых документов на предоставление земли в аренду для строительства объекта после разработки и согласования в установленном порядке проектной документации (т. 2, л. 5).

Во исполнение пункта 3 постановления N 2334-р между управой и обществом 30.12.2002 заключен договор о сотрудничестве (т. 2, л. 12), в который дополнительным соглашением от 18.09.2007 N 1 были внесены изменения (т. 2, л. 9 - 11).

На основании заявления общества (т. 2, л. 6 - 7) распоряжением городского головы городского округа "город Калуга" от 24.09.2007 N 7779-р обществу в аренду предоставлен земельный участок (т. 2, л. 14 - 15).

В соответствии с данным распоряжением между управой и обществом заключен договор аренды от 25.09.2007 N 415/07, согласно которому общество приняло в аренду земельный участок площадью 195 979 кв. м с кадастровым номером 40:26:00 00 00:0073 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун, сроком на 5 лет (т. 2, л. 16 - 22).

Распоряжением городского головы от 15.12.2008 N 13795-р на основании заявления общества утвержден проект раздела земельного участка на два участка: площадью 158 708 кв. м и 37 283 кв. м, общество обязано обеспечить изготовление кадастровых паспортов земельных участков и государственную регистрацию прав на земельные участки, образуемые при разделе (т. 2, л. 43).

Распоряжением городского головы городского округа "Город Калуга" от 13.05.2009 N 4968-р земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 40:26:000000:118 и 40:26:000000:119.

В дальнейшем указанное постановление было признано утратившим силу постановлением от 01.03.2012 N 2190-пи.

Постановлением городской управы города Калуги от 09.02.2012 N 1211-пи земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 был разделен на 19 земельных участков.

На основании этого постановления между городской управой города Калуги и обществом был заключен договор аренды от 14.02.2012 N 91/12 на земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:940.

Соглашением от 24.02.2014 N 84/14 договор аренды земельного участка от 14.02.2012 N 91/12 между городской управой города Калуги и обществом был расторгнут, указанное соглашение 01.09.2014 было зарегистрировано в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

На основании постановления городской управы города Калуги от 29.01.2014 N 711-пи земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:940 был разделен, в частности, на земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:1211.

В соответствии с этим постановлением между истцом и ответчиком 03.02.2014 заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:1211 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта N 60/14.

Предмет договора - земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000000:1211 общей площадью 5215 кв. м, расположенный по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун (местоположение относительно ориентира по адресу: г. Калуга, ул. Пригородная, д. 56) (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участка устанавливается до 29.01.2017 (пункт 2.1 договора).

При этом стороны пришли к соглашению, что действие условий договора распространяется на отношения фактически сложившиеся с 29.01.2014 (пункт 2.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.06.2014 (номер регистрации 40-40-01/027/2014-210).

Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи.

Согласно пункту 3.1 договора размер и порядок расчета арендной платы указан в

приложении N 2.

Условиями пункта 3.5 договора предусмотрено право арендодателя на изменение

размера арендной платы в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. В случае изменения функционального назначения земельного участка арендная плата исчисляется с момента такого изменения на основании дополнительного соглашения к договору.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы ответчиком за период с 29.01.2014 до 01.01.2015 не были исполнены, управа обратилась с иском в суд.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции посчитал, что поскольку из условий договора аренды от 03.03.2014 N 60/14 следует, что договор распространяет свое действие на отношения, сложившиеся с 29.01.2014, то на момент обращения истца в суд трехлетний срок, предусмотренный положениями пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ еще не истек, следовательно, при расчете арендной платы оснований для применения ставки в повышенном размере не имеется. Кроме этого, суд отметил, что ставка 7,5 % была установлена в отношении земельного участка площадью 24 521 кв. м, тогда как применение такого же показателя к определению размера арендной платы участка площадью 5215 кв. м не соответствует принципам экономической обоснованности арендной платы.

С такими выводами суда апелляционная инстанция не может согласиться в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной и размере не менее пяти процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.

Аналогичное правовое регулирование закреплено в постановлении городской думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга, и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской думы" (действовало в спорный период, абзац 4 пункта 8 постановления N 44 исключен решением городской думы г. Калуги от 29.07.2015 N 141 с 05.08.2015).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

На основании статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, не свидетельствует о прекращении действия договора.

Как следует из представленных в дело доказательств, земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:1211 площадью 5215,0 кв. метров, предоставленный ответчику по договору аренды от 03.02.2014 N 60/14, первоначально входил в состав земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:0073 площадью 102 539,0 кв. метров, который был предварительно согласован обществу для целей жилищного строительства в рамках договора аренды от 25.09.2007 N 415/07.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отношения по правовому режиму использования земельного участка возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2007 году.

Ввиду изложенного общество, как лицо, ранее использовавшее земельный участок площадью 102 539,0 кв. метров, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды на земельный участок большей площадью, заключило договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях - без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

В случае иного общество могло получить спорный земельный участок только по процедуре проведения торгов (статья 30.1 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), что в данном случае отсутствовало.

При таких обстоятельствах в отношении вышеуказанного земельного участка после превышения срока строительства на два и три года размер арендной платы следует исчислять в соответствии с постановлением Городской думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга, и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской думы".

На основании изложенного применение управой в расчете арендной платы повышающего коэффициента 7,5 % кадастровой стоимости земельного участка по истечении соответствующих сроков строительства является правомерным (обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, определения от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 по делу N А12-1426/2014 и от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189 по делу N А14-12748/2013, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).

Таким образом, поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на первоначально арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, то по прошествии трех лет строительства, начиная с 25.09.2007, расчет арендной платы подлежит начислению с применением коэффициента 7,5 % от кадастровой стоимости и составит 1 096 146 рублей 35 копеек.

Что касается вывода суда о том, что ставка 7,5 % была установлена в отношении земельного участка площадью 24 521 кв. м, тогда как применение такого же показателя к определению размера арендной платы участка площадью 5215 кв. м не соответствует принципам экономической обоснованности арендной платы, то его также нельзя признать правильным, поскольку в соответствии с положениями пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с указанной нормой права для жилищного строительства, устанавливается в повышенном размере в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды данного земельного участка.

При этом применение установленного пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ размера арендной платы за земельный участок обусловлено спецификой порядка предоставления земельного участка, предусмотренного названным пунктом, а никак не размером предоставленного в силу такой специфики земельного участка.

Расчет арендной платы проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Возражений по существу расчета ответчиком не представлено.

Тот факт, что в решении Арбитражного суда Калужской области по делу N А23-197/2012 было отражено, что договор аренды N 415/07 был прекращен 15.03.2011, не может являться основанием для применения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку положения данной процессуальной нормы касаются лишь вопросов освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации.

Следовательно, правовая квалификация отношений, данная арбитражным судом по ранее рассмотренному делу, не имеет преюдициального значения при рассмотрении арбитражным судом другого дела.

Такая позиция отражена в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2014 N 303-АД14-3647 по делу N А04-2341/2014, а также постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/09-113-880 и от 15.06.2004 N 2045/04 по делу N А40-30884/03-84-351.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктами 3.3 и 3.4 договора.

Расчет неустойки, определенный за период с 01.10.2014 по 26.05.2015, составляет 234 350 рублей 89 копеек. Расчет пени проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Контррасчета неустойки общество не представило.

С учетом сказанного решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований в полном объеме.

В соответствии с положениями частей 1 и 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку истец был освобожден от уплаты госпошлины, а судебным актом его требования удовлетворены в полном объеме, то с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход федерального бюджета от всей суммы иска.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 02.09.2015 по делу N А23-3515/2015 отменить.

Исковые требования городской управы города Калуги удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (г. Калуга, ОГРН 1024001345830, ИНН 4029017117) в пользу городской управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) задолженность по арендной плате по договору от 03.02.2014 N 60/14 в сумме 1 096 146 рублей 35 копеек и пени за просрочку арендных обязательств в сумме 234 350 рублей 89 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (ОГРН 1024001345830, ИНН 4029017117, г. Калуга, ул. Прирельсовая, д. 2) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 26 304 рублей 97 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Ю.А. Волкова О.Г. Тучкова