Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 г. N 15АП-22014/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 апреля 2016 г. N Ф08-1903/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

11 февраля 2016 г.

дело N А53-22484/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: представитель Курилюк И.А. по доверенности N 59-30-20017/13 от 21.09.2015, паспорт (до и после перерыва)

от ответчика: представитель Пендюрин Н.П. по доверенности от 08.10.2013, паспорт (после перерыва); представитель Мордванюк С.Д. по доверенности от 11.01.2016, паспорт (до и после перерыва)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 12.11.2015 по делу N А53-22484/2015 (судья Димитриев М.А.)

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк"

о расторжении договора аренды, возвращении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" (далее - ООО "Фрунзе Парк", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 и просил обязать в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи свободный земельный участок, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 ул. Вересаева, 107, кадастровый номер 61:44:0030402:11, общей площадью 368 718 кв. м.

Решением арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2014 г., оставленным без изменений Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2014 г. по делу N А40-3501/14 в иске отказано.

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу об отсутствии существенных нарушений со стороны ООО "Фрунзе Парк" условий договора и посчитали, что ответчик надлежащим образом приступил к освоению земельного участка, в частности: разработал проект планировки территории, проект межевания территории, которые прошли публичные слушания в установленном порядке и по которым получено положительное заключение, в связи с чем оснований для расторжения договора не имеется.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17 апреля 2015 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрения в арбитражный суд г. Москвы.

Суд кассационной инстанции указал, что приобретая право аренды на указанный участок, ООО "Фрунзе Парк" согласилось с условиями договора, а следовательно, со всеми правами и обязательствами, перешедшими к нему от прежних арендаторов. Однако, к строительству агропромышленного комплекса до настоящего времени арендатор не приступил. Изменения в договор аренды N 27183 от 14.03.2005 г. относительно целей и вида разрешенного использования не вносились, несмотря на то, что ООО "Фрунзе Парк" в Департаменте архитектуры градостроительства получено задание N 10 на разработку документации по планировке территории от 08.10.2012 г., предусматривающее необходимость застройки данной территории многоквартирными жилыми домами.

Указания кассационной инстанции в порядке статьи 289 Арбитражно-процессуального кодекса РФ обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела определением Арбитражного суда города Москвы от 24 июня 2015, оставленным без изменений Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2015 дело N А40-3501/14 передано по подсудности в Арбитражный суд Ростовской области, которое принято к производству определением от 27 августа 2015, делу присвоен N А53-22484/2015.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2015 иск удовлетворен. Расторгнут договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005, заключенный между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк". Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" в течение 10 дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу освободить и передать Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030402:11, общей площадью 368 718 квадратных метров, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект 40-летия Победы, дом 1/4 - улица Вересаева, 107.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 12.11.2015, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не принято во внимание, что при заявлении исковых требований по настоящему делу департамент действовал не от своего имени, как отдельный субъект гражданских прав, а от имени и в интересах муниципального образования "город Ростов-на-Дону", являясь отраслевым органом Администрации г.Ростова-на-Дону. Таким образом, арендодателем по договору аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 выступает муниципальное образование "город Ростов-на-Дону" в лице департамента. В этой связи, является недопустимым рассмотрение действий департамента в отрыве от действий других уполномоченных муниципальных органов, связанных с освоением арендованного ООО "Фрунзе Парк" земельного участка. Судом первой инстанции не выполнены указания суда кассационной инстанции, содержащиеся в постановлении от 17.04.2015, не применен закон, подлежащий применению. Доказательством надлежащего совершения обществом действий по освоению земельного участка является получение заключения N 2 от 14.06.2013 о соответствии разработанной документации по планировке требованиям задания N 10 от 08.10.2012 и Градостроительного кодекса РФ, а также заключения комиссии о результатах публичных слушаний, опубликованного в газете "Ростов официальный" от 16.10.2013 N 42(985) с рекомендациями главе Администрации г.Ростова-на-Дону утвердить разработанную ООО "Фрунзе Парк" документацию. По мнению заявителя жалобы, арендодатель своими действиями, злоупотребляя имеющимися у него как у публичного субъекта правами, исключил возможность освоения земельного участка в соответствии с видом использования, предусмотренным договором аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005. ООО "Фрунзе Парк" не имело возможности без существенных правовых рисков осуществлять застройку арендованного земельного участка агротехническим комплексом. Судом первой инстанции не применен закон, подлежащий применению - ст. 10 ГК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 09 февраля 2016 года до 14 час. 55 мин. После окончания перерыва 09 февраля 2016 года в 15 час. 20 мин. судебное заседание продолжено с участием представителей сторон, которые поддержали занимаемые правовые позиции по спору.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" был заключен договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005, по условиям которого обществу с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" в аренду был предоставлен земельный участок общей площадью 368 718 кв. м, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы,1/4 - ул. Вересаева, 107, для использования в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса.

Срок аренды установлен с 01.10.2003 по 01.10.2052. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

29.05.2007 между обществом с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра" было заключено соглашение о переуступке права аренды земельного участка, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра" принимает на себя права и обязанности правообладателя общества с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" и становится стороной арендатором по договору аренды N 27183 от 14.03.2005. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

08.09.2009 право на аренду спорного земельного участка было приобретено в рамках исполнительного производства обществом с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк". На основании акта приема-передачи от 08.09.2009 общество с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" приняло право аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 368 718 кв. м с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011, находящегося по адресу: город Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы,1/4 - ул. Вересаева, 107.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.03.2010 право аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 368 718 кв. м с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы,1/4 - ул. Вересаева, 107 зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк". Таким образом, в настоящее время арендатором спорного земельного участка является общество с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк".

11.06.2013 отделом муниципального контроля Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону был обследован земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы,1/4 - ул. Вересаева, 107, площадью 368 718 кв., в результате обследования было установлено, что на указанном земельном участке расположено свайное поле, подпорная стена, на участке установлено два временных объекта, строительные работы не ведутся.

07.08.2013 в адрес ответчика общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" направлено предупреждение о том, что участок не используется в соответствии с условиями договора, с указанием о необходимости начала освоения земельного участка и представления доказательств освоения земельного участка в срок до 11.09.2013.

В связи с невыполнением существенных условий договора по освоению земельного участка и окончанием срока освоения, на основании подпункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, 15.11.2013 в адрес общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005, о необходимости освобождения спорного земельного участка и передачи его по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Ссылаясь на 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора земельного участка N 27183 от 14.03.2005, об освобождении и о возврате земельного участка.

При новом рассмотрении дела, удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется в том числе посредством прекращения или изменения правоотношения. Требование о расторжении договора представляет собой разновидность такого способа защиты гражданских прав как прекращение правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, законодатель, основываясь на принципе свободы договора, в качестве универсального способа прекращения договорного правоотношения предусмотрел расторжение договора по соглашению сторон (неконфликтный способ досрочного прекращения правоотношения).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Согласно пункту 1.1. спорного договора, земельный участок передан арендатору в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса.

В пунктах 4.3.1, 4.4.2. договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок на условиях, установленным договором, а также в соответствии с назначением и разрешенным использованием.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 октября 2015 года по делу N А53-1605/2014 отменен судебный акт апелляционного суда и оставлено без изменений решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2015, согласно которому отказано в удовлетворении требования общества "Фрунзе Парк" о внесении изменений в пункт 1.1. договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 в части изменения целевого использования арендованного земельного участка.

Суд кассационной инстанции в рамках дела N А53-1605/2014 указал, что заключению договора аренды от 14.03.2005 N 27183 не предшествовало публичное предложение о передаче его для использования в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом, установленным генеральным планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Кассационная инстанция также указала, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель и арендатор связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011 осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным строительством. Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка (возможность такого изменения самостоятельно арендатором), в том числе на проектирование, строительство и последующую эксплуатацию многоквартирных жилых домов, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, и является недопустимым.

Таким образом, с момента заключения спорного договора и до настоящего времени целевым использованием земельного участка является проектирование, строительство и последующая эксплуатация агротехнического комплекса.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела до настоящего времени агротехнический комплекс не построен, объективных доказательств того, что ООО "Фрунзе Парк" намерено осуществлять на земельном участке строительство агрокомплекса, а не многоквартирных жилых домов, в дело не представлено.

Инициатива арендатора по возможному изменению проекта планировки, предусматривающего размещение многоквартирных жилых домов, обращения в административные муниципальные органы с заявлениями о внесении изменений в государственный кадастровый учет земельного участка и установление вида разрешенного использования - "многоквартирные жилые дома", обжалование в связи с этим действий административных органов, получение заключений о соответствии разработанной документации по планировке требованиям заданий, измененного градостроительного плана земельного участка, не являются доказательствами надлежащего освоения земельного участка в соответствии с целью предоставления.

При этом согласно пункту 8.12 спорного договора проектирование и строительство агротехнического комплекса разрешено в течение 3-х лет.

Судом установлено наличие со стороны ответчика существенного нарушения спорного договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка в установленные сроки по целевому назначению.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

Как установлено пунктом 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В материалы дела представлены претензии, направленные ответчику о необходимости исполнения договора в соответствии с его условиями и о расторжении договора.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом своим субъективным правом со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно судом отклонены.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Каких-либо намеренных препятствий для исполнения ответчиком спорного, договора в части целевого использования земельного участка, истец не создавал. При этом сами требования, направленные на расторжение договора аренды, при наличии существенных нарушений данного договора ответчиком, не могут расцениваться как недобросовестное поведение истца, поскольку в этом случае истец реализует предоставленное ему Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации право на защиту.

На основании изложенного, заявленные исковые требования удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12 ноября 2015 года по делу N А53-22484/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева