Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2016 г. N 15АП-22887/15

город Ростов-на-Дону

04 февраля 2016 г.

дело N А32-26469/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

пи участии:

от ООО "Стройгрупп": представителя Вовк А.А. по доверенности от 22.12.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17 ноября 2015 года по делу N А32-26469/2015 (судья Данько М.М.)

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Стройгрупп" (ИНН 7728862763, ОГРН 5137746111300), обществу с ограниченной ответственностью "Данкар" (ИНН 2317001543, ОГРН 1022302722386)

о признании недействительным (ничтожным) инвестиционного договора и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - истец, управление, ТУ ФАУГИ в КК) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройгрупп" (далее - ООО "Стройгрупп") и обществу с ограниченной ответственностью "Данкар" (далее - ООО "Данкар"):

- о признании недействительным (ничтожным) инвестиционного договора от 07.11.2014 N И-002, заключенного между ООО "Стройгрупп" и ООО "Данкар";

- о применении последствий недействительности сделки (приведение сторон в первоначальное положение) путем возложения на ООО "Данкар" обязанности осуществить возврат ООО "Стройгрупп" всего полученного по инвестиционному договору от 07.11.2014 N И-002.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Стройгрупп" по договору аренды от 27.04.2006 N 04-24/202С и договору от 20.12.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27.04.2006 N 04-24/202С является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, земельный участок N 33, находящегося в федеральной собственности. 07.11.2014 между ООО "Стройгрупп" и ООО "Данкар" был заключен инвестиционный договор от 07.11.2014 N И-002 о взаимном сотрудничестве по проектированию и строительству нежилого помещения (склада) на указанном земельном участке.

ТУ ФАУГИ в КК, осуществляя полномочия собственника земельного участка, полагает, что указанный инвестиционный договор является притворной сделкой, заключенной с целью прикрыть договор субаренды земельного участка и с нарушением пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 17 ноября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что истец не представил доказательства наличия у ответчиков намерения заключить договор аренды (субаренды) части арендуемого ООО "Стройгрупп" земельного участка.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы управление указало, что инвестиционный договор является сделкой, прикрывающей собой субарендные правоотношения ответчиков в отношении части земельного участка, предоставленного ООО "Стройгрупп" на праве аренды. Указанный договор от 07.11.2014 N И-002 заключен с нарушением пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Стройгрупп" просило решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Стройгрупп" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

ТУ ФАУГИ в КК и ООО "Данкар" представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Стройгрупп", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения филиала ТУ ФАУГИ в КК от 22.03.2006 N 04-04/1123С "О переоформлении ОАО "Агрофирма "Кудепста" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи" между ТУ ФАУГИ в КК (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) был заключен договор от 27.04.2006 N 04-24/202С.

По условиям указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне Х, с кадастровым номером 23:49:0408000:0024 общей площадью 20489 кв.м, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, земельный участок N 33, для застройки микрорайона "Кудепса-3" и жилого комплекса.

Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 27.04.2006, являющемуся приложением N 1 к договору аренды (л.д. 17).

Договор N 04-24/202С заключен на срок с 27.04.2006 до 27.04.2055 (пункт 2.1 договора).

Договор от 27.04.2006 N 04-24/202С зарегистрирован в установленном законом порядке 05.12.2006 (выписка из ЕГРП от 07.05.2015 N 90-6911114 - л.д. 7; договор аренды - л.д. 18).

В последующем из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0024 был образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:130 площадью 19283 кв.м.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшему в спорный период, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

В определении N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014 от 17.11.2015 Верховный Суд Российской Федерации указал, что нормы законодательства Российской Федерации не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Регистрация обременений, в том числе, права аренды, в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.08.2010 N ВАС-6493/10 по делу N А36-2080/2009, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2013 по делу N А32-8555/2012.

Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:130 зарегистрировано 02.10.2008 (выписка из ЕГРП от 07.05.2015 N 90-6911114 - л.д. 7-8).

В ЕГРП также была внесена запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130 арендой в пользу арендатора по договору от 27.04.2006 N 04-24/202С.

На основании договора от 20.12.2013 права и обязанности арендатора по договору от 27.04.2006 N 04-24/202С перешли от ООО "Стройкомплекс" к ООО "Стройгрупп". Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в феврале 2014 года (л.д. 21).

Согласно актуальной выписке из ЕГРП от 07.05.2015 N 90-6911114 арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130 является ООО "Стройгрупп".

07.11.2014 между ООО "Стройгрупп" (сторона 1) и ООО "Данкар" (сторона 2) был заключен инвестиционный договор N И-002 о взаимном сотрудничестве по проектированию и строительству нежилого помещения (склада) общей площадью 119 кв.м, возводимого на указанном земельном участке.

Ответчики пришли к соглашению, что ООО "Стройгрупп" предоставляет в течение 10 дней с момента заключения инвестиционного договора часть земельного участка в кадастровым номером 23:49:0304026:130 (строительную площадку) площадью 119 кв.м; проектирование объекта, благоустройство территории и развитие инженерной инфраструктуры осуществляется за счет собственных и/или привлеченных средств и сил ООО "Данкар" (пункты 2.4-2.6, 3.1.1 инвестиционного договора).

В пунктах 2.9.1 и 2.9.2 инвестиционного договора ответчики согласовали, что по завершении строительства объекта имущественная доля ООО "Стройгрупп" составляет 100% в созданной в рамках настоящего договора инженерной инфраструктуры и благоустройства территории, ООО "Данкар" - 100% созданного в рамках инвестиционного договора объекта - помещения (склада), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, земельный участок N 33.

ТУ ФАУГИ в КК, осуществляя полномочия собственника земельного участка, в исковом заявлении указало, что инвестиционный договор от 07.11.2014 N И-002 является притворной сделкой, заключенной с целью прикрыть договор субаренды земельного участка.

Ссылаясь на то, что инвестиционный договор был заключен с нарушением пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с иском по настоящему делу о признании названного договора недействительным и применении последствий его недействительности.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции правильно отказал в их удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Основным критерием притворной сделки, признанным как в доктринальном толковании, так и в судебно-арбитражной практике, является критерий несоответствия действительной воли сторон волеизъявлению, получающему отражение в притворной сделке.

В случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. Именно поэтому в силу положений статьи 170 ГК РФ последствием недействительности притворной сделки является применение правил о сделке, которую стороны имели в виду, то есть применение действительной воли сторон.

Притворной сделкой обеспечивается достижение правового эффекта, который достигался бы и прикрытой сделкой, если бы ее можно было совершить открыто.

Обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Для установления истинной воли сторон в притворной сделке, то есть для определения той сделки, которая была прикрыта, имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

Из инвестиционного договора следует, что данный договор был заключен ответчиками в целях взаимного сотрудничества по благоустройству территории и развития инженерной инфраструктуры, а также по проектированию и строительству нежилого помещения - склада на арендуемом ООО "Стройгрупп" земельном участке.

Обязанности по оспариваемому договору ответчиками были распределены следующим образом: ООО "Стройгрупп" обязалось предоставить в течение 10 дней с момента заключения инвестиционного договора часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130 (строительную площадку) площадью 119 кв.м; ООО "Данкар" обязалось осуществлять за счет собственных и/или привлеченных средств и сил проектирование объекта, благоустройство территории и развитие инженерной инфраструктуры.

Результаты договорного сотрудничества стороны обязались распределить следующим образом: по завершении строительства объекта имущественная доля ООО "Стройгрупп" составляет 100% в созданной в рамках инвестиционного договора инженерной инфраструктуры и благоустройства территории, ООО "Данкар" - 100% созданного в рамках инвестиционного договора объекта - помещения (склада), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, земельный участок N 33.

Правовой эффект, на достижение которого направлена оспариваемая сделка (исходя из ее содержания), не соответствует правовому эффекту, которого достигли бы стороны путем заключения договора субаренды земельного участка.

Как правильно указал суд первой инстанции, истец не представил доказательства того, что при заключении инвестиционного договора ответчики имели намерение заключить договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130, то есть не представил доказательства, которые бы свидетельствовали о несовпадении воли и волеизъявления ответчиков при заключении оспариваемого договора.

Кроме того, при неизменности субъектного состава (то есть при отсутствии признаков прикрытия сделки между одними лицами сделкой между другими лицами) о притворности сделки, как правило, также свидетельствует несоответствие закону сделки прикрываемой.

Данный критерий в рассматриваемом случае отсутствует.

Как указывалось выше, в исковом заявлении ТУ ФАУГИ в КК указало, что, заключая оспариваемый инвестиционный договор, ответчики, по сути, прикрывали договор субаренды земельного участка, заключенный с нарушением пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив довод истца о недействительности договора субаренды земельного участка, заключенного с нарушением пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В пункте 2 статьи 615 ГК РФ закреплено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, реализация права арендатора на передачу арендованного имущества в субаренду поставлена в зависимость от наличия согласия арендодателя на заключение указанной сделки, если иные правила не установлены действующим законодательством.

В пункте 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключение из общего правила, а именно, установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В пункте 6.1.3 договора от 27.04.2006 N 04-24/202С стороны установили, что в пределах срока действия договора арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Правовым последствием ненаправления арендатором арендодателю в разумный срок уведомления о заключении договора субаренды земельного участка согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" является не недействительность договора субаренды, а возникновение у арендодателя права предъявить арендатору требование о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Таким образом, если бы у ответчиков имелось намерение заключить договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130, ничто не препятствовало бы им вступить в данное правоотношение. В данном случае необходимости в прикрытии субарендных правоотношений путем заключения инвестиционного договора не имелось.

В рассматриваемом случае у инвестиционного договора от 07.11.2014 N И-002 отсутствуют признаки притворной сделки.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены обжалуемого решения.

Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ТУ ФАУГИ в КК, которое, в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождено от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 ноября 2015 года по делу N А32-26469/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе А.А. Попов