Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 г. N 04АП-7427/15

г. Чита

11 февраля 2016 г.

Дело N А19-4348/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей: Ткаченко Э.В., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года по делу N А19-4348/2015 по иску Муниципального унитарного предприятия "Управление капитального строительства города Иркутска" (ОГРН 1023801020253, ИНН 3808084230; 664011, г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 13) к Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" (ОГРН 1033801023090, ИНН 3808088795; г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10, 5) третье лицо - Администрация города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, адрес: 664007, г. Иркутск, ул. Ленина, 14) о взыскании 568 188 рублей 41 копейки, расторжении договора, обязании освободить нежилое помещение,

(суд первой инстанции - Е.С. Пенюшов).

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Управление капитального строительства города Иркутска" (далее - МУП "Управление капитального строительства города Иркутска", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" (далее - НО "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры", организация), при участии в деле Администрации города Иркутска в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с иском:

- о взыскании 568 188 рублей 41 копейки, из которых: 522 747 рубля 61 копейка - основного долга по договору аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012 за период с 03.12.2013 по 31.03.2015, 45 440 рублей 80 копеек - неустойки за период с 06.12.2014 по 20.03.2015;

* расторжении договора аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012;

* обязании Некоммерческую организацию "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и Партнеры" освободить нежилое помещение площадью 78,5 кв.м., номер на поэтажном плане N N 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул.Сухэ-Батора, 10 и возвратить по акту приема-передачи Муниципальному унитарному предприятию "Управление капитального строительства города Иркутска".

Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены. В обосновании суд первой инстанции указал, что факт неуплаты арендных платежей установлен, соответственно, имеются основания для взыскания задолженности и пени, расторжения договора аренды. Основания для освобождения от уплаты арендных платежей отсутствуют.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года по делу N А19-4348/2015 по иску МУП "Управление капитального строительства города Иркутска" к Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение отменить в полном объеме. Принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований МУП "Управление капитального строительства города Иркутска" отказать в полном объеме.

Полагает, что ему имущество было предоставлено с недостатками, которые исключали возможность его использования. Плохое теплоснабжение привело к невозможности использования помещения по целевому назначению. Соответственно, оснований для удовлетворения требований не имелось.

На апелляционную жалобу организации поступил отзыв предприятия, в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 29.12.2015.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между НО "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры", (арендатором) и администрацией г. Иркутска (арендодателем) 19 октября 2012 года заключен договор аренды N 9588, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование нежилое помещение площадью 78,5 кв.м, номер на поэтажном плане NN 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул.Сухэ-Батора, 10, для осуществления административной деятельности (т. 1 л.д.16-21).

Срок действия договора аренды установлен п. 1.4 договора с 8 октября 2012 года по 7 октября 2017 года.

Договор аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012 заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.

Третье лицо в ходе судебного разбирательства пояснило, что государственная регистрация договора не производилась.

Имущество передано в аренду по передаточному акту от 08.10.2012.

Пунктом 3.1.1 означенного договора установлена обязанность арендатора оплачивать арендодателю ежемесячно арендную плату в соответствии с расчетом (приложение N 1 к договору) не позднее 5 числа текущего месяца.

На нежилое помещение площадью 158,3 кв.м (номера на поэтажном плане 16,16а,17-18,18а,19,20б,20в,20г,21-23, 23а,24-25), по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ - Батора 10, 3 декабря 2013 года зарегистрировано право хозяйственного ведения МУП "Управление капитального строительства города Иркутска", что подтверждается свидетельством о регистрации права 38 АЕ 281475 от 03.12.2013.

Из представленных материалов усматривается, что оплата арендных платежей за период с 03.12.2013 по 31.03.2015 ответчиком производилась не в полном объеме, в связи с чем возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 522 747 рублей 61 копейки.

В связи с неуплатой арендных платежей истец направил ответчику претензию с предложением освободить нежилое помещение и возвратить его по передаточному акту (лист дела 44), которая получена ответчиком 24.02.2015, однако оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о принудительном взыскании суммы основного долга и неустойки и расторжении договора.

Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Из анализа условий договора N 9588 от 19.10.2012 суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды здания (сооружения), и в нем согласованы существенные условиями предусмотренные статьями 650, 654 ГК РФ.

Договор аренды N 142-12 от 02.07.2012 заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Согласно подпункту 5 пункту 1 статьи 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, в том числе в других случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку по договору N 9588 от 19.10.2012 собственник - администрация передала имущество ответчику на праве хозяйственного ведения, а тот его принял, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования достигнуто сторонами и исполнялось ими, следовательно, договор N 9588 от 19.10.2012 реанимирован реальным исполнением и является заключенным для сторон, следовательно, и по отношению к истцу, заменившему первоначального арендодателя в силу закона - статьи 617 ГК РФ. Факт заключенности договора не оспаривался сторонами в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.

В силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размерах и сроки, установленные договором, а именно не позднее 5 числа текущего месяца (пункт 3.1.1 договора аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012), указанные платежи за период с 03.12.2013 по 31.03.2015 ответчиком производилась не в полном объеме, возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 522 747 рублей 61 копейки.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Как правильно указывает суд первой инстанции, ответчик полагает, что у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы за спорный период на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как на преданном в аренду объекте не функционирует необходимым образом система отопления, о чем арендатор не был уведомлен арендодателем и не знал о существующих недостатках.

Аналогичные доводы приведены апелляционному суду. Данные доводы обоснованно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статья 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом из совокупности указанных норм следует, что праву арендатора соразмерного уменьшения арендной платы корреспондирует доказанность факта недостатков сданного в аренду имущества и того обстоятельства, что такие недостатки полностью или частично препятствовали пользованию имуществом.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в обоснование заявленного довода ответчик представил в материалы дела акты от 20.10.2013, от 02.02.2014, от 03.11.2014, от 26.02.2015, составленные ООО "Тепломонтаж" (т.1 л.д.103-106), согласно которым температура на отопительных приборах внутренней системы отопления административного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора 10 не соответствует нормам и необходимо замена трубопровода внутренней системы отопления, расположенного в подвальном помещении элеваторного узла, а так же обращения к мэру г. Иркутска, председателю комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска с указанием, что не функционирует система отопления, датированные 13.01.2013 и 05.03.2013. С целью проверки указанного довода ответчика судом назначена по делу судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено Центру независимой экспертизы Иркутской области "Сиб-Эксперт".

Согласно выводам экспертов указанной организации, изложенным в заключении по технической экспертизе N 240/2015 (том дела 2, листы дела 121-160), тепловой пункт, находящийся по адресу: г. Иркутск. ул. Сухэ-Батора, д. 10 не соответствует необходимому тепловому пункту для этого здания, однако способен обеспечить данное помещение необходимым количеством тепла. Система отопления помещения способна поддерживать регламентированную температуру внутри него, а с учетом нестандартного тепловой пункта даже с избытком.

Исследовав указанное экспертное заключение и соотнеся его с имеющимися в деле актами, составленными ООО "Тепломонтаж", обращениями ответчика в администрацию, суд первой инстанции обоснованно оценил представленные ответчиком доказательства критически, как достоверно не подтверждающие обстоятельства возражений по иску о недостатках сданного в аренду имущества и того обстоятельства, что такие недостатки полностью или частично препятствовали пользованию имуществом.

Сведений о том, что в период с момента составления указанных актов и обращений до проведения судебной экспертизы производился ремонт элеваторного узла, отвечающего за обогрев арендованного помещения, в результате которого возможности изменились и температура в помещении повысилась, в материалы настоящего дела в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено.

Таким образом, объект экспертного исследования с момента составления актов и обращения ответчика до момента проведения экспертизы не претерпевал изменений, которые могли повлечь изменение его отопительных способностей.

Основываясь на выводах экспертов и том обстоятельстве, что на момент проведения судебной экспертизы установлено, что система отопления помещения способна поддерживать необходимую температуру, и не представлено доказательств, что отопительная система здания, где располагается арендуемое помещение подвергалась ремонту, в результате которого отопительные показатели могли измениться, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ответчик не доказал наличие обстоятельств - невозможности использования преданного помещения в аренду ввиду неисправности системы отопления и низкие температура в помещении, с которыми закон связывает возможность не оплачивать арендую плату. Более того, заявленный ответчиком недостаток мог повлечь невозможность использования арендованного помещения только в отопительный сезон, тогда как арендная плата им не оплачивалась в период с 03.12.2013 по 31.03.2015.

Апелляционный суд, отклоняя доводы апелляционной жалобы, а также ходатайство о назначении экспертизы, заявленное апелляционному суду, исходит также из того, что ответчик в материалы дела не представил ни одного документа, подтверждающего, что он своевременно обращался к арендодателю в связи с недостаточным теплоснабжением, при этом ответчик длительное время является арендатором, но ни одной попытки разрешить сложившуюся, по его словам, ситуацию не предпринял. Фактически, организация о плохом теплоснабжении заявила только тогда, когда встал вопрос о взыскании задолженности. При том, что организация, исходя из предмета ее деятельности, о нормах права, регулирующих спорные отношения, о возможных вариантах поведения должна была знать. Таким образом, апелляционный суд усматривает в действиях ответчика признаки злоупотребления своими правами.

В силу правила пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, в том числе, и при исполнении договорных обязательств.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что основания для соразмерного уменьшения арендной платы в соответствии пунктом 1 статьи 612 ГК РФ по договору N 9588 от 19.10.2012 отсутствуют. Ответчик размер и порядок расчета платы по договору N 9588 от 19.10.2012, соответствующий условиям указанного договора, не оспорил, в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ контррасчёт задолженности не представил, как и доказательств оплаты задолженности в заявленной сумме.

Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в размере 522 747 рубля 61 копейка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности и обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.2 спорного договора стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Как правильно указывает суд первой инстанции, истец начислил ответчику неустойку в размере 45 440 рублей 80 копеек за период с 06.12.2014 по 20.03.2015. Представленный истцом расчет неустойки проверен, является верным, соответствует условиям договора, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена. Поскольку доказательства своевременной оплаты арендных платежей в материалах дела отсутствуют, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию и неустойка в сумме 45 440 рублей 80 копеек.

Ответчиком ходатайства о снижении неустойки, равно как и доказательств ее несоразмерности, не заявлено, поэтому у суда первой инстанции отсутствовало право на уменьшение неустойки в рамках своих полномочий, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (статья 9 АПК РФ), как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено невнесение ответчиком арендных платежей более двух раз подряд. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом доказано наличие обстоятельств - НО "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры", невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендных платежей по договору N 9588 от 19.10.2012, с наличие которых закон (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) связывает право суда расторгнуть досрочно договор.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как правильно указано судом первой инстанции, истец обратился к ответчику с предложением освободить и возвратить имущества, что расценивается как отказ от договорных отношений и предложение о расторжении договора, однако, указанное предложение ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, и учитывая, что каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца о невнесении ответчиком более двух раз подряд арендных платежей по договору N 9588 от 19.10.2012 не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды N 9588 от 19.10.2012, подлежит расторжению в силу требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что договор аренды N 9588 от 19.10.2012 расторгнут, суд первой инстанции обоснованно посчитал требование истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 78,5 кв.м, номер на поэтажном плане NN 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул.Сухэ-Батора, 10 и возвратить по акту приема-передачи Муниципальному унитарному предприятию "Управление капитального строительства города Иркутска" подлежащим удовлетворению.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года по делу N А19-4348/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Э.В.Ткаченко Д.В.Басаев