Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2016 г. N 16АП-4074/15

г. Ессентуки

03 февраля 2016 г.

Дело N А63-5932/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В.,

судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛИНА" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2015 по делу N А63-5932/2015

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЛИНА" (г. Ставрополь, ОГРН 1142651002383)

о взыскании арендной платы и пени

в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее по тексту - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ЛИНА" (далее по тексту - общество) задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя N 669 от 07.08.2013 за период с 14.03.2014 по 31.03.2015 в размере 660 925,62 рублей и пени за просрочку оплаты за период с 15.03.2014 по 11.05.2015 в размере 49 260,63 рублей.

Решением суда от 11.08.2015 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "ЛИНА" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя денежные средства в размере 592 936,95 рублей, в том числе задолженность по арендной плате в размере 548 925,62 руб. и пени в размере 44 011,33 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Одновременно, с общества в доход федерального бюджета взыскано 14 363,67 рублей государственной пошлины.

Общество не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить. В жалобе приведены доводы о том, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права. Общество указывает, что оно не является стороной спорных договорных отношений, поэтому взыскание с него задолженности по договору аренды N 669 от 07.08.2013 является неправомерным.

Отзыв на жалобу в суд не поступил.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации города Ставрополя от 12.04.2012 N 882 обществу "Грин Дом" предоставлен в аренду земельный участок, с кадастровым номером 26:12:031002:419 площадью 4942 кв. м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, д. 468/5, в квартале 204, для продолжения строительства торгового комплекса.

07.08.2013 на основании данного постановления между Комитетом и ООО "Грин Дом" заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя N 669.

11.12.2013 договор зарегистрирован в регистрирующем органе.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-9927/2014 от 22.01.2015 следует, что 27.11.2013 ООО "Грин Дом" (продавец) и Мелкумов А.И. (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - торгового центра по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/15. Переход права на объект незавершенного строительства зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 12.12.2013 под регистрационным номером 26-26-01/117/2013-849.

15.02.2014 Мелкумов А.И. (продавец) ООО "Лина" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого общество приобрело в собственность объект незавершенного строительства - торговый комплекс литера "А", степенью готовности 15%, площадью застройки 1 619,9 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030102:419 по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5. Объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи от 15.02.2014.

14.03.2015 право собственности ООО "Лина" на объект незавершенного строительства - торговый комплекс, расположенный на спорном земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:419, зарегистрировано в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предметом спора, как следует из решения Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-9927/2014 от 22.01.2015, явилось требование ООО "Лина" о признании незаконным решения Комитета от 31.07.2014 N 08/14-3687с об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5, с возложением обязанности по устранению нарушению прав заявителя. В удовлетворении требований ООО "Лина" отказано, в связи с избранием заявителем ненадлежащего способа защиты права.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В обоснование исковых требований Комитет ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременной уплате арендных платежей за пользование земельным участком.

Поскольку ответчик в спорный период не обладал зарегистрированным в установленном порядке правом на земельный участок, но фактически использовали его при эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости, а доказательства внесения платы суду не представил, суд пришел к обоснованному выводу об обоснованности заявленных требований.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" N 11 от 24.03.2005, покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" N 73 от 17.11.2011 при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" N 11 от 24.03.2005 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Как установлено судом апелляционной договор аренды между истцом и обществом не заключался.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Проанализировав в совокупности положения пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" N 11 от 24.03.2005, пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" N 73 от 17.11.2011, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" N 11 от 24.03.2005, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что норма, закрепленная в пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлена на обеспечение гарантий прав нового собственника здания, сооружения или другого вида недвижимости по пользованию приобретенного им имущества, а не собственника земельного участка.

При этом, закон не возлагает безусловную обязанности на нового собственника недвижимого имущества по вступлению в обязательственные правоотношения (заключение договора аренды) с собственником земельного участка или лицом, которое вправе им распоряжаться в силу закона. Напротив, закон, защищая собственника здания строения или иного вида недвижимого имущества, по его требованию, возлагает обязанность на собственника земельного участка, на котором находится такой вид объекта недвижимости заключить договор аренды земельного участка.

С учетом указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что необходимо учитывать волю нового собственника недвижимого имущества относительно договора аренды земельного участка, на котором расположен такой вид недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, после приобретения ООО "Лина" и Комитетом имел место спор (дело N А63-9927/2014), по поводу возможности заключения нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5.

Лишь 20.02.2015 между ООО "Лина" и комитетом заключено дополнительное соглашение от 20.02.2015 N 218 к договору аренды земельного участка от 07.08.2013 N 669, согласно которому произведена замена арендатора общества "Грин Дом" на общество "ЛИНА", зарегистрированное 16.03.2015 регистрирующим органом.

Таким образом, до 20.02.2015 ООО "Лина" фактически возражала против условий аренды земельного участка, закрепленных в договоре аренды от 07.08.2013 N 669.

Вместе с тем, поскольку стороны позже пришли к соглашению о замене стороны в договоре, то его действие относительно ответственности сторон и сроков уплаты арендных платежей необходимо исчислять с момента выражения воли сторон, то есть с 20.02.2015 (заключение дополнительного соглашения от N 218).

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании и 44 011,33 руб. пени неправомерно удовлетворено судом первой инстанции, и в данной части судебный акт подлежит отмене.

Кроме того, проверив представленный истцом расчет и контррасчет ответчика, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного акта в части взыскания 998, 61 рублей задолженности по договору, поскольку судом первой инстанции допущена арифметическая ошибка. Данный вывод суда апелляционной инстанции основан на следующих расчетах:

764 927, 01 рублей (основной долг) -217 000 рублей (сумма, уплаченная платежными поручениями N N 5, 6, 8,9, 11, 12, 15, 16, 20, 22, 36, 42, 51, 53) = 547 927,01 рублей.

Таким образом, подлежат удовлетворению требования комитета о взыскании основной задолженности в сумме 547 927,01 рублей, а в остальной части заявленных требований следует отказать.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением норм материального права.

По смыслу абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2015 по делу N А63-5932/2015 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "ЛИНА" (г. Ставрополь, ОГРН 1142651002383) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486) задолженности по арендной плате в размере 998,61 руб. и пени в размере 44 011,33 руб. отменить, принять в указанной части новый судебный акт. В удовлетворении данных требований отказать.

Изложить резолютивную часть решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2015 по делу N А63-5932/2015 в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛИНА" (г. Ставрополь, ОГРН 1142651002383) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486) 547 927,01 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛИНА" (г. Ставрополь, ОГРН 1142651002383) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 445,63 руб.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЛИНА" (г. Ставрополь, ОГРН 1142651002383) 228 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В остальной обжалуемой части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2015 по делу N А63-5932/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В.Марченко

Судьи

Г.В.Казакова З.М.Сулейманов