Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2016 г. N 19АП-137/16

город Воронеж

12 февраля 2016 г.

Дело N А35-5881/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 5 февраля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Протасова А.И.,

судей Семенюта Е.А.,

Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс "Глушковский": Тапилина В.В., по доверенности от 11.11.2014;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс "Глушковский" на решение Арбитражного суда Курской области от 09.12.2015 по делу N А35-5881/2015 (судья Матвеева О.А.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс "Глушковский" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об оспаривании действий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс "Глушковский" (далее - заявитель, ООО "Агрокомплекс "Глушковский", Общество, ОГРН 1084620000882, ИНН 4603005479) обратилось в Арбитражный суд Курской области с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконными действий по отказу в регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.03.2008 в части вновь образованного земельного участка, оформленном сообщением об отказе в государственной регистрации N 46/011/005/2015-811 от 05.06.2015; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области внести изменения в регистрационные записи в ЕГРП о прекращении ограничения (обременения) права на земельный участок площадью 9291600 кв.м. с кадастровым номером 46:10:000000:201, имеющий адресные ориентиры: Курская область, Кореневский район, Кореневский сельсовет, на основании Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.03.20008 в части вновь образованного земельного участка.

Решением суда от 09.12.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс "Глушковский" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что условия договора аренды земельного участка N 1 от 18.03.2008 продолжают действовать как в отношении первоначального участка, так и в отношении вновь образованного. Перечень вопросов, подлежащих рассмотрению общим собранием в соответствии с п. 3 ст. 14 Закона N 101-ФЗ является примерным, а не закрытым. Действия Староверова А.С. соответствуют воле лиц, являющихся собственниками земельного участка. Права и интересы собственников земельных долей, которые не присутствовали на собрании, не нарушены.

В отзыве на жалобу Управление поддерживает выводы суда первой инстанции.

В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, 18.03.2008 между собственниками земельных долей и ООО "Агрофирма Коренево" был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.03.2008.

Согласно данного договора ООО "Агрофирма Коренево" был передан в аренду земельный участок общей площадью 16730000 кв.м., с кадастровым номером 46:10:160000:0002, расположенный по адресу: Курская область, Кореневский район, М.О. "Кореневский сельсовет". Срок действия договора определен в п. 2.1. договора: с 18.03.2008 по 18.03.2013.

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 18.04.2008.

Между ООО "Агрофирма Коренево" и ООО "Агрокомплекс "Глушковский" 05.02.2010 был заключен договор уступки прав аренды земельного участка от 05.02.2010.

Согласно данного договора ООО "Агрофирма Коренево" уступило ООО "Агрокомплекс "Глушковский" права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.03.2008 г.

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 09.03.2010.

После истечения срока действия договора аренды в силу п. 2 ст. 321 ГК РФ, договор был возобновлен на неопределенный срок.

Собственники земельных долей земельного участка общей площадью 16730000 кв.м., с кадастровым номером 46:10:160000:0002, расположенного по адресу: Курская область, Кореневский район, М.О. "Кореневский сельсовет", 18.06.2014 приняли решение о выделении из него нового земельного участка.

Вновь образованный земельный участок площадью 9291600 кв.м. был поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 46:10:000000:201.

В результате преобразования, площадь первоначального земельного участка с кадастровым номером 46:10:160000:0002 уменьшилась и составила 7438400 кв.м.

Между собственниками земельных долей в лице уполномоченного Староверова Александра Сергеевича и ООО "Агрокомплекс "Глушковский" 23.04.2015 было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.03.2008 в части вновь образованного земельного участка от 23.04.2015.

Согласно данного соглашения стороны договорились расторгнуть договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.03.2008 в части земельного участка площадью 9291600 кв.м. с кадастровым номером 46:10:000000:201, имеющего адресные ориентиры: Курская область, Кореневский район, Кореневский сельсовет.

В Межмуниципальный отдел по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 27.06.2014 ООО "Агрокомплекс "Глушковский" представлено заявление на государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права: части договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.03.2008 на земельный участок с кадастровым номером 46:10:000000:201.

Сообщением 05.06.2015 N 46/011/005/2015-811 регистрирующий орган отказал ООО "Агрокомплекс "Глушковский" в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N1 от 18.03.2008 в части вновь образованного земельного участка от 23.04.2015, документы на которую были представлены 23.04.2015 входящий N46/011/005/2015-811 в соответствии с п.п. 6,10 части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Считая сообщение 05.06.2015 N 46/011/005/2015-811 незаконным, ООО "Агрокомплекс "Глушковский" обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд области исходил из того, что отказ Управления Росреестра по Курской области соответствует требованиям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Апелляционная коллегия соглашается с данными выводами суда области и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основания отказа в государственной регистрации содержатся в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

В соответствии с п.5 ст.2 и п.3 ст.20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

На основании абзаца 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Статья 20 Закона N122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Как следует из материалов настоящего дела и было установлено судом области, основанием для отказа в государственной регистрации права послужили выводы Управления о том, что поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:10:000000:201 площадью 9291600 кв.м. договор аренды не заключался, соглашение об изменении договора аренды от 18.03.2008 N 1, в части изменения площади объекта, на государственную регистрацию не предоставлялось, осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора с отсутствующим объектом права не представляется возможным, расторжение договора в части выделенного земельного участка законодательством не предусмотрено.

В соответствии с п.1 ст. 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В компетенцию регистрирующего органа входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок на предмет соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установление отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о регистрации законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода права.

При проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) регистрирующий орган обязан проверять, в том числе соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.

На государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.03.2008 в части вновь образованного земельного участка от 23.04.2015 в территориальный отдел Управления Росреестра по Курской области заявителем представлено в качестве правоустанавливающего документа соглашение о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.03.2008 в части вновь образованного земельного участка от 23.04.2015, согласно которому гражданин Староверов А.С., действующий от имени собственников земельных долей на основании протокола от 18.06.2014 и ООО "Агрокомплекс Глушковскии" решили расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.03.2008 в части земельного участка площадью 9291600 кв.м. с кадастровым номером 46:10:000000:201.

В соответствии с требованиями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник земельной доли, вправе по своему усмотрению распорядиться своим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Условия изменения и расторжения договора возможны в случаях, предусмотренных нормами Гражданского и Земельного кодексов.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (статьи 12 - 14) предоставляет участникам долевой собственности право на выдел земельного участка в счет своих долей с соблюдением правил, установленных в названном Законе.

Последствия выдела земельных участков определены в статьях 11.5 и 11.8 Земельного кодекса. В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Земельный участок, образованный в результате выдела, является новым объектом земельных правоотношений, что свидетельствует о прекращении договора в названной части (изменился объект аренды). При этом права предыдущего землепользователя защищаются ограничениями, установленными подпунктом 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса.

Объектом Договора аренды от 18.03.2008 N 1 является земельный участок с кадастровым номером 46:10:160000:2 площадью 16730000 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 46:10:000000:201 образован в результате выдела земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 46:10:160000:2, находящегося в аренде по договору от 18.03.2008 N 1.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, которым как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Соглашение об изменении срока аренды, объекта аренды, либо соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:10:160000:2 от 18.03.2008 N 1 на государственную регистрацию не предоставлялось.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N765 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме" каждой записи Единого государственного реестра прав присваивается статус: "актуальная", "погашенная" или "архивная".

Статус "актуальная" присваивается записи, содержащей актуальные сведения о зарегистрированных праве, ограничении (обременении) права, сделке, об изменениях, особые отметки регистратора, на любой текущий момент времени.

Материалы дела свидетельствуют, что при проведении государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 46:10:000000:201, запись со статусом "актуальная" об аренде в земельном участке с кадастровым номером 46:10:160000:2 была перенесена в специальные части подраздела III раздела Единого государственного реестра прав, открытого на земельный участок, образованный в результате преобразования, т.е. на земельный участок с кадастровым N 46:10:000000:201.

Вместе с тем, договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:10:000000:201 площадью 9291600 кв.м. не заключался.

Судьба земельного участка с кадастровым номером 46:10:160000:2 была определена на срок арендных отношений и расторжение договора в части выделенного земельного участка законодательством не предусмотрено.

Являясь Арендатором ООО "Агрокомплекс Глушковский" при выдаче "согласия" Арендодателям на выдел земельного участка в 2014 году не предусмотрел последствия выдачи "согласия" в форме обыкновенной справки.

Соглашение об изменении договора аренды от 18.03.2008 N 1 в части изменения площади объекта на государственную регистрацию не предоставлялось.

Следовательно, регистрирующих орган не имел правовых оснований по осуществлению государственной регистрации спорного соглашения о расторжении договора с отсутствующим объектом права.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Согласно п. 6 ч. 3 ст. 14 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий.

Указанный перечень полномочий является исчерпывающим.

В силу Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" уполномоченное лицо не может подписать соглашение о расторжении договора.

Согласно материалам дела соглашение о расторжении договора аренды от 23.04.2015 подписано Староверовым А.С., действовавшим от имени собственников земельных долей на основании протокола общего собрания собственников земельных долей от 18.04.2014 (л.д. 78).

Вместе с тем, с учетом вышеуказанных норм соглашение подписано неуполномоченным лицом.

Выписка из протокола общего собрания собственников земельных долей от 18.06.2015 на государственную регистрацию не предоставлялась.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРП от 25.06.2015 (т.2 л.д.62-98) обременения права зарегистрированы в пользу ООО "Агрофирма Коренево", а не ООО "Агрокомплекс "Глушковский".

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При названных условиях, арбитражный суд апелляционной инстанции считает верными выводы суда области о законности действий по отказу в регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.03.2008 в части вновь образованного земельного участка, оформленном сообщением об отказе в государственной регистрации N 46/011/005/2015-811 от 05.06.2015.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, заявителем на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 09.12.2015 по делу N А35-5881/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

А.И. Протасов

Судьи

Е.А. Семенюта Н.Д. Миронцева