Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2016 г. N 10АП-104/16

г. Москва

12 февраля 2016 г.

Дело N А41-87212/15

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,

при участии в заседании:

от ООО "Артэкс" - Маклакова Н.Н. представитель по доверенности от 20.11.2015, Бондаренко П.В. представитель по доверенности от 01.02.2016,

от КУИ Озерского района - Каравасилиади А.Г. представитель по доверенности от 226.05.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Артэкс" на решение Арбитражного суда Московской области от 11.12.2015 по делу N А41-87212/15, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению КУИ Озерского района к ООО "Артэкс",

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Озерского муниципального района Московской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Артэкс" (далее - ООО "Артэкс") о взыскании 14 039 791 рублей 56 копеек задолженности по оплате арендной платы за период с 15.06.2013 по 28.10.2015, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 2089, а также 2 935 482 рублей 09 копеек пени за период с 15.06.2013 по 28.10.2015, начисленных на основании пункта 5.2. договора аренды по ставке 0,05% от суммы долга за каждый день просрочки. Одновременно истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 2089 и обязании ответчика возвратить земельные участки истцу.

До принятия судебного акта по существу ООО "Артэкс" предъявило встречный иск к комитету о признании недействительными торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных в городском поселении Озеры по адресу: Московская область, г. Озеры, Микрорайон-1 "Б", категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "для размещения жилого комплекса среднеэтажной и малоэтажной застройки с развитой инфраструктурой", общей площадью 140919 кв.м., а также просило признать недействительным договор аренды земельного участка от 04.02.2013 N 2089 и применить последствия недействительности сделки - взыскать с комитета в пользу ООО "Артэкс" 8 141 280 рублей, уплаченных по договору аренды от 04.02.2013.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.12.2015 по делу N А41-87212/15 с ООО "Артэкс" в пользу комитета взыскано 14 039 791 рублей 56 копеек основного долга, 2 935 482 рублей 09 копеек пени. Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 2089 оставлены без рассмотрения. В удовлетворении встречного иска ООО "Артэкс" о признании недействительными торгов, договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 2089 отказано. С ООО "Артэкс" в доход федерального бюджета взыскано 107 876 рублей государственной пошлины (л.д. 90-93).

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Артэкс" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить.

В судебном заседании представитель ООО "Артэкс" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель комитет возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверена судом апелляционной инстанции в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 04.02.2013 между комитетом (арендодатель) и ООО "Артэкс" (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона N 1-2013-З заключен договор аренды земельных участков N 2089 сроком действия до 03.01.2023 (л.д. 10-11).

По договору аренды земельного участка от 04.02.2013 N 2089, заключенному на основании протокола результатах аукциона N 1-2013-3 по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, расположенных в городском поселении Озёры, ООО "Артэкс" были переданы во временное возмездное владение и пользование, следующие земельные участки, общей площадью 140 919 кв.м.:

- площадью 29 000 кв.м. с кадастровым номером 50:36:0010259:3;

- площадью 20 700 кв.м. с кадастровым номером 50:36:0010259:4;

- площадью 9800 кв.м. с кадастровым номером 50:36:0010259:8;

- площадью 77 896 кв.м. с кадастровым номером 50:36:0000000:6236;

- площадью 1323 кв.м. с кадастровым номером 50:36:0010259:14;

- площадью 2200 кв.м. с кадастровым номером 50:36:0010259:15, расположенные по адресу: Московская область, г. Озёры, Микрорайон - 1 "Б", категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "для размещения жилого комплекса среднеэтажной и малоэтажной застройки с развитой инфраструктурой".

В соответствии с пунктом 2.1 срок аренды участка устанавливается с 04.02.2013 по 03.01.2023.

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы определен сторонами в приложении N 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней данного квартала.

Пунктами 3.3, 3.4, 3.5 договора закреплена обязанность арендатора самостоятельно, ежеквартально перечислять арендную плату до 15-го числа последнего месяца текущего квартала, за который производится оплата.

В результате неисполнения арендатором условий договора аренды в части оплаты образовалась задолженность по арендной плате за период с 15.06.2013 по 28.10.2015 в сумме 14 039 791 рубль 56 копеек.

28.05.2015 ООО "Артэкс" направлена претензия N 188, с требованием устранить нарушения и оплатить образовавшуюся задолженность и что в случае не погашения задолженности, в соответствии со статьей 619 ГК РФ, будет направлено исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды (л.д. 14).

Поскольку задолженность по внесению арендной плате за период с 15.06.2013 по 28.10.2015 в сумме 14 039 791 рубль 56 копеек ООО "Артэкс" погашена не была, комитет начислил пени в размере 2 935 482 рублей 09 копеек и обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований по праву и размеру.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как усматривается из материалов дела, пунктами 3.3, 3.4, 3.5 договора закреплена обязанность арендатора самостоятельно, ежеквартально перечислять арендную плату до 15-го числа последнего месяца текущего квартала, за который производится оплата.

Из материалов дела следует, что в результате неисполнения арендатором условий договора аренды в части оплаты образовалась задолженность по арендной плате за период с 15.06.2013 по 28.10.2015 в сумме 14 039 791 рубль 56 копеек.

Согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчика по оплате арендных платежей составляет 14 039 791 рублей 56 копеек. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Доказательств внесения ответчиком арендных платежей в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из положений пункта 19 постановления N 73 и правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 (далее - постановление N 15837/11) следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно отклонены доводы заявителя апелляционной жалобы о необходимости производить оплаты аренды в сумме, указанной в договоре аренды, поскольку данные доводы не основаны на законе.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, арендная плата, установленная по результатам торгов, не подлежит нормативному регулированию, отклоняется судебной коллегией.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, размер арендной платы за пользование участком по договору от 04.02.2013 N 2089 был сформирован по результатам торгов.

Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13; далее - постановление N 73).

Вместе с тем, как следует из извещения о проведении аукциона N 1-2012-3, размещенного в газете "Заря" от 27.12.2012, предметом торгов являлось право на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:3660010259:3, 50:3660010259:4, 50:3660010259:8, 50:3660000000:6236, 50:36:0010259:14, 50:3660010259:15. При этом арендная плата по договору подлежала расчету не на основании заключения оценщика, а в порядке, установленном пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ (пункт 3.1, 3.5, приложение N 2 проекта договора аренды земельного участка, являющегося приложением N 1 к извещению).

То обстоятельство, что при заключении договора аренды, сторонами был неверно произведен расчет аренды, применяемых коэффициентов, не влияет на обязанность оплаты аренды по ставкам, установленным законом Московской области.

Также подлежит отклонению ссылка заявителя апелляционной жалобы на Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ, поскольку порядок проведения торгов установлен порядком проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утвержденным приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 года N 67.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взысканиия с ответчика в пользу истца 14 039 791 рублей 56 копеек задолженности.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 2089 за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05% от суммы долга в день за каждый день просрочки, исходя из пункта 6 статьи 15 закона Московской области от 07.06.1996 N 23/06-ОЗ.

Представленный истцом расчет произведен, исходя из суммы долга, правомерного периода просрочки, проверен судом и является правильным (л.д. 13).

Поскольку доказательств внесения арендной платы не представлено, требование о взыскании пени также правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.

Суд первой инстанции обоснованно оставил без рассмотрения требования комитета о расторжении договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 2089 и обязании вернуть истцу земельные участки.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды по решению суда в случаях, указанных в п. 4.1.1, п. 4.4.4, п. 4.4.8 данного договора.

В материалы дела представлена претензия 28.05.2015 N 188, содержащая требование комитета о погашении ООО "Артэкс" образовавшейся задолженности по договору от 04.02.2013 N 2089. При этом комитет предупредил арендатора о расторжении договора аренды в судебном порядке в случае не исполнения обязанности по оплате арендных платежей в течение пяти дней с момента получения претензии.

Однако при этом, к данному уведомлению не приложен проект соглашения о расторжении договора в связи с установленным нарушением сроков оплаты арендных платежей. Представленное уведомление также не содержит конкретных сведений о непосредственном расторжении договора аренды со ссылкой на нормы закона и момента, с которого спорный договор будет расторгнут.

Иного документа, подтверждающего факт направления ООО "Артэкс" предложения о расторжении договора аренды либо доказательств, подтверждающих обстоятельства, при которых суду было возможно сделать вывод о реальных действиях сторон, связанных с расторжением договора аренды в материалы дела не представлено.

Исходя из положений, предусмотренных частью 2 статьи 9, частями 3 и 4 статьи 65 АПК РФ, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 41 АПК РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные Кодексом неблагоприятные последствия.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ ответчик самостоятельно несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующего процессуального действия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Из материалов дела усматривается несоблюдение комитетом требований закона об уведомительном характере при разрешении спора в части расторжения договора аренды от 04.02.2013 N 2089, указывающих о намерениях и конкретных действиях сторон по расторжению договора аренды.

Поскольку досудебный претензионный порядок урегулирования спора истцом не соблюден, суд первой инстанции правомерно пришел к обоснованному выводу об оставлении требования комитета о расторжении договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 2089 и обязании вернуть истцу земельные участки без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ.

Также судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Артэкс" к комитету по признании недействительными торгов, признании недействительным договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 2089 и применения последствий недействительности сделки.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не рассмотрены законом.

В данном случае на основании протокола о результатах аукциона N 1-2013-З между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 04.02.2013 N 2089, согласно которому арендатор ООО "Артэкс" получило право пользования земельными участками.

Из материалов дела усматривается, что на стадии составления протокола о результатах торгов ни одна из сторон не выразила несогласия с его условиями и не поставила под сомнение результаты проведения торгов.

Таким образом, довод ООО "Артекс" о нарушении комитетом порядка проведения торгов отклоняется судебной коллегией, поскольку опровергается фактическими обстоятельствами дела.

Указанные в договоре земельные участки использовались арендатором по своему назначению, договор аренды исполнялся сторонами, что исключает возможность возврата сторон в первоначальное состояние.

В силу положений статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую или иную экономическую деятельность, а также прав Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Поскольку по смыслу пункта 1 статьи 449 ГК РФ и части 1 статьи 4 АПК РФ реализация права на обращение в арбитражный суд с иском о признании торгов недействительными должна повлечь восстановление нарушенных прав истца, а в данном случае с учетом конкретных обстоятельств дела установлена объективная невозможность этого, то избранный обществом способ защиты не приведет к восстановлению его прав и законных интересов, при этом может привести к ущемлению прав и законных интересов добросовестных участников экономического оборота. При этом истец не лишен права использовать иные способы защиты своих прав и законных интересов.

Названный подход соответствует сформировавшейся единообразной судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.01.2004 N 10623/03).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.

Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2015 года по делу N А41-87212/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

С.В. Мальцев Н.С. Юдина