Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2016 г. N 09АП-3317/16

город Москва

19 февраля 2016 г.

Дело N А40-144015/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой

судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2015 года

по делу N А40-144015/2014, принятое судьей Михайловой Е.В.

(шифр судьи 133-904)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "АПТЕКА - 225"

(ОГРН 1027739759574, 125581, город Москва, улица Фестивальная, 12)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 125009, город Москва, Газетный переулок, дом 1/12)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Фатеева Э.И. (доверенность от 02.09.2015)

от ответчика: Бускин А.А. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска),

урегулированы разногласия между Общества с ограниченной ответственностью "АПТЕКА - 225" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 865,8 кв. м. (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, Зв, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), расположенных по адресу: город Москва, ул. Фестивальная, д. 12, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

пункт 1.1

"Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: город Москва, ул. Фестивальная, д. 12, общей площадью 865,8 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, 3в, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), согласно БТИ САО г. Москвы от 30.01.2013 г.";

пункт 3.1

"Цена Объекта, определяемая как разница между рыночной стоимостью Объекта и стоимостью неотделимых улучшений и затрат на реконструкцию Объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого Объекта, составляет 38.617.000 (тридцать восемь миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей.

Рыночная стоимость объекта составляет 52.600.000 (пятьдесят два миллиона шестьсот тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 24.07.2015 N 193,194/1-3/15-18,16.

Стоимость неотделимых улучшений Объекта, засчитываемая, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого Объекта составляет 13.983.000 (тринадцать миллионов девятьсот восемьдесят три тысячи) рублей 37 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт 3.4

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1.072.695 (Один миллион семьдесят два шестьсот девяносто пять) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";

пункт 5.1- исключен из текста договора.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Ссылается, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Считает, что судебная экспертиза содержит существенные нарушения.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, истец арендует нежилые помещения общей площадью 865,8 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, 3в, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), находящееся в собственности у города Москвы, расположенные по адресу: город Москва, ул. Фестивальная, д. 12, на основании договора аренды от 10.02.2004 г. N 02-00064/04 с учетом дополнительных соглашений, заключенных с Департаментом городского имущества города Москвы.

Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы подтверждает отнесение истца к категории субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".

Истец в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ 16.10.2013 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого и среднего предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г.

N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 10.02.2004 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, то есть в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 18.02.2014 г. N 2014-Д99, подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью "Группа Финансового Консультирования", достоверность которого подтверждена заключением НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 14.04.2014 г. N 188/99-14, согласно которому стоимость недвижимого имущества составляет 104.513.559 руб. без учета НДС, поэтому не может быть принята в качестве доказательства рыночной цены иная оценка, в том числе, проведенная в рамках судебной экспертизы.

Также суд первой инстанции в решении не указал, каким требованиям Закона об оценочной деятельности не соответствует данный отчет и не дал ему правовой оценки на основании положений федеральных стандартов на предмет обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиками подходов.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами ответчика по следующим основаниям.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

На основании определения Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2014 г. по делу назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Аркаим" Дорофееву А.Ю., согласно заключения которого по состоянию на 16.10.2013 г. рыночная стоимость спорного нежилого помещения (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, 3в, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), расположенного по адресу: город Москва, ул. Фестивальная, д. 12, общей площадью 865,8 кв.м. без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений составляет 60.825.424 руб., общей площадью 871,7 кв.м. без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений - 61.395.763 руб.

Оценивая данное экспертное заключение, суд первой инстанции счел, что вывод эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта, а также стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества сделаны в нарушении требований объективности, всесторонности и полноты исследования, кроме того, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи чем определением Арбитражного суда города Москвы от 17.06.2015 г. назначена по делу повторная судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам Федеральному бюджетному учреждению Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации - Сорокиной К.В., Пшерадовскому А.В.

Согласно заключения экспертов Федерального бюджетного учреждения Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Сорокиной К.В., Пшерадовского А.В., предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, по состоянию на 16.10.2013 г. рыночная стоимость спорного нежилого помещения (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, 3в, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), расположенного по адресу: город Москва, ул. Фестивальная, д. 12, общей площадью 865,8 кв.м. без учета НДС составляет 52.600.000 руб., общей площадью 871,7 кв.м. - 53.021.000 руб., а стоимость неотделимых улучшений - 13.983.000 руб.

Суд первой инстанции инстанций, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами Федерального бюджетного учреждения Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Сорокиной К.В., Пшерадовским А.В. соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N N 254, 255, 256, в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов экспертаов также не представлено.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд не усматривает.

Эксперт Пшерадовский А.В. в суде первой инстанции ответил на вопросы суда и сторон.

Возражения ответчика по использованию экспертом сравнительного и доходного подходов носят предположительный характер и документально ничем не подтверждены.

Всем заявленным ответчиком в апелляционной жалобе замечаниям по экспертному заключению дана полная и всесторонняя оценка в решении суда первой инстанции со ссылкой на нормы закона и применяемые экспертами стандарты оценки.

Судебная коллегия не находит основания для переоценки указанных выводов суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение экспертов, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По исключению пункта 5.1 договора апелляционная жалоба каких-либо

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что анализ представленных в деле доказательств подтверждает правомерность вывода суда первой инстанции о том, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2015 года по делу N А40-144015/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Лаптева

Судьи

В.Р. Валиев Н.В. Лаврецкая