Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2016 г. N 17АП-17974/15

г. Пермь

20 февраля 2016 г.

Дело N А50-17362/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И. В.

судей Васильевой Е.В., Савельевой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб" (ОГРН 1065902041743, ИНН 5902153815) - Кирьянов И.А., паспорт 5705 681670, доверенность от 20.05.2015 г.; Максимов Г.Г., паспорт 5704 641190, доверенность от 20.05.2015 г.

от ответчика индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича (ОГРНИП 304590229600020, ИНН 590805445878) - Глевич И.А., паспорт, доверенность от 08.10.2015 г.; Глевич А.М., паспорт;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб"

на решение Арбитражного суда Пермского края от 29 октября 2015 года

по делу N А50-17362/2015, принятое судьей Вихниной М.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб"

к индивидуальному предпринимателю Глевичу Александру Михайловичу

о расторжении договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Глевичу Александру Михайловичу (далее - ответчик) о расторжении договора на аренду нежилых помещений от 01.06.2013.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 29 октября 2015 года в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы истец приводит доводы о том, что арендатора по договору имелись исключительные основания для отказа от исполнения договора во внесудебном порядке. По мнению истца, установленный в договоре особый порядок, предшествующий одностороннему отказу - обязательное письменное требования об устранении нарушений, предоставление арендодателю срока для устранения нарушений арендатором был соблюден. Также истец указывает на то, что факт отсутствия имущества арендатора (нахождения) арендатора в помещениях установлен, что свидетельствует о прекращении пользования предметом аренды и прекращении договорных отношений между сторонами. Также истец приводит доводы об уклонении арендодателя от получения уведомлений, передачу имущества арендодателем в аренду третьим лицам, отказ ответчика расторгнуть договор во внесудебном порядке, что, по мнению истца, является основанием для удовлетворения требований истца.

Ответчиком представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители ответчика возражали против доводов апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.06.2013 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан договор на аренду нежилых помещений (т. 1 л.д. 19).

Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 178,9 кв.м. (на поэтажном плане N 75-81), общей площадью 195,3 кв.м. (на поэтажном плане N 80-88), расположенные на первом и на втором этажах в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Пермь, Плеханова, 2,

Кроме того, к предмету аренды отнесены лоджии и балконы общей площадью 23,9 кв.м., являющиеся принадлежностью помещений, расположенных на втором этаже. План помещений является неотъемлемой частью договора (т 1 л.д. 27-45).

Договор заключен на срок с 01.06.2013 по 01.06.2018 (п. 3.1 договора), согласно штемпелю на договоре прошел государственную регистрацию.

Предмет аренды и ключи переданы арендатору по актам от 11.11.2013 (т. 1 л.д. 104, 107,109).

23.01.2013 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 311/2008(т. 1 л.д. 103).

Из представленной сторонами переписки следует, что дополнительным соглашением от 29.12.2014 сторонами уменьшена арендная плата в период с января по март 2015 г.

07.04.2015 истец направил ответчику уведомление о намерении расторгнуть часть договора аренды по нежилому помещению общей площадью 195,3 кв.м (на поэтажном плане N 80-88), предложено подписать акты приема-передачи (возврата) помещений: по нежилому помещению общей площадью 178,9 кв.м. (на поэтажном плане N 75-81). Указано на то, что по состоянию на 01.04.2015 помещения освобождены. В письме также содержится извещение о том, что в связи с тем, что существенно изменились обстоятельства, на которых базировались условия договора, отсутствия у арендатора невозможности платить за помещения в срок и полностью арендные платежи, о чем арендодатель уведомлялся в письме от 22.12.2014 (т. 1 л.д. 18, которое получено ответчиком т. 2 л.д. 26).

20.05.2015 истец (арендатор) направил ответчику письмо (уведомление) об освобождении нежилых помещений по договорам аренды, в том числе по спорному договору, в котором повторно указано на намерение арендатора расторгнуть договор, предложено произвести возврат помещений 28.05.2015, (т. 1 л.д. 76).

28.05.2015 арендатором в присутствии представителя ТСЖ "Кондоминиум 2000" составлен акт об освобождении арендуемых помещений (л.д. 14).

В связи с получением ответа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края от 22.06.2015 N 35-01-50/1985 (т. 1 л.д. 13), 25.06.3015 арендодателю направлено письмо об освобождении помещения 28.05.2015, указано на право расторгнуть договор в соответствии с п. 7.7 договора в связи с тем, что помещение непригодно для использования, так как помещение не введено в эксплуатацию, заключение о соответствии построенного объекта требованиям технической документации требованиям технических регламентов, проектной документации не получено несоответствием. Арендодателю предложено дать пояснения по указанному моменту. Письмо получено адресатом 06.07.2015 (т. 1 л.д. 76, 77).

Арендодатель обоснованность претензии не признал, о чем уведомил арендатора (т. 1 л.д. 118, 119), указал на наличие задолженности на 01.06.2015 в сумме 677 619,7 руб.

Поскольку требование оставлено без удовлетворения истец обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения спора спорный договор расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, предмет спора на момент рассмотрения дела отсутствует.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания изменения или расторжения судом договора по требованию одной из его сторон.

Согласно части 2 названной нормы договор также может быть расторгнут (либо изменен) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом само условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, подразумевая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом и другими законами.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора регулируется статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно абзацу второму пункта 4 которой, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в контексте положений пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, заключенном на определенный срок, в том числе предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения условий договора.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей в спорный период, односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

При этом ни ст. 310, ни п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Аналогичное положение предусмотрено пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ и применялось в период принятия судом обжалуемого судебного акта. Пункт 1 данной статьи также предусматривает, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, следуя логике законодателя, воля сторон на односторонний отказ от исполнения договора и как следствие одностороннее расторжение договора должна быть явно выражена.

Условия досрочного расторжения договора согласованы сторонами в разделе 7 договора от 01.06.2013.

Согласно п. 7.1. договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, в судебном порядке, предусмотренном действующим законодательством либо в одностороннем внесудебном порядке в случаях, предусмотренных Договором.

В соответствии с п.7.3. договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке путем направления соответствующего уведомления в письменной форме в случаях, когда Арендатор: не исполняет или ненадлежащим образом исполняет в установленный срок требования арендодателя, изложенные в письменной форме с указанием срока исполнения, связанные с исполнением условий Договора; умышленно или по неосторожности ухудшает арендованное Помещение; более двух раз в течение срока аренды нарушает сроки платежей, предусмотренные Договором; отказывается либо уклоняется от подписания Акта приема-передачи Помещения в срок, установленный пунктом 4.1. настоящего Договора; нарушает условия указанные в п. 5.2.2., п. 5.2.11.

В соответствии с п. 7.4 договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по основаниям, описанным в п.7.3., в е 5 (пяти) дней после направления письменного уведомления Арендатору.

Пунктом 7.7 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в одностороннем судебном порядке путем направления уведомления в случаях когда арендодатель не предоставляет помещение в пользование имуществом; если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 02.04.2015 задолженность арендатора по арендной плате составляла сумму 201 880 руб., на 22.04.2015 по коммунальным платежам сумму 101 764 руб. В последующем платежи от арендатора не поступали.

Телеграммой от 19.08.2015 арендодатель уведомил арендатора об одностороннем расторжении договора на основании п. 7.3.3 договора путем направления телеграммы по юридическому и почтовому адреса, по почтовому адресу вручена адресату 20.08.2015 (т. 1 л.д. 110-112).

Односторонний отказ в судебном порядке не оспорен. Из представленной сторонами переписки следует, что расторжение договора соответствует воле обеих сторон.

Арбитражный апелляционный суд на основе анализа материалов дела приходит к выводу о том, что договор аренды расторгнут по инициативе арендодателя на основании п. 7.3.3, п. 7.4. договора путем направления уведомления о расторжении от 19.08.2015 года.

Вывод суда первой инстанции о том, что на момент рассмотрения спора спорный договор расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, является правильным.

Доводы истца о том, что договор расторгнут арендатором по основаниям, предусмотренным п. 7.7., отклоняется, поскольку из материалов дела не следует, что арендатор направил в адрес арендодателя уведомление о расторжении договора аренды от 01.06.2013 г. по основаниям, предусмотренным п. 7.7 договора.

Исследовав имеющиеся в материалах дела письма арендатора, направленные в адрес арендодателя, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что указанные письма уведомления о расторжении договора не содержат.

Намерения истца по расторжению договора уведомлением о расторжении договора не являются, кроме того, указанные намерения арендатор основывал не на положениях п.1.1, договора аренды, а на том, "что существенно изменились обстоятельства, на которые базировались условия договора, экономическая ситуация в стране и в здравоохранении в частности не позволяют нам своевременно и полностью оплачивать арендные платежи."

Письмо истца от 25.06.2015 г. также не содержит уведомления о расторжении договора аренды, в нем содержится требование об устранении недостатков помещения.

Кроме того, указанный довод также не может быть принят ввиду того, что спор о расторжении договора по данному основанию не подлежит рассмотрению в суде, поскольку противоречит ст. 450.1 ГК РФ.

Также судом первой инстанции верно указано на то, что предмета аренды соответствовал целям его использования - под офис, что подтверждается, в том числе, видеосъемкой передачи объекта в аренду, актом осмотра электроустановки от 22.12.2014 Западно-Уральским управлением Федеральной службой по экологическому и атомному надзору на допуск в эксплуатацию энергоустановки (т. 2 л.д. 34, 35). Наличие водоснабжения и электричества в помещениях подтверждается заключенными договорами, выставлением счетов на коммунальные услуги, изменением показаний счетчиков.

Кроме того, истец был извещен арендатором о том, что полученные им в аренду помещения не сданы в эксплуатацию при заключении договора аренды от 01.06.2013 г., а также при подписании акта приемки-передачи помещений в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п.1,п.2 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 5 ст.450.1 ГК РФ В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе, путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Кроме того, в соответствии п. 10, п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, может выступать в качестве предмета по договору аренды, так как объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу и действующим законодательством не установлены ограничения на передачу его по договору аренды.

Таким образом, по договору аренды недвижимого имущества возможна передача объекта незавершенного строительства и что такая передача объекта незавершенного строительства не противоречит правилам ведения ЕГРП.

Также апелляционный суд отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства непригодности помещения к аренде как незавершенного строительством объекта, отсутствуют доказательства в том, что у арендатора возникли какие-либо препятствии в использовании данного помещения.

Также из материалов дела следует, что помещения использовались истцом с момента заключения договора с ноября 2013 г., то есть более одного года. Из переписки сторон следует, что возражения арендатора относительно качества помещения предъявлены только после возникновения финансовых сложностей истца, препятствующих исполнению договора в части оплаты.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований ответчика не имеется.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 29 октября 2015 года по делу N А50-17362/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

И.В.Борзенкова

Судьи

Е.В.Васильева Н.М.Савельева