Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2016 г. N 05АП-12083/15

г. Владивосток

26 февраля 2016 г.

Дело N А59-3881/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 18 февраля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области

апелляционные производства N 05АП-12083/2015, 05АП-12086/2015

на решение от 13.11.2015

судьи Т.П. Пустоваловой

по делу N А59-3881/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Индивидуального предпринимателя Лалаяна Карапета Гайковича (ИНН 650100154901, ОГРНИП 304650131000120)

к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510)

третьи лица Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Администрация г.Южно-Сахалинска

о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка,

при участии:

от Администрации г. Южно-Сахалинска: Кулешов А.В. - представитель по доверенности от 29.09.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;

от Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска: Кулешов А.В. - представитель по доверенности от 16.02.2016, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ИП Лалаяна К.Г.: Владимиров В.А. - представитель по доверенности от 12.01.2016, сроком действия на 3 года, паспорт;

от Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Лалаян Карапет Гайкович (далее - ИП Лалаян К.Г., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка от 28.06.2012 N 01732, оформленного уведомлением от 14.07.2015 N 3204-014/07.

Определением суда от 02.09.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - Министерство) и Администрация г. Южно- Сахалинска (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 13.11.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы указывает, что срок договора аренды N 01732 от 28.06.2012 истек 27.06.2015, и до указанной даты соглашение сторон о продлении его срока не было достигнуто, в связи с чем 14.07.2015 Департаментом в адрес истца направлено уведомление N 3204-014/07 о прекращении арендных отношений и необходимости передать земельный участок по акту приема-передачи. При этом полагает, что, поскольку договор был возобновлен после 27.06.2015 на тех же условиях на неопределенный срок в силу закона, мотивы, изложенные в уведомлении от 14.07.2015 N 3204/014/07 о прекращении арендных отношений, правового значения не имеют. Обращает внимание, что доказательств тому, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат; отсутствие разрешения на строительство свидетельствует о том, что истец не приступал к строительству объекта в установленном законом порядке и, как следствие, использованию земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования и условиями договора аренды. Отмечает, что неоднократные отказы Департамента в выдаче разрешения на строительство свидетельствуют лишь о том, что истцом не принимались меры по приведению проектной документации в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Не согласившись с вынесенным решением, Министерство также обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы указывает, что в уведомлении о расторжении договора аренды от 14.07.2015 N 3204-014/07 содержится ссылка на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), следовательно, уполномоченный орган принял решение о правовом режиме расторжения договора аренды в порядке, установленном данным Кодексом, мотивы, изложенные в уведомлении от 14.07.2015 N 3204-014/07 о расторжении договора аренды, не имеют правового значения. Полагает, что при данных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для применения статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в части рассмотрения уведомления от 14.07.2015 N 3204-014/07 с учетом правового режима для дополнительных оснований расторжения договора аренды. Считает также, что вывод суда первой инстанции о том, что подготовка проектной документации является этапом строительства, противоречит буквальному содержанию статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Обращает внимание, что обстоятельства, возлагающие на орган власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками, сохранить договор аренды в соответствии со статьей 35 ЗК РФ, не наступили, а выводы суда первой инстанции об освоении земельного участка основаны на неотносимых к рассмотрению этого вопроса материалах дела (документах о согласовании проектной и иной документации).

В канцелярию суда от Администрации, ИП Лалаяна К.Г. поступили отзывы на апелляционные жалобы, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Министерство, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционные жалобы в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Поддержал доводы жалобы третьего лица.

Представитель ИП Лалаяна К.Г. по апелляционным жалобам возражал по доводам отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Сахалинской области считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель Администрации поддержал апелляционные жалобы по доводам отзыва.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 28.06.2012 между ИП Лалаян К.Г. (арендатор) и Министерством (арендодатель, правопреемником которого в правоотношениях с истцом является Департамент) заключен договор аренды N 01732, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 65:01:0601004:278 площадью 4351 кв.м, в том числе общая площадь участков, ограниченных в использовании - 1112 кв., под инженерными коммуникациями, местоположение: Сахалинская область, г. Южно- Сахалиинск, северо-западнее пересечения пр. Победы и ул. Алексея Максимовича Горького, с целевым использованием земельного участка: для строительства объекта "Кафе с магазинами" сроком с 28.06.2012 по 27.06.2015 (пункты 1, 2, 3).

Арендодатель в силу пункта 13.4 договора имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором договорных обязанностей, в частности обязанности по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением.

Пунктом 24 договора предусмотрено, что в случае возобновления договора на неопределённый срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 30 календарных дней.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту 28.06.2012, договор зарегистрирован в установленном порядке 29.08.2012.

Письмом от 14.07.2015 (исх. N 3204-014/07) Департамент уведомил предпринимателя о прекращении на основании статьи 610 ГК РФ арендных отношений по договору аренды N 01732 от 28.06.2012 в связи с длительным не освоением земельного участка, указав на необходимость не позднее, чем через 3 месяца с момента получения данного уведомления, освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

Ссылаясь на то, что арендатор в течение срока действия договора предпринимал все меры и совершал все необходимые действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, ИП Лалаян К.Г. 26.08.2015 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском по основаниям статей 10, 168 ГК РФ.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

На основании статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ (в применимой редакции) установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу частей 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств освобождения ИП Лалаяном К.Г. арендуемого земельного участка по окончании срока действия договора аренды от 28.06.2012 N 01732 (27.06.2015), а также отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендуемым имуществом непосредственно по истечении срока, указанного в пункте 3 договора, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что указанный договор по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона, заключение сторонами нового договора либо дополнительного соглашения о продлении (возобновлении) договора в данном случае не требовалось.

Арбитражным судом также правомерно расценено уведомление арендатора от 14.07.2015 (исх. N 3204-014/07) о прекращении арендных отношений по договору аренды от 28.06.2012 N 01732 в качестве недопустимого доказательства отказа от договора, влекущего в силу статьи 622 ГК РФ обязанность арендатора вернуть арендуемое имущество, поскольку данное письмо такого отказа не содержит.

Так, по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ при возобновлении договора аренды на неопределённый срок односторонний отказ стороны от его исполнения выражается в направлении другой стороне предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости (земельного участка) через три месяца. Между тем письмо Департамента такого предупреждения не содержало, а содержащееся в нём требование освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи арендодателю, учитывая обстоятельство возобновления договора, основано на допущенном арендатором, по мнению Департамента, нарушении условий договора о целевом использовании земельного участка.

В этой связи апелляционный суд отклоняет доводы апелляционных жалоб о том, что, направляя уведомление от 14.07.2015, арендодатель реализовывал предоставленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на односторонний отказ от договора аренды, возобновлённого на неопределённый срок, поскольку такой отказ был вызван нарушением договорных обязательств со стороны арендатора (пункт 13.4 договора).

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьём ведении (пользовании) находится земельный участок, статьёй 42 ЗК РФ.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет (принимая во внимание заявление Департаментом отказа от договора после его возобновления на неопределённый срок), пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем таких доказательств в обоснование правомерности заявленного 14.07.2015 за N 3204-014/07 отказа от договора аренды земельного участка Департаментом вопреки статье 65 АПК РФ не представлено.

Напротив, как следует из представленных истцом документов, по заявке ИП Лалаяна К.Г. от 04.09.2012 Департаментом утверждён градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:278.

18.10.2012 между ИП Лалаяном К.Г. и ООО Архитектурным Бюро "КАПИТЕЛЬ" заключен договор на разработку проектной документации для строительства на вышеуказанном земельном участке объекта "Кафе с магазином северо-западнее пересечения проспекта Победы и ул. А.М. Горького в г. Южно-Сахалинске".

В период с 01.02.2013 по 19.02.2015 предпринимателем осуществлены меры по согласованию проектной и иной разрешительной документации в отношении строящегося объекта с различными органами и организациями: Департаментом, ООО "Сахалинский водоканал", Архитектурно-градостроительный Совет Сахалинской области, Департамент городского хозяйства Администрации г. Южно-Сахалинска, ОАО "Сахалинэнерго", ОАО "Ростелеком", ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Сахалинской области".

26.09.2014 арендатором заключён договор N 124/14 на выполнение экспертных работ проектной документации и результатов инженерных изысканий строящегося объекта. Положительное заключение государственной экспертизы N 65-1-4-0077-15 получено ИП Лалаяном К.Г. 04.06.2015.

После получения данного заключения истец трижды (09.06.2015, 24.06.2015, 16.07.2015) обращался в Департамент с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, которые оставлены ответчиком без удовлетворения по причине наличия в них разночтений, а также несоответствия представленных документов градостроительному плану участка, который, в свою очередь, не соответствует градостроительному регламенту. Последний отказ связан, в том числе с отсутствием прав на земельный участок.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит выводу о недоказанности арендодателем наличия фактов ненадлежащего исполнения арендатором своего обязательства по использованию земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:278 не в соответствии с условиями договора аренды (для строительства объекта "Кафе с магазинами"), поскольку материалами дела подтверждается осуществление ИП Лалаяном К.Г. на протяжении всего срока действия договора мер, направленных на сбор необходимой проектной и разрешительной документации с целью строительства согласованного объекта недвижимости.

При этом отсутствие разрешения на строительство объекта с учётом вышеприведенных обстоятельств по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды земельного участка, на что ссылаются апеллянты в обоснование своей правовой позиции, само по себе не является существенным нарушением его целевого использования, учитывая наличие проектной документации, а также наличие спора между сторонами относительно соответствия градостроительного плана земельного участка, утверждённого Департаментом 18.09.2012 градостроительному регламенту.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что действия арендатора по проектированию объекта, получению положительного заключения государственной экспертизы проекта, иные предпринятые меры по согласованию плана сетей водоснабжения и водоотведения объекта, схемы трассы наружных сетей электроснабжения и электроосвещения, проекта обоснования санитарно-защитной зоны, являются действиями, направленными на достижение цели договора аренды земельного участка, то есть действиями по использованию земельного участка, предназначенного под строительство. В этой связи доводы апелляционных жалоб в данной части судебной коллегией отклоняются, как основанные на ошибочном толковании пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ и статьи 42 ЗК РФ.

С учётом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 452 и статьёй 619 ГК РФ, для одностороннего отказа Департамента от договора аренды от 28.06.2012 N 01732 в связи с неиспользованием арендатором земельного участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах направленное арендатору уведомление от 14.07.2015 за N 3204-014/07 о прекращении данного договора нарушает права предпринимателя, поскольку является незаконным и влечёт для истца неблагоприятные последствия в виде утраты статуса арендатора земельного участка и, как следствие, правомочного для целей дальнейшего строительства объекта "Кафе с магазинами" землепользователя. Указанные обстоятельства в своей совокупности являются основанием для признания оспариваемой односторонней сделки Департамента недействительной, как нарушающей требования закона (статья 168 ГК РФ).

Недействительная сделка в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ (в применимой редакции) не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Таким образом, заявленный арендодателем отказ от договора не имеет юридической силы и не влечёт правовых последствий, в частности в виде утраты ИП Лалаяном К.Г. статуса арендатора земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:278.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства о договоре аренды, в связи с чем сводятся к иному пониманию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которое не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционные жалобы Департамента и Министерства удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 13.11.2015 по делу N А59-3881/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

Д.А. Глебов Н.А. Скрипка