Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2016 г. N 15АП-22620/15

город Ростов-на-Дону

02 марта 2016 г.

дело N А32-13429/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.,

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен (отзыв, ходатайство в отсутствие)

от ответчика: представитель Сочнев М.В. по доверенности N 2-4/885 от 14.10.2015, паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2015 по делу N А32-13429/2015 (судья Пристяжнюк А.Г.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Тверской продукт" (ИНН 6905075003, ОГРН 1026900566263) к ответчику закрытому акционерному обществу "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Тверской продукт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к закрытому акционерному обществу "Тандер" (далее - ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.05.2004 N 2567.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 26 февраля 2015 года, оставленного без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015, дело N А66-18834/2014 для рассмотрения передано по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края, делу присвоен номер А32-13429/2015.

Определением от 27.05.2015 по ходатайству сторон настоящее дело объединено в одно производство с делом N А32-14481/2015 в порядке статьи 132 АПК РФ.

Представителем ответчика также было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, в целях определения размера рыночной ставки арендной платы нежилого помещения общей площадью 566,9 кв. м, расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: Тверская область, город Тверь, б-р Гусева, д. 12 по состоянию на 24.08.2014.

Определением суда от 14.07.2015 суд удовлетворил ходатайство ответчика, по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Альянс-Профи".

Определением от 17 сентября 2015 г. в связи окончанием экспертизы суд возобновил производство по делу.

Решением от 16.11.2015 по результатам судебном экспертизы признан недействительным односторонний отказ АО "Тандер" от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.05.2004 N 2567, заключенного с ООО "Тверской продукт", в связи изменением (увеличением) размера арендной платы, изложенный в уведомлении АО "Тандер" от 12.12.2014 N 835. В части признания уведомления директора филиала АО "Тандер" от 24.07.2014 об изменении арендной платы незаконным в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО "Тандер" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 16.11.2015 отменить в части удовлетворения иска, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд пришел к неверному выводу об отсутствии у арендодателя права на одностороннее право на увеличение размера арендной платы. Арендная плата была увеличена в одностороннем порядке на основании п. 2.5. договора аренды. В приложении N 2 к договору аренды, на которое ссылается суд, отсутствует указание о необходимости исчисления арендной платы в соответствии с "Методикой определения величины арендной платы", утвержденной Тверской городской думой.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил, направил письменный отзыв на апелляционную жалобу и ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 мая 2014 г. между Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери и ООО "Парнас-Трейдинг Тверь" был заключен договор аренды N 2567 нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, бульвар Гусева, д. 12, сроком до 30.04.2009.

Дополнительным соглашением от 15.03.2007, зарегистрированным Управлением Росреестра по Тверской области от 06.08.2007 к упомянутому выше договору аренды с согласия арендодателя, арендатором - ООО "Парнас-Трейдинг Тверь" права и обязанности по договору аренды N 2567 были переданы истцу - ООО "Тверской продукт" с продлением срока действия договора аренды до 01.01.2017.

13 августа 2013 г. ЗАО "Тандер" приобрело нежилые помещения по договору купли-продажи N 86, что подтверждается Приказом Департамента N 1614/8 от 04.10.2013 о закрытии лицевых счетов по договору аренды.

Право муниципальной собственности на спорные нежилые помещения было прекращено 10.09.2013 внесением записи о государственной регистрации права в ЕГРП.

24 июля 2014 г., руководствуясь п. 2.5. договора аренды, директор Тверского филиала ЗАО "Тандер" уведомил истца об изменении (увеличении) с 24.08.2014 арендной платы до 577 000 рублей в месяц или 1017 руб. 82 коп. за 1 кв.м. площади.

По мнению истца, указанные действия ответчика незаконны, поскольку п. 8.2 договора аренды закреплено, что перемена собственника помещения (здания) не является основанием для изменения условий заключенного договора или его расторжения, что согласуется со ст. 617 ГК РФ.

Согласно п. 2.1. договора аренды, арендная плата за нежилые помещения определяется прилагаемым к договору аренды расчетам (приложение N 2 к договору).

Согласно указанному приложению, расчет арендной платы производится на основании "Методики определения величины арендной платы за нежилой фонд (кроме объектов промышленности), находящиеся в муниципальной собственности" утвержденной решением Тверской городской Думы от 24.12.2001 N 195 (в редакции решения от 10.07.2013 N 223).

Пунктом 5.5. данного решения указано, что размер арендной платы, установленный договором аренды, может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год на коэффициент инфляции, который определяется по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области. На коэффициент инфляции индексируется размер арендной платы за предшествующий расчетному периоду.

Уведомление ответчика, по мнению истца, в одностороннем порядке меняет условие об определении арендной платы, установленное договором аренды, с механизма расчета арендной платы на твердую сумму, что возможно только путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды на новый срок по обоюдному согласию сторон (п. 8.3. договора аренды).

Кроме того, ответчик направил в адрес истца уведомление 12.12.2014 N 835 об одностороннем отказе с 21.12.2014 от исполнения договора аренды N 2567 и освобождении арендатором занимаемых помещений в срок до 31.12.2014.

Истец своевременно вносит платежи за арендуемое имущество, использует помещения в соответствии с его назначением, в связи с чем, отсутствуют основания для расторжения договора в одностороннем порядке. По мнению истца, ответчик злоупотребляет своими правами, так как ст. 310 ГК РФ регламентировано о недопущении одностороннего отказа от исполнения обязательств и изменения условий заключенного договора.

Изложенные обстоятельства, послужили основанием истцу для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Судом установлено, что истец является арендатором помещений расположенных на 1 этаже, общей площадью 565,8 кв. м, по адресу: г. Тверь, бульвар Гусева, 12, на основании договора аренды нежилых помещений N 2567 от 01.05.2004 и дополнительного соглашения от 15.05.2007.

Согласно п. 2.1. договора аренды, арендная плата определяется прилагаемым к договору расчетом (Приложение N 2). Доказательств нарушения истцом порядка и сроков внесения арендной платы в материалы дела не представлено.

13 августа 2013 г. на основании договора купли-продажи ответчик приобрел арендуемые истцом помещения, о чем внесена запись в ЕГРП N 69-69-02/071/2013-228, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 69-АГ N 044723.

В пункте 1 статьи 617 Кодекса установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендаторе).

Уведомлением от 24.07.2014 ответчик уведомил истца об изменении арендой платы с 24.08.2014 в твердой денежной сумме 577 000 рублей в месяц (в т.ч. НДС), в соответствии с отчетом N 100 от 25.06.2014 об оценке рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями в виде величины арендной платы при продлении договора аренды.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу ответчиком было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу, в целях определения рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения II, общей площадью 566,9 кв. м, расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: Тверская область, г. Тверь, б-р Гусева, д. 12 по состоянию на 24.08.2014 года. От истца возражений по поводу назначения экспертизы, постановки вопроса, не поступило.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 14.07.2015 ходатайство ответчика о назначении судебной оценочной экспертизы было удовлетворено, суд поручил проведение экспертизы ООО "Альянс-Профи" (г. Тверь, пр-т Чайковского, д. 28/2, 3-й эт. оф.317,318), назначив в качестве эксперта Долгову Галину Андреевну.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость арендной платы нежилого помещения II, общей площадью 566,9 кв. м, расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: Тверская область, г. Тверь, б-р Гусева, д. 12 по состоянию на 24.08.2014 года?

Согласно выводам экспертного заключения, по состоянию на 24.08.2014 рыночная стоимость арендной платы нежилого помещения II, общей площадью 566,9 кв. м, расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: Тверская область, г. Тверь, б-р Гусева, д. 12, составляет 283 000 рублей в месяц, что существенно (порядка в 2 раза) отличается от размера рыночной стоимости определенной независимым экспертом Бюро оценки "Морозова&Партнеры" в отчете N 100 и является подтверждением необоснованного завышения ответчиком размера арендной платы (577 000 рублей.)

О производстве повторной судебной экспертизы ответчик не заявлял.

По мнению апелляционного суда, следует учитывать следующее.

В п. п. 21, 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменить ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных цен, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние ставки.

По мнению апелляционного суда, доказательств того, что арендная плата с августа 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года существенно (почти в два раза) изменилась в сторону увеличения (еще и в период кризиса) не имеется.

При таком положении вещей, по мнению апелляционного суда, односторонний отказ АО "Тандер" от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.05.2004 N 2567 свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о признании недействительным одностороннего отказа АО "Тандер" от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.05.2004 N 2567, заключенного с ООО "Тверской продукт", в связи изменением размера арендной платы, изложенный в уведомлении АО "Тандер" от 12.12.2014 N 835.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2015 по делу N А32-13429/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева