Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2016 г. N 15АП-1556/16

город Ростов-на-Дону

02 марта 2016 г.

дело N А32-6828/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пономаревой И.В.,

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от Администрации муниципального образования города Сочи: представитель не явился, извещена;

от Департамента имущественных отношений администрации города Сочи: представитель не явился, извещен;

от закрытого акционерного общества "МАРКЕТ": представитель Лагкуев А.М., паспорт, по доверенности от 25.12.2015;

от открытого акционерного общества "СБЕРБАНК РОССИИ": представитель не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы Администрации муниципального образования города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 декабря 2015 года по делу N А32-6828/2014

по иску Администрации муниципального образования города Сочи

к ответчику: закрытому акционерному обществу "МАРКЕТ"

при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "СБЕРБАНК РОССИИ"; Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

об обязании подписать дополнительное соглашение,

принятое в составе судьи Гречко О.А.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ЗАО "Маркет" (далее - общество) со следующими требованиями: - обязать общество подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262 об изменении годовой арендной платы за земельный участок площадью 13 800 кв. м, расположенный по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи; - взыскать с общества 20 901 817 рублей 26 копеек задолженности и 4 680 895 рублей 77 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014, требования удовлетворены частично. С общества в пользу администрации взыскано 6 484 854 рубля 23 копейки долга по арендной плате, 29 598 рублей 31 копейка пени и 38 429 рублей 05 копеек государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением АС Северо-Кавказского округа от 28.01.2015 г. решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014 по делу N А32-6828/2014 отменены в части удовлетворения требования о взыскании с закрытого акционерного общества "Маркет" в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи 6 484 854 рублей 23 копеек долга по арендной плате, 29 598 рублей 31 копейки пени и 38 429 рублей 05 копеек государственной пошлины, а также отказа в удовлетворении требования администрации муниципального образования город-курорт Сочи об обязании закрытого акционерного общества "Маркет" подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262 об изменении годовой арендной платы за земельный участок площадью 13 800 кв. м, расположенный по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи.

Дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением суда от 23 декабря 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Администрация муниципального образования города Сочи и Департамент имущественных отношений города Сочи обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявители просят решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на то, что в соответствии с отчетом ООО "Бизнес-Технологии" об определении рыночного размера годовой арендной платы от 01.04.2010 N 006/1-2010 арендной платы установлен 8 193 378 рублей в год. Сумма задолженности ответчика перед истцом по арендной плате за период с 01.10.2010 г. по 31.12.2013 г. составила 20 901 87 руб. 26 коп., по пене 4 680 895 руб. 77 коп.

В судебное заседание истец и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель закрытого акционерного общества "МАРКЕТ" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителя ответчика Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи и ЗАО "Маркет" заключен договор аренды от 31 марта 1997 года N 262 о предоставлении земельного участка, площадью 13 800 кв. м., расположенного по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи. Земельный участок предоставлен для использования его в целях оказания бытовых услуг, на земельном участке расположены здания и сооружения рынка, границы закреплены в натуре на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками (пункты 1.1.- 1.3. договора аренды).

Как следует из выписки из ЕГРП от 28.12.12., право собственности муниципального образования город Сочи на указанный земельный участок зарегистрировано 18.02.2010., договор аренды зарегистрирован 26.11.2003., обременение установлено в отношении земельного участка, имеющего кадастровый номер 23:49:0204004:109 площадью 13800 кв.м. В силу положений Закона N 244-ФЗ от 03.12.2008. право собственности муниципального образования город Сочи, при отсутствии регистрации права федеральной собственности на указанный земельный участок, возникло независимо от государственной регистрации права на земельный участок с момента вступления в силу указанного закона, с 20.12.2008., и именно с указанной даты арендодателем по договору стала администрация города Сочи.

Учитывая, что договор аренды в отношении земельного участка, относящегося к федеральной собственности, заключен от имени арендодателя Комитетом по управлению имуществом г. Сочи, что в настоящее время собственником земельного участка является муниципальное образование город Сочи, суд приходит к выводу о том, что взаимоотношения сторон регулируются указанным договором аренды. При этом, суд исходит из следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 полномочия Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности делегированы Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) следует, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, обоснованно не приняты судом во внимание.

Истцом предъявлено требование о взыскании арендной платы за период с 01.10.2010. по 31.12.2013.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Как следует из пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013): "При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.".

Рассматриваемый договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Пунктом 2.4. указанного договора стороны согласовали право арендодателя на одностороннее изменение условий договора о размере арендной платы в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Договором аренды не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы в случае изменения порядка законодательного регулирования правоотношений по аренде земельных участков.

Поскольку постановлением N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" изменен порядок расчета арендной платы, арендодатель не имел право на одностороннее изменение рассматриваемого договора аренды, поскольку в заключенном до введения в действие Земельного кодекса договоре аренды такое условие, как основание для одностороннего изменения договора аренды отсутствовало.

Поскольку обязательства арендатором по внесению арендных платежей в размере, установленном договором, исполнено надлежащим образом, обязательство по уплате арендной платы прекращено надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ), требования истца о взыскании долга и пени не подлежат удовлетворению.

20.12.2012 в адрес ЗАО "Маркет" было направлено письмо N 0205-16/20948 предложение об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы. К указанному письму было приложено дополнительное соглашение к договору, подписанное арендодателем и содержащее условия пункта 2.2. договора аренды в новой редакции. Данное письмо было получено арендатором 28.12.2012., что подтверждается квитанцией об отправке и распечаткой с официального сайта Почты России. Учитывая отсутствие у арендодателя права на одностороннее изменение условий договора, содержание письма и дополнительного соглашения, суд приходит к выводу о том, что данное письмо и приложенное к нему соглашение являются предложением о внесении изменений в договор аренды.

Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора (далее - постановление N 210) 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135.

Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка согласно пункту 2 указанного постановления. Применение указанного пункта к земельному участку, арендуемому ответчиком, установлено с 01.10.2009. постановлением Главы города Сочи от 02.09.2009. N 296.

В то же время, во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - постановление губернатора N 50).

Пунктом 2 названного постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение этого постановления, администрацией города Сочи 03 июня 2011 года принято постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее Правила) определения арендной платы на территории города Сочи. Постановление опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.

В пункте 4.1 Правил определения арендной платы на территории города Сочи указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап= Р х С х Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.

Истцом представлен Отчет ООО "Бизнес-Технологии" об определении рыночного размера годовой арендной платы от 01.04.2010 N 006/1-2010, в соответствии с которым размер арендной платы установлен 8193378 рублей в год.

Определением от 17.06.2015 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы", экспертам Москаленко Александру Юрьевичу, Руденко Владимиру Владимировичу, Шаныгиной Елене Владиславовне.

Из Заключения экспертов от 15.10.2015. N 1468/09-3/27.1 следует, что размер годовой арендной платы не соответствует размеру, указанному в Отчете ООО "Бизнес-Технологии" об определении рыночного размера годовой арендной платы от 01.04.2010 N 006/1-2010.

Учитывая, что истцом не направлялось в адрес ответчика надлежащее предложение об изменении размера арендной платы (рыночная стоимость земельного участка не определена на дату менее 6 месяцев с момента направления предложения о внесении изменений в договор аренды), иск в части требований об обязании ЗАО "Маркет" подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262 об изменении размера годовой арендной платы за земельный участок площадью 13 800 кв. м., расположенный по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи, удовлетворению не подлежит.

При этом, судом учтено, что Отчет ООО "Бизнес-Технологии" об определении рыночного размера годовой арендной платы от 01.04.2010 N 006/1-2010 истцом не был приложен к предложению о внесении изменений в договор аренды, с момента проведения оценки по данному Отчету и до момента направления предложения о внесении изменений в договор аренды прошло более 6 месяцев.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ при внесении изменений в договор обязательства считаются измененными при изменении договора в судебном порядке, - с момента вступления в силу решения суда об изменении договора. В данном случае оценка истцом осуществлена по состоянию на 18.02.2010. и приложена к письму (предложение об изменении договора) от 20.12.2012., что свидетельствует о невозможности внесения в договор изменений на основании указанного предложения, т.к. с момента проведения оценки прошло более 6 месяцев. Суд не вправе выйти за пределы исковых требований и понудить заключить дополнительное соглашение на основании рыночной стоимости, определенной судом на иную дату, чем та дату, по состоянию на которую осуществил оценку истец. Истец не лишен возможности провести оценку рыночной стоимости земельного участка в установленном порядке и направить арендатору надлежащее предложение о внесении изменений в договор аренды.

Все доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заявителем с выводами суда первой инстанции, положенных в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Краснодарского края от 23 декабря 2015 года по делу N А32-6828/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

В.В. Ванин О.А. Еремина