Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2016 г. N 18АП-1115/16

г. Челябинск

10 марта 2016 г.

Дело N А07-9285/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2014 по делу N А07-9285/2015 (судья Аминева А.Р.)

В судебном заседании принял участие представитель истца: Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Асадуллин Марат Назирович (доверенность от 11.02.2016 N ЕГ-09/01).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хайруллиной Сомбиле Радиковне (далее - ИП Хайруллина С.Р., предприниматель, ответчик) о взыскании:

- 2 163 070 руб.95 коп. убытков;

- 278752 руб. 42 коп. пени за период просрочки в исполнении ответчиком денежного обязательства с 17.12.2011 по 20.11.2014;

- 247577 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 21.11.2014 по 08.12.2015;

- процентов за пользование чужими денежными средствами с 09.12.2015 по день фактического возврата имущества с начислением процентов на сумму долга 2858036 руб. 06 коп. исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых;

- обязании возвратить объект недвижимого имущества - нежилые помещения второго этажа отдельно стоящего двухэтажного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ю.Гагарина, 10/1 по акту приема-передачи;

- обязании после возврата имущества по акту приема-передачи произвести государственную регистрацию перехода права к Республике Башкортостан (требования приняты судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ ) после их уточнения).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2015 (резолютивная часть объявлена 14.12.2015) исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Хайруллиной Сомбили Радиковны в пользу Министерства взыскано 278025 руб. 32 коп. неустойки, 247577 руб. 42 коп. процентов годовых, в остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального права, а также несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела.

Министерство реализовало свое право на прекращение договрных отношений с Предпринимателем путем одностороннего отказа от дальнейшего исполнения сделки купли-продажи от 22.10.2010 и уведомило предпринимателя о ее расторжении. Обязательственные отношения прекращены на основании реализации истцом права, предусмотренного п.2 ст.489 ГК РФ и пунктов 6.2 и 6.3 договора.

Включение в договор условия об оплате неустойки в случае просрочки исполнения условий договора и условия о расторжении договора в случае нарушения существенных его условий не противоречат действующему законодательству.

Пунктом 7.3. договора прямо предусмотрено, что в случае расторжения договора в связи с неисполнением покупателем своих обязательств, продавец имеет право требовать от покупателя (в части не покрытой неустойкой) возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды в размере арендной платы, которую продавец мог бы получить от предоставления имущества в аренду, за время с момента передачи его покупателю до возврата продавцу.

До начала судебного заседания от ответчика поступил отзыв в котором он просил решение оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчик не явился.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, а также установлено судебными актами по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан А07-14900/2012, 22.10.2010 между Министерством (продавец) и предпринимателем Хайруллиной С.Р. (покупатель) оформлен договор N 28/2010 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора недвижимое государственное имущество - нежилые помещения второго этажа нежилого отдельно стоящего двухэтажного здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ю. Гагарина, д. 10/1 (пункт 2.1 договора).

Передаваемое покупателю имущество имеет в соответствии с поэтажным планом и экспликацией (техническим паспортом от 19.01.2009, инвентарный номер 340739) следующие описания и характеристики: адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ю. Гагарина, д. 10/1, литера А, помещения N N 6-8, 11, 13-16, 18-24, 39, общая площадь - 288,9 кв. м, 1996 года постройки, материал стен - железобетонные панели, коммуникации - отопление, водопровод, канализация горячее водоснабжение, электроосвещение. Право собственности Республики Башкортостан на имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 04 АА N 701150 от 08.11.2006 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.09.2006 сделана запись регистрации N 02-04-01/174/2006-131 (пункт 2.2 договора).

Рыночная стоимость имущества составляет 9 500 000 руб., в том числе НДС 1 449 153 руб. (пункт 2.3 договора), без НДС цена имущества составляет 8 050 847 руб. (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора, оплата имущества без учета НДС осуществляется в рассрочку на 3 года со дня заключения договора платежами, равными 1/36 части цены имущества без учета НДС, перечисляемыми ежемесячно на расчетный счет продавца, согласно реквизитам, указанным в п. 3.5 договора, на тридцатый день текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.3 договора, на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты исходя из одной третей ставки рефинансирования Центрального Банка России.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что днем исполнения обязательства покупателя по оплате стоимости имущества и уплате процентов считается день поступления денежных средств на счет, указанный в пункте 3.5 договора.

Согласно пункту 7.1 договора, на сумму денежных средств (включая сумму начисленных в соответствии с пунктом 3.3 договора процентов), по уплате которых покупателем допущена просрочка, производится начисление неустойки исходя из ставки, равной 1/365 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, за каждый календарный день просрочки.

По акту приема-передачи от 22.10.2010 продавец передал, а покупатель принял вышеуказанное имущество.

06.04.2011 между сторонами договора было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору от 22.10.2010 N 28/2010, которым срок рассрочки установлен на 7 лет. Согласовано, что размер платежа признается равным 1/84 части цены имущества. Размер и сроки внесения основного платежа и процентов согласованы в графике платежей по исполнению обязательств по договору.

Переход права собственности на проданное по договору купли-продажи имущество зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан 18.01.2011 регистрационный номер 02-04-01/370/2010-037 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.01.2011).

Нарушение покупателем условий договора купли-продажи по внесению платежей по уплате стоимости приобретенного имущества и процентов послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части процентов и неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что истцом доказан факт передачи товара по заключенному договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа, в то время как доказательств оплаты указанного товара в порядке, определенном договором, ответчиком не представлено. Суд установил, что в приведенный расчет неустойки истцом необоснованно включена сумма неустойки 727 руб. 10 коп., взысканная в составе неустойки (735 руб. 70 коп.) по решению суда от 05.12.2012 по делу N А07-14900/2012 за просрочку исполнения ответчиком денежных обязательств за платежные периоды с 20.07.2011 по 18.08.2011 (на сумму 111106,16 руб.), с 18.09.2011 по 17.10.2011 (на сумму 110699,15 руб.), с 18.10.2011 по 16.12.2011 (на сумму 110495,65 руб.), с 17.11.2011 по 16.12.2011 (на сумму 110292,14 руб.). При таких обстоятельствах требование истца о взыскании неустойки было удовлетворено в сумме 278025 руб. 32 коп. (=278752,42 руб. - 727 руб. 10 коп.).

Отклоняя довод истца о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки, суд указал, что он противоречит ст. 196 Гражданского кодекса российской федерации (далее - ГК РФ), поскольку с иском в суд истец обратился 28.04.2015, последний платеж осуществлен ответчиком 30.07.2013 - в пределах срока давности, что свидетельствует о совершении ответчиком действия, свидетельствующего о признании долга, в результате которого течение срока исковой давности прерывается (ст. 203 ГК РФ).

Поскольку обязательство ответчика на недоплаченную по договору купли-продажи в соответствии с графиком платежей сумму 2858036,06 руб. в рамках правоотношения, возникшего до дня вступления в силу Закона N 42-ФЗ, возникло до дня вступления в силу Закона N 42-ФЗ, и поскольку иное не предусмотрено новой редакцией статьи 395 ГК РФ, суд посчитал, что истец вправе использовать способ защиты в виде взыскания процентов годовых и при согласовании сторонами договорной неустойки договором от 22.10.2010 N 28/2010.

Отказывая в удовлетворении требования об обязании ответчика возвратить недвижимое имущество по акту приема-передачи и произвести государственную регистрацию перехода права к Республике Башкортостан, суд исходил из условия договора, в котором при ненадлежащем исполнении покупателем обязательства по оплате проданного ему имущества договором (п. 7.1) предусмотрено право продавца на взыскание неустойки. По мнению суда, в соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ наличие указанного условия исключает право продавца отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и, соответственно, право требовать возврата проданного товара. Поскольку требование истца об обязании ответчика возвратить недвижимое имущество признано судом не подлежащим удовлетворению, то необоснованным суд признал и требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 09.12.2015 по день, обусловленный исполнением ответчиком обязательства по возврату имущества с начислением процентов на сумму долга 2858036 руб. 06 коп.

Отказывая во взыскании убытков, суд исходил из того, что пунктом 7.3 договора купли-продажи N 28/100 от 22.10.2010 право истца на взыскание убытков обусловлено расторжением договора, тогда как в силу пункта 2 ст. 489 ГК РФ исключено право истца на расторжение этого договора в связи с включением в него условия о последствии неисполнения ответчиком обязательства по оплате имущества в виде акцессорного обязательства по уплате неустойки.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия усматривает основания для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего.

Отношения между истцом и ответчиком основаны на договоре купли-продажи имущества от 22.10.2010 N 28/2010, в котором сторонами предусмотрено условие о рассрочке платежа.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Оценивая положения рассматриваемого договора, а также учитывая обстоятельства, установленные судебными актами по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан А07-14900/2012, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор недействительным и незаключенным.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу пункту 1 статьи 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В то же время договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ установлено общее правило для случаев неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, предусматривающее право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ (часть 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (часть 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

Договором купли-продажи от 22.10.2010 N 28/2010 предусмотрена рассрочка оплаты стоимости нежилого помещения, дополнительным соглашением к нему сторонами в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ был согласован график (даты и суммы) оплаты покупателем-ответчиком цены объекта) и процентов по части 3 статьи 5 названного федерального закона.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Поскольку договор купли-продажи является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

Согласно пункту 7.1 договора, на сумму денежных средств (включая сумму начисленных в соответствии с пунктом 3.3 договора процентов), по уплате которых покупателем допущена просрочка, производится начисление неустойки исходя из ставки, равной 1/365 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что днем исполнения обязательства покупателя по оплате стоимости имущества и уплате процентов считается день поступления денежных средств на счет, указанный в пункте 3.5 договора.

Из буквального содержания согласованных сторонами условий следует, что начисление неустойки производится при отсутствии поступления денежных средств на счет продавца в сроки, предусмотренные графиком платежей.

Из расчета неустойки и представленных ответчиком квитанций усматривается, что по состоянию на 04.12.2015 у ответчика перед истцом имелась задолженность по уплате стоимости выкупленного имущества в соответствии с графиком платежей на общую сумму 2 858 036 руб.06. коп.

Расчет неустойки в соответствии с договором на указанную сумму задолженности истца был произведен истцом за период с 17.12.2011 по 20.11.2014 в сумме 278 752 руб.42 коп.

При этом в приведенный расчет неустойки истцом необоснованно включена сумма неустойки 727 руб. 10 коп., взысканная в составе неустойки (735 руб. 70 коп.) по решению суда от 05.12.2012 по делу N А07-14900/2012 за просрочку исполнения ответчиком денежных обязательств за платежные периоды с 20.07.2011 по 18.08.2011 (на сумму 111106,16 руб.), с 18.09.2011 по 17.10.2011 (на сумму 110699,15 руб.), с 18.10.2011 по 16.12.2011 (на сумму 110495,65 руб.), с 17.11.2011 по 16.12.2011 (на сумму 110292,14 руб.).

Принимая во внимание изложенное, судом первой инстанции принято правильное решение об удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании неустойки на сумму 278025 руб. 32 коп. (=278752,42 руб. - 727 руб. 10 коп.).

Отказывая в удовлетворении требований о возврате недвижимого имущества и взыскании убытков в виде упущенной выгоды, суд первой инстанции исходил из того, что договором купли-продажи имущества от 22.10.2010 N 28/2010 не предусмотрен односторонний отказ от исполнения обязательств и право возврата проданного товара.

Указанный вывод следует признать ошибочным в силу следующего.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ч. 3).

Текстом договора купли-продажи от 22.10.2010 N 28/2010 предусмотрено право продавца в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения названной сделки и потребовать возврата проданного объекта в случае отказа покупателя от исполнения обязательств, предусмотренных подпунктами 4.1.1. договора( оплата стоимости имущества по цене, в сроки и порядке, предусмотренном договором) или 4.1.2 договора ( принятие имущества по акту) или их существенном нарушении.

Согласно примечанию пункта 6.3.1. следует, что под существенным нарушением покупателем исполнения обязательств по оплате имущества понимается нарушение сроков оплаты любого очередного платежа, установленного в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора более чем на 30 дней.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу.

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Федерального закона N 159-ФЗ, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Истец реализовал свое право на прекращение договорных отношений с ответчиком путем одностороннего отказа от дальнейшего исполнения сделки купли-продажи от 22.10.2010 N 28/2010. В подтверждение данного обстоятельства в дело представлена копия письма-уведомления от 03.10.2014 и доказательства получения почтового отправления (л.д. 111-119 т.1).

Согласно указанным документам заказное отправление (45000877030677) с уведомлением о расторжении договора вручено адресату по месту его регистрации: г.Уфа, ул. Новоженова.д.88/1 - 30.01.2015.

В соответствии с правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 5782/08 от 09.09.2008, в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, и возможность включения такого условия в договор не противоречит действующему законодательству.

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного частью 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ и пункта 6.3.1 договора купли-продажи от купли-продажи от 22.10.2010 N 28/2010.

Вывод суда об отсутствии у истца права одностороннего отказа от договора в силу наличия в договоре условий об ответственности покупателя за просрочку оплаты в виде неустойки основан на ошибочном толковании норм материального права.

Норма пункта 3 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ (приведена в тексте апелляционной жалобы) не содержит запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в п2 ст.489 ГК РФ. Согласно указанному пункту Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства. Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно: при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Текст данного пункта закона не содержит императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке.

Из положений пункта 2 ст.489 ГК РФ следует, что если стороны не предусмотрят в договоре последствий нарушения покупателем обязательства по оплате товара в рассрочку, то продавец вправе воспользоваться одной из двух возможностей защитить свое нарушенное право:

- требовать оплаты товара и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ;

- отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара.

В настоящем договоре стороны предусмотрели не только право взыскивать неустойку за нарушение сроков оплаты, а также право досрочного внесения всех оставшихся платежей (п.7.1 и 7.2 договора), но и право одностороннего расторжения договора по инициативе продавца в связи с нарушением покупателем обязательств по оплате (п.6.3.1 договора).

Истец, взыскивая неустойку за ненадлежащее исполнение договора, не лишен права требовать расторжения договора и возврата имущества, поскольку взаимоисключающим в рассматриваемом деле было бы требование о досрочном внесении всех оставшихся платежей, предусмотренное пунктом 7.2 договора.

Как следует из представленного истцом реестра платежей, встречное исполнение произведено ответчиком на сумму 2539126 руб. 43 коп., что ответчиком не опровергнуто. Этой суммой погашено обязательство ответчика по состоянию на 11.09.2012.

Оплаченная ответчиком сумма не превышает половины цены товара, что свидетельствует о возможности для истца воспользоваться правом, предоставленным п.2 ст.489 ГК РФ и п.6.3.1 договора.

Учитывая, что обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком по договору купли-продажи от 22.10.2010 N 28/2010 прекращены с момента получения ответчиком уведомления от 03.10.2014 (30.01.2015), подлежит удовлетворению требование об обязании ответчика возвратить объект недвижимого имущества - нежилые помещения второго этажа отдельно стоящего двухэтажного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ю.Гагарина, 10/1 по акту приема-передачи.

При этом требование об обязании после возврата имущества по акту приема-передачи произвести государственную регистрацию перехода права к Республике Башкортостан не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает необоснованным требование истца об обязании после возврата имущества по акту приема-передачи произвести государственную регистрацию перехода права к Республике Башкортостан.

Отказ суда первой инстанции во взыскании убытков в виде упущенной выгоды является необоснованным в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в виде упущенной выгоды в размере 2 163 070,95 руб. в соответствии с пунктом п. 7.3 договора купли-продажи от купли-продажи от 22.10.2010 N 28/2010.

Согласно п. 7.3 договора, при расторжении договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем своих обязательств продавец вправе требовать от покупателя (в части, непокрытой неустойкой) возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды в размере арендной платы, которую продавец мог бы получить от предоставления имущества в аренду, за время с момента передачи его покупателю до возврата продавцу в соответствии с п.6.4 договора.

По смыслу статьи 15 ГК РФ основанием для взыскания убытков являются виновное поведение причинителя вреда, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и понесенными убытками, а также наличие убытков.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Факт передачи истцом ответчику нежилых помещений и факт неисполнения ответчиком обязательства по своевременной оплате выкупных платежей в соответствии с условиями договора подтверждены материалами дела и не требуют дополнительного доказывания.

Размер упущенной выгоды в сумме 2 163070,95 руб. исчислен исходя из размера арендной платы за спорное помещение в период с 23.10.2010 до 01.03.2015 с учетом Методики определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан "О порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан" от 29.12.2007 N 403.

Усматривая основания для взыскания упущенной выгоды, апелляционный суд исходит из того, что Министерство не только лишилось права на получение всей суммы по договору купли-продажи, но и возможности получать платежи за сдачу имущества в аренду, на которые оно было вправе рассчитывать, если бы его права не были нарушены.

Расчет упущенной выгоды, представленный истцом проверен и признан неверным в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 394 ГК РФ если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки. По смыслу названной нормы материального права данное правило относится к случаям применения двух видов ответственности за одно и то же нарушение обязательства.

Требования истца о взыскании с покупателя неустойки предъявлены за нарушение обязательств по договору купли-продажи, связанные с невнесением в платежей, и убытки в виде упущенной выгоды также связаны с нарушением условий договора по оплате приобретенного по договору купли-продажи имущества. Таким образом, неустойка и убытки предъявлены по одним и тем же основаниям и носят зачетный характер.

О зачетном характере неустойки свидетельствуют и положения пункта 7.3 договора.

Исходя из обстоятельств дела Арбитражного суда Республики Башкортостан N А07-14900/2012 и расчета неустойки, подлежащей взысканию в рамках настоящего дела, апелляционный суд полагает, что размер упущенной выгоды в сумме 2 163 070,95 руб. подлежит уменьшению на сумму взысканной неустойки 278761,02 руб. (735,70 руб.+278 025,32 руб.) и составляет 1884309,93 руб.

Требования истца о наличии оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 21.11.2014 по день фактического возврата имущества в собственность Республики Башкортостан на невыплаченную сумму долга в размере 2913 578,02 руб. подлежат отклонению в силу неправильного понимания истцом норм материального права, в частности положений п.2 ст.489 ГК РФ.

Поскольку в силу указанной нормы истец воспользовался своим правом на отказ от договора купли-продажи и потребовал возвратить переданное имущество, отказавшись от права требования полной оплаты стоимости переданного имущества, оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, исчисленных с суммы задолженности по договору купли-продажи не имеется.

Поскольку спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, а также несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в мотивировочной части выводам (пункты 3,4 части 1 ст.270 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления в суде первой инстанции и апелляционной жалобы относятся на проигравшую сторону по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269,270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2015 по делу N А07-9285/2015 отменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хайруллиной Сомбили Радиковны в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан упущенную выгоду в сумме 1 884 309 руб. 93 коп., неустойку по договору купли-продажи от 22.10.2010 N 28/2010 за период с 17.12.2011 по 20.11.2014 в сумме 278 025 руб. 32 коп.

Обязать индивидуального предпринимателя Хайруллину Сомбилю Радиковну возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан объект недвижимого имущества - нежилые помещения второго этажа отдельно стоящего двухэтажного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ю.Гагарина, 10/1 по акту приема-передачи.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хайруллиной Сомбили Радиковны в доход федерального бюджета 35304 руб. государственной пошлины по иску.".

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хайруллиной Сомбили Радиковны в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина