Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 г. N 13АП-9428/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июня 2016 г. N Ф07-4351/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о понуждении заключить договор купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Санкт-Петербург

11 марта 2016 г.

Дело N А56-40617/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.,

при участии:

от истца (заявителя): Иванов Н.Е. (доверенность от 18.03.2015 г.)

от ответчика (должника): 1 - Скуратова Т.А. (доверенность от 11.01.2016 г.), Гинева И.Н. (доверенность от 11.01.2016 г.), Демьянова И.Н. (доверенность от 11.02.2016 г.), Коршунова Н.В. (доверенность от 11.01.2016 г.), 2 - Проволоцкий В.В. (доверенность от 05.02.2016 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9428/2015) ООО "Карамель"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2015 по делу N А56-40617/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое

по заявлению ООО "Карамель"

к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Комитету по управлению городским имуществомООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт", ООО "Бюро экспертиз", ООО "Холдинг групп", ООО "Недвижимость и консалтинг", ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт", ООО "Бюро экспертиз", ООО "Холдинг групп", ООО "Недвижимость и консалтинг"

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Карамель" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН), Комитету по управлению городским имуществом (правопреемник Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения, используемой для определения цены выкупаемого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, литера А, кад. N 78:1288:8:37:57, 90,7 кв.м, указанной в отчете о рыночной стоимости от 28.04.2014 N31-8-0168(081)-2014, в размере 17 700 000 руб., обязании КУГИ заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, литера А, кад. N 78:1288:8:37:57, 90,7 кв.м по цене 10 330 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.03.2014 N58, выполненным ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга".

Определением от 16.09.2014 суд первой инстанции принял уточнение исковых требований в части признания распоряжения КУГИ от 22.05.2014 N 883-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д. 32-34, литера А, пом. 12-Н, недействительным в части определения цены продажи помещения, установленной на основании отчета о рыночной стоимости от 28.04.2014 N 31-8-0168(081)-2014, выполненного ГУП "ГУИОН", в размере 17 700 000 руб. как не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи помещения, обязания КУГИ заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, литера А, кад. N 78:1288:8:37:57, 90,7 кв.м, по цене 10 330 000 руб., определенной на дату подачи ООО "Карамель" заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества (28.10.2013) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.03.2014 N58, выполненным ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга".

Определением от 25.11.2014 настоящее дело объединено с делом N А56-52264/2014, в рамках которого Обществом заявлены требования о признании цены продажи объекта в размере 17 700 000 руб., определенной в отчете ГУП ГУИОН от 28.04.2014 N31-8-0168(081)-2014, не соответствующей рыночной стоимости выкупаемого имущества, и обязании КУГИ заключить договор купли-продажи по цене в 10 330 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.03.2014 N58, выполненным ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга". Объединенному делу присвоен NА56-40617/2014.

Определением от 12.12.2014 г. суд первой инстанции была назначена судебная нормативно-методическая экспертиза отчета ГУП ГУИОН от 28.04.2014 N 31-8-0168(081)-2014 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

30.12.2014 в материалы дела поступило заключение эксперта N 328/СЭ/2014.

Решением от 26.02.2015 г. в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене.

Определением 25.08.2015 г. апелляционный суд с учётом доводов жалобы и в соответствии со ст. 82, ч. 3 ст. 268 Арбитражного процессуальное кодекса РФ назначил экспертизу на предмет установления рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д.32-34, литера А, кадастровый номер 78:1288:8:37:57, площадью 90,7 кв.м, по состоянию на 28.10.2013 г. (те есть на дату получения КУГИ заявления Общества о выкупе арендуемого помещения), в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано.

В материалы дела представлено экспертное заключение ООО "Коллиерз Интернешнл" от 16.10.2015 г. N 16102015-Д, выполненное на основании определения апелляционного суда от 25.08.2015 г, согласно которому величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 28.10.2013 г. составляет без учёта НДС 10 621 000 руб.

В свою очередь, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (Комитет) представил отчёт N 31-8-0168(081)к-2014 от 25.01.2016 об оценке рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 28.10.2013 г., выполненный ГУП "ГУИОН", из которого следует, что стоимость объекта оценки составляет 16 900 000 руб. без учёта НДС. Кроме того, Комитетом представлено экспертное заключение ООО "Лабриум Консалтинг" о соответствии отчёта N 31-8-0168(081)к-2014 от 25.01.2016 требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Указанные документы, представленные Комитетом, приобщены апелляционным судом к материалам дела в порядке абз. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ в качестве возражений относительно доводов жалобы, явившихся основанием для назначения судебной экспертизы определением от 25.08.2015 г.

На основании ст. 18 АПК РФ произведена замена состава суда и рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, представители ответчиков возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим отмене ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что 04.08.2004 г. между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 04.08.2004 N 03-А008742, в соответствии с которым Обществу на условиях аренды предоставлено нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, литера А, кад. N 78:1288:8:37:57, общей площадью 90,7 кв.м (далее - Объект).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательства Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) Общество 28.10.2013 г. обратилось с заявлением в КУГИ о выкупе арендуемого помещения.

Распоряжением от 22.05.2014 N 883-рз КУГИ утверждены условия приватизации Объекта по цене в 17 700 000 руб., определенной на основании отчета ГУП ГУИОН от 28.04.2014 N31-8-0168(081)-2014 (рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 07.04.2014 г. - дата оценки).

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, Общество обратилось в арбитражный суд.

В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Принимая во внимание изложенное, и допущенные судом первой инстанции упущения в определении даты, на которую необходимо устанавливать выкупную цену спорного помещения, апелляционный суд определением от 25.08.2015 г. на основании ходатайства Общества и в соответствии со ст. 82, ч. 3 ст. 268 Арбитражного процессуальное кодекса РФ назначил экспертизу на предмет установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 28.10.2013 г., проведение которой поручил эксперту - оценщику Общества с ограниченной ответственностью "Коллиерз Интернешнл" Козунову Дмитрию Юрьевичу.

Согласно экспертному заключению ООО "Коллиерз Интернешнл" от 16.10.2015 г. N 16102015-Д величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 28.10.2013 г. составляет без учёта НДС 10 621 000 руб.

Комитет, возражая против определения стоимости помещения в указанном размере, в порядке абз. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ представил отчёт ГУП "ГУИОН" N 31-8-0168(081)к-2014 от 25.01.2016 об оценке рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 28.10.2013 г., в соответствии с которым стоимость объекта оценки составляет 16 900 000 руб. без учёта НДС.

Соответствие отчёта ГУП "ГУИОН" N 31-8-0168(081)к-2014 от 25.01.2016 требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности подтверждено представлено экспертным заключением ООО "Лабриум Консалтинг".

Апелляционный суд, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертные заключения по правилам ст.ст. 71 и 86 АПК РФ, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 16 900 000 руб., определенной в отчете ГУП "ГУИОН" N 31-8-0168(081)к-2014 от 25.01.2016, поскольку указанный отчет соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, является достоверным.

Экспертное заключение ООО "Коллиерз Интернешнл" от 16.10.2015 г. N 16102015-Д не позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта оценки, поскольку выполнено с использованием объектов-аналогов, не позволяющих с достоверностью установить их рыночную стоимость. Кроме того, апелляционный суд полностью согласен с представленными ГУП "ГУИОН" письменными замечаниями в отношении указанного экспертного заключения, которые подателем жалобы в ходе судебного разбирательства не опровергнуты.

Поскольку данное заключение не может быть признано надлежащим доказательством, судебные расходы по оплате экспертизы подлежат оставлению на заявителе.

Замечания Общества к отчету от 25.01.2016 г. N 31-8-0168(081)к-2014 подробно исследованы в ходе судебного заседания и отклонены апелляционным судом как основанные на неправильном толковании действующего законодательства, регулирующего порядок реализации положений ФЗ N 15-ФЗ.

При этом ссылка суда первой инстанции на подачу заявления в суд после истечения предусмотренного статьей 4 Закона N 159-ФЗ тридцатидневного срока на оспаривание предложенной ему стоимости помещения отклонена апелляционным судом.

В соответствии пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 3 указанной статьи правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что общество в тридцатидневный срок, предусмотренный частью второй статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, и указанный в пункте 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, обратилось в суд иском, узнав об оспариваемом распоряжении КУГИ 29.05.2014 г. в ходе судебного разбирательства по делу N А56-16215/2014.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2015 г. по делу N А56-40617/2014 отменить.

Признать распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 22.05.2014 N 883-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, д. 32-34, литера А, пом. 12-Н, недействительным в части определения цены продажи помещения, установленной на основании отчета о рыночной стоимости от 28.04.2014 N31-8-0168(081)-2014, выполненного ГУП "ГУИОН", в размере 17 700 000 руб. как не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи помещения.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, литера А, кад. N 78:1288:8:37:57, 90,7 кв.м, по цене 16 900 000 руб.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общество с ограниченной ответственностью "Карамель" 4 000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по заявлению и 3 000 руб. 00 коп. по апелляционной жалобе.

В остальной части судебные расходы оставить на ООО "Карамель".

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Е.В. Жиляева