Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 г. N 11АП-603/16

г. Самара

11 марта 2016 г.

Дело N А55-11043/2015

Резолютивная часть постановления объявлена: 09 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено: 11 марта 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,

судей Юдкина А.А., Семушкина В.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаврской Е.В.,

с участием:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - представитель не явился, извещено,

от Общества с ограниченной ответственностью "Атлант" - представителя Кузьмина А.А. (доверенность от 11.01.2016 N 5),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель не явился, извещено,

от ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области - представитель не явился, извещено,

от Мэрии городского округа Тольятти - представитель не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 3, дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2015 года по делу N А55-11043/2015 (судья Филатов М.В.), принятое по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Атлант", г.Жигулевск, Самарская область, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области, Мэрии городского округа Тольятти, о признании незаконным отказа и об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Атлант" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик), участием третьих лиц - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области, Мэрии городского округа Тольятти (далее - третьи лица), о признании незаконным отказа, выраженного в сообщении от 14.04.2015 N 009/002/2015-2366 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора купли-продажи от 09.07.2014 N 09-10-22Р-14-273-Р/60 земельного участка площадью 705 кв.м., с кадастровым номером 63:09:0201060:584. реестровым номером федерального имущества П11630004649, отнесенного к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Самарская область. г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Гидротехническая, в районе д. N 6, под устройство продуктового мини-рынка, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Атлант"; и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Атлант".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Принять по делу судебный акт, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.

В жалобе указывает на то, что ответчик неправомерно ссылается на положения ст. 22, 34 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку указанный кодекс введен в действие законом N 136-ФЗ от 25.10.2001 г., тогда как договор аренды заключен заявителем в 1999 г, до вступления в силу ЗК РФ.

Мэрия городского округа Тольятти апелляционную жалобу отклонила по мотивам, изложенным в отзыве на нее. Кроме того, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью "Атлант" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. Просил решение суда первой инстанции отменить. Принять по делу судебный акт, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В судебное заседание представители Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области, Мэрии городского округа Тольятти не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Самарской области рассмотрена в порядке, установленном ст.ст.266-268 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва, выступлений представителя заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

На основании распоряжения от 09.06.2014 N 273-р между заявителем и третьим лицом подписан договор от 09.07.2014 N 09-10-22Р-14-273-Р/60 купли-продажи земельного участка площадью 705 кв.м., с кадастровым номером 63:09:0201060:584, реестровым номером федерального имущества П11630004649, отнесенный к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Гидротехническая, в районе д. N 6, под устройство продуктового мини-рынка.

03.03.2015 заявитель обратился в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на спорный земельный участок, приложил необходимый для регистрации пакет документов.

Сообщением от 14.04.2015 N 009/002/2015-2366 ответчик отказал в регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, поскольку в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ не предоставлена информация о публикации в средствах массовой информации о предоставлении спорного земельного участка в собственность.

Заявитель, полагая, что отказ противоречит закону и нарушает его права, обратился с заявлением в суд.

Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых отказано в удовлетворении заявления.

Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

Управление Росреестра должно обеспечивать проведение юридической экспертизы документов, предоставленных для государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, 05.05.1999 между администрацией Комсомольского района г. Тольятти и ЗАО "Атлант", правопреемником которого является заявитель, заключен договор N 951 аренды спорного земельного участка.

Впоследствии на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, после регистрации права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок третье лицо стало арендодателем по договору N 951 от 05.05.1999, а договорные отношения с заявителем сохранились.

ТУ Росимущества в Самарской области распоряжением от 09.06.2014 N 273-р спорный земельный участок предоставлен заявителю в соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса", Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Положением о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278.

Заявитель полагает, что заключив договор купли-продажи, он реализовал преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное ст. 22 ЗК РФ.

Суд первой инстанции, не соглашаясь с позицией заявителя, правомерно исходил из следующего.

Преимущественное право покупки возникает у арендодателя только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок (определение ВАС РФ от 23.05.2014 N ВАС-5831/14).

В соответствии со статьей 34 ЗК РФ, земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого, органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом.

На основании указанной информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка на определенном праве, и при наличии таких заявлений право приобретается на торгах. Установленный законом порядок заключения договоров в отношении земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

При этом судом правомерно отклонены доводы Территориального управления Росимущества о том, что проверка порядка предоставления земельных участков не входит в компетенцию Управления Росреестра как регистрирующего органа.

Исходя из содержания статьи 34 ЗК РФ, договоры купли-продажи земельных участков для целей, не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.

Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (Определение ВС РФ от 18.05.2015 г. N 310-ЭС14-7728).

Кроме того, в силу положений статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора выкупить земельный участок не означает того, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок именно ему без проведения торгов.

Как установлено ст. 22 ЗК РФ, преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Следовательно, необоснованным является довод заявителя о заключении договора в связи с получением оферты без проведения торгов.

Кроме того, суд правомерно отклонил довод Территориального управления Росимущества о том, что применение норм ст. 34 Земельного кодекса РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в настоящее время невозможно, ввиду отсутствия регулирующего нормативного акта, поскольку в соответствии с п.4 ст.38 Земельного кодекса РФ, порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Согласно п.4 Постановления Правительства РФ N 808 от 11.11.2002 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов в том числе организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов.

Согласно п. 8 указанного постановления, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.

Следовательно, договоры, заключаемые с нарушением приведенного порядка, являются недействительными, независимо от того, принят ли в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, уполномоченным органом нормативный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления участков для целей, не связанных со строительством.

Кроме того, регистрирующий орган сослался на отсутствие полномочий от имени Территориального управления Росимущества в Самарской области и.о. заместителя руководителя Гуль А.В., действующей на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28, на подписание представленного на регистрацию договора. Указывает, что полномочия и.о. заместителя руководителя Гуль А.В. на совершение сделок с находящимся в публичной собственности имуществом, с учетом требований ст.ст. 125,182 ГК РФ, ничем не подтверждены.

Суд первой инстанции, исходя из оценки указанного довода ответчика, правомерно указал на следующее.

В соответствии с п. 5 приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 Гуль А.В. предоставлено право подписи, в том числе договоров купли-продажи.

При этом в соответствии с п. 7.3 Типового положения о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 ноября 2008 г. N 374 руководитель территориального органа распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с агентством.

Аналогичные положения содержатся в п. 7.3 Положения о территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, утвержденного приказом от 29.09.2009 N 278.

Как установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, представленный на государственную регистрацию договор подписан исполняющим обязанности заместителя руководителя Гуль А.В. на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28. Доказательств согласования агентством полномочий на подписание договоров купли-продажи суду не представлено.

В связи с чем суд верно указал на документальную обоснованность позиции заинтересованного лица о непредставлении полного подтверждения полномочий лица, подписавшего договоры купли-продажи со стороны продавца.

Однако, данное обстоятельство не указывалось заинтересованным лицом ни при приостановлении регистрационных действия, ни при вынесении отказа в регистрации договора аренды.

Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущества в Самарской области при предоставлении земельных участков заявителю заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в собственность данных земельных участков, договоры купли-продажи земельных участков заключены с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, отказ регистрирующего органа на основании абз. 4,13 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено..

Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2015 года по делу N А55-11043/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.С. Драгоценнова

Судьи

А.А. Юдкин В.С. Семушкин