Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2016 г. N 10АП-365/16

г. Москва

10 марта 2016 г.

Дело N А41-5100/14

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,

при участии в заседании:

от Администрации Мытищинского муниципального района Московской области: Седойкин П.С., по доверенности от 18.02.2016;

от ОАО "Мытищинская теплосеть": Белякова О.Н., по доверенности от 28.12.2015;

от ООО "Фирма "Теплосервис-2": Сидоров Н.К., по доверенности от 01.05.2015;

от ООО "Теплострой": Сидоров Н.К., по доверенности от 01.05.2015;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явились, извещены;

от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии": не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Мытищинского муниципального района Московской области, ОАО "Мытищинская теплосеть" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2015 года по делу N А41-5100/14, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению Администрации Мытищенского муниципального района Московской области к ООО "Фирма "Теплосервис-2", ООО "Теплострой", третьи лица: АО "Мытищинская теплосеть", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения "Мытищи" Мытищинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Теплострой", обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Теплосервис-2" и Администрации Мытищинского муниципального района Московской области со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 03.03.2008, заключенный между муниципальным образованием "Мытищинский муниципальный район Московской области" и ООО "Фирма "Теплосервис-2";

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка и здания мастерской от 01.07.2008, заключенный между ООО "Фирма "Теплосервис-2" и ООО "Теплострой";

- исключить (аннулировать) запись из Единого государственного реестра прав о государственной регистрации права собственности ООО "Теплострой" на земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101202:0015, расположенный по адресу: Московская обл., г. Мытищи, ул. Индустриальная, д. 13;

- исключить (аннулировать) запись из Единого государственного реестра прав о государственной регистрации права собственности ООО "Теплострой" на земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101202:1801, расположенный по адресу: Московская обл., г. Мытищи, ул. Индустриальная, д. 13;

- исключить (аннулировать) запись из Единого государственного реестра прав о государственной регистрации права собственности ООО "Теплострой" на земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101202:1800, расположенный по адресу: Московская обл., г. Мытищи, ул. Индустриальная, д. 13;

- исключить (аннулировать) сведения из государственного кадастра недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами 50:12:0101202:0015, 50:12:0101202:1801 и 50:12:0101202:1800.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Мытищинская теплосеть", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2014 года, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2015 года решение Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2014 года по делу N А41-5100/14 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2015 года по делу N А41-5100/14 в удовлетворении исковых требований Администрации городского поселения "Мытищи" Мытищинского муниципального района Московской области отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 01.12.2015 по делу N А41-5100/14 отменить, исковые требования удовлетворить.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представители ответчиков против указанных доводов возражали.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Направляя настоящее дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагается объект недвижимости, принадлежащий другому лицу, нарушило право городского поселения на получение причитающейся ему части исходного земельного участка. Кроме того, кассационный суд указал, что согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11, при делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истца, по результатам проведения процедуры межевания.

При новом рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции назначил проведение экспертизы в целях установления площади земельного участка необходимого для эксплуатации принадлежащего истцу строения.

При этом, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал на отсутствие у Администрации права на предъявление такого иска, как публичного образования. Кроме того, суд первой инстанции указал, что не вправе признать оспариваемую сделку ничтожной полностью, а о признании ничтожным договора в части истец не заявляет.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование "Мытищинский муниципальный район Московской области" (продавец) и ООО "Фирма "Теплосервис-2" (покупатель) 03.03.2008 заключили договор купли-продажи земельного участка, согласно которому на основании постановления Главы Мытищинского муниципального района от 01.02.2008 N146 продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 826 кв. м с кадастровым номером 50:12:0101202:0015, расположенный по адресу: Московская обл., Мытищинский муниципальный район, муниципальное образование "Городское поселение "Мытищи", г. Мытищи, ул. Индустриальная, д. 13, на землях населенных пунктов, находящихся в ведении Администрации района, предоставленный для размещения центрального теплового пункта.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Фирма "Теплосервис-2" на праве собственности.

ООО "Фирма "Теплосервис-2" (продавец) и ООО "Теплострой" (покупатель) 01.07.2008 заключили договор купли-продажи земельного участка и здания мастерской, согласно которому продавец продал, а покупатель купил указанный земельный участок и размещенное на нем здание 1-этажное: мастерские, общей площадью 115,2 кв. м.

Впоследствии ООО "Теплострой", осуществляя полномочия собственника названного земельного участка, разделило его на два земельных участка площадью 633 кв. м с кадастровым номером 50:12:0101202:1800 и площадью 193 кв. м с кадастровым номером 50:12:0101202:1801. Данные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 19.08.2013. Право собственности ООО "Теплострой" на земельные участки с кадастровыми номерами 50:12:0101202:1800 и 50:12:0101202:1801 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.09.2013.

Как следует из материалов дела, на момент приобретения земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101202:0015 ООО "Фирма "Теплосервис-2" по договору купли-продажи от 03.03.2008, а впоследствии ООО "Теплострой" по договору купли-продажи от 01.07.2008, на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0101202:0015 помимо здания мастерской площадью 115,2 кв. м, принадлежащего на праве собственности ООО "Фирма "Теплосервис-2", находился объект недвижимого имущества - здание центрального теплового пункта 7Ю, являющийся муниципальной собственностью, числящийся в реестре муниципальной собственности и переданный на баланс муниципального образования "Городское поселение "Мытищи" Мытищинского муниципального района" по акту приема-передачи от 01.01.2007 N 2862, подписанному Главой Мытищинского муниципального района Московской области и Главой городского поселения "Мытищи".

На основании указанных документов муниципальное образование "Городское поселение "Мытищи" Мытищинского муниципального района Московской области" 23.07.2013 зарегистрировало право собственности на здание центрального теплового пункта площадью 112,6 кв. м.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 года N 4275/11, по делу N А48-2067/2010, в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку оспариваемые договоры (и первоначальный по отчуждению спорного земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию, и последующий) заключены в нарушение статьи 36 ЗК РФ, указанные сделки должна быть квалифицированы как ничтожные.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12.

Как указывалось выше, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции посчитал, что поскольку истец не заявляет о признании ничтожными частей договоров, а признать договоры ничтожнымы полностью суд не вправе, необходимо отказать в удовлетворении иска.

Апелляционный суд полагает, что указанный вывод был сделан судом при неправильном применении норм материального права, ввиду следующего.

Каждый иск имеет составные части, которыми исчерпывается его содержание. Содержание иска составляют два его элемента - основание и предмет иска.

Значение элементов иска состоит в том, что они являются средством индивидуализации каждого конкретного иска. Предмет иска определяется как материально-правовое требование истца к ответчику. Под основанием иска понимают те факты, которые обосновывают требование о защите права либо законного интереса. В основание иска входят лишь юридические факты, то есть факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 АПК РФ только истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

При этом, суд лишен полномочий на самостоятельное изменение фактических оснований иска, не входящих в предмет доказывания по предъявленному исковому требованию и определение в связи с этим правового основания иска, поскольку это влечет определение иного круга обстоятельств, подлежащих доказыванию, и рассмотрение иного иска, чем того, который заявлял истец.

Арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца, самостоятельно изменяя предмет или основание иска. Такое право предоставляется только истцу.

Вопрос правовой квалификации судом спорных правоотношений отличается от рассмотрения и фактически предъявления за истца нового иска с иным предметом и основанием.

Изменение предмета спора по инициативе суда не соответствует принципу диспозитивности, вытекающему из статей 1, 9 ГК РФ, согласно которому заинтересованное лицо не может быть ограничено в выборе способа защиты нарушенного права и самостоятельно осуществляет этот выбор по своему усмотрению.

Как указывалось выше, истец в рамках настоящего дела заявлял требование о признании ничтожными договоров.

При этом, истец не просил суд определять часть земельного участка, необходимую для использования объектов недвижимости и выделять эту часть из земельного участка в самостоятельный участок.

В данном случае вопрос об установлении конкретных координат и площади части земельного участка, необходимой истцу для использования объекта недвижимости, не входил в предмет доказывания по иску, предъявленному истцом.

Кроме того, предметом договоров купли-продажи является весь земельный участок.

Указанная правовая позиция также изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11.06.2015 по делу N А41-60528/13.

Таким образом, апелляционный суд полагает необходимым признать ничтожными договоры купли-продажи полностью.

Апелляционный суд также полагает необходимым отметить следующее.

Как указывалось выше, истец также просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка и здания мастерской от 01.07.2008, заключенный между ООО "Фирма "Теплосервис-2" и ООО "Теплострой".

Из вышеизложенного следует, что договор купли-продажи земельного участка ничтожен, как нарушающий положения статьи 36 ЗК РФ (в действующей на момент возникновения спорных правоотношений редакции).

Относительно договора купли-продажи от 01.07.2008 в части отчуждения здания мастерской апелляционный суд учитывает, что одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Таким образом, в целях соблюдения данного принципа, апелляционный суд полагает необходимым признать указанный договор ничтожным полностью.

Также истцом заявлены требования об обязании регистрирующий орган совершить действия по восстановлению и аннулированию записей в ЕГРП.

Из разъяснений, данных в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, следует, что в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Из разъяснений, данных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ единственным последствием признания недействительной ничтожной сделки является двусторонняя реституция.

Из просительной части иска следует, что Администрация последствия недействительности сделки применять не просит.

Исходя из вышеприведенных разъяснений следует, что основанием для внесения изменений в записи ЕГРП по подобного рода искам является указание судом в резолютивной части судебного акта на применение последствий недействительности сделки.

Поскольку о двухсторонней реституции истец не просит, оснований для обязания компетентного органа внести соответствующие изменения в ЕГРП не имеется.

Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2015 года по делу N А41-5100/14 отменить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101202:0015 от 03.03.2008 г., заключенный между муниципальным образованием "Мытищинский муниципальный район Московской области" и ООО "Фирма "Теплосервис-2".

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101202:0015 и здания мастерской от 01.07.2008 г., заключенный между ООО "Фирма "Теплосервис-2" и ООО "Теплострой".

В удовлетворение остальной части требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова Н.Н. Катькина