Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2016 г. N 15АП-1586/16

город Ростов-на-Дону

12 марта 2016 г.

дело N А32-8295/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей О.Ю. Ефимовой, О.А. Сулименко

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смородиной Ю.А.

при участии:

от заявителя: представитель не явился, извещен;

от заинтересованного лица: представитель Пимоненко А.Е. по доверенности от 20.10.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2015 по делу N А32-8295/2015

по заявлению публичного акционерного общества "Балтийский Инвестиционный банк"

к заинтересованному лицу - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды,

принятое в составе судьи Корейво Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество "Балтийский Инвестиционный банк" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, выраженного в сообщении от 30 января 2015 года N 14/222/1042-ч., об обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 12 декабря 2014 года к договору аренды N 1 от 24 октября 2007 года.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2015 заявленные требования удовлетворены.

Решение мотивировано тем, что предмет дополнительного соглашения к договору аренды согласован и определен. Передача части объекта недвижимости в аренду не влечет за собой изменения характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2015 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований общества.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, изменения в договор аренды подлежат безусловной регистрации в тех случаях, при которых дополнительным соглашением изменяются такие условия, как изменение размера арендной платы, смена участников арендных отношений, но при этом не меняется сам предмет договора аренды, его уникальные характеристики. Апеллянт указывает, что предметом договора аренды могут быть только объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет, в который также должны быть внесены сведения о части объекта недвижимости, если такие ограничения распространяются на часть объекта недвижимости. В государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объекте, являющемся предметом спорного дополнительного соглашения, в связи с чем, на государственную регистрацию необходимо было предоставить кадастровый паспорт на обременяемое арендой недвижимое имущество с указанием размера арендуемой площади.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу банк просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя банка, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя управления, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между индивидуальными предпринимателями Ивахненко Владимиром Николаевичем и Сикальчуком Александром Борисовичем (арендодателями) и заявителем (арендатором) заключен договор аренды N 1К от 24 октября 2007 года, по условиям которого в пользование заявителю передавалось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, дом N 311/ул. им. Янковского, дом N 172, литера А, общей площадью 927,2 м. Государственная регистрация договора аренды произведена 28 мая 2008 года (запись регистрации N 23-23-01/264/2008-406).

Впоследствии между сторонами подписано дополнительное соглашение от 12 декабря 2014 года к договору аренды, в соответствие с которым стороны, среди прочего, внесли изменения в предмет договора аренды, уменьшив площадь арендуемых помещений до 783,2 м.

В связи с чем, заявитель, 12 декабря 2014 года обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Уведомлением от 23 декабря 2014 года государственный регистратор сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации на срок до 23 января 2015 года и предложил представить дополнительные документы: уточнить описание объекта недвижимого имущества, передаваемого по договору аренды, представить в качестве приложения к договору аренды кадастровый паспорт на передаваемое в аренду помещение, с указанием размера арендуемой площади.

Сообщением от 30 января 2015 года N 14/222/1042-ч государственный регистратор уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды по основаниям, предусмотренным в абз. 4 и 10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Считая, что упомянутые действия заинтересованного лица нарушают права и законные интересы заявителя в сфере осуществления им предпринимательской деятельности, публичное акционерное общество "Балтийский Инвестиционный Банк" обратилось за судебной защитой.

Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу о незаконности отказа Управления Росреестра, поскольку обществом на государственную регистрацию представлены все необходимые документы. Управлением Росреестра не представлены доказательства наличия объективных причин, препятствовавших государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

В соответствии с пунктами 1, 5, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В силу статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ).

Основаниями для осуществления действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются юридические факты и документы, предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в числе прочего акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Частью 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзацы 10, 11 пункта 1 названной статьи).

В силу пункта 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Согласно пункту 10 статьи 33 названного Закона представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Согласно пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Суд апелляционной инстанции находит основанным на фактических обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт объекта недвижимости. Представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение N 1, в котором предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемого в аренду части имущества.

Так, к договору аренды были представлены копии поэтажных планов здания, позволяющих установить первоначальную площадь объекта аренды и вычислить, что за вычетом площади 6-го этажа, общая площадь арендуемых помещений по условиям дополнительного соглашения к договору аренды от 12 декабря 2014 года составила 783,2 м.

В дополнительном соглашении к договору аренды от 12 декабря 2014 года стороны согласовали объект аренды следующим образом: часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, дом N 311/ул. им. Янковского, дом N 172, литера А, общей площадью 927,2 м, а именно: 1-й, 2-й, 3-й, 4-й, 5-й этажи вышеуказанного нежилого помещения, общей площадью 783,2 м.

Следовательно, так как обществом был представлен полный пакет документов, у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного дополнительного соглашения к договору аренды.

Утверждение Приказом Минэкономразвития России от 28 декабря 2012 г. N 831 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории", а впоследствии Приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" новых форм кадастровых паспортов, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений об их частях, само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части объекта обременение регистрируется в отношении объекта в целом.

По мнению управления, при обращении за регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды, на государственную регистрацию предоставляется кадастровый паспорт на часть здания, что позволит индивидуализировать имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды в виде части помещения.

Между тем, предметом регистрации является аренда как обременение здания в целом и передача в аренду части здания не ведет к изменению характеристик такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.

Следовательно, управление в данном случае ошибочно толкует закон, возлагая на заявителя дополнительные требования.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета аренды, Управлением Росреестра не представлено. Кроме этого, из текста оспариваемого отказа не следует, что основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило то, что у управления отсутствовала возможность определить предмет аренды.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды являются обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2015 по делу N А32-8295/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

О.Ю. Ефимова О.А. Сулименко