Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2016 г. N 14АП-11425/15

г. Вологда

15 марта 2016 г.

Дело N А66-7556/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 15 марта 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,

при участии от администрации города Твери Воробьевой Ю.А. по доверенности от 23.09.2015, от общества с ограниченной ответственностью "ЛаккиТрейд" директора Бутырского Л.Б., от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Дьякончук Н.А. по доверенности от 30.10.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело по иску администрации города Твери к обществу с ограниченной ответственностью "ЛаккиТрейд" (место нахождения: 170100, г. Тверь, б-р Радищева, д. 31а; ОГРН 1076952034312, ИНН 6950073270) о расторжении договора аренды от 11.07.2003 N 343-1, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27.02.2010, обязании передать земельный участок в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и Ерышевой Ольги Ивановны,

установил:

администрация города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 11; ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920, далее - Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛаккиТрейд" (место нахождения: 170100, г. Тверь, б-р Радищева, д. 31а; ОГРН 1076952034312, ИНН 6950073270, далее - ООО "ЛаккиТрейд") о расторжении договора аренды от 11.07.2003 N 343-1, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27.02.2010, обязании передать земельный участок в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство),

Решением суда от 19 ноября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит его отменить, принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Вывод суда о несоразмерности такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон не соответствует действительности и представленным в материалы дела доказательствам. За период с 19.02.2010 по 30.06.2014, вопреки требованиям условий договора, арендная плата ООО "ЛаккиТрейд" добровольно не вносилась. Факт указанного нарушения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы подтвержден решением Арбитражного суда Тверской области от 27.01.2015 по делу N А66-15092/2014. Взысканную судом задолженность ООО "ЛаккиТрейд" оплатило 04.09.2015, т.е. только после возбуждения исполнительного производства. Сумма в размере 1 895 564 руб. 54 коп., является задолженностью по пени, рассчитанная за период с 01.09.2014 по 22.10.2015, в связи с просрочкой оплаты основного долга. Указанная сумма образовалась в связи с несвоевременно произведенной оплатой арендных платежей за просуженный период, а также несвоевременной оплатой текущих платежей по договору аренды в октябре 2014 года. Вывод суда об отсутствии задолженности по арендной плате на момент рассмотрения спора в суде несостоятелен. Акт обследования земельного участка от 21.08.2015 N 216 составлен Шалимовым Н.В., утвержден заместителем начальника департамента Пилюгиным А.А. Указанные лица являются лицами, входящими в перечень лиц, осуществляющих земельный контроль, утвержденных постановлением Администрации от 08.09.2014 N 1075. Объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, принадлежат на праве собственности Ерышевой Ольге Ивановне (дата регистрации права в ЕГРП 26.10.2015). Право собственности на данные объекты недвижимого имущества приобретены Ерышевой О.И. на основании договора купли - продажи недвижимого имущества, где продавцом является ООО "ЛаккиТрейд". Информация о смене собственника объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, ответчиком не доведена до сведения, как суда первой инстанции, так и администрации.

В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В судебном заседании, состоявшемся 08.02.2016, при применении апелляционным судом части 6.1 статьи 268 АПК РФ установлено основание, предусмотренное пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, связанное с не привлечением к участию в деле Ерышевой Ольги Ивановны.

Поскольку указанные нарушения норм процессуального права являлись безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционный суд определением от 08.02.2016 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ерышеву Ольгу Ивановну.

В судебном заседании 09.03.2016 ответчиком было заявлено ходатайство об изменении процессуального статуса Ерышевой Ольги Ивановны с третьего лица на соответчика.

Истец, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 47 АПК РФ, отказался от привлечения данного лица в качестве соответчика, в связи с чем, суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Оснований для привлечения Ерышевой Ольги Ивановны к участию в деле в качестве соответчика, в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 46 АПК РФ, в рассматриваемом случае не имеется.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал иск в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, сославшись на факт приобретения объектов недвижимости на спорном земельном участке Ерышевой О.И.

Представитель Министерства поддержал позицию Администрации.

Ерышева О.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания, извещена надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с постановлением Администрации от 11.07.2003 N 1873 обществу с ограниченной ответственностью Тверская региональная компания "СТРОЙЛЮКС" в аренду под автостоянку предоставлен земельный участок по адресу ул. Маяковского, 12 сроком до 31 декабря 2051 года.

На основании указанного постановления 11.07.2003 Администрацией (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Тверская региональная компания "СТРОЙЛЮКС" (Арендатор) заключен договор N 343-1 аренды земельного участка согласно которому Арендатору во временное владение и пользование передали земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100620:0008, площадью 15 468,8 кв.м, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Маяковского, д. 12.

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата вносится арендатором, в установленном законом порядке, следующими частями в сроки: не позднее 15.04. - 1/4 годовой суммы; не позднее 15.07. - 1/4 годовой суммы; не позднее 15.10. - 1/2 годовой суммы.

В силу пункта 5.2 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

На основании соглашения от 27.02.2010 права и обязанности общества с ограниченной ответственностью Тверская региональная компания "СТРОЙЛЮКС" по договору аренды перешли к ООО "ЛакиТрейд" (т.1, л.27).

Решением от 27 января 2015 года по делу N А66-15092/2014 Арбитражный суд Тверской области взыскал с ООО "ЛаккиТрейд" в пользу Министерства задолженность по арендной плате в размере 4 589 052 руб. за период с 15.10.2011 по 30.06.2014 и пени в сумме 1 800 000 руб.

Письмом от 04.02.2015 N 1485-04 Министерством предложено в добровольном порядке погасить образовавшуюся задолженность, а также расторгнуть договор аренды на основании пункта 4.1 договора - при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев.

Постановлением судебного пристава исполнителя от 11.08.2015 возбуждено исполнительное производство N 17704/15/69042-ИП по делу N А66-15092/2014.

Платежными поручениями от 21.08.2015 N 8, 9, 11 в адрес истца ответчиком перечислено 6 389 052 руб. (т.1, л.101-104).

Также Администрацией представлен акт обследования от 21.08.2015 N 216 (т.1, л.105-107), которым, по мнению истца, подтверждается факт использования участка не по целевому назначению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации с настоящим иском в суд.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено, что 14.10.2015 ООО "ЛаккиТрейд" (Продавец) и Ерышевой Ольге Ивановне (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель приобрел недвижимое имущество:

нежилое строение общей площадью 8,1 кв.м, расположенное по адресу: Тверская обл., г. Тверь, ул. Маяковского, д. 12, кадастровый номер: 69:40:01:00:620:0008: l\019273\37:10000/Б;

нежилое строение общей площадью 17,5 кв.м, расположенное по адресу: Тверская обл., г. Тверь, ул. Маяковского, д. 12, кадастровый номер: 69:40:01:00:620:0008:1 \019273\37: 10000/А;

открытую асфальтированную площадку, площадью 11 925 кв.м, расположенную по адресу: Тверская обл., г. Тверь, ул. Маяковского, д. 12, кадастровый номер: 69:40:0100620:345.

В соответствии с пунктом 1.2 договора от 14.10.2015 указанное недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100620:0008, принадлежащем Продавцу на праве аренды на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.07.2003 N 343-1 и соглашения от 27.02.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящеюся в государственной собственности земельного участка от 11.07.2003 N 343-1 (т.2, л.26-30).

Право собственности Ерышевой О.И. на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 13.11.2015, что подтверждено представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка, с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости находящиеся на нем, стала Ерышева О.И., у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для удовлетворения заявленного Администрацией к ООО "ЛаккиТрейд" требования о расторжении договора аренды и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27.02.2010.

Руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 19 ноября 2015 года по делу N А66-7556/2015 отменить.

В иске отказать.

Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Арбитражного суда Тверской области от 09 июня 2015 года по настоящему делу.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.В. Романова Н.В. Чередина