Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2016 г. N 18АП-1398/16

г. Челябинск

16 марта 2016 г.

Дело N А07-13486/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2015 по делу N А07-13486/2015 (судья Кручинина Н.Е.).

В судебном заседании (до перерыва) принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" Ефимова А.А. (доверенность от 01.09.2015).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" (далее - общество "УфаСтройИнвест", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.10.2011 N 1341-11 за период с 26.03.2013 по 27.05.2015 в сумме 4 284 904,79 руб., пени за период с 29.03.2014 по 27.05.2015 в сумме 568 782,87 руб.

Определением суда от 17.11.2015 требования Управления о взыскании с общества "УфаСтройИнвест" задолженности за 2015 год в размере 2 317 468 руб. 55 коп., в том числе арендной платы в размере 2 232 413 руб. 60 коп., пеней в размере 85 054 руб. 95 коп., выделены в отдельное производство под N А07-26773/2015 (л.д. 95-97).

Управление в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило заявленные исковые требования и просило суд первой инстанции взыскать с общества "УфаСтройИнвест" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.10.2011 N 1341-11 за период с 12.08.2011 по 31.12.2014 в сумме 2 052 491 руб. 19 коп., пени за период с 27.10.2011 по 17.09.2015 в сумме 586 318 руб. 67 коп. (л.д. 93).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2015 (резолютивная часть от 24.11.2015) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилось общество "УфаСтройИнвест" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Апеллянт полагает, что при определении суммы задолженности ответчика судом не учтен платеж по арендной плате, произведенный платежным поручением N 8 от 20.10.2015 в сумме 1 164 429 руб. 80 коп., а также не принято во внимание, что согласно акту сверки взаимных расчетов задолженность по арендной плате ответчика составляет 3 811 663,43 руб. с учетом задолженности за 2015 год, в то время как исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за 2015 год выделены в отдельное производство. С учетом изложенных доводов апеллянт полагает, что размер задолженности ответчика за заявленный истцом период составляет 414 820 руб. 03 коп.

Апеллянт ссылается на необоснованность взыскания неустойки, поскольку полагает, что неустойка является чрезмерной, несоразмерна последствиям нарушения обязательства в силу погашения ответчиком значительной части задолженности, а неисполнение обязательства имело место вследствие тяжелого финансового положения ответчика.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 апелляционная жалоба назначена к рассмотрению на 01.03.2016.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2016 судебное разбирательство отложено на 14.03.2016 для представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений.

В судебном заседании 14.03.2016 объявлен перерыв до 15.03.2016 для дополнительного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал изложенные в ней доводы, дополнительно сослался на необоснованность взыскания неустойки за 2015 год, поскольку исковые требования о взыскании арендной платы и пени за 2015 год была выделены в отдельное производство.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между правопредшественником истца - Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "УфаСтройИнвест" (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка N 1341-11 от 07.10.2011, в соответствии с п. 1.1 которого на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 12.08.2011 N 4665 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010913:8, общей площадью 11 589 кв.м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улиц Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса (л.д. 12-14, 100).

Согласно п. 3.1 указанного договора аренды срок аренды устанавливается с 12.08.2011 до 28.04.2014. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны установили, что условия договора аренды применяются к правоотношениям, возникшим между сторонами с 12.08.2011.

Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 1 206 460 руб. 56 коп.

Размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (п.п. 4.2, 4.3 договора аренды).

В соответствии с п. 4.7 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8 общей площадью 11 589 кв.м, являющийся объектом договора аренды земельного участка N 1341-11 от 07.10.2011, передан обществу 07.10.2011, что подтверждается актом приема-передачи от указанной даты (л.д. 18).

Договор аренды зарегистрирован 25.10.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.02.2015 N 04/101/010/2015-5161 (л.д. 22).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "УфаСтройИнвест" обязательства арендатора по своевременному внесению арендной платы, наличие задолженности по арендной плате за период с 12.08.2011 по 31.12.2014 в сумме 2 052 491 руб. 19 коп., Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по действительному и заключенному договору аренды земельного участка.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды земельного участка N 1341-11 от 07.10.2011, в соответствии с п. 1.1 которого ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8, общей площадью 11 589 кв.м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улиц Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса (л.д. 12-14, 100).

Действительность и заключенность указанного договора сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Размер и порядок определения арендной платы согласован сторонами в разделе 4 договора аренды.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 4.1 договора аренды, размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 1 206 460 руб. 56 коп., определяется расчетом арендной платы, являющимся приложением к договору, а расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года.

В силу пункта 4.5. договора размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендатором в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно акту приема-передачи от 07.10.2011 (л.д. 18) земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8 был передан во владение ответчика, и факт использования названного земельного участка ответчиком не оспаривался.

С учетом изложенного истец вправе требовать от ответчика внесения платы за пользование земельным участком в размере установленной нормативными актами арендной платы.

Однако при удовлетворении требований истца в полном объеме судом первой инстанции не учтено следующее.

Из искового заявления (с учетом уточнения, л.д. 89-90, 93) следует, что истец ссылается на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 12.08.2011 по 31.12.2014 в сумме 2 052 491, 19 руб.

Из взаимосвязанных положений ст.ст. 611, 614 ГК РФ следует, что обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю возникает с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды.

В данном случае пунктом 3.1. договора аренды сторонами в порядке ст. 425 ГК РФ согласовано, что условия договора аренды применяются к правоотношениям, возникшим между сторонами с 12.08.2011.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

По смыслу правовой позиции, изложенной в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" согласование сторонами договора аренды условия о его распространение на ранее возникшие отношения означает оформление фактически возникших отношений сторон.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ договором аренды оформляются отношения сторон по возмездному владению и пользованию либо пользованию имуществом.

Таким образом, в порядке ч. 2 ст. 65 АПК РФ в судебном разбирательстве подлежат установлению обстоятельства, свидетельствующие о возникновении между истцом и ответчиком отношений по владению и пользованию спорным земельным участком ранее заключения договора аренды.

В данном случае пунктом 5.2.1. договора аренды на арендодателя возложена обязанность по передаче арендатору земельного участка по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента подписания сторонами договора аренды.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8 был передан во владение ответчика по акту приема-передачи от 07.10.2011.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка (л.д. 19) земельный участок сформирован с разрешенным использованием "для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса".

Аналогичное разрешенное использование указано в договоре аренды (пункт 1.1. договора).

Наличие на земельном участке, предоставленном ответчику для указанных целей, имущества, принадлежащего ответчику, равно как и наличие ранее заключенного договора аренды, что позволяло бы сделать вывод об использовании земельного участка до оформления сторонами договорных отношений по договору N 1341-11 от 07.10.2011, судом не установлено.

Иных доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании ответчиком земельного участка ранее даты заключения договора и передачи участка по акту приема-передачи, суду не представлено.

Определением апелляционного суда от 01.03.2016 суд предлагал истцу представить дополнительные доказательства в подтверждение названного обстоятельства, однако к дате судебного заседания соответствующих доказательств либо пояснений от истца не поступило.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что обязанность по оплате арендной платы у ответчика возникает с 07.10.2011, в силу чего взыскание судом первой инстанции задолженности по арендной платы, начиная с 12.08.2011 является необоснованным.

Апелляционный суд также признает обоснованными доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом при расчете задолженности по арендной плате не учтен платеж в сумме 1 164 429 руб. 80 коп., произведенный обществом с ограниченной ответственностью "Интел-Аква" за общество "УфаСтройИнвест" на основании платежного поручения N 8 от 20.10.2015 с назначением платежа "арендная плата за 2014 год по дог. N 1341-11 от 07.10.2011" (л.д. 101).

Из представленного истцом в материалы дела расчета задолженности (л.д. 89-90) следует, что указанный платеж был принят истцом, однако не учтен при определении общей суммы оплаты по договору аренды, и учтен только при расчете договорной неустойки за 2015 год.

В дополнительных пояснениях апелляционному суду истец также указал на то, что денежные средства, оплаченные на основании указанного платежного поручения, были зачтены арендодателем в счет оплаты арендной платы за 2014 год.

Согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Поскольку на основании указанного платежного поручения ответчиком частично оплачена задолженность по арендной плате за 2014 год, оснований для её взыскания с ответчика не имеется, и исковые требования в указанной части заявлены истцом необоснованно.

Таким образом, по расчетам апелляционного суда, сумма подлежащей оплаты за период с 07.10.2011 по 31.12.2014 арендной платы составляет 7 845 877, 38 руб.

Сумма произведенных ответчиком в счет оплаты арендной платы платежей составляет 6 738 894, 03 руб.

Апелляционный суд не принимает указанный в акте сверки задолженности (л.д. 88) и расчете истца (л.д. 89) платеж на сумму 250 000 рублей, поскольку платеж произведен за пределами спорного периода (02.06.2015), и в отсутствие первичных платежных документов, позволяющих определить назначение платежа, ввиду чего у суда в силу ст.ст. 10, 71 АПК РФ отсутствуют основания для оценки его обоснованности и очередности его внесения.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате составляет сумму 746 983 руб. 35 коп., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Ссылки апеллянта на акт сверки задолженности в обоснование иного размера задолженности по арендной плате, отклоняются как противоречащие вышеизложенным выводам суда, которым итоговая задолженность ответчика определена как разность между совокупной начисленной арендной платой, определенной, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы (л.д. 16), и суммой произведенных ответчиком оплат по договору. Ответчиком иной контррасчет не представлен, в то время как акт сверки взаимных расчетов по смыслу ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" не является первичным бухгалтерским документом.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтвержден материалами дела, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию договорная неустойка за заявленный истцом период (с учетом произведенной ответчиком оплаты в счет погашения неустойки в размере 102 353, 01 руб.)

Доводы апеллянта о необоснованном начислении неустойки за 2015 год, поскольку исковые требования о взыскании арендной платы за указанный период выделены в отдельное производство, подлежат отклонению, поскольку сумма неустойки начислена на задолженность, возникшую за период с 07.10.2011 по 31.12.2014, в связи с длящимся неисполнением ответчиком своих обязательств.

По тем же основаниям подлежат отклонению доводы апеллянта о несоразмерности взысканной неустойки, поскольку согласованный сторонами размер неустойки (0,05%) не является чрезмерным, начисленная неустойка определена, исходя из значительной суммы задолженности ответчика за длительный период неисполнения обязательства (2011-2014 гг.), часть которой была оплачена только в 2015 году.

Доказательств несоразмерности неустойки в порядке, предусмотренном ст. 333 ГК РФ и п.п. 1-2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчиком не представлено, ссылка апеллянта на тяжелое финансовое положение по смыслу изложенных норм и разъяснений не может служить основанием для снижения пени.

В силу изложенных обстоятельств решение суда первой инстанции подлежит изменению ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу изменения решения суда относятся на истца.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2015 по делу N А07-13486/2015 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан задолженность по арендной плате по договору аренды N 1341-11 от 07.10.2011 за период с 07.10.2011 по 31.12.2014 в сумме 746 983 руб. 35 коп., пени за период с 27.10.2011 по 17.09.2015 в сумме 575 626 руб. 76 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 18 141 руб.".

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Карпачева